重磅！广州多家银行已开始执行828新政！
这件事的起源，是国家金融监管总局新政策明确的一项重要条款：
借款人购买预售房，贷款人应当在竣工备案后发放贷款。
换言之，购房者贷款买期房，银行应在期房竣工备案后，才把房贷通过受托支付的方式支付给开发商。
｜图源：国家金融监督管理局
竣工前，贷款未发放，购房者不用还房贷；等房子建成，银行已放款，才开始产生月供。
楼市君今天咨询了建行、广发银行、农商行等多家银行，得到了最新回复：
中国银行、农业银行、光大银行、交通银行等都开始了落地执行。
｜广州楼市发布 摄
此外，农商行有经理回应目前已经在研究。
广发银行也有经理回应，客户贷款资料现在就可以正常提交审批，审批下来后，等项目达到竣备条件才放款。
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壹
可能很多朋友关心，这个新放款条例，划定的标准是什么？适用哪些新房？
有银行经理表示，主要看房子预售许可证获取的时间。
如果是8月28日及之后取证的，按照新放款条例执行。
在这之前的，还是按老办法执行，这点政策原文其实也有明确规定。
｜图源：国家金融监督管理局
同个楼盘，一期是老预售证、二期拿到新预售证，会有两种不同的放款规则。
这一点，其实跟前两天上海多家银行传出的竣工备案后再放贷一致。
另外828政策还特别提到，项目单独建账核算，资金独立运作、封闭管理，同一家房企楼盘间的资金不得混同。
开发商每个新盘都要单独建账，监管部门提前把资金漏洞给堵上了。
要知道，楼盘最大的资金来源，其实就是买家的首付+房贷。
现在银行开始收紧“银根”，延后资金发放节点，大大降低和延缓了房企资金的流动性。
贰
那么，两种放款模式的本质究竟有何不同？
最直接的变化可总结为一条，银行和买家看到房子实物之后，才会放款和还贷。
｜广州楼市发布 制图
先说以前旧模式的不足。
以前买家跟银行签下房贷合同后，等房子主体登顶，银行就会放款给开发商。
这个时候，买家已经提前一两年开始还房贷。
｜银行放款示意图
|图源：社群
问题出就出在这里：
①、买家将承担最大风险，很容易陷入各种被动。
明明自己早早开始供楼，可一旦开发商资金链断裂，搞不好就会“钱房两空”。
②、银行把钱划过去，实际抵押物却并非最终形态。
后期房企暴雷、楼盘烂尾，银行就算把房子查封法拍，也可能无人会接盘。
| 广州楼市发布摄
③、收到钱的房企反而风险最低，手上大把资金可以闪赚腾挪。
这也是过去十来年，恒大之流不断玩“空城计”的重要原因。
现在的新模式下，期房竣工备案之后银行才放款，买家房子到手后才还贷。
由此产生的变化就是：
①、银行则是“等竣备、才放款”、买家“能拿房、再还贷”。
他们从过去的承担风险的“劣势方”转变为“优势方”，成为真正的主导者。
|广州楼市发布 制
除了严控房贷放款，住建部、自然资源部和国家金融监管总局还明确了两点。
针对预售房，首付款、房贷等购房资金存入的监管账户，要等房子竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，才能解除资金监管。
若开发商违约不能按期交房，购房者有权按合同约定提出解约，并要求退还购房资金。
| 广州航拍
| 广州楼市发布摄
针对现房销售楼盘，取得施工许可证后，开发商与买家签合同收取少量定金。
如果楼盘违约不能按期交房，定金也是可以退的。
|图源：住建部网站
总之，以后收不了楼，水电气热不达标等情况，买家的首付、房款、定金都能要求退还。
买家至此也能彻底把心放在肚子里，彻底告别一边供楼，一边提心吊胆怕房子烂尾的焦虑。
接下来各个城市也会结合实际情况，制定新的购房合同示范文本。
②、开发商拿地开发，前期各种风险得自己担着。
新模式下，房企只有保持手上现金流充裕、压低融资成本，加上拿地眼光精准、产品服务做得到位，才能换来买家的青睐。
不好好盖楼，靠玩资本游戏圈钱的那一套，以后行不通了。
③、从行业视角看，高周转模式将会被淘汰。
以前的房地产开发，说白了就是过度依赖“快拿地、快开盘、快回款”。
但在新模式下，这种情况很难再可持续运转。
如此一来，资金实力弱、融资渠道窄的中小房企将加速被淘汰。
资金雄厚的国央企和头部资金稳健的民企，接下来更有机会扩大市场份额。
| 广州航拍
| 广州楼市发布摄
对新买房的购房者来说，过去那种一边还贷，一边担心“交不了楼”的焦虑将就此消失。
当然了，这种变化，也会给前些年买房的业主带来一定的心理落差。
很多大盘当中，前期购房业主早已开始按揭，现在买的业主则要等到两年后才开始还贷。
总之，更多细则执行还要银行进一步明确，以确保新政策的平稳过渡。
只有过渡越平稳，才越有利于未来现房销售模式的实施。
叁
从更长远的角度看，银行这次的放款调整，势必会让楼市经历新一轮转型阵痛。
房企资金承压、推售节奏放缓，拿地频率会下降，只能用有限的资源去撬动少数优质地块。
未来能活下来的开发商，只能靠产品力和信用来获得买家的认可。
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| 广州楼市发布 摄
购房者不必再把精力花在“赌交付”上，更能聚焦自己的居住需求。
以后买家可以花更多的时间，去挑选高品质、低风险、真正值得买的好房子。
至于房价嘛，开发商成本增加，优质项目的价格短期可能会涨。
但同时，购房者能节省过去提前还贷的利息，也手握主动权，有更多选择余地。
总之，新模式下广州楼市将迎来新一轮供需博弈。
你怎么看这次的政策调整？欢迎留言讨论~
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