编者按：2026年，变革的浪潮正以前所未有的深度和广度重塑每一个行业。置身事内，我们需要把科技落到实业里，让创新触达真实的产业场景。
这是全新的周期，为顺应新的形势，观点新媒体继续推出“2026博鳌观点访谈”系列报道——“博鳌·浪潮中成长”。
通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻变革中的成长新逻辑。希望这股力量汇入时代的浪潮，在落地中转化为高质量发展的现实推力。
观点网 近年来，面对复杂多变的宏观环境，中原集团行政总裁施俊嵘始终奉行公司管治非僵化守则，而是动态平衡，吸纳前人的经验，因应情况作出合适的决策。
2026年已过去大半年，内地和香港两地房地产正面对不同的形势。当中，香港房地产市场在经历一段艰难时期后，显现触底反弹迹象。
今年首五个月整体住宅楼价指数累升7.4%，较2025年3月低位累计反弹13%；首5个月整体住宅成交量同比升44.2%，一手成交量更大增56.3%。
香港楼市明显迎来了春天。
最困难时期已基本过去
在问及香港楼市时，施俊嵘明确表示，去年3月房价处开始触底反弹，楼价持续上涨，主要因开发商面临较大销售压力，愿意以相对低价推出项目，吸引大量自住买家入市，火热场面又进一步带动了投资者加入。
中原集团创办人施永青亦认同，指出香港有些开发商面对现实的速度比较快，选择亏本出售，尤其在疫情期间，他们以很低的价格迅速出货，宁愿牺牲价格也要换取成交量。而香港房地产自2021年开始调整，过去三年房价下跌约30%，这一实质性的价格调整亦带来了明显有利影响。
施永青更直言，是次香港楼市的上升周期才刚开始，且至少维持三至五年，近期成交量的回调，只是适当的调整。相信美国加息影响消退的因素带动下，市场过了第三季度之后，动力应会逐步恢复。
而内地的房地产市场亦似乎在筑底的过程中。
“内地房地产最困难的时期已基本过去，目前开始逐步改善。”施永青如是说。
施俊嵘则表示，内地房地产取决于宏观经济环境。最近几个月，一线城市二手房成交量大幅上升，大部分人信心改善，开始愿意购房或换房，这是比较良好的信号。但整体而言，过去过度供应的问题非常严重，大量新房库存难以消化，这个情况可能会持续数年，甚至十数年，因为人口不可能在短时间内大幅增加。不过，核心区域的房地产问题已大致解决，可望恢复正常发展。
施永青料，一线城市一手房价格再过两到三年可能基本见底。三四线城市仍需较长时间消化库存，估计至少三到五年、甚至长达八到十年，才可能出现新的房地产开发活动。
他认为，虽然房地产黄金时代已一去不复返，但该产业仍会占据一定经济比重，只是规模可能只剩高峰期的三分之一左右。
根据国家统计局最新数据，6月内地70城中，一线城市商品住宅销售价格按月上涨0.1%；二线城市新建商品住宅销售价格按月由上月下降0.1%转为持平；三线城市新建商品住宅销售价格按月下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点。
面对两个截然不同的市场环境，接班已五年的施俊嵘表示，管理没有既定的方式，管治不应该是静态，而是动态的，只要结果好，其实每个方法都可以尝试。
施俊嵘续指，市场环境及行业的变化，都为香港及内地业务带来影响，更重要的是新媒体的发展，开辟了新的赛道，过去中原累积的优势因此被削弱，不再像以前那么稳固。以前怎么做都容易赢，现在却必须在新赛道上重新发力，地位不再如以往稳固，危机感很强。市场不好时，若管理层无为而治，就等于躺平。
中原必须要做的事
以内地情况为例，中原在北京的直营店由高峰时期至少200余家，目前业务重心逐步从传统直营网点转向创新合作渠道。
