万科“清算”：祝九胜身后的郁亮、王石难逃其责？52万股东在期待|万科企业|王石|祝九胜|郁亮

作者：学慧老记

（全文约9415字，阅读需要10分钟左右。）

10月的万科，陷入“多事多秋”，而“凛冬”已提前降临，52.2万名股东在寒风中冻得瑟瑟发抖。

在原总裁“九哥”祝九胜被采取刑事强制措施、原董事长“杰哥”辛杰“被带走”之后，万科10月30日举行的董事会会议注定不会太平静，新上任的董事长黄力平或需要“用尽全力、平定危局”。

据媒体公开报道，祝九胜涉案源于其2012年到万科任职之前在建行深圳分行的相关业务。他曾操作了一笔对万科的700亿规模的低息授信业务，还有涉及万科的诸多“开发贷”务。而祝九胜到案，或同步带出万科的“萝卜和泥”。

数据显示，截止到2025年6月30日，万科的债务总额高达8729亿元。2025年万科共有16笔到期或行权的境内公开债，存续本金规模合计326.4亿。其短期借款为231.46亿元，一年内到期的非流动负债为1347.13亿元。

有众多股东在互动平台称，郁亮的激进扩张策略、管理团队的“跟投”政策和一系列的令人眼花缭乱的“资金腾挪”操作手法，为今天陷入经营泥潭的万科埋下了“地雷”。

大股东深圳地铁集团和深圳有关方面，会对以郁亮为代表的原管理团队开展大规模“清算”吗？万科又将何去何从？

50余万名股东还需要知道另一个答案：祝九胜被拘之后，下一个是不是郁亮。有股民甚至喊出“别让郁亮、王石跑了”的口号。

祝九胜犯案与合伙股东举报

实际上，祝九胜被查早有迹象。2025年1月27日，万科发布公告，祝九胜“因身体原因”，辞去公司董事、总裁、首席执行官等职务。同时，郁亮辞去万科董事会主席职务，朱旭辞去公司董事会秘书职务。

此后，祝九胜一直未公开露面。直到2025年10月14日第一财经报道称“万科原总裁、CEO祝九胜已被采取刑事强制措施”的消息，公众才知晓祝九胜的辞职，远非“身体原因”这么简单。有意思的是，10月13日万科发布公告，原董事长辛杰“因个人原因”辞去董事长职务。

目前不清楚祝九胜犯案的具体原因，有媒体猜测其可能涉及“信贷违规、转移资产、挪用资金”等诸多问题。资料显示，祝九胜在建行深圳分行任职间就负责与万科相关的信贷业务，并为万科争取了极为优惠的贷款利率。

比如，前述建行的700亿授信中，包含30亿元企业债担保条款，年利率仅3.5%，较同期LPR低120个基点，“为万科的快速扩张注入了关键资金动力”。这其中是否涉及“利益输送”则不得而知，但随后祝九胜“应邀”到万科出任高级副总裁并分管财务工作，这本身就是一种“利益变现”途径。

仅公开的薪酬收入一项，从2012年入职万科到2025年1月辞职的13年里，祝九胜从万科领到报酬累计达7000万元。仅担任万科总裁后的2018年至2022年的5年间，祝九胜拿到了4550余万元薪酬。与在建行深圳分行任职期间的年薪20万-70万元的薪酬收入相比，祝九胜可谓是“数钱到手软”。

不过，更疯狂的“数钱数到手抽筋”的事情还在后头。2024年1月、4月、11月，山东烟台百润置业及其烟台万联、烟台万宏等众多万科合伙企业的小股东多次在关联企业的公众号上发布《关于万科企业股份有限公司偷税漏税的举报信》、《关于万科及郁亮团队涉嫌重大违法实事的举报信》、《关于郁亮操控万科谋取私利有关情况的反映》等材料。

上述举报人称，“三好生”万科“近十年间偷逃税款或超千亿元”。举报人还详细列举了他们认为能够证明“以郁亮为首的高管人员利用万科偷税漏税、挪用资金、发放高利贷、洗钱”的相关事例和财务资料，时间跨度从2013年至2024年。

