成都新楼市 文 | 小明
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进入2026年，对比五城区的其他区域，青羊区的土拍速度明显加快。3月底，华润再入青羊区，摘下78亩住宅+74亩商业，将打造万象系商业。几天后，金茂首入青羊区，摘下外金沙43亩。
而在下周五（5月15日），位于青羊万达旁的68亩纯住宅用地即将拍卖，该地块容积率2.0，起拍价15500元/㎡，作为青羊区近两年拍卖尺幅最大的住宅用地（上一宗更大规模的土地还是中海在2024年拿下的锦叁号院111亩土地），叠加西三环外、青羊万达旁的区位，因而颇具看点。
近日，我们也提前对这宗宅地进行了实地探访。
先来看宗地的具体情况。
该宗地用地面积约68.4亩，容积率仅2.0，纯住宅用地，起拍楼面价15500元/㎡。地块位于日月大道以北，西货站路以东区域，西临青羊万达广场，西南侧临近壹方里商业，距离成都西站地铁站步行距离约800米，交通条件较为便捷。
▍图源寻圭投资云地图
交通上，南侧的日月大道作为一条城市主轴+快速路，可以便捷通往二环、三环、绕城高速，或是进入市中心前往人民公园、天府广场，项目周边自驾出行较为便捷。南侧还有日月大道快速公交作为补充。地块周边有地铁4、9、13号线环伺，不过距离最近的成都西站步行也要约800米。
▍地块周边交通、商业配套
商业配套是地块配套的一大亮点，一街之隔就是青羊万达，这座商业体包含优衣库、Urban Revivo等服饰品牌，阿迪达斯三叶草、李宁、安踏等运动品牌，以及丰富的餐饮业态，足以满足日常生活消费。
▍青羊万达实拍
地块西南侧为成都壹方里，这里是聚焦亲子家庭与年轻消费客群打造的沉浸式消费场景，是饭后散步，购买奶茶烘焙的好去处。
▍壹方里实拍
地块南侧约1.5公里，培风地铁站旁，今年3月华润置地摘下约78亩商业地块，将打造万象系商业，目前万象系商业地块已经动工，未来将进一步丰富周边商业配套。地块直线距离约3公里，青羊大悦城也已动工。
▍培风地铁站旁，已动工的万象系商业
从现场来看，土地目前尚未平整，门口贴有“内有深坑”的告示。
▍地块实拍
由于地块靠近日月大道和西货站路，两条道路分别有高架与隧道，因此临主路的区域噪音干扰较大。地块东距铁路西环线约200米，铁路噪音影响较小。
▍地块西侧紧邻下穿隧道与青羊万达
▍地块西南侧有壳牌加油站
学区方面，根据青羊区2025年划片，地块属于成都市实验小学蕴雅校区划片范围，学校位于万花二路225号，学校占地30亩，规划教学班级42个，属于实验小学“一校三区”之一。对应的初中学区为青七区，对口初中包含石室成飞中学、青羊实验中学（光华校区）。
但这份划片中明确提到，该地块仅仅属于成都市实验小学蕴雅校区的代招范围。在西货站配套小学正式投入使用前，由成都市实验小学蕴雅校区代招。
根据早期回复，西货站配套小学（清水路苑配套小学）为东城根街西区小学，由东城根街小学领办，学校位于中坝4组、清水路苑南侧，由成都铁路地产置业有限公司修建。根据官方回复，这所学校早已修建，但一直未投入使用。
▍2020年、2023年有关这所小学的相关回复
由于东城根街小学西区未投入使用，加上教学质量有待验证，导致这块土地的学区存在一定的不确定性。
地块方圆2公里的外金沙、外光华等板块内，近两年有5宗地块出让。
24年10月，越秀以15600元/㎡底价摘下外金沙25亩宅地，即越秀阅今沙。
25年2月，鸿山以20900元/㎡摘下外光华10亩宅地，即鸿山翡翠青邸。值得一提的是，该宗地一度刷新青羊区地价纪录。
25年3月，中旅以16800元/㎡摘下外金沙29亩宅地，即中旅金沙馥棠。
26年3月，华润以16000元/㎡底价摘下外光华78亩宅地。
26年3月，金茂以15500元/㎡摘下外金沙43亩宅地。
此外，我们统计了周边次新房今年以来的成交价。
结合地块配套、周边近期土拍情况、以及土拍市场相对理性的现状，成都新楼市预估：这宗68亩土地有望溢价达到1000元/㎡，即成交地价有望达到16500元/㎡。
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