施俊嵘称，北京作为一线城市，成交量其实还算可以，问题主要出自内部，团队表现不理想所致。过去整个行业处于上升期，根本难以界定好坏。当旧有方式行不通的时候，就需要求变，在关闭门店的同时，发展新的合作模式。
“团队沿用过去成功的做法，却因市场改变而无法出成绩时，往往会感到迷茫。此时，领导者必须带领团队尝试新的方法，才能重新给予信心，让大家继续跟公司一起拼搏。”施俊嵘强调。
事实上，中原地产近两年积极突破传统直营模式，不断探索多元化经营路径。例如北京中原选择将二手房直营业务向藤云联卖模式升级。该模式落地仅一个月，已有三十余家门店完成签约或进入签约流程。
今年1月，藤云还与房地产互联网交易平台优居旗下优居北京达成品牌联卖战略合作，目的是打通双方房源、客源与渠道，实现资源的互通共享。
“藤云原本主要做新房分销，但新房业务发展不如二手房理想，因此开始考虑进军存量房市场。对于表现好的团队，我们会给予更多机会，让他们以藤云的方式经营存量房生意。他们的人脉资源丰富，这是一种新的模式。”施俊嵘解释。
施俊嵘认为，市场好的时候，直营当然能赚得比较多；但市场不好的时候，因为资产较轻，不会亏损太多，整体盈利能力也相对较高。
施永青亦认为，门店盈利不好，虽然有时候需要坚持一下，但如果市场整体出现调整，也应该关掉一部分效益不佳的店铺。
他补充表示，其实公司今年上半年成绩十分好，业绩与高峰时期相差不远，盈利率达到历史高位，个别月份的盈利率甚至超过20%。这个表现主要由香港市场带动，得益于在市场低迷时主动缩减规模，关闭了效益较差的店铺和人员，让成本降到最低。等到市场复苏时，自然就能展现强劲表现。
另外，中原亦会与新媒体达人合作，帮忙宣传楼盘及转介客户资源，公司则负责与开发商洽谈整合事宜，能让卖房更加顺畅。
施俊嵘指，新媒体是相对去中心化的模式，任何人都有机会成为达人。这虽然给每位经纪人更多机会，但对直营公司来说也面临全新挑战，尤其在香港。所以要想办法为这些网红达人提供更好的赋能，增强他们与公司之间的黏性。
目前新媒体已成为中原稳定的获客管道，约占整体比例的20%-30%，与门店、网站及老客户等管道并存，成为不可或缺的一环。
“中原不会放弃任何一条赛道，公司会尽量为有发展潜力的团队提供资源，例如新媒体，以及未来在AI方面的投入，提前做好长远发展准备。这个行业就像激流，你必须不停向前冲，否则就会被淘汰。因此，现在许多新的投放和发展机会，其实都是必须要做的事。”施俊嵘强调。
施俊嵘进一步补充，内地业务仍承受很大压力，无论市场还是竞争环境都非常严峻。希望市场好转，如果今年情况仍像去年一样，公司的整改速度恐怕会更快。
以下为观点新媒体对中原地产行政总裁施俊嵘先生的采访实录：
观点新媒体：从中原集团的数据来看，目前香港楼市情况如何？
施俊嵘：从去年3月开始，楼价持续上涨，去年下半年至今已增长约15%；若从去年3月低位算起，至今已增长约18%。期间成交量一直非常强劲，整个市场相当火热。
主要原因是此前跌幅较大，市场累积了相当购买力。无论自住买家还是投资者，均选择在此时入市。
自住买家虽然以居住为主，但置业仍是人生最大投资之一，自然会把握合适时机。去年开发商面临较大销售压力，愿意以相对低价推出项目，吸引大量自住买家入市，火热场面又进一步带动投资者加入。
这情况也与一段时间内地投资者较多有关，他们对价格敏感度较低，且对香港实际情况如交通等配套未必会做细致研究，主要看地理位置而积极入市。
在这些条件支持下，香港房价具备继续上升的基础。短期内市场信心有所减弱，适度回落反而是好事，可避免过度上涨。长期来看，稳步上升符合香港基本面。
观点新媒体：在目前复杂市场环境下，中原的管理风格和理念是怎样的？特别是数据驱动管理、无为而治与有为领导之间，如何平衡和取舍？
