本文来自微信公众号“空间秘探”，作者：ABNData。
1月亚洲（中国）长租公寓市场综述
01全球公寓市场发展动态
1月，进入2026年新年，根据亚洲旅宿大数据研究院监测数据显示，房租类指数年增长率涨幅持续趋缓，1月年增率1.99%，跌破2%，反映过去一段时间全球租金上涨过后，基数已高下，涨势有趋缓迹象，但全球租金价格总体仍呈现高位态势。
美国方面，2026年新年开始才一个月，洛杉矶及全美的房租已降至四年来的最低点。据租房匹配平台“公寓列表”（Apartment List）数据，今年1月全美中位数房租（1,353美元）连续第6个月出现下降，这也是连续第4个冬季出现明显的淡季租金下跌。冬季租房者通常减少，租金疲软符合市场的季节性规律。不过，0.2%的月跌幅是去年8月以来最小的。报告认为，这表明市场正逐渐走出淡季，租金有望在未来几个月恢复增长。数据显示，全美54个人口逾百万的大都市区，有39个于本月出现房租环比下降，32个同比下降——后者主要集中在南部和西部山区，而东北部、中西部和西海岸部分地区的租房市场仍在升温。
房租年度增幅最大的都市区是弗吉尼亚州的弗吉尼亚海滩市（5.0%），其次为加州旧金山和圣何塞（4.6%和4.8%），芝加哥以4.2%居第四位。湾区新增大量高薪科技工作，推升了房租。过去一年房租跌幅最大的是德州奥斯汀（-6.3%），随之是路易斯安那州新奥尔良（-5.1%）、德州圣安东尼奥（-5.0%）、亚利桑那州图森（-4.9%）和科罗拉多州丹佛市（-4.6%）。
法国方面，根据法国学生工会 Fage最新发布的一项调查显示，近四分之一的学生在交完房租后，每月生活费不足 100 欧元。这项调查于今年 1 月至 2 月期间针对 5,644 名学生展开。结果显示，学生平均月房租为 491 欧元（在巴黎则高达 712 欧元），平均占其总预算的一半。支付房租后，许多人的财务状况变得极其危急：22.3% 的学生表示每月生活费不足 100 欧元；52.2% 的学生每月生活费不足 200 欧元。
英国方面，英国国家统计局（ONS）最新数据显示：截至2026年1月，英国私人出租房平均月租金同比上涨3.5%，达到每月1,367英镑。仅英格兰一地的月均租金便达到1,423英镑。虽然涨幅较去年12月的4%有所放缓，但这并不代表市场需求在减退——恰恰相反，行业内的共识是，供不应求的基本面没有改变，租金从未真正下跌过，只是涨速逐渐回归正常区间。Zoopla的研究数据预计，2026年全年新租约的租金涨幅约为2.5%。
02亚太租赁市场发展动态
澳大利亚方面，随着过去空置率不断下降，澳洲的住房租金在5年内累计上涨42.9%。房地产数据机构Cotality发布的最新《季度租赁市场报告》显示，自全球大疫情暴发以来，租金可负担性明显加剧。疫情前的五年里，租金涨幅7.5%。而过去一年，全国租金涨幅高达5.2%。最贵的悉尼租金上涨5.3%，周租赁中已达到817澳元。其中，东区的沃克吕兹是全国租金最高的郊区，一套临海独立住宅的周租金高达2310澳元。阿德莱德仍是全国住房市场最紧张的城市，空置率仅为1.1%，季度租金上涨3.4%。同比涨幅最大的是达尔文，涨幅为8.2%。
新加坡方面，新加坡非有地私宅租金连续两个月上扬，今年1月环比增长0.6%，而且涨幅高于之前一个月的0.2%。房地产网站99.co和新加坡房地产联合交易网（SRX）发布的预估数据显示，1月租赁活动也增加，共有6708个私宅单位租出，较之前一个月的6006个单位，高出11.7%。若与去年同期相比，私宅租金高出2.5%，交易量则高出6.3%。代表大众化私宅的中央区以外（OCR）的租金涨幅最大，环比上扬0.9%。代表高档私宅的核心中央区（CCR）则起0.4%。至于代表中档私宅的其他中央区（RCR），租金大致持平。
