楼市晚高峰|2026年7月22日|万科|保障性住房|公租房|商品房|房源|配租

一、武汉楼市动态

1、7月21日新建商品房网签数据

根据武汉市住房和城市更新局官网数据统计，昨日武汉新建商品房网签备案394套，网签面积达46538.01平方米。东湖高新区排首位网签93套，网签面积12174.65方米。商品住房方面，当日网签376套，网签面积44658.09平方米；写字楼网签4套，网签面积383.17平方米；商业网签13套，网签面积1460.94平方米。

2、湖北发行首批收购存量商品房专项债，武汉4项目获5.69亿元支持

今日，湖北省财政厅正式公布，我省成功发行首批"收购存量商品房用作保障性住房专项债券"，总规模达6.77亿元，发行期限30年，发行利率2.4%。其中，武汉市获批4个项目、5.69亿元，将提供2890套保障性租赁住房，占全省总量的84.4%。

武汉市的项目包括轻轨1号线利济北路站A出口附近的金地汉口峯会楼盘等，这批房源年内完成改造后，青年群体可拎包入住。专项债资金将用于收购存量商品房并改造为保障性租赁住房，一方面化解楼市存量库存，直接收购房企闲置、滞销房源；另一方面为新市民、青年人提供高品质租赁住房，助力"租购并举"住房制度建设。

此次专项债发行是落实中央"盘活存量、扩大保障"要求的重要举措，也是湖北在保障性住房建设领域的创新尝试，为房地产市场平稳健康发展提供了新路径。

二、国内楼市动态

1、上半年房企债券融资增速创近年新高，触底反弹信号明确

中指研究院发布最新数据显示，房地产融资端终于等来了一份久违的亮眼成绩单。据统计，2026年6月单月，房地产行业债券融资总额达到959.2亿元，同比大幅增长99.5%，环比更是暴增286.4%。把时间拉长到整个上半年，债券融资总额达到3215.6亿元，同比增长42.3%，增速创2021年以来新高。

融资结构优化，信用债占比提升

从融资结构来看，2026年上半年房地产债券融资呈现明显的"信用债占比提升、海外债占比下降"趋势。上半年信用债融资总额达到2156.8亿元，占比67.1%，同比增长68.5%；海外债融资总额仅为289.5亿元，占比9.0%，同比下降35.2%；ABS融资总额为769.3亿元，占比23.9%，同比增长25.7%。

中指研究院指出，信用债占比提升主要得益于金融监管总局扩大优质房企"白名单"范围，对符合条件的房企提供信用支持，同时央行通过中期借贷便利、再贷款等工具为银行提供低成本资金，鼓励银行加大对优质房企的信贷投放。

融资成本持续下行，优质房企优势明显

随着市场信心逐步恢复和融资环境改善，房地产债券融资成本持续下行。2026年6月，房地产行业债券平均发行利率为3.15%，较2025年同期下降1.23个百分点，创2016年以来新低。其中，优质房企债券发行利率更低，新城控股7月21日发行的5年期中期票据票面利率仅为2.8%，万科、保利等头部房企发行的债券利率也普遍在3%以下。

融资成本下行将有效缓解房企的财务压力，提高房企的盈利能力和抗风险能力。同时，融资成本的分化也将进一步加剧行业集中度提升，优质房企将凭借更低的融资成本和更强的融资能力扩大市场份额，而中小房企则将面临更大的融资压力和生存挑战。

融资用途多元化，保交楼和项目开发成主流

从融资用途来看，2026年上半年房地产债券融资用途呈现多元化趋势，保交楼和项目开发成为主流。据统计，上半年用于保交楼的债券融资总额达到1025.8亿元，占比31.9%；用于项目开发的债券融资总额达到1256.3亿元，占比39.1%；用于偿还到期债务的债券融资总额达到933.5亿元，占比29.0%。

中指研究院指出，保交楼成为融资重点，体现了政策对民生保障的重视和对市场风险的防范。同时，项目开发融资占比提升，表明房企对市场前景的信心逐步恢复，开始加大对新项目的投资力度。

触底反弹信号明确，行业融资环境持续改善

中指研究院认为，2026年上半年房地产债券融资增速创近年新高，标志着房地产融资端已经触底反弹，行业融资环境将持续改善。随着六部委新政的全面落地和市场信心的逐步恢复，预计下半年房地产债券融资规模将继续增长，融资结构将进一步优化，融资成本将保持在较低水平。

同时，中指研究院也提醒，房地产行业仍处于深度调整期，融资环境改善的同时，房企仍需注重自身经营能力的提升和债务结构的优化，避免过度依赖融资扩张，确保企业可持续发展。

2、深铁集团再向万科提供不超5.19亿元借款，年内累计支持40.09亿元

万科A发布公告称，公司第一大股东深铁集团拟向万科提供不超过5.19亿元借款，用于兑付债券本息及借款利息，期限最晚不超过首笔借款资金实际支付之日起3年，利率为1年期LPR减71个基点，目前为2.29%。至此，深铁集团2026年年内已累计向万科提供借款支持40.09亿元。

借款详情与担保方式

根据公告，本次借款由万科及下属子公司以海南万骏享有的应收账款及处置收益提供质押担保。借款资金将专项用于偿还万科在公开市场发行的债券本息及指定借款利息，不得用于其他用途。借款利率为1年期LPR减71个基点，目前为2.29%，远低于市场平均水平，体现了大股东对万科的支持力度。

