走进这间房间，映入眼帘的是典型的办公套间配置：洁白的墙壁、低矮的吊顶，还有那因多年脚步摩擦而显得破旧不堪的灰色地毯。在华盛顿杜邦环圆附近这栋空置的办公楼里，房地产开发商看到的却是无限的潜力。
马特·佩斯特隆克是邮政兄弟开发公司的总裁。此前，他的公司收购了这栋办公楼及其相邻的一座建筑。邮政兄弟并没有选择翻新以吸引新的商务租户，而是果断决定将这些旧办公室改造成拥有500多套公寓的住宅楼。
“对于大型办公租户来说，这个位置略微偏离了核心商业区，但它却是一个极佳的居住社区，”佩斯特隆克表示，“对我们而言，最显而易见的前途就是将其转化为住宅建筑。”
站在曾是美国志愿服务队项目所在地的旧办公套间里，佩斯特隆克估算着空间利用率：“仅这一处套间，或许就能分割出六套公寓。”
如今，全美各地的城市都在应对两个平行的难题：办公空间过剩与住房供应不足。随着远程办公成为常态，2024年全国办公室空置率已达到约20%。全国住房短缺量已达数百万套。像华盛顿这样的城市正在押注：通过将空置办公室转化为住宅，可以用一场危机去化解另一场危机。
邮政兄弟公司至今已完成了六个“办改住”转化项目。他们在华盛顿的项目于上月破土动工，是该市迄今为止规模最大的此类工程。
佩斯特隆克介绍说，建筑的整体结构将保持不变，但会进行重大升级。外墙将用浅色类石灰石聚合材料取代20世纪60年代的灰色混凝土，老旧且低效的窗户也将被更大的落地窗取代，以确保每套公寓拥有更充足的采光。
他计划明年就让首批居民入住。这个听起来颇具野心的时间表，在佩斯特隆克看来完全可行，因为这并非推倒重建。“做转化的优势之一在于，我们不必再为地基挖坑，因为它已经在那里了。”
完成后的建筑规划包括泳池、宠物公园等豪华配套设施。尽管一居室公寓的预期月租金高达4000美元，但项目中仍保留了60套作为平价住房。
“我们也希望提供更多平价住房，”佩斯特隆克坦言，但他同时也受限于市场现实，“不幸的是，几乎所有资本都在寻求回报。这已经是我们目前能承受的极限了。”
布鲁金斯学会研究旧建筑再利用的学者翠西·洛认为，尽管“办改住”项目意义重大，但其规模尚不足以彻底解决住房危机。“它确实是一石二鸟，既提供了部分住房供应，又让这些供应出现在交通便利、需求旺盛的中心地带。”
华盛顿的领导层正在积极响应这一转变。自2024年以来，该市已完成11处办公室改造，创造了近2000套新公寓。市长米列尔·鲍泽将建筑再利用作为施政重点，提供了长达20年的房产税减免等激励措施，以鼓励开发商入场。
目前，华盛顿计划中的“办改住”项目数量位居全美第二，仅次于纽约。这一趋势正从达拉斯扩散至新罕布什尔州的曼彻斯特等更多城市。
福尔格·普拉特是一家曾专注于建造办公空间的华盛顿本土开发公司。去年10月，在其首个办公室改造项目中，居民已开始搬入这座距白宫仅几个街区的建筑。公司开发总监科菲·梅罗在2019年购入该房产前考察了30处潜在物业，他最终决定押注于地段的转型。
“我们的赌注是，这片市中心走廊将逐步演变成一个住宅目的地，”梅罗表示。作为本土开发商，他认为转化是未来的必经之路。“尤其在华盛顿这样土地资源稀缺的城市，改造能让我们创造出更多居住单元。”
梅罗强调，他们早在疫情前就观察到了人与办公室关系的微妙变化，并于2019年提前布局。布鲁金斯学会的翠西·洛对此持肯定态度，她将此比作20世纪后期制造业的衰落。
“当经济和社会发生转型时，我们需要改变建筑环境，以匹配当代的需求。”
正如过去许多空旷的工厂车间变成了时髦的阁楼公寓，如今，昔日枯燥的办公格子间也正在转型为充满现代感的厨房与卧室。
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