这正是祝九胜到万科任高级副总裁、总裁的时间。按举报人的说法，郁亮、祝九胜等高管团队“利用万科偷税漏税、挪用资金、发放高利贷、洗钱”。万科事后回应称，百润置业的“举报内容严重失实”。

在此之前，还有人举报称，祝九胜在2017年短暂离职万科上市体系期间，以“第三方顾问”身份操控上千家影子公司，构建覆盖资本、项目、资金的利益网络，涉嫌百亿级资金挪用及关联交易违规。举报材料显示，其网络涉及深圳地铁旗下合作基金，通过虚假交易转移资金，规模达百亿级。

如果说辛杰的“失联”还可能与万科无关，那祝九胜被刑拘则“像一把尖刀直插万科心脏”，因为掌握万科财务命脉的祝九胜归案，即将揭开万科内部可能存在的巨大管理“黑洞”和利益输送“黑幕”。

郁亮团队被列举的“五宗罪”

百润置业、烟台万联、烟台万宏等举报人列举的万科及郁亮团队的“违法事实”包括“设立类金融机构发放高利贷”、“挪用合作项目公司建设资金”、“设立影子公司转移资金”、“利用职务便利跟投套利”以及“偷逃税款侵占国家利益”等五个方面。

1.设立类金融机构发放高利贷。在与万科的合作过程中，“北京万鹏”、“红色崛起”等公司频繁出现在合作项目公司的转款对象中，这些公司既不是项业业务对象，也不是项目建设的材料供应商，与合作项目没有任何业务往来。

举报材料提到了一个案例：2018年5月，万科与唐山今牛房地产开发有限公司合资开发“万科翡翠蓝山”项目。该项目万科出资1亿元，今牛公司出资11亿元。而今牛公司出资的11亿元是由万科指定的第三方“红色崛起”公司以高息借贷的方式借给今牛公司的，今牛公司累计支付高利贷利息超过1.8亿元，借贷利率达到16.36%。

笔者查询到的裁判文书【（2021）京03民初312号】显示，2021年12月8日，北京市第三中院对唐山万富合益房地产公司起诉唐山市华宝房产、唐山今牛房产偿还3.28亿元的民间借贷案作出判决，要求今牛房产偿还相应款项。而唐山万富合益房地产公司的实际控制方为唐山万科，这表明唐山万科及背后控股的万科企业股份有限公司、深圳市万科财务顾问有限公司开展了放贷业务，且利率远超LPR标准。这期间，深圳市万科财务顾问公司的法定代表人正是祝九胜。

2.挪用合作项目公司建设资金。据举报人查证，“北京万鹏”、“红色崛起”公司用于发放高利贷的资金来自各地合作的项目公司，以及部分金融机构的信贷资金。

比如，烟台万拓房地产开发有限公司（万科与烟台瑞拓投资有限公司合作成立的项目公司）被挪用1.4亿元；烟台创盈房地产开发有限公司（万科与烟台百润置业有限公司合作成立的项目公司）被挪用1.7亿元；烟台竹林苑置业有限公司（万科与烟台宸智商贸有限公司合作成立的项目公司）被挪用1.5亿元；烟台天门实业有限公司（万科与烟台明迪投资、烟台建发集团合作成立的项目公司）被挪用5878万元。

四家项目公司合计被挪用5.2亿元，而这些资金的流向正是“北京万鹏”和“红色崛起”公司。烟台瑞拓投资等四家与万科合作的小股东于2023年8月10日向烟台市芝罘（fú）区公安局报案，要求追究烟台万科及相关责任人“挪用资金罪”。

对于万科“挪用资金”一事，同样有司法案例佐证。2024年8月1日，宁波市奉化区法院向苏州协信远致房地产公司出具受理案件通知书。苏州协信诉称，2018年6月，其与万科成立项目公司宁波奉化科迪置业共同开发“万科·未来水岸”楼盘，目前已完成交付。但项目公司科迪置业的2.4亿资金长期被万科占用，至今还有5000余万没有归账。