施俊嵘：我们肯定不是预测驱动管理，但管理仍会参考预测。
我更希望推动数据驱动管理，即透过历史数据在营运层面做出管理决策。这方面我们一直在进步，数据已相对完善，但管理层如何有效运用这些数据仍有很大进步空间。
公司过去管理风格较为无为，相信人性本善，选择信任员工，即使暂时没有业绩，也相信下个月会有。现在市场环境艰难，更重要的是科技进步带来更多可用数据，管理层应该学习如何透过解读数据来做出判断和决策。
我认为，在不同的时代应采取不同的管理方法。从本质上说，我倾向无为而治，如果无为就能带来良好业绩和进步，自然最好。但市场不好时，若管理层仍无为，就等于躺平。
过去整个行业处于上升期，根本难以界定什么是好、什么是不好。做得好的自有其原因，只是你未必知道。因此，千万不要用自己的偏见去影响优秀的团队。
从另一个角度看，当团队沿用过去成功的做法，却因市场改变而无法出成绩时，往往会感到迷茫。
此时，领导者必须带领团队尝试新的方法，才能重新给予信心，让大家继续跟公司一起拼搏。因此，应该要有为，不是说一定要找到绝对正确的方法，而是需要展现有为的领导方向，才能更有效地带领团队。
观点新媒体：今年上半年，中原北京区域部分门店关停，是出于怎样的调整考虑？目前为止，中原集团的规模如何？
施俊嵘：北京作为一线城市，成交量其实还算可以，问题主要出在内部，团队表现不理想，而集团要求所有团队必须自负盈亏。
不同层级的考虑不同，最前线的业务员以三个月为周期，越高层级则需看更长的时间，尤其是豪宅类产品，交易频率低，更需要长期观察。
总之，团队内部出现了问题，必须做出调整。
虽然我们关闭了不少门店，但同时也发展了新的合作模式，使用“藤云”品牌与优居合作，印象中已开设超过30家加盟店。
藤云原本主要做新房分销，但新房业务发展不如二手房理想，因此开始考虑进军存量房市场。对于表现好的团队，我们会给予更多机会，让他们以藤云的方式经营存量房生意。他们的人脉资源丰富，这是一种新的模式。
作为一个平台，藤云主要帮助小型中介共同发展，能够整合大量小中介，形成合力与开发商洽谈，争取房源合作机会。开发商不可能与上千家小中介逐一签约，但透过平台就能有效整合。小中介越多，聚合资源的能力就越强，也更有能力推动业务。
这种模式更加轻资产，相比直营店投资成本低很多。
我们的门店规模与竞争对手差距太大，无法直接比拼。对手在北京可能有上千家门店，而中原过去长期维持在100家左右。如果要开900家直营店，成本极高，但透过新的合作模式，就有机会快速扩大到几百家，且投入成本低得多。
这种模式大幅降低成本，也降低了经营风险。过去直营时，门店盈亏由公司承担，现在小中介自负门店盈亏，我们主要负责整合资源，协助与开发商谈判，大部分工作仍由小中介完成，我们只分取一小部分。
我们一直都有经营藤云业务，过去表现相当不错，主要因为对市场的判断能力较强。
市场好的时候，直营当然能赚得比较多；但市场不好的时候，因为资产较轻，不会亏损太多，整体盈利能力也相对较高。
观点新媒体：在直营与轻资产以及新媒体合作方面，是如何规划和执行的？
施俊嵘：如果直营团队做得成功，肯定会投入资源大力支持。
我们正在尝试各种不同的模式，虽然新模式下可能不如以前那么赚钱，但考虑全部采用直营的话，市场下行时人力成本压力会非常大。
因此，若想持续扩大，就必须逐步走向轻资产模式。
目前藤云的模式以新房平台为根基，短期内不打算大量投入二手房源。因为藤云在新房领域已经打下基础，我们以此为依托。
但小型中介不可能只做新房，他们在经营二手房时需要各种扶持与赋能。我们则作为增值服务，协助他们把存量房业务做起来，这是一种新的合作模式。
