当期房“熬”成现房，是福还是祸？
01
大家有没有发现，如今西安市场上，在售的「现房」越来越多了。
不过这并不是大家一直期待或者呼吁的「现房销售」，而是因为「期房」的去化不理想，但工地没停工，熬着熬着，主体封顶了、外立面做好了、园林绿化兑现了，硬是熬成了「（准）现房」。
这种“被动现房”并不是个例，而是已经广泛存在的。
前段时间踩盘，发现不少已经交付或者即将交付的项目原本以为早就清盘了，没想到依然在售，而且剩的房源还不少，其中不乏大开发商做的高品质项目或曾经的热门板块红盘。
在销售和中介的朋友圈、营销中心、巨幅广告牌以及外墙、楼体上到处都是XX项目“今年买今（明）年住”甚至“现房发售，即买即住”的宣传口号。
更夸张的是，绝大多数项目从期房熬成现房后，还出现了一个奇葩现象——同一个小区、同样的户型产品，如今买现房比两年前买期房还便宜，有的甚至是“骨折价”。
电子产品和汽车等消费品还能用“早买早享受”安慰自己，理性看待“晚买享折扣”的人。可是明明是同时交付的房子，早买吃大亏，晚买有大礼，作为普通购房者确实很难接受。
我们都知道，对开发商来说，“期房销售”和“现房销售”的成本不可同日而语。按照常理，同等品质下，现房销售的项目肯定要比期房更贵，毕竟成本更高。
以前，只有部分顶级豪宅因为单价和总价比较高，只能被迫成为“时间的游戏”。而现在，很多项目单价已经降到开发商必然亏本了，全民营销和贝壳渠道都用上了，依然无法有效刺激销售。
短短四五年，换了人间。
02
对购房者来说，这是好事。
以前买房都是在“开盲盒”，项目出正负零后就能张罗开盘，购房者都是看着沙盘、PPT想象自己未来的家和生活，最多有几个搭建样板间。
后面虽然提高了开盘条件，但购房者掏钱时依然连封顶的楼都看不到，为了防止降标和烂尾，没事就往工地跑。
如今，很多期房熬成现房，购房者完全不用担心烂尾或者明显降标，避开了期房最大的风险，也不用担心交付时“货不对板”，毕竟很多项目已经基本达到了交付标准。
看完沙盘就能直接走进小区参观，绿化、楼间距、配套、外立面、大堂、地库甚至是物业服务水平和建筑用材这些细节都暴露在阳光下，所见即所得。
你甚至可以走到心仪的房源里，亲身感受一下户型设计是否合理，赠送面积是否有吸引力或者测试一下通风、采光和隔音效果，做到心中有数。
当然，除了省心之外，即买即交的现房还能帮购房者省下大量等待期的租房成本。尤其是着急结婚或者孩子等着上学的，现房的“即时性”是非常有吸引力的。
更何况，还有前文说到的开发商为了快速回笼资金不得不给出的“骨折价”。
03
不过对房企来说，期房被迫熬成现房就不见得是好事了，最直接的冲击便是资金压力倍增。
地产开发玩的就是“资金游戏”，很少有开发商使用全部自有资金完成拿地、开发、销售到交付的全流程。这中间的资金只有少数是“自掏腰包”，大部分是靠贷款和垫资，开售之后再期待现金流回正并盈利，然后迅速投入到下一个项目。
总之就是用别人的钱盖自己的楼，或者用前面的钱盖后面的楼。胆子小的以小博大，胆子大的空手套白狼。
销售不理想，资金池只出不进这一套就运转不下去了，放贷的要本金和利息，垫资的要付款和利润，还有自家的员工工资和各种建安宣发成本等等，一个中大型项目的资金压力就足以拖垮一家中等规模的房企。
但是，对某些实力雄厚的房企来说，这反而是机会。
对购房者来说，沙盘和PPT做的再精美，临时样板间布置得再漂亮，置业顾问的说辞再花哨华丽，都比不上“现房”两个字的分量——好产品自己会说话。
置业顾问也可以挺直腰杆对客户说：“看完沙盘，我再带您去小区实地参观，这就是您未来的家，兑现程度您自己看，工艺工法和用料细节您随便挑刺，觉得满意您再决定。”
这也是为什么某些项目原本地段配套一般，但是熬成现房之后反而去化速度加快，虽然开发商还是亏损或者不赚钱，但最终却成功清盘，而且为后续项目积累了口碑。
对行业来说，这种被动的变局或许不算太坏。
当现房从个例变为常态，就会倒逼开发商甚至整个行业的资金运作模式、开发节奏和风险管控重构升级，高周转和高杠杆带来的高风险也会被逐步淘汰，让行业生态更为稳健、透明。
还有一点，也在倒逼仍然想“吃这碗饭”的房企在产品力上不断精益求精。虽说“没有卖不出的产品，只有卖不出的价格”，但市场已经证明，不是期房卖不出去，只是你的产品不够好，或者性价比不够高。
当然，行业阵痛不可避免，大量房企被淘汰出局，行业集中度进一步提高，市场被那些实力雄厚、金融健康或者融资成本更低的企业逐步分食。
从长远来看，这种被迫转型或许能成为房地产走向成熟的一次“压力测试”，推动行业从规模导向转向质量导向。也迫使房企回归产品本身，真正关注建筑品质与居住体验。
从预售到现房的转变，本质是房地产市场从 “卖方市场” 向 “买方市场” 的必然过渡。这场转型没有绝对赢家，也没有全然的输家。
对房企而言，这是淘汰赛，也是重生门。种玫瑰得花，种蒺藜得刺。
-正文完-
作者 | 王夺予
主编 | 王鹏飞
「新地产陕西」原创作品
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