3.设立影子公司转移资金。注册信息显示，“北京万鹏”全称为“万鹏（北京）投资管理有限公司”，成立于2015年6月，注册资本为100万元，由北京万科企业全资持有。该公司法定代表人为孙宇，与其关联的企业多达174家，绝大多数为“万”字头企业，部分关联企业已注销。

“红色崛起”全称为“红色崛起资产管理有限公司”，成立于2015年4月，注册资本为5000万元，由“后城（北京）科技发展有限公司”实际控制，两家公司的法定代表人均为陈黎。股权穿透之后，没有发现陈黎身后还有“万科系”控制的股权关系。

不过，“红色崛起”另有两家持股1%的股东颇具背景。一家是深圳安创投资，背后是平安创科投资，其背后是“中国平安”系的平安不动产有限公司。另一家是北京城业通咨询有限公司，其背后的控股方正是前面提到的“北京万鹏”。

据举报人“查证”：项目公司被挪用的资金先是转入“北京万鹏”，再转到“红色崛起”。“万科将项目公司资金在合作股东不知情的情况下挪用至万鹏公司或其他类似数千家“影子公司”，再将巨额资金以高利借贷的方式借给万科的合作方或向社会发放高利贷，通过从事非法金融活动获取高额收益。

举报材料称，“万科还成立了若干个投资类、基金类融资平台公司，引导与其合作的小股东向这些融资平台借款。”被万科管理层操控的“平台公司”将违法收入腾挪转移后进行私分，“这些非法所得没有进入万科上市公司并表大账，而是被洗出万科体系甚至转至国外”。

另外，郁亮等高管还在全国大部分城市成立了若干个以自然人为投资人的“共舟”有限合伙企业【其中之一是珠海市共舟投资中心（有限合伙）——笔者注】。这些公司没有任何正常业务，但却能撬动百亿、千亿甚至万亿资金。这些眼花缭乱、难以穿透股权的公司，就是郁亮及其利益团体用来转移、沉淀、藏匿资金的“钱袋子”，也是其分钱的工具。

4.利有职务便利跟投“套利”。举报人在公开的材料中称，郁亮团队还利用万科平台大搞“跟投机制”。万科通过上述公司将挪用、侵占项目公司的资金，以及发放高利贷所获得的收益，通过包装、洗白再分配给高管，再利用跟投机制变相为万科高管牟利。

据万科离职高管介绍，郁亮会按照高管级别分配跟投金额，级别越高额度越高，资金安全性和收益也越高。高管人员利用自身职务优势从金融机构、网络平台等获取高额贷款，利率4%-6%不等，名义为个人装修、购房、购车等，贷款用途实为“虚假编造”。

这些贷款资金通过交易对手又回流至借款人能够控制的账户，并以个人名义投入郁亮等人控制的跟投公司，跟投公司再通过上述发放高利贷等方式获取高额利润，其“资金回报率”达到20%以上。

不过，并不是所有的跟投项目都能“套利”。举报人指出，如果跟投的标的项目发生亏损或者跟投面临亏损风险，万科会首先将核心高管投入的部分净资金撤出，把亏损留给项目公司、合作方以及那部分普通员工，致使跟投员工面临跟投失败、甚至本金损失的风险。

5.利用万科偷逃税款侵占国家利益。按照举报人的说法，郁亮等高管团队操控万科偷逃税款的手段非常多，举报人已发现的手段主要包括“隐匿收入”和“虚增成本”两项。万科高管团队通过这两种方式极大限度压缩项目公司利润，“将本应列入上市公司大账和向股东分配的利润进行体外循环甚至私分”。

比如，万科以极低价格向第三方出售车位、储藏室等项目公司资产，“将相关收入洗出项目公司”，万科相关人员再从接收这些资的“第三方”处获利。如烟台御龙山项目车位共计2816个，市场平均销售单价是18万元/个，万科将其中315个抵顶给某有限公司的车位均价只有7.6万元/个，还不到市场价的零头。

