商业产品线重磅发布，深业集团进入商业运营提质年|商业产品线|商业运营|深业集团|深圳

商业存量时代的到来，让往昔粗放式的扩张渐渐退潮，商业品牌之间的竞争由跑马圈地转入精耕细作。在此背景下，不断优化产品线，扩大旗舰项目优势、复制成熟经验的同时，探索非标准化商业模式，成为头部商管企业保持生命力的新路径。

2025年1月6日，深业集团于深业上城城市云客厅举办了一场以“无界向新不止所见”为主题的深业集团商业产品线发布会，其全新打造的“3+X”商业产品线正式发布，引发了行业广泛关注。

一方面，深业集团旗下的标杆商业项目深业上城经过近几年专业化运营逐渐站稳深圳商业第一梯队，该项目在2024年实现了销售额破60亿、客流量超4600万人的成绩。此次产品线的梳理，预示着旗舰产品将开拓新市场；另一方面，在商业版图扩张中，产品线的升级往往是商业企业量变走向质变的标志，以此次多元产品线发布为新契机，深业商管将如何通过“深度非标”探索进一步运营提质，值得期待。

1.以“3+X”产品线精耕细作精准匹配多元化商业需求

根据发布会透露，在深业集团全新打造的“3+X”商业产品线矩阵中，“3”代表城市级、区域级、社区级三类固定型商业产品，“X”代表非标的特色型商业产品。

首先是以深业上城为代表的城市级商业，该产品线不仅是深业商业产品线中的旗舰产品，也将打造为市属国企商业形象标杆。

过去几年间，在与城市的融合共生中，位于深圳福田中心区的深业上城以“品牌街+购物中心+户外小镇”的模型，创新探索商业+公园的一体化运营，从商业空间缝合自然生态到逐渐生长为“无界”的深业上城生态商圈，打造了放眼全国都独一无二的商业进阶样本。作为深业集团的“拳头”商业产品，城市级商业将重点布局一二线城市核心地段，体量超8万m²，将汇集高能级品牌，延续深业上城的国际化消费氛围和商业与自然融合的打法，未来三年，该产品线将落地中山马鞍岛、深圳车公庙等。

其次是3-8万m²的区域级商业项目，根据深业集团透露，该定位中档-中高档的产品线将以新兴家庭、区域商务白领及都市乐活青年为主，打造辐射全业态、全维度的一站式体验购物空间及生活消费中心。

此次发布会上，深业商业社区级产品线“深业拾集”也全新发布。据悉，该产品线命名取自《礼记》“拾级而上”，寓意着其将关注社区居民幸福生活，依托深业集团“医康养托”产业资源优势为消费者带来向上生长的邻里中心。事实上，随着人们愈加渴望重拾“消失的附近”，打造有温度的社区商业正成为头部玩家逐鹿的新蓝海。伴随产品线的发布，未来三年，深业集团计划在全国拓展20个“深业拾集”。

作为发布会重头戏之一，“X”非标产品线的梳理和深度解读，则更进一步诠释了深业集团在商业运营方向上的发力点。

现如今，无论是政策推动对存量空间改造利用，还是消费者需求日益个性化、多元化，都让场景新颖的非标商业热度持续攀升。在以往的履历中，对于城市微度假目的地笔架山体育公园创新运营的探索，让深业商管练就了商业+市政公园相互赋能的深度非标运营方法论，同时也在盘活老旧物业过程中，通过商业+公益的非标玩法解锁了多元公共功能空间的运营，打造了诸如妇儿大厦这样的妇女儿童友好型非标商业样本。

而作为“3+X”矩阵中的非标特色型商业产品“X”，“by SYC”的发布仅仅是个起点。在后续运营中，深业集团将聚焦粤港澳大湾区，进一步探索商业+公园/菜市场/体育场馆/汽车等公共功能空间新玩法，并将在三年内落地包括商业+交通枢纽全新商业力作“深圳之脉”等在内的10个非标项目，让自身湾区“非标商业专家”的角色更加丰满。

2.落地深圳首个市内免税店构建“一平台三中心”生态

一般而言，商业产品线的优化升级，离不开标杆产品硬实力的提升。在本次发布会上，除了产品线的梳理，深业集团还“剧透”了将在深业上城打造深圳首家市内免税店，并使其成为具有深业特色的主力店的消息，由此也彰显了深业上城瞄准国际化消费氛围进一步“升咖”的意图。

