回顾2024年，中国住房租赁市场在政策引导与市场需求的共同作用下稳健发展。中央及地方政府持续出台支持政策，住房租赁金融支持体系日益完善，特别是公募REITs领域的拓展，为市场化长租房项目提供了更多元的退出路径，极大地鼓舞了企业投资租赁市场的热情。
此外，非居改租、收储转租等新兴业务模式也迎来了新的发展机遇。大批保障性租赁住房的密集入市，市场供应量激增，市场竞争愈发激烈。TOP30企业的房源管理规模175万间，其中开业房源约125万间。产品方面，企业开始更加精细地划分客户群体，根据其支付能力和家庭结构，提供更具差异化和针对性的产品和服务。
01政策端2024年度全国及各地方政府共计出台了192条租赁相关政策，相较于2023年，政策出台的频次略有减缓，但整体而言，租赁市场的政策调控仍然保持了一定的活跃度。这一变化归因于“十四五”规划周期逐步进入尾声，政策制定与实施的自然节奏导致政策频次的相应回落，但政策的总体基数仍然维持在一定水平，预示着租赁市场的发展与管理将继续作为政府工作的重要一环，延续至 “十五五”规划。图：2023-2024年住房租赁行业相关政策分类
数据来源：公开资料，克而瑞长租整理2024年度出台的政策中，政策法规及规范细则类占据主导地位，其占比超过50%，这凸显了政府在增加租赁住房供应，优化租赁住房结构的同时，面对市场主体的多元化、交易行为的复杂化，对市场的规范化管理提出了更高要求。这既是市场规范化、法制化建设的需要，也是保障居民住房需求、防范市场风险、推动行业转型升级的重要举措。02市场量价1、保租房市场快速发展，租赁市场步入‘双轨并行’阶段
据克而瑞长租监测，核心八城集中式公寓规模超114万间，保租房规模42.2万间，市场占有率达到37%，三年内市占率增长超13%。得益于国家出台的一系列扶持政策，为保租房的建设和运营提供了有力的政策保障；此外，保租房REITs的发行与入市，进一步拓宽了保租房项目的融资渠道，降低了融资成本，加速了保租房市场的规模化、专业化发展。:2022-2024核心八城市场化房源和保租房房源量(间)
数据来源：CRIC城市租售系统上海、深圳集中式公寓规模远超其它城市，分别达到35.6万间和28万间，占比分别达31%、24%。不同的是，上海主要以保租房供应为主，年内累计供应19.3万间，而深圳则以市场化房源供应为主，年内累计供应17.4万间。图：2024年核心八城集中式公寓总规模及同比
数据来源：CRIC城市租售系统2、年内新增供应以保租房为主，各城市有效入市量分化从新开项目看，核心八城年内新增供应20.8万套房源，其中保租房项目15万套，占全年新开项目房源量的72%。累计保租房市占率4年内由23%提升至41%。图：2024年核心八城集中式公寓新增规模及同比
数据来源：CRIC城市租售系统上海、深圳供应市场活跃，合计供应房源量约13.6万套；因新建R4地保障入市速度，上海单城2024年保租房新增占8城合计的 48.7%；杭州同上因年内保租房新增供应占8城合计10%；武汉、成都等地新增供应主要以改建为主，有效入市量止升为降、整体缓慢。图:核心八城年度集中式公寓新增市场化房源和保租房规模
数据来源：CRIC城市租售系统3、各地租金承压，租金坪效同比普跌 -10%~-2%受房地产市场下行周期影响，资产价值的下跌，租金结构的预期也相应发生了回调，同时客户支付能力的减弱、市场租赁需求减少等因素亦成为推动租金下行的因素之一。与此同时，租赁市场的供应量却在集中放量增长，加剧企业竞争，引发租金系统性跌落，其中最为明显的是成都，租金同比下跌10%。北京由于供应量较少、竞争可控，整体坪效租金上涨5%。图：核心八城集中式公寓租金坪效走势及同比变化趋势
数据来源：CRIC城市租售系统03企业端
1、TOP30开业规模同比上涨19%，国企系、资管系企业快速扩张
根据克而瑞长租公寓最新监测，截至2024年第四季度，中国住房租赁市场持续稳步扩容，TOP30企业的总开业规模已上升至125万间，同比上涨19%；受参与主体多元化影响，房企系企业市场份额相较于去年同期下滑4%，但仍处于主导地位。
图：2024Q4 TOP30不同属性住房租赁企业开业规模占比及同比增幅