再者，万科团队“以房抵债”不做销售处理，隐匿应税收入。如，万科以烟台御龙山项目房源为14家关联方抵付工程款27057万元；以翡翠长安项目房源为其关联企业抵付工程款1058.25万元；以墨翠府项目房源为其关联企业抵付工程款1012.24万元。万科以项目公司资产为关联企业抵顶债务的行业应属于“销售”行为，当计为“营业收入”，但万科没有按销售处理，而直接冲减了“存货”。

另外，万科团队还通过“贵卖贱报”方式直接减少应税收入。如，2018年12月，万科与百润置业就烟台西雅图项目1#、2#、8#、9#商业用房达成整售协议，万科将该项目4051.24㎡的商业用房出售给百润置业，单价1.2万元至1.7万元不等，合计6249.87万元。而在该项目清算时，万科串通烟台某会计师事务所出具虚假清算审计报告，将上述商业房产的出售价格核定为8100元/㎡，并以此作为纳税依据上报税务部门，从而隐匿收入约三千万元，偷逃税款近千万元。

而万科团队“虚增成本”的手段主要有：

（1）以保理贴息等为手段增加财务费用，同时将收入从项目公司洗出。万科在项目公司资金非常充裕的情况下，采用保理、商业承兑汇票等形式，向施工方、材料供应商等支付工程款和材料款，利息由项目公司承担。比如，烟台御龙山项目发生巨额贴息损失7624.22万元，烟台翡翠长安项目发生贴息损失3529.69万元，烟台西雅图项目发生贴息损失1700余万元，合作股东由此蒙受巨大投资损失。

（2）购买、虚开增值税发票，列支不合理费用增加项目建设成本。烟台御龙山项目发生不合理及超支费用1323万元，翡翠长安项目发生不合理及超支费用1742万元。万科都是通过从网络平台公司购买增值税发票，将本来没有发生的费用和无法列支的费用增加至佣金、策划费、推广活动费等，致使相关费用发生额严重超出正常水平。

（3）购买工程签证虚增工程造价增加项目建设成本。烟台御龙山项目3.1期二标段、3.2期等工程，万科伙同其指定的审计公司和总包单位结算总包造价3.77亿元，但合作方聘请的会计师事务所审核后的工程实际造价为3.63亿元，虚增1353.6万元；御龙山一期三四标段、1.5期、1.6期等工程结算造价5.86亿元，经审核后工程实际造价为5.44亿元，虚增4157.2万元；烟台翡翠长安项目1.1期-1.3期工程结算造价12.5亿元，经审核后实际造价为11.89亿元，虚增6090.53万元。

（4）委托关联企业参建并虚构工程量，增加项目建设成本。万科在建设西雅图项目过程中通过委托关联企业参建并虚增工程量和工程进度的方式，累计骗取项目公司资金9000余万元。西雅图项目1.1期建设过程中，万科将部分土建工程外包给吉林省新土木建设工程有限责任公司，实际新土木并未施工，而是由青岛渤海挂靠“新土木”（吉林省新土木建设工程有限公司，实际控制方为万科企业股份有限公司和深圳市万科财务顾问有限公司——笔者注）名义施工，实际产值430万元，后期该项目交由山东某建设集团总包施工。

但在工程结算时，万科联合“新土木”及其他公司出具虚假工程验收单，与实际工程量严重不符，并以此向新土木公司支付工程款4400余万元。

（5）以次充好、低价简装，谎报“精装修”提高房屋建设成本。青岛某石业有限公司是烟台翡翠长安项目分包单位之一，主要负责外墙楼板及室内瓷砖的材料供应。经山东浩正工程项目管理有限公司对其供货和安装的全期户内及公区石材进行造价审核发现，审核的造价额为6807万元，虚增工程造价2102万元，占造价总额的30.88%。

