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上一篇，主要谈了一下宁波二手房的成交量，对于大家最关心的二手房价格，今天再聊。
在公布数据之前，大家先盲猜一下，9月以来宁波二手房的价格，到底是涨了还是跌了？
宁波貌似没有统计二手房价格的分析师，老司机有逐月成交均价及单价中位数，还可以细化到每个小区。
但需要声明的是，这里的价格数据是指备案价，会比实际成交价要低一些，有些客户出于避税等原因，会刻意做低备案价。
据老司机和资深的二手房专家交流，在备案价的基础上上浮20%左右，会比较接近真实的成交价。
老司机此次只统计了市四区，即鄞州、海曙、江北和镇海，奉化和北仑由于距离较远，是区隔于主城区的单独市场，有时间再另作分析。
先看看整体情况，今年以来，二手房价格呈现单边下跌形态，只在3月出现短暂反弹，然后便一路下跌一直到9月，连续下跌超过6个月，这在过去3年也是极为罕见的。
此外，今年二手房的跌幅也是相当惊人的，无论均价还是单价中位数，从最高点到最低点，跌幅都超过了20%。
但值得关注的是，到了9月，单边下跌终于止住了，并在10-11月连续2个月反弹，如果不出意外，12月会继续保持反弹走势，宁波二手房价格持续反弹3个月。
这恐怕也是四年来第一次。
老司机在最近的文章和直播中反复在说，9月份是今年房价的底部，今天我就把官方数据拿来给大家看看。
一般来说，连续3个月的走势，是判断短期方向的重要指标——反弹持续3个月，可视为阶段性企稳。当然，要确认下跌走势彻底结束，还需要看6个月时间，即6个月的成交价，重心连续上移。
明年的春季行情结束后，情势就应该很明朗了。
再看看各区的情况。
鄞州是二手房成交大户，占了主城区半壁江山，鄞州的走势极大程度上影响了主城区的走势，可视为领先指标。
鄞州的二手房均价并没有线性下跌，而是在5-6月出现了抵抗，大概是因为鄞州的次新房比较多，次新房成交带动均价反弹而出现的。
单价中位数没有抵抗，表明鄞州的成交仍以低价房为主，单价中位数明显低于均价，也说明了这一点。
9月见底后，鄞州的二手房价格明显出现反弹，特别是中位数反弹非常迅猛。表明在成交结构中，高价格的次新房占比在迅速扩大，观望的改善型客户在逐渐入场。
再看排名第二的海曙，海曙的成交更集中在刚需二手房源，次新房相对较少，因此走势也与鄞州不一样。
相比鄞州，海曙在下跌阶段可以说毫无抵抗，直到9月才出现企稳。比较意外的是，11月海曙再次出现了微跌，与大市的走势完全不同。
老司机认为，海曙反弹乏力的原因还是在于成交结构，这里的二手房几乎就是一个纯刚需市场：刚需房源多，购买力有限，价格反弹的动能肯定就弱。
在宁波楼市里，海曙亟需摆脱刚需标签，吸引更多的改善型客户来此置业。
江北虽同属老三区，但成交规模要小得多，因此江北的数据变动也更大一些（样本越小，数据的波动性越大）。
江北二手房价格的低点出现在8月，到9月反而出现了反弹，10月再次下跌，11月则大幅上涨。这种反复是因为江北的总成交量少，一个次新盘上市，就可能对统计造成很大影响。不过整体上看，江北的底部特征已非常明显，震荡筑底+反弹的趋势有望进一步延续。
江北湾头和姚新有大量次新房，预计后期反弹力度明显强于海曙。
最后看看镇海，镇海比较特殊，庄市、骆驼可计入主城区，但城关的市场相对独立，与主城的关联度很小。
镇海的价格比市三区要低不少，也是一个刚需主导的市场，而且镇海的下跌一直到10月份才出现止跌迹象，表明这个区域目前二手房的信心是很弱的。
这也不难理解，镇海二手房供应量非常大，有天量的安置房，还有大量的投资盘，这些刚需二手房同质化竞争，成为主城区跌得最久，反弹最晚的一个板块。
但庄市是相对乐观的一个板块，这里客群厚度足够，购买力强，且新增供应较少。庄市改善型二手房历经本轮熊市考验，展现出了非常强的抗跌底色。
对于不同区域的房东、客户来说，上文提到的数据可供参考。需要强调的是，影响价格统计的因素有两个：
一个是成交结构，即高价房源的占比，这个占比越高，统计出来的均价就越高，所以不能把均价的变动简单视为房价的涨跌。
二是价格变动，如果普涨普跌会影响到统计，有涨有跌则影响不明显。目前宁波的房价还没有出现普涨，普跌的态势也已经打破，所以均价变化也不能视为涨跌依据。
但不管怎么说，均价和价格中位数止跌回稳在统计中已明显体现，12月份将会延续这个趋势，对广大购房者来说，非常值得重视。
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