厦门的楼市，似乎总是在一个怪圈里打转：每当市场热情被救市政策点燃，短短几个月后，成交量又悄然回落，价格仍然无法有效企稳。为什么厦门楼市的反弹总是如此短暂？背后到底藏着哪些深层次的原因？是政策无法撼动市场，还是厦门本身的经济结构问题？
厦门楼市：一场“短命的反弹”
9月末，厦门楼市在新一轮救市政策的刺激下，成交量一度回暖。10月份，厦门一手房成交量飙升，达到了5586套，环比上涨超过200%。然而，好景不长，11月成交量迅速回落，仅成交2785套，环比下跌11.8%。即便二手房市场表现较为坚挺，10月二手房成交量也有不错的增长，但到了12月，二手房市场也开始明显下滑。
从国家统计局的数据来看，厦门的新房与二手房价格在11月迎来双涨，似乎楼市又开始升温。然而，克而瑞厦门发布的数据显示，11月厦门商品房均价下跌了5.5%，比去年同期更是暴跌33.5%。厦门的房价，显然并没有因为短暂的成交回暖而走出困境。
厦门楼市困境的深层原因：高房价与产业空心化
厦门楼市的反复波动，并非单纯因为救市政策失效。更根本的原因在于厦门楼市背后存在的结构性矛盾。首先，厦门的房价已经严重脱离了当地的经济承受力。尽管厦门是副省级城市，享有一定的政策优势，但无论是经济规模、财政实力，还是产业基础，厦门与一线城市相比差距显著。以厦门岛内的思明区为例，房价从年初的最高点88136元/㎡，跌至11月的54094元/㎡，这意味着即使房价大幅调整，依旧处于过高的水平。
其次，厦门的产业结构也在发生深刻变化，第二产业占比不断下滑，第三产业（尤其是服务业）迅速增长。根据厦门市统计局的数据，2023年厦门第二产业的占比已经降至35.6%，而第三产业占比则达到了64.1%。这种产业结构的转型，意味着厦门的经济增长依赖于消费和服务，而不是制造业和出口，导致了城市经济增速的放缓。
房地产泡沫：人口与产业的“空心化”
房价之所以高企，背后有一个深刻的逻辑：厦门的居民杠杆率已经达到了非常高的水平。在2021年之前，厦门的居民杠杆率仅次于深圳，这也推动了楼市的过度繁荣。然而，随着居民杠杆率的上升，厦门的购房需求已经接近饱和，这使得楼市的持续增长缺乏动力。
另一方面，厦门的产业空心化趋势也日益严重。尽管厦门的产业结构逐渐向服务业倾斜，但高房价和产业空心化的双重压力，导致了城市经济的持续疲软。厦门的制造业，尤其是高端制造业，依然处于相对薄弱的地位，这也导致了厦门在吸引高端人才和资金方面的竞争力下降。
厦门的未来：如何破局？
要想扭转厦门楼市的困境，必须从根本上解决其产业空心化的问题。厦门急需重新审视并振兴其产业基础，尤其是高科技和制造业，以提升整体经济活力。房价的回归理性，亦需要一个更加健康的产业支撑，而不仅仅依赖于房地产。
厦门在吸引人才方面的举措也值得注意，近期出台的“免费住宿保障计划”无疑是一个积极信号，但要真正留住人才、吸引更多高端人才和资本，厦门必须在产业创新和经济转型上加大力度。否则，单靠房地产市场的短期波动，很难改变厦门的长期经济走势。
厦门的楼市究竟是“药效最多三个月”，还是能够迎来真正的复苏？答案并不明朗。尽管救市政策带来了一时的市场反弹，但厦门楼市的根本问题依旧未得到有效解决。你怎么看厦门楼市的未来？
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