广州土拍，炸出年度王炸！
今天（2月25日），马年开年第一拍，万众瞩目的马场地块终于尘埃落定。
186.4亿天价起拍，直接跻身广州总价TOP 4，相当于2025年广州全年涉宅用地成交总额的37%，距离榜首仅一步之遥。
即便拿地门槛极高，依旧引来8家国央企报名，最后7家同台竞技——越秀、保利、华润悉数到场，广州地铁、广州城投、广建、珠江实业强势入局。
刚开拍围观人数就突破10万大关，把官网挤到系统崩溃，热度史上罕见。
尤其从下午2点半开始，其余5家房企全部消失，土拍现场只剩越秀跟保利两大巨头正面硬刚。双方你来我往，互不相让，单挑4个多小时，轮番举牌96次！
最终经过近9个小时鏖战、243轮激烈竞价，头号选手越秀成功拿下，总价高达236亿元，溢价率26.6%，折合住宅楼面价更是超过8.57万元/㎡。
一举拿下广州住宅用地楼面单价地王！
打破此前越秀华樾7.57万元/㎡的单价纪录。果然，能超越越秀的，从来只有越秀自己！
在艳姐看来，这注定是一场要写入历史的世纪土拍。
马场将以独有的城市核心CBD+公园+顶奢商业模式，成为2026年珠三角楼市最硬核的风向标，也将逼出越秀本土作战的有史以来的最强产品力。
接下来艳姐就和大家好好唠唠此次土拍。
01
广州真正的“压箱底”地块
要读懂这宗地的价值，先看它的地段稀缺性。
马场地块实打实扎在珠江新城核心，北至黄埔大道、南至花城大道、西至马场路、东至华南快速干线，完美落在广州核心发展轴上。
作为珠江新城东区最后一块大规模净地，这宗地从规划之初就被定为广州未来10年的超级综合体，稀缺性在全市无可替代。
艳姐直言，“得马场者得天下”。谁拿下马场，谁就掌握了未来广州豪宅市场的话语权。
更关键的是，它是珠江新城与金融城的几何中心，不仅承载着衔接两大CBD、打造超级产业集群的城市使命，而且精准卡位珠江新城、金融城、琶洲 “黄金三角” 的关键节点。
交通与圈层同样也是锦上添花。
双地铁交汇，搭配新建6条道路，高效联通全城；本身就是广州顶豪聚集地，保利玥玺湾、保利天曜、侨鑫汇悦台、凯旋新世界等标杆云集。
尤其是保利玥玺湾去年11月开盘即狂揽106亿，最高单价突破30万/㎡，轰出了广州最强购买力。
在艳姐看来，马场地块更核心、配套更齐全、业态更完整，势必将成为下一个现象级顶豪。
再看地块具体规划，体量与规格同样拉满。
马场是真正的巨无霸地块：总用地面积约38万㎡，总建面高达73万㎡，业态覆盖商业、酒店、公寓、住宅、幼儿园、九年制学校、村集体物业、绿地及交通配套。
堪称全能型超级综合体，不折不扣的六边形战士，多元复合的用地属性，让地块开发潜力再上一层楼。
图源网络，仅供参考
整体布局清晰分明，东侧布局住宅与九年制学校，西侧打造超奢商业集群，中间规划中轴体育公园，居住、商业、生态三大功能无缝融合。
本次出让的一期为商住用地，总建面约57万㎡，相当于总体规模的近八成。
这样的规划并非凭空而来，而是有着明确的官方定位支撑。
2025年10月，广州市规划和自然资源局公示马场片区控规；同年12月，规划正式审议通过，标志着这块承载城市记忆的地标，即将蝶变成为人民文体新客厅、国际商都消费地。
磅礴体量、全维配套、超高定位背后，是极为严苛的开发门槛：
商业需
6
年累计销售额达
300
亿、全周期自持，且拿地
1
个月内必须进场施工；酒店须建设不小于
4.5
万㎡的国际五星酒店
同品牌公寓、全周期自持，建成后
6
年经营产值累计不低于
60
亿；同时还要配建社区商业、幼儿园及
九年制学校。
难度大、时间紧、任务重。
毫不夸张地说，这宗地不仅拼房企资金实力，更考验综合开发与运营能力，从一开始就筛选掉了绝大多数竞争者。
也正因如此，这场土拍从一开始就悬念拉满，竞拍现场争夺异常激烈。
而越秀自始至终都展现出势在必得的姿态，每一次举牌都坚定有力，在多轮交锋中稳步突围，最终将这块压轴宝地收入囊中。
从 “绝版地段” 到 “顶格产品”，从重塑城市格局到重振楼市信心，所有人都对这位拿下马场的主角寄予厚望。
马场地块效果图，仅供参考
艳姐也坚信，手握王牌的越秀，必将不负这块土地的天赋与期待，以马场为新起点，一马当先，和广州楼市一起向前。
02
越秀勇夺地王的底气从何而来
拿下这样重量级的地王，越秀再次成为行业焦点，拿地魄力着实让人佩服。
但在艳姐看来，越秀能一举摘得这块百亿地王，绝非偶然，而是先天优势+深耕实力+战略决心的必然结果。
先看越秀与马场的深度绑定关系，这是别人比不了的先天优势。
作为地块做地主体，越秀全程参与收储、补偿、统筹，同时还是赛马场运营公司的间接第一大股东。