烟台御龙山项目在对外销售时宣称是“精装修”，销售价格中含装修价格约3400元/㎡，但经专业机构评估，交付客户的房屋装修单价约为1000元/㎡，每平方米虚增2400元成本，仅此一项万科虚增成本高达8.4亿元。

然而，被万科通过偷逃税款压缩的利润并没有真的“消失”，也没有进入万科上市公司并表大账，而是被郁亮团队利用万科通过其他手段转移、藏匿后进行体外循环，最终被郁亮团队瓜分。

对于上述转移资金“套利”、“虚增成本”等事项，烟台宸智商贸还委托了天圆全会计师事务所进对烟台竹林苑项目进行了专项审计。经审计发现，林林苑项目涉及以下不当行为：

一是在不需要融资的情况下进行融资，由此产生7624.22万元贴息损失，涉利益输送。

二是发生不合理的869.44万元品牌推广费用，用于竹林苑以外的项目。

三是在销售费用中产生了不合理的佣金、策划费、推广活动费150.27万元，这也央用于烟台万科其他项目或关联公司。

四是管理费用和开发建设服务费共超支303.25万元，竹林苑没有按照有关协议、合同规定的比例提取合法费用，损害了小股东宸智商贸的利益。

五是毫无根据地向烟台万众市政工程有限公司拨款 3800万元，这属于资金占用，且难以追回，导致股东方宸智商贸蒙受巨大损失。

谁该为万科的债务黑洞负责?

对于烟台百润置业等举报人列出的“万科和郁亮团队”的上述“违法事实”，烟台万科随后予以否认，称烟台百润置业等举报人所反映的情况“严重失实”。

万科方面称，“相关不实指控和商业诋毁，已经构成对个人的诽谤罪和对公司名誉权及商业信誉的非法侵害，公司会采取法律行动维护合法权益”。烟台万科和当地合作方的纠纷目前已经进入司法程序，“我们相信法律会给出公正的判断”。

然而，令人费解的是，就在烟台百润置业于2024年4月1日联合其它合作股东公开举报后不久，相关的合作主体烟台创盈房地产开发有限公司在2024年6月11日进行了股权变更登记，百润置业的30%股份和另一家公司烟台通洋置业19%的股份同时被创盈公司收购，而创盈公司背后的股东为烟台万科和前文提到的“珠海市共舟投资中心（有限合伙）”。

值得注意的是，在烟台百润置业等万科合作股东发布公开举报材料的4月2日、3日两天，万科A股价急速下跌，由4月1日的每股8.98元跌至8.19元，跌幅达9%，其市值两天跌去94.25亿元。截至2025年10月17日收盘，万科A每股报收6.32元，总市值降至754亿元，较2024年4月1日减值超300亿元。

此外，基于有关评级机构对万科的负面评价及万科业绩表现，股东们也开始“用脚投票”。截至2025年7月31日，万科的股东总数约52.2万户，较2025年6月30日的53.55万户减少1.35万户。较2024年12月31日的62.73万户减少10.53余万户，减幅达到16.78%。

特别是在原总裁祝九胜2025年1月份传出被公安机关带走、烟台百润置业公开举报郁亮及其管理团队，以及深圳国资高管团队进驻并“直接管理”万科后，万科股东以每季度平均5万人数离场的惊人幅度骤减。万科这个曾经连续31年派息、分红资金超千亿的“优等生”沦落到“万人遗弃”地步。

2023年及以后，万科数十万股东再没有带等到持续分红的消息。一方面，受房地产行业下行的影响，万科的营业收入以超过30%、40%的幅度下降。前三年经营数据表明，万科2022年营收5,038.4亿元，2023年营收4657.4亿元，2024年营收3431.8 亿元，同比分别下降7.56%、26.32%，营收降幅逐年加大。

主要受房地产开发业务结算规模下滑拖累。万科2024年净利润全年净亏损 494.8 亿元，同比降幅达 506.8%，创下上市以来最大年度亏损。业绩亏损的主要原因是：开发业务结算规模和毛利率显著下降；新增计提了信用减值和存货跌价准备；部分非主业财务投资出现亏损。

