七年之“氧”，越秀星寓以满租开启“十五五”|房地产|杨浦|越秀|越秀星|运营|青年公寓

清晨七点半，在清晨微光汇总，管家已经将温热的早餐递给匆忙出门的越秀星寓家人们。“吃个早餐再去工作”、“今天也要加油哦”。每一份早餐的传递，都是一次暖心又暖胃的温馨关怀。越秀租客接过的不仅是一份食物，更是一种被具体看见的确认。

这样的暖意，在各地项目中同步蔓延。广州项目与Nespresso联动的“啡凡星Life”咖啡沙龙，让公区化身飘香的社交客厅；上海杨浦项目则以“家与伙伴”为主题，在手冲咖啡的香气中传递欢声。越秀星寓还组织了7周年感恩回馈观影活动，一起去观看了最近火热上映的《疯狂动物城2》

这类场景在越秀星寓已成日常：管家与租客如同龄舍友般相处，一起组织打CS，看球赛。“陪伴式”社区，成为吸引年轻人的关键。

睿和智库在调研越秀星寓中发现，星寓团队从领导到基层都很务实，言语间鲜有绚丽的概念，都是平实的日常。

这或许解释了那一串行业瞩目的数字：今年6月30日，越秀星寓在营项目实现100%全线满租，平均出租率与客户满意度双双突破95%。这不仅仅是运营的成功，更像是一种验证——在一个人人都在谈论“内卷”、“社恐”和“系统性疲乏”的批量时代，人们对“确定性”与“温度感”的渴望。

7年之“氧”，蜕变升级

对于企业而言，7年之痒是什么？是从0到1完成后的蜕变升级。今年9月，越秀星寓启动全面升级，涵盖品牌、产品、服务和数字化体系。这一升级，对于越秀星寓在租住市场未来的竞争力至关重要。

品牌：共情用户，“筑梦星未来”

国内的机构化租住起步较晚，很多企业的品牌都在初建阶段。因此品牌与产品、运营割裂的状况比比皆是。

越秀星寓率先启动的从品牌到业务的全面升级，并非浮于表面的形象焕新，而是一场从内核到外延的系统工程。

品牌层面，强化“筑梦星未来”的品牌价值主张，通过升级“安居梦、乐活梦、成长梦”三大维度，打通品牌—产品－运营全链条，这是企业从1到100发展战略实打实的落地呈现。

该品牌主张中，将重心从“房”转向“人”。其核心关键词“梦”与“星”，颇具象征意味。

“梦”，直指长租公寓主力客群——Z世代青年（95后至00后）。如果按照5年一个代际来算，主力客群至少跨越3个代际。他们是当下和未来职场的中坚力量，“梦”，支撑他们的创业、创新、社交和生活。公寓不再只是物理容器，而是青年人梦想的承托者与催化器。

“星”则是对自身运营哲学的凝练，回应越秀星寓在运营上的追求，既要关注运营的细节，更要在细节里培育企业创新的种子和力量。

用越秀星寓董事长陈晓东的一句话来总结：品牌升级是星寓从传统的“房东”转化为“伙伴”，建立起更具情感黏性的用户关系，有温度，有前瞻。

细分产品线，覆盖人生爬坡期

经过7年多地、多项目的实践，结合用户代际研究，越秀地产旗下长租公寓品牌细分了产品线。细分后产品线的核心优势在于：一是精益细分并深度回应用户需求，二是与地产开发主业形成有效协同。

越秀星寓（集中式青年公寓品牌）：这条产品线是越秀长租公寓品牌中规模和稳定性的“压舱石”。其用户群对应的是未入和初入职场5年以内的“新市民”，高度重合Z世代。这一客群的需求是“住且优居”——高性价比，高标准化，但有较高的品质需求。

越秀星廷（高端服务式公寓品牌），主要针对城市精英和商旅人士提供高品质商旅生活。依托越秀地产在核心城市核心地段持有的大量商业资产，如广州环贸中心ICC项目，打造“公寓+办公+商业”的中高端生态闭环，为资产方创造超越租金本身的溢价。

越秀星邻（集散式青年公寓品牌），主要协同地产主业，主打30-40平方米的高效单间户型，做到“麻雀虽小五脏俱全”，为用户打造便捷的小区式居住生活。

值得关注的是，在调研中越秀星寓还透露他们即将推出企业员工宿舍品牌。目前，越秀已为多家高端酒店、银行、互联网大厂、航司提供员工宿舍服务，今年，就有三家酒店客户在结束首个合同周期后，完成了新一轮续约。越秀此举，兼具民生保障与产业协同的视野。它为“批量居住”的场景，注入了标准化服务与人性化关怀。即使是在最讲求规模效应的领域，“温度”依旧可成为深挖的价值要素。