从政府对接、村企合作到前期规划，越秀通过承担一级开发工作，深度参与项目规划设计和前期准备，把最难啃的“硬骨头”提前消化，为后期的拿地打下扎实基础。
尤其在顶奢商业这张牌上，越秀更是手握王炸——SKP。
艳姐一直说，广州作为超一线城市，高端商业其实是“瘸腿” 的。
网传的2025年全国百亿商场榜单，广州仅有太古汇排在第16位，和城市地位完全不匹配。
而SKP就是能改写格局的 “核武器”。
SKP在全国高端百货TOP5中独占两席，是当之无愧的“顶奢之王”，对顶奢客流的收割能力无人能敌。
图源网络，仅供参考
越秀和SKP深度绑定，几乎是明牌。
一旦华南首座SKP落地马场，天河商圈将强势升级，和 K11、太古汇形成顶级商圈集群，填补广州长期缺失的重奢空白，住宅、商务价值都会被彻底打开。
先天优势拉满、城市配套做完、顶奢商业敲定、村企关系顺畅。
马场地块，在别人眼里是高门槛挑战，在越秀手里，早就是水到渠成。
再看越秀在广州的绝对“地头蛇” 实力。
深耕广州43年，广州中轴地标 IFC、越秀金融大厦等均出自越秀之手， “一座广州城，半壁越秀造”绝非虚言。
2025年，越秀以超106亿拿地金额登顶广州第一，是全市唯一拿地破百亿的房企，斩获广州房企全口径拿地金额、宗数双冠王。
土储比重、拿地占比连续多年领跑，龙头优势尽显无疑。
不光是持续投入板块开发，越秀还展现出超乎寻常的战略定力，充当广州城市更新的主力军。
环市东南洋电器厂改造，让老牌CBD重焕中央活力区光彩；广纸片区从工业腹地到滨水住区，越秀不断补齐城市发展拼图；长隆万博里仁洞旧改只用8个月实现首期复建房封顶，当年投资金额超过14亿元。
广州里仁洞村改造项目
当然，越秀地产重仓广州，依靠的不只是超前眼光与战略定力，更有实打实的硬核功底。
在“好房子”时代，越秀将对广州这座城市的深刻理解，融入成熟稳健的精细化管理体系，练就了穿越周期的过硬实力。
产品力更是一骑绝尘，收获市场口碑与业绩双丰收：
越秀・江湾潮起作为 “先锋系” 首作，2025年三开三热，彻底把海珠豪宅产品力拉上新台阶；
越秀・东山云起以断档级豪宅姿态，开盘3个月市占率高达75%，稳坐越秀区三冠王；
璞樾・墅更以6259万元单套总价刷新广州顶豪成交纪录。
璞樾・墅 合墅样板间实景图
盘盘爆款、次次迭代，市场认可度拉满。
落到实际运营，越秀始终坚守长期主义，不只把项目做精，更主动跳出红线、做透城市服务。
包括治理观樾旁的日月湖，为琶洲樾打造公益水上运动码头，在天河和樾府开设“四点半学堂”等，用细节温暖上千户业主的日常。
懂土地、懂城市、懂市场、更懂客户，这样的越秀，最有资格拿下马场这张终极底牌。
尤为关键的是，越秀广州近期强力补强高端人才阵容：
前中海设计大拿刘大伟担任区域研发总，负责牵头高端产品线的研发管理工作；
前贝壳旗下贝好家置业成本总监许聪担任区域成本部副总；
再加上两位万科系营销悍将陈淑佳和圣培加盟，前者出任越秀广州区域营销总师，后者出任越秀广州区域营销副总。
预示着豪宅产品与营销战斗力全面升级。
拿下马场，对越秀还有一层战略意义：补齐顶豪市场关键拼图。
这一次，越秀直面的是保利发展这个最强劲对手。
2024年，保利斥资超200亿重仓广州核心，多盘齐发创下热销神话；2025年继续加码拿地，坐稳广州全市销冠；2026年冼村项目也即将入市，势头无人能挡。
如果再拿下马场，保利将坐稳“CBD最大地主”。
面对如此来势汹汹的对手，越秀没有退路，只能迎难而上。
尤其是保利玥玺湾百亿级的破纪录表现，越秀急需一个能对标甚至超越的顶豪作品，重新夺回广州塔尖市场的话语权。
据艳姐了解，为了这块地，越秀团队前后打磨三版以上方案，就连春节都在全力冲刺，只为在最强对手面前，拿下这关键一城。
马场，正是越秀直面强敌、迎难而上、重返王座的决胜一子。
结语
艳姐必须说，广州这波开年土拍，真的让人热血沸腾！
这宗两百亿级地王一出手，上半年土拍任务直接完成大半，信号意义极强。
而且从开年多场土地推介会就能看出，广州今年是真的拿出了诚意——马场、中山八、嘉禾望岗，每一块都是地段硬、配套强、潜力足的核心资产。
可以预见，这场由地王点燃的回暖行情，必将贯穿全年，楼市也将迎来强劲复苏。
关于今天的文章，大家有什么想和艳姐分享，欢迎在文末留言评论，发表您的看法和观点。
主编：张艳
责编：vivi
本文仅代表作者个人观点，部分图片来自网络，不为商业用途，如果侵犯，敬请作者与我们联系
我们建立了“地产人言交流群”
热门跟贴