今年的北京市政府工作报告用了不少篇幅提及城市更新，将其作为加快超大城市发展方式转型、提升城市精细化治理水平的重要抓手，明确了2026年北京城市更新的核心任务与实施路径。
政府工作报告指出，要大力推动城市更新，坚持规划引领，推进城市更新条例实施，完善政策激励工具箱，加强建筑规模指标和财政金融政策保障，支持功能复合利用；强化专班协同机制，加快项目落地实施，推动职住商服融合的组团式更新；抓好507栋危旧简易楼排险工作，改造完工老旧小区300个以上，实施老楼加装电梯800台以上，深入开展第三轮回天行动，持续推进城中村改造。
城市更新如何推进？城市体检如何开展？该采取何种更新模式？如何提高社会资本参与的积极性？2026年北京两会期间，新京报贝壳财经记者采访了多位北京市政协委员，为北京城市更新工作建言献策。
市政协委员傅志斌建议：加快构建北京城市体检指标体系
市政协委员傅志斌。受访者供图
作为城市更新的前置关键环节，城市体检至关重要。
去年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》（简称《意见》）明确提出，“全面开展城市体检评估，建立发现问题、解决问题、评估效果、巩固提升的工作路径”。
城市体检能够及时发现城市规划、建设和治理中存在的短板与弱项，是城市更新工作中不可或缺的重要组成部分。
北京市政协委员、东城区政协常委、建设综合勘察研究设计院有限公司总工程师傅志斌向记者表示，在调研中他发现，部分城市更新项目局限于单栋楼、单个小区的改造，投入大量资金后效果却不尽如人意，核心原因在于更新前未能统筹考虑周边环境、交通、人文需求及商业业态发展等相关问题。“城市更新的核心是存量提质增效，其改造对象更应聚焦于相对较大的整片区域；城市体检要在更新前期，全面梳理片区内存在的各类问题，整合城管、交通、文旅、商业等各类信息，研究提质增效的难点和堵点，进而针对性给出解决方案，以指导后续的城市更新设计。”
傅志斌强调：“确立城市体检的决策依据地位，对北京城市更新具有全局性意义。”他表示，城市体检坚持问题导向，能够系统性排查住房、交通、生态、安全、公共服务等领域的短板与风险隐患；基于体检结果开展更新工作，是“治未病”的主动式治理思路，可确保有限的更新资源和财力精准投向城市最急需、群众最关切的领域，切实提升公共投资效益和城市安全韧性。
针对城市体检的具体实施路径，傅志斌在此次北京两会期间提交了《在城市更新工作中全面加强城市体检工作的实施》提案，建议要切实落实“先体检、再更新，无体检、不更新”的刚性工作原则与管理闭环。强化制度约束，明确规定将城市体检报告作为编制城市更新专项规划、年度计划以及审批具体更新项目（特别是纳入市级清单的重点项目）的强制性前置依据。完善管理流程，构建“全面体检—问题诊断—生成项目—更新实施—后评估反馈”的全流程闭环。
同时，傅志斌指出，要加快构建并持续优化“基础+特色”的北京城市体检指标体系，建议组织专业规划设计单位制定并定期修订该指标体系，提出适用于北京城市更新的“基础+特色”的北京城市体检指标、监测方法与评价标准。
市政协委员汪碧刚建议：构建城市更新多元共治协同网络
市政协委员汪碧刚。受访者供图
“城市更新是一种全新的城市发展模式，过去我们侧重扩张式发展，如今则转向内涵式发展，而内涵式发展的核心就是更加关注人的需求。”北京市政协委员、通州区政协常委、北京城市副中心社会治理研究院院长汪碧刚在接受采访时表示。
长期关注社区治理领域的汪碧刚认为，城市更新必须更加注重人的现代化。为此，他在今年北京两会期间带来了《“以人为本”构建有温度的基层治理》的联组讨论发言和《关于探索城市更新与基层治理深度融合“副中心模式”》的提案。
汪碧刚以老旧小区加装电梯为例，生动阐释了城市更新中“以人为本”的重要性：“老旧小区改造中居民诉求多样，比如6楼居民迫切希望加装电梯，而1楼居民往往存在顾虑，这就需要我们在坚持共建、共治、共享的基础上，更加注重共情。尤其是在当前经济下行期，要让老百姓真正理解政府推动城市更新的初衷与努力，引导居民从过去的旁观者转变为参与者，进而成为城市更新的主导者。”
在汪碧刚看来，推动多元共治融合，是做好城市更新工作的关键所在。汪碧刚建议，建设多元共治的协同网络，深化“居民议事厅”常态化、制度化运行机制，召集社区、物业、居民、街道及有关部门共同参与协商，议事场景可以包含老旧小区加装电梯、公共绿地改造和垃圾分类回收这些“家门口的事”，也可以是社区公共服务配套、区域环境整治等公共事项。
汪碧刚还建议，利用社区内被忽视的边角地、废弃的角落或低效利用的闲置空间，进行小微尺度的改造与“织补”，是一种投入不大却能显著提升社区温度的有效路径。通过专业设计引导与居民共同参与，将其改造为口袋公园、共享花园、儿童游乐角或带有座椅的休憩长廊，能够为居民提供触手可及的日常交往与活动场所。
市政协委员马云飞建议：建构城市更新可持续盈利模式
市政协委员马云飞。受访者供图
《关于持续推进城市更新行动的意见》明确强调，要健全多元化投融资方式，完善市场化投融资模式，吸引社会资本参与城市更新。
众所周知，城市更新的资金来源主要包括政府支持、居民出资、市场力量参与、金融支持等，那么北京城市更新在资金投入方面有哪些可探索的新模式？如何更好吸引社会资本参与？
北京市政协委员、北京市住宅建筑设计研究院有限公司城市更新研究院总监马云飞给出了针对性建议。他表示，当前老旧小区拆除重建项目普遍面临资金缺口较大的问题，未来可探索的模式有很多，其中一种适合北京的模式是倡导“自主更新、谁出资谁受益”，重点探索以居民出资为主的老旧小区改造模式。
马云飞进一步补充称，中心城区老旧小区拆除重建具有得天独厚的优势：“中心城区新房价格与同地段老旧住宅价格差距显著，远超建安成本，即便由居民自主出资拆除重建，居民依然能获得可观收益。基于这一特点，我们完全可以探索以居民出资为主体的老旧小区改造模式。”
“当然，对于市政设施、公共景观等配套工程，该由政府出资的，政府应主动承担或给予适当补贴，同时积极引入社会资本，形成多元出资格局。”马云飞说。
他还提到，拆除重建项目通常能实现20%至30%的面积增量，这部分增量面积一部分可用于改善原有居民的居住条件，增加其房屋面积；另一部分可规划为公建配套，产权归属于产权方。“我们可以引导产权方参与出资，或吸引社会资本投入这些公建配套项目，进一步填补资金缺口，推动项目可持续落地。”
马云飞强调：“城市更新要实现可持续发展，必须建构起可持续的盈利模式。”他建议，可通过完善资金激励机制，倡导多元出资架构，推动老旧小区改建模式创新；同时，盘活位置优越的闲置资产，以这类资产为载体，吸引良性运营、愿意长期投身城市更新领域的社会资本和企业参与，实现资源高效利用与资本良性循环。
新京报贝壳财经记者 段文平
编辑 杨娟娟
校对 杨利
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