2025年的上海楼市，不按套路出牌。

本该三月启动的楼市小阳春，貌似提前吹响了冲锋号角。

二手房市场，带看量已经超过年前水平，仅次于527政策后的高位。

成交量，截止2月26日，2月上海二手房累计成交约14972套，预计全月二手房成交超1.6万套。

价格层面，上海二手房价实现“四连涨”，1月环比涨幅0.4%。

部分学区房更是涨幅惊人：

前滩东方惠礼：低楼层户型2个月单价跳涨1.8万元，涨幅13%；

静安海防村：老破小学区房2个月单价飙升4.3万元，涨幅28.7%。

从成交量价来看，上海二手房市场率先完成筑底反弹。

新房市场，量价齐升。

1月新房成交均价约8.29万/平，同比跳涨约25.37%；

2月前两周成交面积环比激增约75%。

开年第一次土拍，16家开发商抢筹，四块地全部溢价成交。

今年上海楼市的发展逻辑已经很清晰了：

通过土拍带节奏，地王拉新房，新房拉二手房，

另有“政策托底+预期引导”，有效修复市场信心，

最终盘活整个房地产市场。

市场好起来了？

从房外房研究院监测的数据来看，内中环一些板块，挂牌价已经出现了一定程度的涨幅。

数据来源：房外房研究院

1、涨幅最高的长宁区镇宁路，很多老上海人心中的白月光。

板块面积虽然不大，但是覆盖3条地铁线：2、10、11号线，还有江苏路这样的大站，延安西路贯穿其中。

距离静安寺商圈、中山公园商圈都只有一站路。

顶级商圈、顶级医院环绕。

教育配套有愚五幼儿园、愚一小学向红分校、市三女中、延安中学、江苏路五小、包玉刚实验学校等。

2、排行第二的徐汇区斜土路，老破小扎堆的地方。

板块东边是打浦桥和世博滨江、西边是徐家汇、南边是新贵们喜欢的徐汇滨江、北边是衡山路、淮海西路，4公里外是静安寺、南京西路和新天地。

有了这些高富帅邻居们的衬托，斜土路成了最具性价比的地方。

学校配套有教科研实验小学、日晖新村小学、江南新村小学，都是实力很强的二梯队 。

3、其次长宁区天山，凭借中环四杰（天山、虹桥、古北、仙霞）成功破圈，周围都是富邻居。

板块内的教育资源有长宁实验小学、威宁小学、娄山中学、西延安中学、天山初中、天山二中和仙霞中学，以及华师天山学校（一贯制教育综合学校）。

4、徐汇区康健，有求知小学、师大一附小、康健外国语实验小学等二梯队学校。

5、浦东联洋，上海中产的白月光，有浦东公办五虎将之一进才实验小学和进才实验中学。

细心的朋友可能会发现，这些板块基本上都和学区挨点边。

是的，学区房涨价了，带学区的老破小反弹更猛。

上海买错比买贵更可怕！

哪里的房子泡沫大？哪里的房子已经跌的差不多？

学区老破小率先起风

回顾上一轮上海楼市的下跌，学区老破小是最惨的。

从高兴花园的“血崩”开始，房东砸盘，恐慌抛售，

越跌越卖，越卖越跌。

很多老破小小区比起最高点下跌40%都很正常，大部分都是直接腰斩。

但当价格足够便宜，人们就看到了老破小的价值，从而为它买单。

所以2024年上海二手市场，老破小成交是最高的，而且在24年末迎来了一波翘尾行情。

开年以来，各方面指标向好，市场有了回暖迹象，

学区老破小率先掉头，扛起涨价的大旗。

具体到一些小区：

1、金杨新村四街坊（对口金英小学+致远中学）

2、南丹小区（对口交大附小+徐汇中学）

从我们在一线的体感来看，这些挂户口的学区老破小不仅挂牌价起来了，

议价空间也在缩窄，价格根本砍不动。

不过，需要注意的是，仅仅是带学区的老破小出现了量价齐升的情况。

因为年前年后这段时间是学区房成交的旺季。

至于那些非学区老破小，仍然是持续阴跌，库存积压，无接盘动力。

品质次新房价格反弹

除学区老破小外，学区品质次新房也出现了价格反弹。

比如浦东花木的绿城锦绣兰庭，2015年的板楼，年后成交单价上涨1.29万/平，

同一户型，年前买和年后买，总价相差165万。

再有浦东绿城玉兰花园，不到两个月时间，成交单价层8.5万/平上涨至9.1万/平。

除此之外，品质次新房价格出现反弹的还有：

浦东川沙新苑、金桥新城4、唐镇绿城玉兰花园2、航头金沁苑、森兰仁恒森兰雅苑1；

徐汇区徐汇滨江百汇园2、田林尚汇豪庭、长桥长桥五村；

静安区静安寺四方新城；

黄浦区老西门复兴珑御、董家渡长峰馨园、打浦桥海华花园；

长宁区北新泾协和家园、中山公园凯欣豪园；

虹口区北外滩名江七星城；

杨浦区新江湾华润置地橡树湾、鞍山密云小区、杨浦滨江珠江香樟南园；

普陀区光新宝华城市之星、长风国浩长风汇都、真如星河世纪城；

闵行区浦江保利茉莉公馆；

宝山顾村保利叶语、杨行四季都会等。

现在的次新房市场，房东都是硬骨头，不降价还涨价。

不过并不是所有买房人都会为涨价房东买单，

有些小区出现房东不降，购房者不追，有价无市的情况。

小结

历史不会简单的重复，但总是惊人的相似。

依稀记得上一轮行情，也是学区房和次新房打头阵。

当时，学区房凭借着稀缺的教育资源，成为众多家长眼中的“香饽饽”，价格一路飙升。

次新房则凭借房龄和品质，吸引了大量的炒房客和改善客群。

市场上，这两类房产的需求旺盛，成交量不断攀升，带动了整个房地产市场的活跃。

如今，再次出现类似的迹象，但市场环境和政策背景已经不同了。

虽然学区房和次新房依然具有一定的吸引力，但市场的走向不再完全由它们主导。

房住不炒，回归居住属性。

上海楼市的分化仍在加剧：

核心区域的学区房和次新房因资源稀缺性和改善需求推动，价格坚挺；

而郊外环五大新城等地库存压力还是很大，松江、青浦等地去化周期超18个月。

现在市场僵持，给大家提一些实际的买卖建议：

1、买房要及时用“备胎策略”对抗涨价：A板块次新涨价明显，转投B板块倒挂盘。

2、紧盯两类机会：

一是急售次新（挂牌≤同户型2023年成交价+5%）。

二是新一批土拍的新房预计售价，锚定倒挂的二手次新房。

3、卖房依旧建议上述提到差的房源加速卖， 3月是比较好的出货窗口。

好房源可以适当惜售，但置换客户依旧要把握时机。