以下文章来源于方升研究，作者万山一把锁
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据高力国际的研报显示，今年前三个季度，上海整体的办公楼空置率高达19%，预计全年会攀升至21.6%，与年初相比，增幅达到了4个百分点。
作为全国第三产业最为发达的城市，上海不少核心区域甲级写字楼的空置率一直在攀升，并且这个趋势现在已经越来越明显了。
上海都是如此，全国各地写字楼的市场情况只会更加恶劣。随着招商竞争的日益加剧，即便是园区里面的写字楼，也同样面临着前所未有的挑战。
市场中，除了商办写字楼之外，园区里面也有写字楼，因为功能属性类似，所以两者之间也存在直接的竞争关系。
在很多人的认知里，商办写字楼之所以空空如也，是因为这些企业找到了新的归宿，他们只是从原先的商办写字楼迁移到了园区写字楼里面而已。
大举搬迁去园区的原因也很简单，因为相较于商办写字楼，园区里面的租金价格更低。
我们都知道，现在降本增效是企业生存发展的主旋律。
在经济放缓、产业收缩的大背景下，企业的扩张意愿不仅在大幅度降低，对成本也更加敏感。
因此，削减办公租赁成本成了企业节流的首选。于是，企业退租，搬往租金价格更低的产业园区，也就不足为奇了。
另外，就是园区里的产业生态更好。
当前，市场竞争越来越激烈，为了吸引企业入驻，就需要园区构建一个更加完整的产业生态，让企业能够享受园区资源的同时，还能进一步降低运营的成本。
更有甚至，还需要为企业提供比如人才引进、法律支持等更多精细化的服务，以此来满足企业的多元化需求。
可是，仅仅依靠较低的租金价格，更好的产业生态，就能把商办写字楼里的所有企业吸引到园区里去？显然不太现实。
就目前的情况来看，在整体市场环境低迷的情况下，园区写字楼的空置率只是相对好一点，绝对不可能出现商办写字楼里的企业全部迁去园区的情况。
现在，是所有办公类载体的空置率都非常高，这才是真正摆在眼前的事实。
在产业发展的初期阶段，房地产高周转逻辑盛行，这在全国掀起了一场建设产业园区的热潮。
就这样，全国各地的产业园区如雨后春笋般涌现，经历了一波高速增长。
以前，经济发展向好，企业数量多，那时候的园区压根不需要花费太多精力，就能顺利实现园区的去化。
可现在时过境迁，大环境完全不一样了。
一边是存量办公类载体难以去化，一边是源源不断的新载体涌入市场，直接导致了办公类载体供过于求，再加上企业数量锐减的影响，去化难度也就越来越大了。
另外，第三产业（服务业）的全面衰退，也对办公类载体的入驻产生了巨大影响。
早期，国家发展的重心是第三产业，尤其是金融服务领域；然而时至今日，国家正在积极推进以制造业为核心的第二产业的发展。
从以第三产业为主导，逐渐转向以第二产业为重心，这一结构性的转变也在一定程度上导致了第三产方向上的企业出现了大幅度缩减。
与此同时，受到市场持续紧缩的波及，大量与第三产业相关的企业也因为不堪重负，纷纷面临倒闭的困境。
当企业数量急剧缩减，也就不可避免地出现了办公类载体大规模空置的情况。
其实，美国在第三产业上的发展路径，或许能够为我们提供一条可参考可借鉴的思路。
2023年，我国第三产业增加值占GDP的比重达到了54.6%，但早在20世纪40年代，美国的第三产业在GDP中的占比就已经接近了60%。
时至今日，第三产业在美国GDP中的占比更是达到了81.6%的超高水平。
其实，中美两国在第三产业所展现出来的差异，核心在于生产性服务业的发展情况。
随着第三产业逐步向第二产业转移，我国的金融服务业也随之萎缩，导致办公类载体无人问津。