数据显示，报告期内，万科A主营业务毛利率为9.9%，同比下降5.48个百分点；其中，房地产开发及相关资产经营业务毛利率9.53%，同比下降5.88个百分点；营业利润率降至3.49%。物业服务毛利率为13.21%，同比下降1.75个百分点，其他业务毛利率20.33%，同比增加15.45个百分点。

更糟糕的是，截至2024年12月31日，万科年末总负债9474亿元。有息负债合计3612.8亿元，占总资产的28.1%；其中一年内到期部分为1582.8亿元，占比超过四成。与此同时，银行借款高达2579.2亿元，占万科有息负债总额的71.4%。而这是在没有对万科6000多亿元存量资产做减值准备的数据，如果按现有市场表现的7折计提，万科的总资产或再减少2000亿左右。

到2025年底，万科将面临1500亿以上集中兑付，流动性压力进一步加大。仅2025年10月30日、11月12日的半个月内，万科就要耗资31亿元赎回“20万科07”、“20万科08”两笔债券。与之对应的是，万科的可用于偿债的资金在同步减少，至2025年上半年的储备资金已不足700亿元，万科的资金缺口接近900亿元。

麻烦的是，万科的营收还在快速下隆，亏损的状况也没有改善。2025年半年报显示，万科上半年营收1053.2亿元，同比下滑26.2%，归属于上市公司股东的净利润为-119.47亿元，亏损规模较上年同期扩大21.3%。这也意味着，到2025年底，万科的营收额或进一步减至2000亿-2500亿区间、净利润亏损额在220亿-250亿区间。

而万科云、长租公寓等项目的“供血”能力也在减弱。也即是说，在急速“失血”的紧急情况下，如果仅靠万科的自我“造血”来应对，万科肯定是“难以见到2027年的太阳”。好在，万科通过各种方法办法偿还了2027年前到期的境外债务；而境内债权人、特别是金融机构对万科也“照顾有加”，万科没有被逼上“抽贷、逼债”的绝路。

这得益于深圳市政府及大股东深铁集团的“急救”措施和一众国资的援手。自2025年年初以来，深圳市政府已采取多项措施稳定万科的运营和财务状况。今年1月，万科管理层经历重大调整，前董事会主席郁亮和总裁祝九胜相继卸任，由深铁集团主导新一届管理团队。

而除了“送人”外，深铁集团更是真金白银地“送钱”。截至2025年9月，深铁累计向万科“输血”9次，合注资259.41亿元。加上万科从其他渠道获得的资金，深铁及深圳市有关机构已累计为万科“输血”上千亿元。

但是，深圳市政府和深铁集团也不太可能“无休止”地向万科输血，更不可能当“冤大头”。数据表明，2017年深铁集团收购万科股权的平均成本超过20元每股，合计花费664亿元获得万科27.18% 的股权，并由此化解了将万科逼向“生死边缘”的“宝万之争”危机。

8年来，深铁集团分得的160亿元股息几乎都偿还了股权收购资金的融资利息，而其所持的股份权益却是“打了骨折”，目前仅剩210亿元左右，跌去450亿之巨。

股东的钱、银行的钱、政府的钱也不是大风刮来的，万科总是要还的。万科由曾经的行业翘楚沦落到如今“断臂求生”也难以自救的境地，是什么原因、是谁造成了今天万科濒临“暴雷”的困局？是创始人王石的2017年就过早淡出至万科“失控”，还是郁亮接手后的“激进”行为？是不是该有人为此负责？

是否要“清算”郁亮及原高管团队

“2017年，我从万科退休。在外界看来，王石就是万科，万科就是王石。我认可：万科是我创建的、制度是我建立的、团队是我培养的、接班人是我选择的。岂能推卸对万科（应）尽的责任呢？！”2025年5月27日，王石在其朋友圈发布长文，称正在尝试和万科的决策层建立畅通的联系，“为万科的平稳过渡，为保护广大投资者/万科合作伙伴/13万员工的福祉而尽所能。”