另一个发展方向是与新媒体达人合作，我们欢迎更多的人与我们合作，无论是在线门店还是在线达人，谁有客户资源都可以合作。
我们负责与开发商洽谈整合事宜，开发商也非常乐见，因为我们拥有大量加盟商和达人，能让卖房更加顺畅。除了卖房，我们也会接商单。
我们会找达人帮忙宣传楼盘。对达人来说，单独服务每个项目比较困难，而我们累积了大量达人资源：头部达人可能只需5个，中腰部需50个，普通达人则需500个。我们负责梳理匹配，整合成一个大型合作方案。这个发展方向成效不错，已形成两个面向，一方面与外部达人合作，另一方面也自己培养达人。
我们并非想成为达人，而是必须透过新媒体获客，因为其他传统获客管道的效果已持续减弱。
在新媒体获客方面，我们算相对成功，已成为稳定的管道，约占整体比例20%-30%。与门店、网站及老客户等管道并存，成为不可或缺的一环，这对我们是重大进步。
观点新媒体：开发商全民营销、业主自主挂牌（如小红书、抖音直售）的苗头越来越明显。在您看来，专业房产中介的核心价值是否会被技术平台和业主直销模式影响？
施俊嵘：过去曾有一段时期，靠规模就能决定一切，开1000家门店就能掌握大部分客户。但新媒体是相对去中心化的模式，任何人都有机会成为达人。
这虽然给每位经纪人更多机会，但对直营公司来说也是全新挑战，尤其在香港。香港我们目前做得好，但若每个业务员都能自行成为达人，直接与中原合作又不用拿牌照，还能分到更多钱，这是无法避免的趋势。
世界已经改变，公司必须面对新的挑战，想办法为这些网红达人提供更好的赋能，与公司产生更强的黏性。
中原不会放弃任何一条赛道，会尽量为有发展潜力的团队提供资源，例如新媒体，以及未来在AI方面的投入，提前做好长远发展准备。
我们正在研究如何进行资源投放，过去处于收缩阶段，现在则思考如何积极投资。
这个行业就像激流，你必须不停向前冲，否则就会被淘汰。因此，现在许多新的投放和发展机会，其实都是必须要做的事。
我们整个集团的大本营在香港，香港房地产市场恢复得比较好，所以集团整体算是活了过来。但内地业务仍承受很大压力，无论市场还是竞争环境都非常严峻。
我们的经营方式是看每个团队的盈亏。许多团队目前经营面临考验，需通过多项开源节流措施渡过难关，十分辛苦。
希望市场能快点好转，公司得以健康发展，员工收入也能提升。如果今年情况仍像去年一样，公司的整改速度恐怕会更快。
观点新媒体：上任5年，可以为自己过去5年的表现打个分数吗?
施俊嵘：我谦虚一点，打50分。过去几年，尤其疫情期间，香港板块处于亏损状态，业务也一直在收缩。目前整体情况比我接手时更差，规模缩小，市场尚未恢复，因此确实不能给太高的分数。
当然，这其中有市场因素，但行业变化也非常大。过去在线网站和APP方面拥有较大优势，然而近年出现了许多第三方平台，影响了我们的获客能力。更重要的是新媒体的发展，开辟了新的赛道，大家都没有优势。过去中原累积的优势因此被削弱，不再像以前那么稳固。
以前怎么做都容易赢，现在却必须在新赛道上重新发力，地位不再如以往稳固，危机感很强。
过去我们行业规范严格，大家都按规则行事，但新媒体发展后，许多法规已不适用或不够用。如果不用数据和AI，这个行业只会越来越落后。所以，政府有必要更新相关法律法规。
另外，在香港，房地产广告受到很多法律限制，相关条例适用于本地持牌机构，却难以覆盖跨境运作的内地达人。他们可采取灵活多元的方式拓客并将客源导流过来，而香港本土机构受相关规管所限，推广的发挥空间有限，两者之间存在较明显的落差。
以下为观点新媒体对中原集团创办人施永青先生的采访实录：
观点新媒体：当前这轮房地产调整与此前几轮的本质区别是什么？从历史经验看，行业底部调整期可能持续多久?