韩国方面，根据KB房地产的数据，1月首尔公寓平均租金为6亿6948万韩元，同比上涨5.8%，较两年前上涨超过13%。自2023年8月以来，首尔公寓租金已连续30个月上涨。根据房地产平台直房的数据，今年首尔的入住量预计为16412户，较去年减少48%。新入住减少导致可用于租赁的住房供应也将减少。首尔租金上涨促使部分需求转向京畿道。根据统计厅数据，今年1月京畿道人口为1373万6642人，较两年前增加约9万9000人。首尔高房价和租金负担刺激了京畿道的人口流入。房价差距也是促使人口流动的因素。根据韩国房地产院的数据，截至去年12月，京畿道光州市平均公寓价格为4亿2518万韩元，仅为邻近首尔松坡区的20%。安养市平均公寓价格为6亿7700万韩元，仅为果川市的四分之一。如果首尔租赁供应紧张和入住量减少的情况持续，租金上涨压力可能会继续。首尔居住成本负担将加重，首都圈内的人口重组趋势预计将持续一段时间。
03中国租赁市场发展动态
1月，重点监测TOP10城市租金环比6涨4跌。据中国房价行情网数据显示，全国租金中位数为1700元/月，环比下降2.86%。1月，TOP10城市环比跌幅最大的城市为林芝，跌幅2.08%，涨幅最大的TOP10城市为三亚，涨幅为15.88%。
04租赁企业开业动态
1月，根据亚洲旅宿大数据研究院（ABN指数）监测，多家公寓或租赁房开业签约。代表项目如下：
雅诗阁上海盛捷新展城公寓酒店开启试营业。雅诗阁中国宣布，旗下高端服务公寓品牌“盛捷”最新门店——上海盛捷新展城公寓酒店于1月1日开启试营业，项目位于上海市浦东新区高建北路188弄1号，地处外高桥新展城园区核心，毗邻XINPARK产业园及众多保税企业。
招商伊敦天津滨海壹棠服务公寓亮相。天津招泰美伦辉盛坊国际公寓于2026年1月1日正式换牌，由招商蛇口旗下品牌壹棠服务公寓运营管理——“天津滨海壹棠服务公寓”正式亮相。天津滨海壹棠服务公寓位于天津经济技术开发区（TEDA）中心区，拥有224间金质标准服务式公寓，房型涵盖单间、一居室及二居室寓。
魔方公寓与华谊集团联手打造长租公寓项目开业。1月14日，魔方公寓与华谊集团联合打造的长租公寓项目谊品铧寓在上海新江湾城核心板块正式开业，提供45至85平方米轻奢精装一居及两居室户型，为双方继谊·魔方公寓（上海吴泾华师大店）后的再度合作。
星狮地产：深圳罗湖辉盛名致服务公寓开业。1月28日，星狮地产旗下战略业务部门宣布，深圳罗湖辉盛名致服务公寓（Modenaby Fraser Shenzhen）正式开业。项目坐落于罗湖区商业核心地带，共提供325个长住需求住宿单位。资料显示，辉盛国际拥有超过27年的成功经验，是住宿行业内的领先投资运营商。专注于优化和管理住宿资产。作为星狮地产集团旗下的战略业务单位，辉盛国际业务覆盖亚太地区、欧洲、中东和非洲，拥有超过100个覆盖不同地理区域和细分市场的多样化住宿资产组合，提供全面定制住宿专业知识和解决方案的端到端生态系统。
武汉雅诗阁、馨乐庭双品牌服务公寓酒店正式启幕。1月30日，雅诗阁集团旗下两大品牌——武汉雅诗阁保利滨江服务公寓与武汉馨乐庭保利滨江公寓酒店正式启幕。两项目均位于保利天珺中心项目酒店公寓大楼内，其中，武汉雅诗阁保利滨江服务公寓共设151间客房，涵盖单房至三房行政套房，客房配备厨房、家电及网络。武汉馨乐庭保利滨江公寓酒店设有187间现代客房与公寓式套房，提供咖啡角、馨坊餐厅及多功能社交空间。