数据来源：CRIC城市租售系统
国企系企业受政策影响，侧重于通过重资产模式进行规模扩张，保租房加速入市，实现年内开业规模增幅26%，体现出的强劲增长势头和日益扩大的影响力。与此同时，助力轻资产企业快速扩张规模，资管类企业开业规模上升29%。
2、头部企业年内拓展速度加快，资管系企业表现突出
头部企业加快扩张步伐，拓店热情较高，TOP10企业中资管系企业占比过半，主要归因于轻资产输出模式日益成为市场的主流选择。此外，在政策利好持续加持下，资产改建类需求将得以进一步释放，对于企业来说，通过代建和代运营的方式介入，也将有效实现了自身规模的扩张与增长。
图：2024Q4 TOP10资管系住房租赁企业开业规模增速情况
数据来源：CRIC城市租售系统
城家作为早期聚焦于城市更新与空间改造的企业，凭借深厚的行业经验与资源积累，通过代建模式切入，以专业的项目管理能力和高效的运营模式，提升租赁住房的品质和居住体验，进一步巩固了其在市场中的竞争优势与地位。
榜单发布
01开业规模榜
截止2024年，TOP30企业的开业规模约124.9万间，相较三季度121万间，环比增长了3.2%；同比去年104.9万间的开业规模，同比上涨19%。TOP30企业依然保持稳健的增长势头。
图：2022年-2024年Q4 TOP30住房租赁企业开业规模情况
数据来源：克而瑞长租
需要特别说明的是在开业规模TOP30的企业中，其中有7家属于各地方国企平台公司租赁企业，这些国企租赁项目中存在部分项目交由第三方运营的情况，存在项目资产方与运营方不归属同一个主体的情况，克而瑞长租在此次统计中采取双计原则，可能会提高整体TOP30租赁企业的开业规模，但由于双计房源量占比极低，对整体行业的开业规模不构成绝对影响因素。
集中度：集中度逐年下降，新品牌涌现形成更均衡的竞争格局
TOP30企业深耕多年具有较强的品牌影响力，客群认可度高，其中TOP3企业的开业规模总计达到40.39万间，集中度32.33%，显示出其市场领导地位；TOP10集中式公寓的累计开业规模高达79.68万间，占据了榜单TOP30总规模的63.79%。
特别值得关注的是，TOP10租赁企业集中度呈现逐年下降趋势，三年内下降约10个百分点，说明行业寡头程度逐渐缓解，主要原因在于新兴品牌的崛起以及中等规模企业的积极参与，有效地分散了市场份额，形成了更为均衡的竞争格局。未来这一趋势为成长型企业的发展铺设了更加有利的竞争环境。
表：2021-2024住房租赁企业开业规模集中度
数据来源：克而瑞长租
入榜门槛：入榜门槛逐年提升，部分企业未来存在梯队跨越机会
在TOP10入榜企业开业规模门槛超4.1万间，相较于2023年提升了7998间，伴随着行业整体规模的上涨，头部企业呈现出更为快速的拓展优势。
图：2021-2024住房租赁企业开业规模入榜门槛(单位:间/套)
数据来源：克而瑞长租
企业表现：
泊寓、冠寓领跑，安歆集团名次大幅提升
万科泊寓与龙湖冠寓开业规模均超10万间，领先优势明显，万科泊寓以18.86万间的开业规模稳坐榜首；龙湖冠寓开业规模达到13.19万间，位居TOP2。魔方生活服务集团8.3万间的开业规模紧随其后，也展现出了强劲的发展势头。
从TOP30住房租赁企业开业规模名次提升情况看，安歆集团四季度新开业4个项目，新增规模3604间，其中安歆青年社区天津赛达店、安歆青年社区上海宝山璟晗社区房源量分别为1700和1250间，极大提升了开业规模，名次跃升8位。
瓴寓、美寓、城家四季度新增规模领先，巩固租赁市场头部地位
四季度瓴寓、美寓和城家的新增规模优势明显，巩固了其榜单头部位置。瓴寓国际四季度新增开业5个1000间以上的大型租赁社区，其中宁波蓝印湾府、上海鑫悦阳光一期房源分别为1944间和1860间；郑州城发美寓四季度新增开业10个项目，多为重资产模式；城家四季度新增7个项目，累计规模增加4284间，其中城家社区南宁贵和路店房源2448，巩固了城家TOP10的位置。
02管理规模榜
