北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
再问：主要是双方老人随着年龄增长，父亲70了，还在老家。想尽快接过来住，离我们近一点，相互照应起来也方便。现在我们住在北京新天地五期的三居室，如果双方老人都过来，不太住的开。
感觉26年会是一个比较不错的买房时机，您再给把把关，是把现在的房子置换成一个四居室合适？？优点是还款压力小。还是在常营再来一套房子合适？？优点是以后在北京两套房子，心里不慌，以后老了可以吃租金。
A：
1、把关谈不上，房子是用来住的，尤其是改善房还是主要看自己的需求。其实就在新天地换四居也没问题，这看看小区的挂牌和成交价就知道，大户型的价格并不低。说明市场对小区的改善定位很认可，所以大户型从保值角度才不吃亏的。
当然这指的是在地段儿内不吃亏，但毕竟是两区交界，很难说朝阳区会在周边再投入太多财政资金。
2、再买一套，只能说如果是我的话会这么做。也就是两手准备，一起住也住的开，分开住也有房子，反正我家现在是这么做的，大家都有另外的选择。
从房子流动性来说，如果总价7/800万，在常营管庄这地段儿有些偏高，出手时就算不影响价格，挂牌周期也会比较长的。所以除非是就喜欢住大户型，否则还是两套房更灵活。
3、另外我也认为现在是房价相对低的时候。主要理由就是因为租金收益率已经低于同期银行利率，在1992年房产商品化之后的楼市历史中，这种时期只有过三次，每次都是相对低谷。
或者说每次都是经济危机的时候，楼市低迷房价下跌，但北京房租却降的不多。再加上银行降息降准的救市，所以相比之下房租收益率就暂时超过同期利率了。
历次分别是1992-1994年，那几年发生的事儿太多，但不便多说。1998年前后是因为东亚金融风暴，2008-2009年是因为次贷危机。这三次都是房租收益超过银行利率。
4、其他的也有利率下降的时候，比如典型的2012-2015年，背景是四万亿浮华散尽（媒体用词），各种危机内外交困。但当时北京的房价已经很高，租售比超过利率太多，所以就算降息也没显的太低。
之所以这两年很多小城市的房价降回2014甚至2012年，就因为他们当时就不应该涨的这么多，都是去库存给托起来的。而北京不一样，但不多说了，有兴趣对照利率调整表看看吧。
仅供参考。
二
Q:
我是陕西的，孩子在北京已落户，工作稳定就是收入不高，所以我们想尽量少贷款，用老家的两套房作为他北京的首付。
现在看的是丰台河西，看规划的未来应该发展不错，而且还有央直机关宿舍区，只是不知道产业发展将来怎样？园博园两居室请您帮着看一下，或者是珠光逸景的这两套两居的价格也接近，请帮助点评一下。
A：
1、丰台河西的规划是不错，但我也不知道未来的产业发展啊。应该会越来越好吧，就是时间周期不会太短。
这参考丽泽吧，规划更好，重视程度更高，但从立项到现在快20年了，从房价来说确实拉动了，但还没真正发挥出太大价值。
另外也可以参考丰科园，从立项到现在30多年了，发展的非常不错，但对周边房价的拉动不大，只能说支撑挺强的。所以产业发展是个长期的过程，别着急。
2、两套房的户型都挺好，这看自己的喜好。园博府的怎么说呢，小区很好，当年的价格也不贵，低于预期。但就是地段儿不是太受追捧吧，所以仍然是有些落后了大盘走势。
珠光逸景也差不多，都是小区还行，但到目前为止受到地段儿的影响较大。所以都是自住为主吧，没必要做什么点评。
3、总之我真不好说什么，您的预期可能有点儿高，我要建议就是多考虑居住吧，先看园博府，后看珠光逸景。
仅供参考。
三
Q:
我和妻子都是北京户口，但因为一直在国外工作所以没买房（老家买房了）。目前孩子已面临入学，我们的外派合同也将于明年结束，不打算再出国了。
工作单位在苏州桥vs上地，如果买学区房的话感觉都很贵，但又不得不买，同事建议是买西三旗，首付200+300贷款500万总价能买到能自住的，比如知本时代的两居室，请问性价比如何？目前是否可出手？未来趋势您认为如何？
A：
1、西三旗学区的热度不算高，所以大多数的房子溢价也就不高，对应居住角度的性价比在海淀就相对高了。知本时代就挺典型的，商品房，价格走势基本跟随大盘，溢价可能也就是10%左右吧。如果对学区的期望值不太高，那买在这里挺合适的。这让中介或自己算算账吧，我估计是这比例。
2、目前是否可出手？先看具体房源吧，算算账，如果能找到溢价很低甚至没溢价的就出手，不了后边什么走势都算超值了。没有合适的那就甭着急呗，等明年春天再看，反正年底也没什么成交量。而且就算大盘上涨，西三旗也肯定不是领涨板块，不会吃亏的。
3、未来趋势，未来到什么程度啊？如果从20年一个大周期来看，那北京作为首都，房价至少能对抗通胀。但如果说短期几年的话我认为涨不了多少，等经济真正回暖才算有支撑。
仅供参考。
四
Q:
我们是新北京人，孩子明年出生，目前无房集体户，想买个带学区的两居室落户，兼顾保值。看了海淀魏公庄一带的房子，以及紫竹桥航天桥周边的，感觉以5-600万预算的话似乎只能选择老破小了，而且据说溢价还很高，是不是这种现状？
那我们如果买在石景山或丰台呢？您感觉会不会性价比就高多了？但是又无法兼顾学区了，您能有什么建议吗？听说有租用房子学位的，您了解吗？
A：
1、5/600万在西三环一带，那基本就是这现状了。不过溢价的高低得分跟谁比了，跟丰台石景山的相比肯定是很高，但在海淀内部的话基本就是中等平均值。现在老破小的平均溢价20-25%吧，一般不超30%。
2、买在石景山或丰台，那如果只是考虑居住体验，那自然是性价比高多了。这用租售比就能体现出来，用总价除以预估租金，数值越低的意味着居住的性价比越高。其中老破小的性价比是最高的，因为没什么公摊，利用率也就更高。
3、我没什么办法，预算不太高的情况下只能是取舍了，看自己更重视哪方面吧？
4、租学位的有，但我不太了解。一般都是找中介给介绍一下，然后两方自己谈价格，没有标准的市场价。您家孩子既然明年才出生，那这会儿考虑这些太早了，过几年也不晚。
仅供参考。
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