向上而生 | 保利望春风|住宅用地|保利地产|广州|房地产|望春风|深圳|销冠

编者按：在经济转型与行业升级语境下，企业的发展方向愈发清晰——唯有向上，方能突破重围、触摸新机。但向上的道路并不总是铺满玫瑰，有时也荆棘丛生，考验的是企业的战略定力、创新勇气与持续生长的生命力。

在这一背景下，观点新媒体继续策划并推出“向上而生”年度报道，寻找一批在变革中砥砺前行、推动中国经济与各行各业高质量发展的企业，共同迎接新的一年。

同时，我们将对话具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，倾听他们对趋势的洞察、对成长的思考，探寻2026年“向上而生”的动力。

观点网 在地产四大央企中，保利发展应该是比较具有“方向感”的企业之一，从“进三争一”到“重塑一个保利”，陆续设置了各个阶段的目标，并为之不断调整自身发展策略。

当年，保利很快就实现了“进三争一”，并斩获“三冠王”成就，在这层身份光环加持下，“重塑一个保利”并非不可能。只是，所有人都清楚这不是一件轻而易举的事情。

一方面，相比于“进三争一”这种有明确业绩导向的目标，“重塑一个保利”显得更挑战；另一方面，销冠光环之下，保利也背负着不容忽视的前行压力。

这种压力同样也是保利前进的动力，倒逼其加速寻求改变。

2026年刚开年，保利又进行了新一轮组织架构调整，将“运营管理中心”和“产品管理中心”合并调整为“不动产运营中心”，为“重塑一个保利”战略落地按下了加速键。

新年第一变

保利每次在定下一个新目标前，都会提前出现征兆，即集团内部调整。

近五年，保利一共进行三次总部组织架构调整，第一次是在2021年底，总部新增了产业管理中心、风险管理中心两大职能中心，并将原来的运营管理中心调整为地产管理中心。

此次调整后不久，保利发展董事长刘平就提出“进三争一”的目标。

保利第二次对总部组织机构进行优化调整是在2024年11月，运营管理中心回归取代了地产管理中心，同时将产业管理中心、数据共享中心并入运营管理中心。这一次，刘平提出要“重塑一个保利”。

最近一次调整是在2026年1月12日，保利发布公告称，启动新一轮组织架构优化，将“运营管理中心”和“产品管理中心”合并调整为“不动产运营中心”，并由四川公司总经理严吉洁与粤中公司副总经理刘远担任该部门事业部负责人。

回顾近五年三次组织架构调整之后不难发现，保利一直都在向高效集约方向推进，总部职能部门数量已经从2021年的13个精简至如今的10个。

与此同时，公司总部也打破了过往按专业分工管理的做法，业务中心开始按照不同产品线特点设置多专业协同的事业部。比如新成立的不动产运营中心，设置专门管理产品标准、建造标准、供应链等关键环节。

据保利内部人士透露，集团最新一次调整就是要“精简”，让一线需求能够快速传到总部，不用层层审批。

而且，调整不仅仅是针对总部层面，在子公司层面亦设立项目管理、企业经营等综合性管理职能部门，将管理资源倾注到一线项目上，推动资源精准下沉。同时整合属地资源，将江苏、福建区域的平台合并，成立了新的江苏公司、福建公司。

观点新媒体了解到，随着这些年的合并，保利旗下保持着23个区域公司（包括海外公司）架构。同时，伴随着最新一次战略调整，公司开年迎来了一场人事变动。

在集团总部层面，保利“外派”了许多管理层到一线历练，比如运营管理中心副总经理陆亮调任至江苏公司担任副总经理；运营管理中心总经理王英男调任保利物业总经理；运营管理中心战略采购部负责人杨秀鹏调任上海公司担任专业条线负责人。

此外，管培生出身的陈贤锦亦准备从财务金融中心副总经理岗位调动到相关公司出任总经理。

区域公司层面，保利则进行了一轮人事大换防，涉及保利湾区、保利华南、保利广东、福建公司、江西公司、四川公司等多个区域。

变动最大的区域当属保利湾区，不仅迎来了新董事长，还得到三位新任副总经理“驰援”：原江苏公司副总经理王南南、原保利华南总经理陈小明、原产品研发中心副总经理李媛媛。

在本轮调整中，保利以价值贡献论英雄，提拔了部分业绩突出的高管。比如王伟，去年带领团队实现51亿销售额，位列当地第一阵营；比如刘实，去年位于广州的保利玥玺湾拿下2025单盘销冠；比如保利华南副总经理文灵，参与管理的佛山市场2025年销售额高达127.4亿元，此番调任至保利旗下子公司国贸锦汉展览有限公司担任总经理。