截止2024年末，TOP30租赁企业的管理规模超175万间，环比增长0.95%，增幅持续收窄。从同比角度观察，近一年TOP30租赁企业累计拓店规模超过19.3万间，同比增长12.39%，规模增量同样弱于去年同期，但在政策的积极推动下，租赁企业规模拓展仍保持稳健步伐，为租赁市场的持续发展注入了新的活力。图：2022年-2024年Q4 TOP30住房租赁企业管理规模情况
数据来源：克而瑞长租集中度：头尾企业规模差距拉大，企业竞争激烈TOP30头尾企业的管理规模相差约22.8万间，首位管理规模差距继续拉大，行业竞争愈发激烈。
头部格局“稳”，排名变化相对不大，呈现稳健的增长势能和绝对的领先优势。其中前五强企业管理规模近78万间，占TOP30管理总规模的44.5%，头部效应显著。主要原因在于，头部企业凭借前期成熟运营经验和品牌优势，获得了更多拓展机会。和头部企业位次稳定不同，TOP30中尾部则相较活跃，该梯队企业竞争更为激烈，名次变更更为频繁。
从新增管理规模来看，TOP5企业Q4新增管理规模约1.3万间，近一年累计拓店规模近7.2万间，行业中的强者恒强现象愈发明显，龙头企业管理规模稳步上升，其市场地位巩固。而中尾部企业的拓店速度不及头部企业，使得双方差距进一步加大。
入榜门槛：间11家企业管理规模破5万间，较去年增长3家行业头部企业市场规模稳定增长，前11家企业管理规模均破5万间，数量较去年末增长3家。TOP5、TOP10、TOP20、TOP30入榜企业管理规模门槛分别为11.23万间、5.48万间、3.23万间和1.58万间，相较于2023年末，TOP5、TOP10、TOP20的入榜门槛均有所提升，其中五强入榜门槛提升近1.13万间，头部企业的规模增速更快，强者更强。企业表现：头部企业断层领先，地方国企品牌表现亮眼在管理规模榜中，万科泊寓和龙湖冠寓分别以24.37万间和16.76万间的管理规模持续摘得冠军和亚军席位。万科泊寓高居榜首，为行业唯一一家规模超20万间企业，展现出强大的市场影响力和竞争力。TOP5企业形成了断层领先的第一梯队，万科泊寓、龙湖冠寓、美寓、瓴寓国际、魔方生活服务集团管理规模均超11万间。
部分地方国企品牌规模拓展较为亮眼，规模高效增加，实现排名攀升。例如：美寓管理规模超13.27万间，同比增长31.47%，排名较去年上升2位，跻身三强阵营。联投新青年管理规模4.07万间，规模明显增加，榜单排名大幅提升，至TOP17。
此外，随着各地保租房筹建工作的不断推进，专业化运营商与地方国企合作拓展房源加速，双方形成资源互补和优势共享的发展新格局，共同推动住房租赁项目高效运营，实现资产价值的提升。例如：万科泊寓在长春、济南、天津、成都等地与政府、国资国企建立战略合作，实现项目拓展路径新突破。瓴寓国际与多地政府达成合作，与属地政府平台公司分别于上海、宁波、苏州成立了3个重量级住房租赁专项平台。城家相继与上实城开、南宁城投、天津泰达城发集团等国内大型国央企达成合作，携手打造住房租赁项目，加速拓店。郑州城发安居与乐乎、百瑞纪、牛油果三家市场化住房租赁运营商达成合作，共同运营管理美寓系列人才公寓。
小结
2024年，各地存量收购工作体现出一定成效，保障性租赁住房大量入市，租赁住房需求进一步释放，住房租赁市场供应主体活跃度较高，规模稳步增长，头部企业扩张优势明显，地方国企展现出了强劲的增长势头，资管类企业也衍生出更多合作机会，未来企业将通过精研产品力、提升服务质量、优化运营管理等方面的进一步强化自身竞争力，从而实现品牌跃升，在激烈的市场竞争中保持优势，稳步扩张。
免责说明：克而瑞所发布的本文榜单系以克而瑞市场监测数据为基础，通过多维度数据监测、多元化综合评判所生成的月度性测评排行榜，为尽可能保障公开数据和监测数据的逻辑和维度一致性，对于未监测到的部分租赁企业及品牌数据，不纳入榜单统计范围。克而瑞明确表示，上述榜单内容为独立见解仅供参考，克而瑞不对使用上述榜单及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任，且就榜单相关内容享有全部的解释权。
—THE END—
（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）
热门跟贴