深圳南山华润万象天地综合体。图源：企业官网
本报记者 张蓓 黄指南 深圳报道
2025年作为“十四五”收官之年，房地产行业仍处于深度调整与模式重构的关键阶段，华润置地全年实现综合营业额2814.4亿元，同比增长0.9%，经常性业务核心净利润占比首次攀升至51.8%，完成向多元赛道驱动的战略跃迁。其控股子公司华润万象生活则实现营收180.2亿元、核心净利润39.5亿元，同比分别增长5.1%与13.7%，连续三年实现核心净利润100%分派。
3月30日，华润置地（01109.HK）、华润万象生活（01209.HK）完成2025财年业绩说明会的召开。华润置地董事会主席李欣携总裁徐荣、首席财务官赵伟等核心管理层，以及华润万象生活执行董事兼总裁喻霖康等团队出席会议，详解业绩表现与“十五五”战略规划。
在行业发展逻辑从规模扩张转向质效提升的背景下，两家公司以“开发、运营、服务”三条增长曲线的协同，在周期波动中展现出经营的确定性，也为行业转型提供了可观察的样本。
盈利结构历史性跨越
2025年，中国房地产行业迎来深度调整与模式重构的关键节点，全年新建商品房销售额回落至8.39万亿元，行业发展逻辑彻底从增量规模扩张转向存量质效提升，房企普遍面临业绩与盈利的双重考验。
而在行业整体承压的背景下，华润置地交出了一份颇具看点的成绩单。核心净利润虽受大环境影响同比承压，但盈利结构实现根本性质变，经营性业务利润贡献占比突破五成，标志着正式迈入开发销售与运营服务双轮驱动的全新发展阶段。
据本报记者观察，这份质变的背后，是华润置地常年深耕的战略布局迎来收获期。财报核心数据显示，2025年其经常性业务收入合计432.8亿元，同比增长3.7%，占总营业额比重提升至15.4%；更为亮眼的是，经常性业务核心净利润达116.5亿元，同比增长13.1%，在核心净利润中的占比较上年大幅提升11.2个百分点至51.8%。
这一数据不仅成为本次财报的核心看点，更印证了华润置地从单一开发销售向综合运营转型的成功。华润置地董事会主席李欣在2025年度业绩发布会上直言：“华润置地已彻底摆脱了过往三高的旧发展模式，全新构建了三条增长曲线高效协同互补，全产业链生态高质量发展的全新模式。”
即便在行业深度调整期，华润置地的基本盘依旧稳固。作为第一增长曲线的开发销售型业务，2025年实现签约销售额2336亿元，稳居行业前三；虽受行业整体结算毛利下行影响，结算毛利率仍录得15.5%。
李欣对这一基本盘的定位十分明确：“开发销售型业务是公司业绩的基本盘，也是营收和现金流的主要贡献者，未来将立足单盘时代，以提质增效保利润为核心导向。”
第二增长曲线的经营性不动产收租业务，成为华润置地穿越周期的核心引擎。2025年该业务实现营业额254.4亿元，同比增长9.2%，毛利率同比提升1.8个百分点至71.8%，其中自持购物中心表现尤为亮眼，零售额同比增长22.4%，显著跑赢全国社零3.7%的增速，整体经营利润率升至63.1%。
截至2025年末，华润置地80%的购物中心在当地零售额排名前三，54个购物中心位居当地第一，出租率稳定在97%的高位。
首席财务官赵伟在业绩会上透露：“2025年经营性不动产收租业务对核心利润的贡献达到99个亿，与开发销售业务形成双百亿利润版图，二三曲线合在一起对核心净利润的贡献占比达到52%。”
第三增长曲线的轻资产管理收费业务则展现出强劲的增长潜力，成为企业新的业绩增长点。
2025年该业务实现营业额178.3亿元，旗下华润万象生活全年核心净利润同比增长13.7%，文体产业运营营收更是同比大增53.5%，资管、城市建设管理等赛道均实现稳步拓展。
其中，文体产业已实现北上广深一线城市全覆盖，管理场馆面积全国第一；租赁住房业务稳居央企第一，成功发行市场首单市场化租赁住房REITs。
李欣表示，这一曲线的高速增长正是战略布局的成果：“第二、第三曲线收入年复合增长率超10%，利润年复合增长率超20%，为华润置地穿越行业周期提供了核心支撑。”
财务稳健性始终是华润置地的核心优势，也是其敢于布局长期的底气。截至2025年末，华润置地总借贷2814.7亿元，持有现金及银行结余1169.9亿元，净有息负债率39.2%，仍处于行业低位；加权平均债务融资成本同比下降39个基点至2.72%，保持行业较低水平。
赵伟将这份稳健归功于严格的财务纪律：“五年来我们坚持有利润的营收和有现金流的利润，总覆盖率稳定在40%，现金短债比超过2，负债的平均年限六年以上，这是我们穿越周期的关键。”
对于三条增长曲线的未来布局，李欣给出了清晰的规划：“开发销售业务‘十五五’末营收规模将维持在2000亿到2500亿左右，经营性不动产收租业务营收占比接近15%、利润占比接近五成，轻资产管理收费业务年增长速度预计超过10%，营收规模力争实现200亿元左右。”
从区域住宅开发商到全国性城市投资开发运营商，华润置地在行业调整期实现了弯道超车。