施永青：内地房地产最困难的时期已基本过去，目前开始逐步改善。原本担心房地产萧条会对实体经济造成严重破坏性影响，但目前来看，大的系统性风险已基本受控，只是过去大量倒闭开发商的遗留问题尚未完全解决。
一线城市因经济持续增长和人口流入，仍有新增需求；而许多三四线城市已建成房屋足以满足未来多年需求，有些地方人口还在减少，新建住房属于浪费。因此，二线城市短期内难有明显增量。
一线城市新房成交量有望恢复到一定水平，预计一线城市一手房价格再过两到三年可能基本见底。但三四线城市仍需较长时间消化库存，估计至少三到五年、甚至长达八到十年，才可能出现新的房地产开发活动。因为过去供给过多，再新建大量住宅房只是浪费。
不过，仍有能力获取新地的开发商，在一线城市好房子政策支持下，仍有可能获利。目前二手房市场已明显回暖，例如上海每月成交超过2万套，显示城市内部置换需求仍然存在，购房者对当前价格区间逐渐感到安心。
房地产不可能再回到过去那种疯狂的黄金时代，那个时代已一去不复返。当年因为住房极度短缺，需要大力补缺口，如今补缺工作已完成，房地产不再可能作为经济火车头全力冲刺。不过，该产业仍会占据一定经济比重，只是规模可能只剩高峰期的三分之一左右。
观点新媒体：2026年上半年，香港楼市表现强于预期，呈现“价量齐升”的复苏态势，一二手交投畅旺，您如何判断香港楼市下半年的走向？
施永青：香港房地产自2021年开始调整，过去三年房价下跌约30%。这一实质性的价格调整带来了明显有利影响：买得起房子的人大幅增加，真正用家的客户也明显增多。
香港有些开发商面对现实的速度比较快，选择亏本出售，尤其在疫情期间，他们以很低的价格迅速出货，宁愿牺牲价格也要换取成交量。
这段时间香港整体环境有所改善，股市交投量大幅增加，进出口稳定增长，金融和外贸都在好转。不过零售业和餐饮业表现依然不佳，倒闭情况较多。
我对香港下半年的看法是，现在已经上了一个台阶，会先横行一段时间，让买家逐渐适应这个价位，之后再上第二个台阶。以前的牛市也不是一次到位，而是一浪一浪向上推进。
房地产的周期性非常明显，一旦进入上升周期，通常会持续一段相当长的时间，至少三至五年，甚至长达八到十年。以前香港的牛市也是一浪高过一浪。当然，时间越长，估计的变量就越大。这次复苏才刚开始，我相信还会继续一段时间。
观点新媒体：6月全港一手住宅成交录得约850宗，较5月的逾2000宗显著回落，是否反映市场牛市已完结?
施永青：个别月份成交量低一些没有问题，因为一手市场本来就不稳定，主要取决于开发商是否开盘。他们可以选择不开盘，量自然就会减少。因此，关键是要看量小的原因。
如果价格大幅下跌但成交量很小，那就非常危险，但目前价格是上升的。这次量小的主要原因是部分买家心理上还未适应高价位，不过从实际成交结果看，仍然是买家让步较多。
因此，我不认同社会上有些说法，认为香港牛市已经结束，即将进入熊市，甚至还会跌价，这种机会并不存在。
最近交投量减慢，我认为主要有三个原因。其中之一是价格升高后，买家对新高价产生抗拒。另外两点，我的看法与一些意见略有不同。
第一是美国加息的影响。这次股市调整和房地产交投减少，确实有这个因素，但我认为美国加息的机会已经不大。上一次会议时鹰派言论较多，但现在美伊和平协议已经签署，油价大幅回落至开战前水平，油价压力大幅减轻。
此外，美国政府财政状况非常紧张，债务已超过39万亿美元，即将接近40万亿。在这种情况下，美国政府不希望维持高利率环境，因为他们必须借新债还旧债。因此，我估计美国现在谈加息，主要是用言论来压制通胀，但行动上并没有加息。
加息压力最大的时候已经过去，今年过了第三季度后，减息趋势将慢慢显现。下半年只是头段会有一定压力，但过了第三季度之后，市场动力应会逐步恢复。
观点新媒体：中原在内地的门店数量和市场份额近年来持续收缩，您曾形容为“退守”战略。在当前市场环境下，“退守”到何时才能重新出击?
施永青：门店盈利做不好有时候也要坚持一下。如果市场整体出现调整，就应该关掉一部分效益不佳的店铺。
中原香港这两年，尤其是今年上半年，几乎是有史以来最赚钱的时期。原因是在前两年市场低迷时，我们主动缩减规模，关闭了效益较差的店铺和人员，让成本降到最低。等到市场复苏时，自然就能展现强劲表现。
如果不考虑内地业务的影响，我们的业绩应该会更好，与高峰期相差不远，盈利率也达到香港历史高位，有些月份的盈利率甚至超过20%。
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