雅诗阁2025中国签约31个新项目，新开业物业17家。1月11日，全球服务公寓运营商雅诗阁宣布2025年在中国签约31个新项目，占其全球90新项目约三分之一，新增房源约1.8万套，其中中国市场贡献显著。开业运营方面，雅诗阁2025年全球新开业超45家物业、约9000套单元，中国占17家、逾4000套单元，涵盖多个品牌。根据公开资料整理，雅诗阁计划到2028年全球再新开超300家物业，2026年中国将有约20个新项目投入运营。
05租赁住房配租动态
1月，多地保租房和人才公寓有序入市，各省市也确立了十五五保租房建设规划，租赁市场呈现多品种公寓和保租房全方位供给状态，满足不同人群多元租住需求。
西安未央区城轨曦寓·渭水驿项目690套保租房启动分配。1月2日，西安市住建局发布通告，启动城轨曦寓·渭水驿（东区）690套保障性租赁住房报名分配，面向无房且未享受政策性住房保障的家庭及应届毕业生。
浙江金华兰溪上线保障性公寓305套。1月5日，浙江金华兰溪市在高新区兰创镁好广场3号楼推出305套保障性公寓，总建筑面积1.8万㎡，提供53㎡、56㎡、111㎡三种户型，可“拎包入住”。
景德镇大学城保租房2026年交付，提供2372套房源。1月5日，景德镇市“十四五”重点民生工程——景德镇大学城保障性租赁住房建设项目宣布，全部2372套房源将于2026年12月30日交付，首批住宅与商业将于当年6月30日率先投用。
福州2514套公租房1月6日起配租，租金打五折。1月5日，福州市国有房产中心公布“四城区2026年第一次公共租赁住房实物配租公告”，2514套整修完毕的房源将于1月6日至8日公开选房，起租时间统一为2026年2月1日，合同期五年，租金按市场评估价50%收取。本轮房源共36个项目，户型分一人型1638套（含40㎡以下310套）、二人型601套、三人型275套（含70㎡以上8套）。
重庆九龙坡佳寓中梁山店完工招租，可提供约200套房源。1月9日，重庆市九龙坡区重点保障性租赁住房项目佳寓中梁山店正式完工并启动招租。项目位于九龙坡区华龙大道213号，总建筑面积8376平方米，提供约200套34至40平方米的单间配套房源。
上海嘉定雨宸公寓724套保租房入市，月租金2000元起。上海嘉定菊园新区的雨宸公寓于1月5日上市供应，提供房源724套。这是今年上海嘉定区首个投放市场的集中新建类保障性租赁住房项目。雨宸公寓项目主打一室户全装全配户型，月租金最低不足2000元。
有巢深圳雪花阁青年人才公寓启动预定。1月，深圳雪花阁青年人才公寓启动预定。深圳雪花阁公寓主推两房一厅和一房一厅户型。在功能布局上，每个户型都设计卧室、厨房、餐厅、卫生间等独立生活空间，动静分区，互不影响，同时室内还有沙发、餐桌等家具，以及冰箱、抽油烟机、空调等电器。
1月公寓榜单发布及分析
#ABN指数分析#
综述｜2026年1月，公寓市场的搜索指数和新媒体指数基本保持平稳，监测均分分别达到达到57.88、88.57。
搜索指数｜搜索热度TOP5，分别是雅诗阁、万科泊寓、魔方公寓、华润有巢、宁巢。本月搜索热度主要集中在新店开业签约、品牌动态、企业战略等方面，如武汉雅诗阁、馨乐庭双品牌服务公寓酒店正式启幕；魔方公寓与华谊集团联手打造长租公寓项目开业；城璟租住完成北京顺义12万平米资产收购等一度成为行业上榜热搜事件。
媒体指数｜1月媒体指数主要得分集中在大众官网、垂直网站宣传以及头部财经纸媒的宣传，得分TOP5的品牌分别为万科泊寓、龙湖冠寓、宁巢、雅诗阁、城家公寓。如万科泊寓轻资产模式再突破，昆明新增474套LOFT房源；招商伊敦天津滨海壹棠服务公寓亮相；龙湖冠寓：截至2025年底已开业房源12万间等报道都是重点宣传方向。