“十四五”期间，华润置地累计实现营业额超1.2万亿，利润总额超2000亿，核心利润超1300亿，行业排名从第八跃升至前三。
在房地产行业新发展模式加快构建的背景下，华润置地以三条增长曲线的协同发力，完成了盈利结构的质变，而这份质变，也让其在行业新发展阶段拥有了更足的底气。
增收且增利
在华润置地重塑增长结构的背景下，旗下华润万象生活的业绩则呈现出另一种“轻盈”的扩张逻辑。
2025年财报显示，华润万象生活实现营业收入180.2亿元，同比增长5.1%；股东应占核心净利润39.5亿元，同比增长13.7%，净利润增速较营收增速高出8.6个百分点，盈利增长的弹性与韧性尽显。
与此同时，其整体毛利率同比提升2.5个百分点至35.5%，经营性净现金流对核心净利润的覆盖比例达103.3%，盈利质量持续夯实。
“‘十四五’是万象生活上市以来的第一个五年规划，面对行业形势急剧变化与头部企业竞争加剧等严峻挑战，公司统筹推进2+1业务全面高质量发展，各项核心经营指标持续向好、屡创新高，市值及市盈率稳居行业首位，综合业绩表现跑赢大势。”华润万象生活总裁喻霖康在2025年全年业绩说明会上直言，2025年公司以优异业绩圆满完成了“十四五”规划目标任务，而商业运营与物业管理两大主航道构成的“双轮驱动”格局，正是公司穿越行业周期的核心支撑。
作为华润万象生活盈利核心的商业航道，成为双轮驱动中最具爆发力的增长引擎。2025年，该板块实现收入69.1亿元，同比增长10.1%，占总营收比重提升至38.3%；毛利率同比提升2.9个百分点至63.1%。
报告期内，其旗下135座在营购物中心实现零售额2660亿元，同比增长23.7%。业主创造的租金收入同比增长16.9%至307亿元，经营利润率同比提升0.6个百分点至65.7%，实现了业主方与运营方的双赢。
在规模拓展上，华润万象生活年内新签约优质第三方购物中心项目12个，年末在管购物中心增至207座，其中第三方购物中心税前利润贡献占比同比提升4.3个百分点至25.3%，市场化外拓业务的盈利贡献持续释放。
面对消费分化、存量竞争加剧的行业格局，华润万象生活在年内完成了非凡重奢、城市旗舰、品质生活、前沿创新四大赛道体系重塑，实现了不同定位项目的均衡增长，进一步平滑了行业周期波动的影响。
“多赛道布局，是我们穿越经济周期波动的核心底气。”喻霖康在业绩会上明确表示，“我们并不是简单地以重奢或非重奢来划分项目，而是根据不同项目的定位和所处的阶段匹配最合适的管理方式。”
在其看来，华润万象生活在多赛道的布局本身就是抵御经济周期波动的核心能力，不同赛道的产品在不同经济周期下表现会有差异。喻霖康直言：“目前市场上尚没有与我们在全赛道全面竞争的企业，这让万象生活的整体抗周期能力非常强。”
在华润万象生活副总裁王磊看来，行业竞争加剧的背后，是商业地产发展逻辑的根本性重构。
“商业地产正在去地产化，商业也会回归到它的本质。”他在业绩会上直言，“商业的本质就是以客户为中心，构建全链条的服务能力，尤其是精细化运营能力。未来头部企业会凭借品牌、运营、资本和生态的优势，加速整个行业资源的整合，行业集中度会进一步提升，这是行业发展到一定阶段的客观规律。”
如果说商业航道是华润万象生活的增长引擎，那么物业航道则是其穿越周期的稳定底盘。在房地产行业深度调整的行业背景下，2025年公司物业板块实现收入108.5亿元，同比增长1.1%，牢牢守住了规模基本盘。
报告期内，物业管理在管建筑面积达4.26亿平方米，同比增长3.2%；其中作为板块压舱石的社区空间基础物业服务，实现收入同比增长7.5%至71.71亿元，毛利率同比提升1.2个百分点至15.2%，实现了规模与盈利的双稳。
针对增值服务收入的阶段性下滑，财报明确，这是受房地产开发市场调整影响，以及公司主动剥离盈利能力偏弱的业务、推动核心业务向平台化转型所致，是高质量发展过程中的主动优化。
在存量业务稳中有进的同时，城市空间业务成为物管板块的核心增长极。2025年，该板块收入同比增长12.0%至20.4亿元。
除两大主航道外，公司生态圈业务在2025年迎来爆发式增长，全年实现收入2.7亿元，同比大幅增长72.2%，成为业绩增长的全新补充，也标志着公司“2+1”业务模式的生态闭环加速成型。
“商管、物管、大会员一体化的‘2+1’模式，是我们打开长期增长空间的核心抓手。”喻霖康在业绩会上明确了“十五五”期间的战略方向，“2026年是‘十五五’开局之年，随着中国经济持续回升向好，我们正迎来消费市场潜力加快释放、物业服务全面融入城市空间运营的关键窗口期。公司将紧抓战略机遇，以经营运营提效能、科技赋能强引擎、生态协同聚合力，持续筑牢核心竞争力，奋力实现‘十五五’良好开局。”
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
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