观点网 2月的最后一天，青岛市李沧区低调挂牌了一宗地块。
据青岛自然资源和规划局发布的国有建设用地使用权网上拍卖出让公告显示，此次出让的LC0301-03地块位于李沧区青银高速东、石牛山路西、枣山路北、九水路南，土地总面积44320.7平方米，规划建筑总面积110801.75平方米，容积率2.5，为一宗城镇住宅用地，起始总价约9.98亿元，楼面地价9010元/平方米。
地块所在的李沧区东部，近年来土地供应较多，成交情况方面，又频频刷新区域甚至青岛市的成交纪录。也正因如此，LC0301-03地块的出让公告一经挂出，便迅速引起市场关注。
但更值得注意的是，该宗地块此前经历过控规调整。去年7月披露的一则公示显示，“LC0301-03地块规划用地性质由商业商务用地调整为二类居住用地，增加公共服务配套设施。”
这意味着，LC0301-03地块在经历“商改住”后，以新的土地用途重新上架土拍市场，而后续随着地块成功出让，李沧区东部的新房市场将再迎供应扩容。
过往信息显示，LC0301-03地块曾在2017年8月成功出让，当时为“李沧区青银高速东、石牛山路西、枣山路北4362-01地块”，一同出让的还包括4362-02地块、4364-02地块另外两幅子地块。
三幅地总占地面积203830.7平方米，规划总建筑面积501950平方米，除4362-01地块为商服用地外，另外两幅均为涉宅用地。其中，4362-02为城镇住宅及商服用地，4364-02为城镇住宅地块，并包含产权型人才公寓用地。
整体而言，这一“大盘”中，商业用地占规划总建面的38.71%，城镇住宅用地占比55.78%，人才公寓占比5.51%。
4362-01地块、4362-02地块、4364-02地块三幅子地块的起始总价分别约为11.87亿元、4.44亿元、21.34亿元，合计37.66亿元。
在那一次的土拍中，万科以37.9亿元成功将地块收入囊中，溢价率不足1%。在当时市场环境下，相对严格的出让要求是劝退多数企业竞拍的主要原因。
据悉，除三幅地块搭配供应，以及需无偿代建42班小学和12班幼儿园外，该地块还提出，竞得人要是副省级以上房地产区域总部或至少一个省级以上金融类分行落户李沧，未来要引进一个中国500强企业总部入驻。
竞得人须自持不低于6万平方米的物业；引进落户20家以上中小微金融机构；确保每年完成税收区级留成五亿元以上……如此门槛显然拦住了大多数企业。
不过，万科虽成为本场赢家，项目的后续进展却并不顺利。或许是由于项目体量较大，本着风险分摊、利益共享的目的，万科在拿地之初便引入金地、中海、越秀及青岛城投四家企业进行合作。
但在出让后的两年多里，项目开发迟迟未有进展。直到2019年11月，青岛市自然资源和规划局发布《李沧区青银高速东侧地块改造项目批前公示》，这意味着终于迎来实质进展。
2021年10月，项目开放城市展厅。据当时消息，4362-01地块规划8栋9F-18F办公楼和3F商业，4362-02地块规划6栋洋房、11层商务办公和2栋商业，4364-02地块规划28栋13F-23F住宅楼。再加上教育用地配建，整个项目的建设工作可分为四部分。
或许因为过往开发重心集中在住宅用地，完全不涉宅的4362-01地块在开发建设上进展明显缓慢。在被收储并完成“商改住”后，以LC0301-03的新身份重新挂牌出让。
对比控规调整前后，除用地性质改变外，地块容积率也由之前的3.57调整为2.5，绿地率、建筑密度分别由35%、40%，调整为35%、20%。同时，地块新增配建要求，包括小型多功能运动场地、托育所、社区服务站、社区配套商业、邻里坊等。
值得注意的是，调规后的地块起始价约9.98亿元，较之前的起始价11.87亿元明显调低，但起拍楼面价则由7500元/平方米，升高至9010元/平方米。
仅从地块熟悉度来分析，万科及其他四家合作企业显然有望成为地块新东家。其中，作为核心牵头方的万科，摘地可能性更大。
不过，考虑到板块发展及企业处境变化，看似明朗的结局还是带有变数。
一方面，万科虽然在2006年以青岛作为切入点，正式踏入山东市场，至今已在当地耕耘了二十年。但在2017年，成为青岛首个年度销售额百亿的品牌开发商后，万科于当地的发展逐渐失速。如今，企业更陷入泥淖，是否有余力再拿地还未可知。
另一方面，东李片区的土拍热度颇高，供应相对紧凑，这也导致新房市场竞争更加激烈。就在去年12月，青岛海创置业以20.18亿元的价格摘得李沧区惠水路以南、平川路以西的3宗低密度住宅用地。这一地价成功刷新2025年青岛涉宅用地成交总价纪录。
今年2月，青岛海创置业与龙湖龙智造签约，由后者提供全过程开发管理服务。
实际上，惠水路地块同样为调规变性后重新上架的地块，在将原先的商住混合用地调整为二类居住用地，剔除近50%的商业体量后，地块转变为纯住宅用途。拿地后引入代建方合作的方式，或许也有概率在LC0301-03地块上上演。
据悉，项目周边目前在售项目有青特·璟誉等，销售均价2.1万至2.35万元/平方米。去年7月成交的东李世博园板块LC0306-36地块同样由青特收入囊中，成交总价5.3亿元，成交楼面地价9700元/平方米，该项目预计在今年下半年入市。
与青特·璟誉临近的东李郑庄56号地块在去年10月成交，青岛丰昊置业以4.54亿元竞得，成交楼面地价9820元/平方米。两个月后，项目进行了规划方案公示，拟建7栋17F住宅以及2处社区大堂。
但就在今年2月初，青特宣布联合丰昊打造郑庄56号地块，案名同步公布，为青特东序，由青特操盘。这也意味着，在东李片区，青特及其操盘项目成为LC0301-03地块无可避免的劲敌。
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