新媒体指数｜新媒体指数主要得分集中在公寓资本动向相关动态，签约收购、政企合作、公寓资产交易融资等方面。指数TOP5分别为微信、抖音、小红书、B站、微博。如国寿资本拟6.29亿元收购领盛上海公寓资产60%股权；宁巢Ning+峯阁店落地，系杭州最大收存转保项目等在新媒体领域传播分析类指数提升较快等。
投资人指数｜1月，公寓市场总体稳中有升，各大城市租金涨跌基本持平，投资人信心保持平稳，投资指数略有上升。
#综合分析#
租赁住房大宗交易市场活跃｜1月，中国租房住房大宗交易市场持续活跃，成为资本关注焦点。
国寿资本拟6.29亿元收购领盛上海公寓资产60%股权。据市场消息，国寿资本与领盛投资（LaSalle）就上海两宗长租公寓项目股权交易进入收官阶段。国寿资本将以约6.29亿元收购COZI可遇·东外滩及COZI可遇·新江湾60%权益，领盛继续持有剩余40%并保留运营管理权，交易1月完成交割。公开资料整理显示，两项目均已纳入上海保障性租赁住房体系，剩余土地使用年限均超20年。按现有租金及6%资本化率倒推，新江湾项目估值约7亿元，东外滩项目约3.48亿元，合计10.48亿元，较领盛2022年实际投入8.29亿元上浮约26%。
星星集团售后租回铜锣湾出租公寓物业，变现5,800万港元。1月22日晚间星星集团公公告披露，将向两名独立第三方出售物业位于铜锣湾耀华街的出租公寓物业，涉及总面积约4,681平方呎，现金总代价5,800万港元。完成后，星星集团将租回物业继续经营公寓出租业务，为期两年，月租25万港元。
城璟租住完成北京顺义12万平米资产收购。1月，EASE LIVING城璟租住联合国内知名投资机构，正式完成对北京顺义临空经济区一宗优质资产的收购。此次收购是城璟租住集团的第三个重资产项目，标志着其全国化战略进入实质性落地阶段，北京成为其继上海之后开拓全国市场的第二站。此次收购的标的项目位于北京顺义区安庆街13号院，总建筑面积近12万平方米，共12栋独立楼宇。项目周边产业资源丰富、交通便捷，将带来强劲租赁需求。城璟租住后续将对项目进行全面改造升级，规划近2600间房源，涵盖多条产品线，并打造多元化社区场景。
香港北角春秧街M1酒店1.83亿港元易手，将改作学生宿舍。1月29日，万通集团持有的香港北角春秧街112号M1酒店全幢以1.83亿港元易手，买家为本地投资者，拟将物业改作学生宿舍，赶在新学期前招租。该酒店建筑面积约3.02万平方呎，共设92间客房，以此计算平均呎价6051港元，每间客房作价199万港元。交易由世邦魏理仕促成，物业距北角港铁站仅约五分钟步程。
收存转保”步伐加快｜1月，各地持续加大存来那个商品房征集或改造，“收存转保”步伐加快，为十五五开局之年打好基础。
宁巢Ning+峯阁店落地，系杭州最大收存转保项目。1月22日，安居宁巢公司打造的宁巢Ning+峯阁店正式落地。该项目是安居宁巢旗下第二个Ning+系列高端产品，也是杭州市本级目前规模最大的“收存转保”项目。项目在管面积4.34万平方米，拥有4幢高品质楼宇，可提供1232套精致房源。作为安居宁巢响应杭州市加快发展保障性租赁住房号召、深化“收存转保”模式实践的成果，项目正以更高标准打造杭州保障性租赁住房新范本。
山东德州天衢新区199套存量房转保租房，5月投用。1月12日，山东德州天衢新区启动全国首创“存量房转保租房”试点，首批199套房源将于2026年5月投入运营。项目由国企德州建能实业集团全流程管理，收购林庄社区二期闲置住宅约2万㎡，改造为90-121㎡两居、三居精装房，可实现拎包入住。建设资金中1亿元来自专项债券，租金按同地段市场价80%定价，面向新市民及青年人才。新区同步建立资格审核与动态核查机制，为后续市场化、多元化住房保障提供范本。
