大家好，我是地产高富帅。
近两年，国央企军团全国化抢占一二线土拍市场，已成为行业发展趋势，国央企在资金领域具备天然的优势，现阶段新房市场大部分战场，已成为国央企之间的较量。
在央企阵营中，传统的"四大金刚"已经形成了碾压式领先，且核心战场几乎全面战略性转移到几个超大型一二线城市，竞争局面再次升级。
在北上广深四大城市中，央企四巨头整体形成超强压迫力，其他房企想要进入四大一线城市第一阵营，势必要在产品与土地储备方面都具备硬实力。
保利发展在上海、广州两大城市维持头部地位，并且2026年已经开启了深圳大战略，深圳市场迎来了一位真正的巨头。
华润置地在上海与深圳开启了“大杀四方”的阵仗，无论产品口碑与业绩变现力都无懈可击，也是华润顶序产品阵营长期霸屏的两大核心城市。
中海地产在北京市场一直都是一哥，今年前八月更是耗资155亿横扫土地市场，2026年的北京市场仍然还是中海地产说了算。
保利发展在北京略显疲软，随着招商蛇口与华润置地的强势崛起，压力倍增，华润置地很有可能在2026年迎来北京业绩的新高。
另外在深圳市场，招商蛇口与中海地产变现力仍不俗，也是现阶段深圳市场长期位居第一梯队的头部房企。
四大一线城市中，唯独上海市场每年供地最多，也就是只要资金有保证，进入上海的门槛是最低的，因此，上海市场也成为了一批外来国企巨头的集体第二阵营。
这一批强势进驻上海的国企巨头中，除去早期的粤系双雄越秀与华发，最受关注的一定是闽系军团，以建发为代表的四大国企，正将上海作为第二总部高地。
在四大闽系国企中，象屿地产的投资战线更加集中，从早期区域公司布局来看，上海+苏州占据整体份额一大半，已然变成了一家华东区域型房企。
就在近期，这家闽系国企房企再次组织调整，一刀下去，三家区域公司变成了两家，迎来了一大波高管变动。
地产一品塘独家获悉，今年6月，象屿地产再次调整组织，原沪浙区域与江苏区域合并成了上海区域，象屿地产的版图只剩下两个区域公司。
仅仅相隔一年，象屿地产在2025年已进行过一轮调整，主要针对华东地区及外来项目较少的城市。目前来看，象屿地产仍明显重仓苏沪。
早期对外布局的天津公司+唐山公司合并到浙沪区域，重庆公司合并到江苏区域，算起来象屿地产早在2025年，就一次性撤销了三个区域公司。
不难看出，无论是头部央企还是地方国企，如今投资趋势已经非常明显，从全国化布局已经完全转向深度区域布局，竞争也更加白热化。
国央企军团近两年也有一个明显的特点，大家的动作似乎都跟商量好一样，不是你先合并区域，就是我先调整战略，随后大家跟着一起行动。
此前，象屿对苏沪两地的投资仍然较为重视，上海市场一直都是投资第一要地，特别是2022年开始，仍然保持投资额度占据整体预算的50%以上。
单看最新调整过后的上海区域，象屿在上海、南京、苏州三大城市均有一定项目储备，也就是说，象屿虽然是闽系国企，但是整体业绩完全依靠华东市场。
本次调整过后，高管变动成为市场关注焦点。原象屿地产江苏区域总丁明芳成为新的上海区域总经理，原象屿地产浙沪区域总吴杰离职。
比较巧合的是，吴杰去年才刚刚调入上海担任浙沪区域总，而在此之前，他接替的正是丁明芳的位置。两位区域总在一年之内完成了两次职位交接。
丁明芳与吴杰一样，都是象屿地产外聘的职业经理人，丁明芳2025年才刚刚加盟象屿地产，如今更是直接挑大梁，担纲整个华东战区的掌舵人。
丁明芳，男，新城控股元老级人物之一，2004年以管培生身份加盟新城控股，从营销与投资专业入手。
早期一直担任开发事业部的集团营销一号位多年，后期担任新城控股住宅开发的区域总。
后期新城控股经历多次区域合并，丁明芳被外派担任轻资产代建业务，不久之后就直接被派去了商管集团担任区域总。
据悉，在新城老王回归的这几年，很多老人多被优化，或许丁明芳也没逃得过宿命。
从整体履历来看，丁明芳在苏沪市场工作多年，在地产与商管多元化业务都有涉及，本次担任象屿上海区域总也是服众的。
随着吴杰的离职，随后苏沪两地的团队也迎来了一波变动。原象屿沪浙区域设计总陆嘉扬与原象屿江苏区域营销总关炜鹏纷纷选择离职。
整体来看，新上海区域班底仍旧以原江苏区域为主，下一个阶段怎么打，留给象屿地产的机会并不多。
2025年开始，象屿地产在上海的战绩就一直回落，不仅是投资额度降低，产品口碑也出现下滑。
曾经上海超两百亿的业绩也让这家闽系国企疯狂了一把，但2025年以后，市场无论是产品打法与操盘规律，早就升级了几个层次，传统“外围包围核心”战略早已经失灵。
象屿地产在上海的土地储备来看，市区内核心土地仍然匮乏，2026年至今也仅是与国贸地产联合在上海青浦有斩获，土地端口熄火已是基本面。
从胡新立担任象屿地产董事长以来，集团就官宣重仓上海，越来越侧重上海并没有让象屿地产收获增长 。
作为一把手，他亲自谋划了象屿离开大本营，勇闯上海滩，开启规模化，把闽系标签逐渐去掉的同时，也学老大哥建发开始深耕华东区域。
作为一把手，他亲自筹划了组织重塑调兵遣将，建立上海+厦门双总部，开始不间断挖人组建新的团队，也让这家中小国企站到了聚光灯前。
不过近五年来，象屿地产挖了一群外来高管，真正活下去的，有业绩的屈指可数，如今的象屿地产，尚未建立起成熟完整的系统化作战体系。。
在众多头部巨头聚集的核心一线城市 ， 土地获取难度越来越高 ， 并不追求规模的象屿地产缺乏优势 ，而竞争相对缓和的外环区域挑战也并不算小，整体来看还是根基不稳。
象屿·天誉蘭香是去年象屿超60亿上海拿地的重要项目之一，去年到今年开盘多次，整体去化率维持在60%左右，仍然属于在生存线上徘徊。
象屿地产至今仍然还没有对外公布2026年上半年经营数据，根据2025年债券年报 ， 象屿地产截至2025年末合同负债为255.4亿元 ， 同比下降17.5% ， 这也意味着后期销售结转回款会相应减少。
利润方面更是直接暴跌到吐血，象屿地产去年年营收228亿，归母净利润为6012.24万元，整个团队忙活一年，落到母公司账上的成绩，还不如上海一两套顶豪的总价。
这或许就是象屿地产的宿命，也是这轮行业洗牌最真实、最冰冷的注脚。
当潮水彻底退去，没有核心竞争力的规模，连裸泳的资格都没有，只会被直接晾在沙滩上。
今天就聊到这里，关于今天的内容，也感谢大家这么好看，也愿意给我点赞。
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地产一品堂，80后 工科理工男 深漂20年 20年猎头从业经历，17年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，产品运营，持续研究健康管理，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。
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