作为深圳商业市场较为稀缺的由单一项目进阶为国际化生态商圈的样本，深业上城国际消费氛围的培育，一方面得益于商业衔接市政公园的空间优势，及开通深港直通巴士、深中巴士等主动加入城市交通网络提升辐射力的举措，另一方面则离不开深业商管持续以打造世界级商圈为目的对项目进行的品牌提档和国际化内容运营。

2024年，深业商管调改品牌数量188个，深业上城项目品牌汰换率达41%，其中引入各层级首店30家，国际户外运动及时尚品牌的扎堆进场、国际化异域餐饮组合的整体提档在这一年十分明显，由此也再度夯实了项目的“潮奢”形象。而在原有深圳文华东方酒店、老佛爷百货等之外，将于2025年开出的深圳首家市内免税店，显然将进一步提升深业上城对于境内外商旅游客的引力。

除了品牌的升级，2024年也是深业上城商业联动笔架山体育公园一体化运营迈入深水区的一年。项目全年落地近300场活动，其中城市级活动20场，充分依托于无界商业生态激活了文体经济、演艺经济和粉丝经济。尤其值得一提的是，依托商业+公园的模式，笔架山体育公园为项目导入了超300万人次的客流。

“商业+公共功能空间”的运营进阶，让深业上城生态商圈成为值得借鉴的无界空间生长样本，也让商圈的进一步“扩圈”充满想象空间。据悉，相关政策支持下，未来围绕深业上城生态商圈，将加速构建商业公园体育的“一平台三中心”，形成具有市属国企特色、多元业态融合的世界级生态商圈。

周期性波动的大环境下，商业地产的马太效应愈加明显。尤其是在市场对商业项目提出了更高的与公共空间融合的要求的背景下，放眼全国市场，国央企在商业项目中的资金、资源、公共空间运营乃至政策倾斜等维度优势越来越突出。

从培育出标杆项目并梳理清晰的产品线，深业集团加速优质项目的拓展，意味着市属国企特色的商业将为深圳商业市场注入更多新鲜血液。而此次发布会上，官宣落地深圳首家市内免税店，以及与安踏、美心集团、Ole'、顺电、蔚来、英皇电影院战略签约等动作，亦是深业集团为世界级生态商圈继续“扩圈”埋下的伏笔。

3.世界级生态商圈再扩圈多个重磅项目2025入市

从商业版图来看，目前深业集团在营项目包括城市旗舰商业深业上城、全国儿童友好空间样板妇儿大厦、TOD美好生活综合体塘朗城、岭南特色商业街深业东岭、高品质邻里中心典范深业中城、幸福社区商业标杆深业鹤塘岭等。从中亦不难看出，其商业布局由点到线再到面，深业集团深耕深圳市场，几大重点项目都有着城市中轴线的占位。

而伴随着产品线的升级，深业集团将加快构建商业、公园、体育的“一平台三中心”多元业态融合的世界级生态商圈。据悉，2025年，除了深业上城将开出深圳首家市内免税店之外，深业集团城市级产品线新作——湾中上城，“商业+交通枢纽”非标产品线新作——深圳之脉均计划于年内亮相。

布局中山马鞍岛的滨海都市度假目的地湾中上城，将打造为大湾区独一无二的国际IP乐游中心。作为城市级产品线的全新标杆作品，它承袭了深业上城在多元空间链接和延伸上的基因，又将首次落地深业集团投资3亿元打造的国际IP室内主题乐园。据悉，该国际IP室内主题乐园将引进美泰、孩之宝、沃贝3大国际IP集团10+个头部IP，包括美泰旗下IP芭比、风火轮、托马斯&朋友、费雪，孩之宝旗下IP变形金刚、小猪佩奇、小马宝莉、超凡战队、Elefun & Friends和沃贝旗下IP花生漫画史努比、天线宝宝、花园宝宝等，并打造3大室内主题乐园及IP主题酒店、IP主题餐饮及零售等业态，是深业商管商业+文娱综合运营的新探索。

而在本次发布会上，深业商管与深铁商业的战略签约，也预示着黄木岗交通枢纽项目进入新的阶段。作为深业商管探索商业+交通枢纽的非标特色型商业新标杆，“深圳之脉”将以轨道交通为核心，构成华强-上步-八卦岭片区重要连接节点，并结合深圳“山海”绿色特点，打造兼具绿色、人文、运动、创新的“绿荫下的车站”。尤其值得关注的是，随着其运营版图的延伸，城市综合体+公园+交通枢纽+体育综合体的“城园站体”超级链接模式，将让深业集团商业项目占据城市中轴的“黄金十字星”，循序渐进成长为多元业态融合的世界级生态商圈。