海口公开征集存量商品房，拟用作保障性租赁住房。1月22日，据海口市住房和城乡建设局消息，为加快发展保障性租赁住房，该局现面向社会公开征集符合条件的存量商品住房房源，以建立保障性租赁住房项目库，征集时间自公告之日起至2026年1月28日。本次征集范围限定在海口市中心城区及市辖区内海南自贸港重点产业园区范围内的新建成但未出售普通商品住房，房源需满足交通配套、面积、开工时间等多项条件，收购主体为相关国有企业，价格由双方依法协商确定。保障性租赁住房重点面向新市民、青年人供应，目前海口已有部分项目可提供220余套房源。
湖南2026年计划收购存量房200万平米以上用于保障性住房。1月22日，湖南省住房城乡建设工作会议召开，提出2026年计划收购存量商品房200万平方米以上，用于保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。根据公开资料整理，2025年湖南已通过收购6726套存量商品房用作保障性住房，还发行专项债9.79亿元，缓解部分群体住房困难。
长租公寓加速“轻资产”模式｜1月，头部长租公寓运营商加速“轻资产”模式，寻找合作伙伴，强强联手，保持健康商业模式扩张。
泊寓联手湖北交投武汉打造青年家项目2026年面市。1月5日，泊寓与湖北交投产城控股集团有限公司签署战略合作，双方将在武汉联合打造“泊寓城市青年家”标杆项目，预计2026年上半年推向市场。该项目为泊寓在武汉首次采用“半委管”模式，通过“三资盘活”整合湖北交投的本地资产与泊寓的运营能力。湖北交投产城控股隶属湖北交投集团，负责提供物业并协调政企资源；泊寓则输出产品定位、智慧系统及品牌服务。项目以一居室高品质房源为主，配置健身区、共享厨房等公共空间，并承诺费用透明、24小时响应等“六大服务”，计划通过社群活动营造青年社区文化。合作将存量资产转化为人才公寓，为租购并举政策下的城市青年安居提供可复制样本。
万科泊寓轻资产模式再突破，昆明新增474套LOFT房源。1月20日，万科旗下泊寓品牌近日与昆明邦盛广场达成合作，将新增474套4.5米层高的LOFT房源，预计于2026年5月开启招租。该项目位于广福路与彩云北路交汇处，毗邻巫家坝CBD及国家级自贸区，自带8万平方米商业配套。房源为42-49平方米户型，支持双钥匙设计，可满足多样化居住需求。此次合作是泊寓“零资产投入、纯管理输出”轻资产模式的又一落地，此前泊寓已与昆明安居集团签订10年期协议，管理901间保租房源。根据公开资料整理，泊寓自2023年调整策略后加速轻资产布局，截至2025年9月底，开业房源20.4万间，超85%来自第三方。
雅诗阁轻资产扩张节奏持续加快。1月11日，全球服务公寓运营商雅诗阁宣布2025年在中国签约31个新项目，占其全球90新项目约三分之一，新增房源约1.8万套，其中中国市场贡献显著。公司同步推出盛捷、馨乐庭、雅院三大特许经营方案，首个特许经营项目深圳馨乐庭大运城龙岗公寓酒店计划于2026年春节前开业，标志其轻资产转型进入实质阶段。开业运营方面，雅诗阁2025年全球新开业超45家物业、约9000套单元，中国占17家、逾4000套单元，涵盖多个品牌。根据公开资料整理，雅诗阁计划到2028年全球再新开超300家物业，2026年中国将有约20个新项目投入运营，轻资产扩张节奏持续加快。
租赁市场盈利前景光明｜1月，各地出台多项租赁市场相关政策和市场前景分析，各大头部租赁企业也发布企业年报，租赁市场进入2.0阶段，市场出现分化，但盈利前景光明。
