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声明：以上广告不代表老司机观点，更不能视为推荐，老司机不对其负任何责任。投资有风险，风险需自担。
以下为正文：
今天是元旦，放假的日子，本来不打算发文，但后台说今天安排了一条广告，需要写点东西带出去，那就闲扯几句吧。
谈到楼市，大家普遍关心的仍然是房价，争议最多的是房价什么时候见底，以及会不会见底。
老司机曾在2022年时预言房价大概能够在2025年见底，当时最可靠的依据是根据时间往后推，宁波投资客入场的高峰是在2019年-2021年初，交付2年，限售2年（现已解除），二手挂牌的高峰应该是2023-2025年。
事实上，由于限售提前解除，这个高峰也有所提前，大概在2024年底就已经过去了。
一个可供佐证的数据是二手房挂牌量，根据市房管中心的数据，市六区挂牌住宅98000套，创下2年来新低，比最高峰下降约20000套。
当然，单纯依据二手房挂牌来推测房价，是不可靠的，因为这只是反应了供给侧；影响价格的另一个重要因素是需求。
需求侧的情况似乎并不乐观，大家普遍认为收入预期偏弱，居民杠杆率过高，购房信心不足；此外人口衰退和老龄化也经常被大家提及，每当讨论房价时，总有人拿出今年新生儿又减少了多少，以此来论证房价必然会继续走低。
事实上，宏观的需求侧分析是全国性的，而楼市的需求分析又往往是区域性的，具体来说，单个城市的需求，和全国的总需求并不一致。
尤其是一线城市和排名靠前的二线城市，其数据与全国数据差距越来越大。
以居民杠杆率为例，隔壁的杭州早就超过了100%（据称高达139%），按理说杭州的购买力早已透支，楼市即便不崩，也应该找不到新增的购买力了。
但现实情况是，杭州的新楼盘普遍卖的不错，尤其是9.26新政之后，由于没有了限价，新开楼盘还出现了涨价。
当然，这种涨价是在向市场常态回归，之前的限价人为的压低了价格。
那么杭州的购买力来自哪里呢？
在表述杭州的杠杆率时，我们统计的是杭州的人均贷款量和杭州的人均收入的比值，但杭州的贷款并不都是杭州人的，有可能是温州人、金华人、甚至是河南人的。
他们在杭州买房，在杭州贷款，他们的贷款统计到了杭州人的头上。
所以在看待杠杆率时，需要辨别这个城市有没有外来购买力，如果外来购买力强，则本市的杠杆率会被高估。
人口其实是同样的道理，没错，全国的总人口是在下降，但局部的人口却在增加，以浙江为例，2023年全年增加人口超过50万，杭州、宁波瓜分了大头。
如果上海放开落户，上海的人口还会猛增，北京、深圳亦是如此。
人口总量下降，并不影响一些城市的人口继续增加，包括宁波在内的诸多二线城市，在未来的15年内人口也依然还会增加。
所以对这些城市来说，人口非但不是利空，反而还是利好。
有一种可能，房价已经在2024年3季度见底了，也就是9.26新政之前那段时间。2025年其实是见底企稳甚至回升的新周期。
当然从目前的情况下，这种回升的力度是偏弱的，准确的说是严重分化的。
最近老司机接触的一些人当中，收入水平较高、具有一定购买能力的，又都开始关注起楼市，甚至开始看房了。
他们很多都具有2-3次甚至更多的购房经历，经历过完整的牛熊周期，他们关注楼市主要依据两点：
1、房价处于成本+利润的合理范畴之内，甚至是低于成本，没有任何炒作的成分。
2、长期的货币贬值无可避免，配置房产仍然是对冲贬值最可靠的方式之一。
这些人在买房时也同时会考虑到自住改善的需求，把消费与资产配置统一起来，是目前很多高收入群体在思考的一件事。
在对立面，老司机也碰到不少仍然坚持看空的人，他们大概又可以分为两类：
1、在楼市亏损并已经割肉的投资客；
2、购买力相对不足的自住购房者。
看空者更多的是从宏观角度来看问题，就像上文提到的经济、杠杆率、人口等，有的甚至延展到了特朗普、俄乌、中东和台湾等方向。
有人非常认真的当面问老司机，都要打台湾了，你怎么还叫人买房？
对比一下就可以发现，务实派更多的是从自身的需求出发，从微观层面思考问题，并且不喜欢争论，而是采取行动；而看空者更多的是从宏观层面考虑，不太涉及微观的具体情况，并且想说服别人认同。
老司机认为，对宏观的理解最终还是要服务于微观的，毕竟咱们只是小老百姓，轮不着为宏观的事操心。
就像老司机今天接广告一样，说白了只是为了赚钱，如果谈一些道德节操价值观之类的宏大话题，我没兴趣。
2025做一个超级行动派，祝大家新年快乐，发财！
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