深铁集团作为万科的第一大股东，持股比例为27.18%，自2017年入股以来，始终坚定支持万科的发展，在万科面临资金压力时多次提供借款支持。2026年以来，深铁集团已先后四次向万科提供借款，累计金额达40.09亿元，为万科的债务偿还和稳定经营提供了有力保障。

万科经营与债务状况

万科作为中国房地产行业的龙头企业，近年来在行业深度调整期始终保持稳健经营，注重风险控制。2026年上半年，万科实现营业收入1256.3亿元，同比增长5.2%；实现归母净利润89.5亿元，同比增长3.6%。

债务状况方面，截至2026年6月末，万科总资产为1.86万亿元，总负债为1.45万亿元，资产负债率为77.9%，处于行业合理水平。公司货币资金余额为1526.8亿元，短期债务为895.6亿元，货币资金对短期债务的覆盖倍数为1.7，财务状况安全稳健。

大股东支持与行业信心

深铁集团持续向万科提供借款支持，不仅体现了大股东对万科的认可和信任，也为房地产行业注入了信心。在六部委新政的支持下，优质房企的融资环境将进一步改善，大股东的支持将成为房企稳定经营的重要保障。

同时，万科的稳健经营和大股东的持续支持，也将为其他房企提供示范，推动房地产行业向高质量发展转型，促进市场的企稳回升。

三、行业发展动态

1、郑州第五批公租房正在配租！本批次不限制户型

郑州市住房保障和房地产管理局发布公告，郑州市2026年第五批公租房配租工作正式启动，本批次共推出2568套公租房房源，与以往不同的是，本批次公租房配租不限制户型，申请人可根据家庭人口数量自由选择合适的户型。

房源分布与户型情况

本次推出的公租房房源分布在中原区、二七区、金水区、管城区等8个区，共计2568套，其中单间689套，一室一厅956套，两室一厅723套，三室一厅200套。房源主要集中在城市建成区，周边配套成熟，交通便利，临近学校、医院、商场等公共设施。

所有房源均已按照公租房标准进行精装修，配备基本家具家电，租户可拎包入住。租金价格根据不同区域和户型有所差异，平均租金为每月每平方米12-15元，远低于市场价。

申请条件与配租规则

申请条件方面，申请人需同时满足以下条件：1.具有郑州市户籍或持有郑州市居住证满1年；2.在郑州市工作或创业，且在郑州市连续缴纳社保或个税满1年；3.本人及家庭成员在郑州市无自有住房；4.家庭人均月收入不超过4500元。

配租规则方面，本批次公租房配租最大的创新是不限制户型，申请人可根据家庭人口数量自由选择合适的户型。例如，单身申请人可选择单间或一室一厅，两口之家可选择一室一厅或两室一厅，三口之家可选择两室一厅或三室一厅。同时，本批次公租房配租采用"摇号+选房"的方式，摇号结果将在郑州市住房保障和房地产管理局官网公布，申请人根据摇号顺序依次选择房源。

政策创新与民生意义

郑州市住房保障和房地产管理局相关负责人表示，本次公租房配租不限制户型，是郑州市住房保障政策的一次创新，旨在更好地满足不同家庭的住房需求，提高公租房的适配性和利用率。

近年来，郑州市不断加大公租房建设和供应力度，2026年计划建设筹集公租房4万套，截至目前已完成2.5万套。本次公租房配租将进一步扩大公租房的覆盖范围，帮助更多中低收入家庭解决住房困难，为郑州市的经济社会发展提供有力支撑。

2、深圳坪山新一轮保租房开启认租，七个小区房源同步开放看房

坪山区保障性租赁住房新一轮配租工作正式启动，七个小区房源同步接受意向家庭看房预约，网上认租报名通道即将开启，符合条件家庭可按时段提交申请。

房源情况与配租规模

本次坪山区推出的保租房房源分布在七个小区，分别是竹韵花园、金穗花园、坪山中心花园、龙田花园、石井花园、碧岭花园和马峦花园，共计2135套，其中单间856套，一室一厅789套，两室一厅490套。房源面积从35平方米到65平方米不等，租金价格为市场价的60%-70%，远低于周边商品房租金。

所有房源均已精装修，配备基本家具家电，租户可拎包入住。同时，小区内设有健身房、图书馆、儿童游乐区等公共配套设施，周边交通便利，临近地铁14号线和16号线，距离坪山高铁站仅10分钟车程。

申请条件与认租流程

申请条件方面，坪山区保租房主要面向新市民、青年人等群体，申请人需同时满足以下条件：1.年满18周岁；2.在坪山区工作或创业，且在坪山区连续缴纳社保或个税满6个月；3.本人及家庭成员在深圳市无自有住房；4.个人月收入不超过6000元，家庭月收入不超过12000元。

网上认租报名时段为7月21日9时至7月30日17时30分，申请人登录深圳市住建局官网，进入住房保障服务页面，选择坪山区保租房配租项目进行报名。报名成功后，可于7月23日至7月29日期间，按照预约时间前往各小区看房。8月中旬将进行资格审核和摇号配租，8月底开始办理入住手续。

政策亮点与社会意义