但其实，以制造业为代表的第二产业逐渐受到重视，对我国生产性服务业的发展反而是一个绝佳的契机。
虽然我国当前的生产性服务业规模不大，但如果能够围绕第二产业做好相关服务，一定会在未来拥有一个广阔的发展空间。
因为，一旦生产性服务业的比例有所提升，不仅可以解决本地的就业问题，还能去化大量的存量载体。
另一个导致办公类载体高空置的因素，就是需求的错配。
不难发现，除了上海、北京等一线城市的办公类载体大面积空置之外，很多三四线城市的办公类载体也出现大面积空置的现象。
早期，因为受到政绩驱动的影响，一些三四城市在没有明确企业核心需求的情况下，就哐当哐当的建了一大批办公类载体出来。
可是，三四线城市中需要写字楼的企业数量有限，主要是以小规模的生产型企业为主，比如羽绒服、家纺等制造型企业。
这类企业对办公类载体的需求并不大，反而更渴望价格实惠、能满足生产需求的厂房空间。
作为国内三大厂房巨头之一的万洋，近年来一直深耕四五线城市，大力建设厂房，并且也实现了很好的去化。
这主要得益于四五线城市对厂房的实际需求，以及万洋的价格优势，使其成为了真正符合市场需求的载体。
对于三四五线城来说，写字楼的需求肯定是存在的，但这并不是主流。在没有充分考虑当地企业实际需求的情况下就盲目建设大量办公类载体，现在的高空置也是意料之中。
办公类载体的未来究竟在哪里？面对当前空置率不断攀升的现状，我们应该如何有效应对？这些都是值得我们深入思考的问题。
当前，载体的同质化现象非常严重，想要在竞争激烈的市场中脱颖而出，就必须坚决避免盲目跟风的行为。
以前，为了紧跟政府的发展步伐，以及满足政绩考核的要求，建设第三产业所需要的办公类载体，似乎成了最为稳妥且最恰当的选择。
只要大方向没错，就算最后结果不如预期，也不会有多大影响。但其实，这样的做法实在是有失偏颇。
每个区域或行业都有特定的市场需求，并且存在着巨大差异，如果不考虑具体情况就盲目建设载体，必然会造成土地、资金、人力等资源的浪费。
只是单纯的把载体建好，却没有实际的市场需求，势必就会导致办公类载体出现高空置。
除此之外，在避免盲目跟风的背景下，地方政府应该树立一个正确的政绩观念。
长期以来，税收与亩均产出一直是地方政府孜孜不倦追求的终极目标。
在这种根深蒂固地的思维模式引导下，办公类载体自然而然地成为了一个重要的实现途径。一时间，全国各地涌现出了大量办公类载体，且容积率也在不断提高。
从地方政府的视角来看，办公类载体的增多，似乎预示着入驻企业数量的持续攀升，进而推动税收和亩均产出的提升。
但事实并非如此，现在的办公类载体去化日益艰难，实际入驻的企业数量远低于预期，这就导致了原本那些热火朝天的写字楼，变成一座又一座没用且占地方的钢筋水泥。
现阶段，随着各类生物医药、人工智能等高新技术产业的涌现，如何留住并服务好企业就非常关键。
当前，我国生产性服务业的发展步伐相对迟缓，针对相关企业的专业服务机构也较为稀缺，即便存在，其服务的内容也相对单一，这对于高新技术产业来说是远远不够的。
已经建成了的载体肯定没办法全部拆除，想要解决去化难题，就必须围绕这些生产型企业，打造一系列满足企业需求的生产性服务机构，来缓解当前办公类载体的高空置问题。
因此，除了需要在新兴产业的生产研发上取得进展之外，我们亟需在生产性服务领域有更多的突破，通过优化服务来完善产业链，让企业实现蜕变。
只要真正做好服务，把企业留下来了，并且让企业的规模变得越来越大了，当下棘手的空置率问题才能得到根本性的解决。
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