在香港豪宅市场重新升温的当下，一栋位于山顶的独立洋房再度进入视野。
它的原主人，是那位曾在“宝万之争”中公开叫板王石的深圳富豪——祥祺集团董事长陈红天。
时过境迁，这栋曾创下亚洲洋房价格纪录的物业，如今却成为银行手中待价而沽的资产，也折射出一个激进扩张周期的余波。
据彭博社2月24日援引知情人士报道，东亚银行(00023.HK)正寻求以至少10亿港元出售位于香港山顶歌赋山道15号的豪宅。
在经过两年的招标后，东亚银行于2025年8月斥资7.9亿港元买下该物业。若最终按10亿港元成交，银行将获得账面盈利2.1亿港元，但与当年陈红天21亿港元的买入价相比，这笔资产仍然折价超过一半。
这宗交易的来龙去脉并不复杂。据悉，早在2019年上半年，东亚银行曾为该物业承做一按与二按，不过贷款金额不详。
2023年3月，因陈红天资金周转困难、未能按期偿债，东亚银行接管了上述物业。
此后，该行多次尝试脱手这处物业，无果后将其买下，由债主变为业主。直到近期市场气氛改善，该物业处置节奏加快。
知情人士称，银行甚至对建筑外墙进行了翻新，以提升其市场吸引力。
01
豪宅回暖
东亚银行选择此时出手，并非偶然。经历了几年低迷之后，香港住宅市场在2025年出现了久违的反弹。
公开数据显示，去年香港房价上涨3.25%，为四年来首次实现年度上涨。
花旗集团与摩根士丹利等华尔街机构均预测，2026年香港楼市仍有上行空间。
豪宅市场的回暖尤为明显。根据莱坊统计，2025年第四季度成交价逾千万港元的住宅买卖达81宗，为2021年末以来新高。
港股市场走强，也令对冲基金经理、银行家及企业高管等高净值人群重新成为豪宅买家的主力。
在这样的背景下，银行开始加速出清此前因不良贷款而接管的抵押物业。
过去几年，由于楼市持续低迷，部分富裕家族、国际基金及本地开发商出现违约或延期还款，金融机构的不良贷款率被动上升。
随着市场回暖，银行趁势出售抵押资产，既能回笼资金，也能修复资产负债表。
歌赋山道15号正是这一轮周期中的典型样本。该房产位于香港山顶最核心位置之一，整条街仅有五个住宅项目，并且能够欣赏到南区双海景。
该项目占地约18469平方尺，已建成为一栋三层六居室独立洋房，配备两层地库、一层独立车库以及大面积花园和庭院，是典型的顶级私宅配置。
更关键的是，这宗地块本身就带有光环。2016年6月，陈红天以21亿港元购入该地皮，可建楼面9235平方尺，楼面尺价约22.74万港元，当时刷新了香港乃至亚洲洋房价格纪录。
彼时的高价成交，被视为资本涌入香港核心地段的标志性事件。
然而，仅仅几年后，这一创纪录项目却因资金链问题被银行收回，再以不足四成的价格被银行买下，足见市场周期之剧烈。
02
深圳神秘富商陈红天
歌赋山道15号的命运，也是深圳神秘富商陈红天个人财富轨迹的缩影。
对于发家过程，陈红天本人公开讲述得并不多，因此显得颇为神秘。公开资料显示，陈红天1959年出生，上世纪80年代辞去公职赴深圳创业，并于1990年创立祥祺集团。
真正令其跻身顶级富豪之列的，是2015年至2017年间的密集并购与物业投资。
自2015年起，陈红天在香港大举扫入物业，涉资约69.87亿港元，涵盖山顶豪宅、东半山项目以及商用物业。
其中最具代表性的项目，是红磡的One HarbourGate东座整栋写字楼。2016年7月，他以45亿港元买下该项目，将其命名为“祥祺中心”，作为祥祺集团香港总部。
这栋15层高、总面积约27.9万平方尺的临海甲级写字楼，一度被视为其进军国际资本市场的象征。
然而，随着市场转向，该资产价值明显回落。2024年12月，该物业以26.5亿港元出售给香港都会大学，较当初买入价账面缩水约18.5亿港元，跌幅超过40%。
与此同时，陈红天在伦敦及其他海外市场的物业投资，同样建立在高杠杆融资之上。
多笔资产叠加，形成了较高的财务压力。
祥祺集团在2023年5月的一份声明中承认，公司面临“阶段性现金问题”，原因包括多笔大额应收账款被临时悔约，以及内地业务推进受阻。
有意思的是，在这之前陈红天曾以335亿元身家位列《2022胡润全球房地产企业家榜》第41名。
他从房地产富豪榜前50名，到名下房产被东亚银行接管，不到一年。
值得一提的是，陈红天不仅以投资激进著称，也因言辞犀利而屡屡成为舆论焦点。
2020年10月在粤港澳大湾区青年企业家颁奖典礼上，他曾放言：“李嘉诚先生在我们身边算不了什么，身家也好，企业规模也好，算不了什么，其实长和系的市值才不到2000亿，算不了什么，大家应该把眼光看开一些。”
这番言论引发外界争议后，他又于2022年底通过深圳市同心俱乐部官方微信公众号发文澄清原意。
此外，在2015年的“宝万之争”中，他以同心俱乐部主席身份发表文章，力挺姚振华，并对王石提出尖锐批评。
他在文章中表示：“在资本市场和企业经营中，我们必须遵守这样一种游戏规则：企业是谁的，就应该谁说话算数或者听谁的，这是常识。”
这篇题为《谁是野蛮人》的文章最后写道：
职业经理人不喜欢新的股东，或者不喜欢“老板”，我们都知道，他只有一个做法，那就是辞职另谋高就。北方话叫做“滚蛋”，广东话叫“劈炮”。
“瞧不上”李嘉诚、让王石“滚蛋”等言论，让陈红天在深圳富豪圈独树一帜。
03
结语
回到当下，歌赋山道15号的出售，或许只是陈红天资产重组进程中的一个节点。
对银行而言，这是一次典型的不良资产处置；对市场而言，这是豪宅板块复苏的信号。
而对陈红天个人而言，这更像是一个时代的注脚：从激进扩张到被动收缩，从高杠杆到去杠杆。
香港房地产市场的周期，从来不只属于地产商或投资客，也同样属于银行与资本。
当价格上行时，杠杆被放大；当价格回落时，风险被显现。
歌赋山道15号的易手，正是这条周期曲线上的一个清晰刻度。
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