从官方给出的口径来看，保利这一轮组织调整与大规模人事换防是公司常态化的管理动作，是基于行业趋势与企业战略的常态化、动态化适配。

仍然在高处

2025年，保利发展又一次夺得了“销冠”。

2023-2025年，该公司分别以4222.35亿、3230.27亿、2530.3亿全口径销售额，连续三年登顶榜首，成为“三冠王”。但受行业整体调整影响，近三年销售额也不断减少。

2023-2025年，保利发展全口径销售金额分别录得同比降幅7.67%、23.5%、21.67%；同期签约面积分别为2386.12万平方米、1796.61万平方米、1235.34万平方米，对应同比降幅为13.17%、24.71%、31.24%。

值得注意的是，保利这些年销售金额降幅比签约面积的要低一些，说明销售均价得到一定程度的改善。

据简单计算，销售均价已从2021年16049元/平方米升至2025年20483元/平方米。

数据来源：企业公告、观点指数整理

保利在公众平台曾回复投资者表示：2025年销售均价上涨主要来自项目所在区域及产品定位的结构性差异。

自从在2023年率先提出“行业进入品质时代”之后，保利便开始对旗下产品进行结构性调整，主推“天悦人和”等改善型及高端产品系。

据悉，2023年以来，公司新获取项目中有超过七成被打造为“天悦人和”系列产品，比如保利天奕、天府瑧悦、和著薇棠轩等项目。

2025年内，保利销售表现突出的项目多为高端系列产品。比如广州天河原绢麻厂地块项目保利天曜5月1日开放示范区，前三天到访量超2000组，刷新去年市中心豪宅来访新纪录。5月17日正式开盘时，创下两天卖出210套房源、销售金额33亿的成交纪录。

同在广州的保利玥玺湾，于11月7日首开，并以单日销售106亿、成交236套的业绩，成为“开盘破百亿”的现象级楼盘，成交均价约17万元/平方米，最高单价突破30万元/平方米。

6月27日，上海保利天奕首开推出231套房源，均价约8.03万/平方米。现场销售反馈，开盘当天不到三小时房源全部售罄。之后四个月内，项目实现四开四捷。

得益于上述项目的亮眼表现，保利年内在广州、上海等地的销售额均排在了前列。

在投资端，各大房企均呈现出审慎特征，更倾向于聚焦那些经过长期市场验证的成熟区域。具体到城市层面，则是北上广深以及杭州、重庆等高能级城市的核心地段。

数据来源：企业公告、观点指数整理

根据公开信息测算，保利2025年拿地总价约为791亿元，权益金额697.5亿元，同比增加约15.9%；拿地数量从上年的37宗升至52宗，新增计容面积达457.2万平方米，同比增加39.2%；拿地金额权益比约为88%，连续三年超过80%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

据统计数据，2025年保利在25个城市拿了52宗地，按城市能级划分，一线城市拿地金额占比达到44.9%，新一线城市占比35.5%，二线城市占比13.4%，合计占比达93.8%。

从具体城市来看，保利在上海的投资金额最高，年内共斥资146.84亿新增9个项目，单单在6月份就分别以35亿、31.4亿拿下杨浦区平凉街道64街坊地块、闵行区都庄路西侧地块。北京、广州拿地数量持平，花费资金分别为88.88亿、77.35亿。

一线城市之外，保利选择重仓杭州、佛山、西安等新一线城市，投入资金分别为87.87亿、51.38亿、50.58亿。

值得注意的是，由于与保利置业的“约定”，保利这些年并没有拓展深圳市场，公司在深圳区域仅有保利青谷一个项目。该项目是保利在深圳开发的首个地铁上盖山海综合体大盘，建筑面积约21.6万平方米，原为葵涌沙头片区旧改项目，保利华南于2020年7月与保利资本、深圳裕和集团达成三方合作，成为项目联合开发主体，并持有项目40%权益。

拿地质量的提升在一定程度上帮助保利推进去库存的任务，2022年开始便提出着重销售去化存量项目，目前已取得较大进展。

截止到2025年上半年，保利2021年之前获取的存量项目已实现销售394万平方米，销售金额达514亿元，占总销售额比例约35%；同时实现2022年之后获取的存量项目销售金额937亿元，较2023年全年提5个百分点。过去4年，已累计完成存量去化1.35万亿元。

除常规销售去化途径之外，保利推进去库存的一个重要方式是“调转换退”。截至2025上半年，保利完成“调转换退”的土地已超320万平方米。

销冠望春风

自2018年9月起，保利地产更名为保利发展，并提出“不动产生态发展平台”的概念。

当时总经理刘平对这一概念做了具体诠释，称要以不动产投资开发为原点，立体延展出“不动产生态”：纵向以产业链为延伸，打通投资、设计、施工、代理、销售、物管等全链条服务；横向是相关多元业态的扩展，在住宅、写字楼、酒店、购物中心、体育场馆、产业园、主题公园等场所内，提供居住、商务、文化、娱乐、康养、教育等综合服务。

相较于官方介绍，外界的解读过于简单：去地产化与多元化发展。