上海：到2028年全市租赁和商务服务业营业收入达到1.5万亿元以上。1月9日，上海市人民政府办公厅印发《上海市促进租赁和商务服务业“产业聚集、空间聚集、要素聚集”三年行动计划（2026—2028年）》的通知。其中提到，强化各区主体责任，做强细分赛道、优化产业布局，做优招商引资、链接整合资源，放大溢出效应、打造产业生态。到2028年，建设一批集聚融合的重点园区、重点街区和楼宇，聚集一批高能级企业和高增长企业，汇聚一批高端商务服务人才、专业服务平台、展会活动和论坛，全市租赁和商务服务业营业收入达到1.5万亿元以上，规模保持全国领先。
越秀住房租赁2025年盈利破千万元，轻重并举模式见效。1月5日，越秀地产旗下越秀住房租赁宣布，2025年板块整体盈利突破千万元，为2018年成立以来的首次年度盈利，标志着其轻重并举战略进入收获期。在2018年行业快速扩张期，越秀商管长租公寓业态并未采用当时市场上常见的“高进低出”模式，而是依托越秀集团“租售并举”战略，整合地产、商管资源，形成投拓、营造、运营、金融一体化资产管理闭环；重资产聚焦核心城市优质地块，轻资产输出品牌与管理，分散风险并提升资金效率。目前“越秀星寓”“星廷”“星邻”三大产品线覆盖广州、深圳、上海、济南。
龙湖冠寓：截至2025年底已开业房源12万间。1月，龙湖集团于发布2025年12月及全年未经审核营运数据。公告显示，2025年全年，龙湖集团累计实现合同销售金额631.6亿元，销售面积518.6万平方米。全年实现经营性收入约285.4亿元(含税)，创历史新高。
其中，运营业务收入约151.9亿元(含税)，其中，龙湖资产管理旗下长租公寓品牌冠寓，截至2025年底已开业房源12万间。
家庭型精准型公寓多元匹配市场｜1月，入市公寓产品更加多元，其中家庭型与改善性租赁产品，以及精准型、小体量项目如小哥公寓、员工宿舍等成为供给体系的重要组成部分。
家庭型与改善型租赁产品受追捧。家庭型与改善型租赁住房不再是少数试点，开始系统性出现。合肥承寓·和光熙悦社区以 52–108㎡的一居至三居为主，明确面向家庭型租户；深圳国际生物谷坝光核心区人才公寓，直接以两房、小三房和三房为主力户型，租金约为市场价的 6 折；德州林庄社区二期通过收购存量商品房转为保租房，户型达到 90㎡和 121㎡；成都高投云锦 66 项目推出 143㎡、170㎡的超大户型人才公寓，明显定位于高端、稳定型人才家庭。这些项目共同反映出一个市场变化：租赁住房正在被赋予“长期居住解决方案”的角色。当政策目标不再只是解决“有没有房住”，而是要回应人才稳定、家庭安居与产业留人，户型结构、居住舒适度与社区完整性自然会成为核心变量。
常州首批“小哥公寓”上线 160套房源八折面向骑手。常州市住房租赁行业协会联合会员单位正式开放首批“小哥公寓”申请，面向外卖员、快递员提供160套不高于市场价八折的专属房源，覆盖全市7个辖市区32个点位。根据公开资料整理，电子地图已于1月1日在“暖‘新’安居 健康同行”冬季关爱活动上发布，同步启用的凤凰新城青年公寓“新就业群体能量站”升级充电桩等设施，并推出管家服务、技能培训、健康关怀、法律咨询等增值服务，打造“冷可取暖、热可纳凉、累可歇脚、渴可喝水”的租住环境。
上海宝山友间公寓·罗泾园宿舍（二期）正式开业。1月12日，位于上海市宝山区数智宝地·罗泾园内的友间公寓·罗泾园宿舍（二期）正式开业，61间宿舍实现100%满租，精准服务园区先进制造企业的员工住宿需求。项目由原炼钢办公楼改造，仅95天完成立项、施工、验收，预算内推进设计变更并建立督办机制。此前一期宿舍出租率长期超90%，周边配套短缺，二期提前被预定，260名工人“就近安家”，预计2026年3月配套餐饮娱乐综合体开放。
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