但越秀星寓也是经营实体，如何满足“开一个、成一个、盈一个”的经营目标？据越秀星寓管理层介绍，企业将定制化宿舍为稳定现金流的支撑，再围绕人才招引的市场化服务模式，保障出租率与收入的动态平衡。在项目拓展上，则根据“需求先行”原则，先精准锚定客户需求，再推出“80%标准化+ 20%差异化”的产品与服务组合。

越秀星寓在港澳大湾区的品牌影响力，连续三年为广州市“百企千人”港澳大学生实习计划提供住宿保障，成为“湾区青年驿站”。其安全温馨的居住体验，叠加越秀地产的多维度视野，让中国的“未来之星”真正留得下，融得进。

从城市运营服务人群，到初入职场的未来之星，再到中高级人才。越秀星寓“以人的成长脉络”为需求的全周期产品线布局，既可以独立在租住市场上争夺市场，又与开发主业的用户融合联动，以人为本的品牌主张和完整的产品线构筑了未来发展的护城河。

运营为本：标准流程与温度服务

如果说品牌和产品线构成了越秀星寓未来发展的骨架，标准化精细化的运营就是企业经营鲜活的血液。越秀星寓希望服务于人和人的梦想，而服务就是24小时不间断的标准化和有温度的响应。从1-100进化的越秀星寓，推出的“美好生活5星×5S”服务体系，暗合了复杂科学中的“涌现”（Emergence）理论：简单的底层规则相互作用，催生出远超个体叠加的复杂秩序与丰富体验。

星保障（Security）：确定性的基石

依托越秀地产40余年开发和物业服务经验，以“1441安全体系”为基础，从安全、健康、权益三大维度筑牢保障，呼应了《住房租赁条例》中“建立房屋全生命周期安全管理”的要求。从消防设施定期巡检到租房合同规范透明，每一项都直击租客最核心的安全焦虑。当外部世界充满不确定性时，提供一个“确定性”的角落，本身就是最深切的温度。

星空间（Space）：在地化的叙事

8大居住模块按需组合，公区则采用“10大基础+10大体验”模块灵活搭配，更注重在地文化融合。

例如，近期完成升级改造的珠江新城店，以“时尚轻奢融合岭南东方美学”为脉络，将满洲窗、镬耳山墙等传统元素化为空间语言；上海杨浦互联宝地店则用ART DECO新装饰主义风格，通过洞石墙面、不锈钢造型及海派细节，讲述海派城市的故事。

标准之上，个性不是装饰，而是场所精神的自然涌现——在批量复制的时代里，保留一点“此地此时”的痕迹。

星服务（Smile）：可量化的承诺。

12小时管家待命、10分钟诉求响应、16项免费服务——当一切可测量，承诺才不会落空。这些明确的数字标准，让“贴心服务”不再是口号。95%的客户满意度，背后是日常中持续的系统运转。而在“7周年感恩回馈”中，爱心早餐、咖啡沙龙、专属观影……服务从日常走向节庆，像是一种仪式化的温情批发，在重复中制造记忆点。

星科技（Smart）：效率与解放。

越秀星寓自研的数字化系统，可实现全流程线上化签约。智能家居控制让客户入住体验感极佳。效率提升的背后，是对年轻租户生活节奏的契合。

线上解决了大部分运营的流程性事务后，线下则聚焦于无法被数字化的部分：体验、相遇和温度。越秀星寓强化数字化运营，其深层目的恰恰是为了解放时间与人力，让租客与管家都能更专注于机器无法替代的部分——体验的深度、相遇的偶然与情感的交流。

星社区（Share）：重建附近。

年轻人常被贴上“社恐”与“宅”的标签，但孤独的另一面，是未被满足的链接人的渴望。越秀星寓通过在地化主题活动，创造低压力、高趣味的链接机会，让邻里关系从“物理相邻”走向“情感相近”。上海杨浦互联宝地项目更将社区运营与在地青年职住需求结合，让“粤式务实”与“海派精致”跨越地域，实现可复制的社区活力。

这一体系的高明之处在于，它不试图对抗“批量”、“高效”的时代特征，而是以此为底色，在其经纬之间，精心绣出个性化的纹样。它证明了，标准化与人性化并非二元对立，精密的系统恰恰是为了让不可标准化的“人的温度”，得以持续、稳定地发生和传递。