博拆迁一夜暴富？别再做梦了！
最近，楼市君粉丝爆料称，前几年因拆迁预期，被拱火到5-6万/平的员村老破小，现在有房源成交价近乎腰斩。
当中，有买家4年前看好改造热潮，毅然买入员村老小区，如今四年账面蒸发116万！
拉到近一年来看，员村老旧小区房价跌幅最高达38%，不少业主开始低价出货...
壹
说到员村拆迁，最早在2013年前后就提出，但当时因为权属复杂、补偿问题，导致旧改进度缓慢。
到了这两年，员村昌乐园小区及周边相关楼栋片区发布改造居民意愿征询通知，再次引发关注，也带动了一波老破旧投资潮。
但最近的房价，给这批买家泼了一盆冷水。
据楼市君不完全统计，员村周边6个老旧小区中，最近一年二手房成交价出现11%—38%的下跌。去年以2.5万—3万/平成交的二手房，今年勉强企稳在2万元/平左右。
｜广州楼市发布制
以白水塘小区为例，这个小区位于员村二横路，与天河公园一路之隔。
该小区建成于90年代，目前为楼梯楼，没有电梯，是典型的主城老破小。
｜广州楼市发布制图
为外观来看，小区外墙部分马赛克呈现剥落状态，楼道电线像蜘蛛网一样缠绕，小区仍然是上个世纪的模样。
｜来源：链家
在楼市高峰时期，这里吸引了不少预算不高、赌员村旧改的买家冲进来，可现实给了投机者一记重击。
2022年4月，小区一套53平两房，以205万总价、3.8万/平的单价成交，前后挂了228天，带看56次。
到了2026年5月，同小区一套50.95平的两房，挂牌118万，挂了整整306天，最后89万成交，折合单价1.74万/平。
四年时间，账面蒸发116万。再算上这四年利息14万，加上税费、中介费，整套房实际亏损或接近140万。
｜来源：贝壳找房
从小区均价来看，白水塘小区最近三年，成交均价下跌42%，最新均价约为1.87万/平。
不远处的穗乐花园，近三年均价下跌36%，最新成交均价约2万/平。
还有侨颖苑，2024年一套84平三房成交单价5.26万/平，今年成交价约3.1万/平，三年不到下降40%。
按这样的平均值，即便是2023-2024年才入市的买家，也已经把首付给亏没了，并超过天河全区二手的平均跌幅（28%）。
贰
员村二手下跌的主要原因，离不开旧改风向。
这几年，广州城市更新以做地征收为主，与主城区微改造、有机更新同步推进。
今年，根据广州公共资源交易中心披露，员村有13个小区纳入改造名单。
｜广州楼市发布 制
这当中比较值得关注的就是百合苑B区，改造投入预计超过800万。
因修建花城大道员村段，该段道路要升级为双向六车道，该小区未来改造或拆除部分围墙。
还有1970年建造的昌乐居，90年代建成的发源楼、侨颖苑也都因楼龄太高，正在开展改造前期工作。
｜广州楼市发布 制
可以看到，员村这批老旧小区的升级模式基本一致：以民生微改造为主，推进老城区的“渐进式新生”。
但员村的拆迁逻辑，和广州其他做地片区有本质区别。
员村片区所在的石东村，是天河区23个拟改造城中村中唯一采用单一政府收储模式的项目。
｜员村石东农贸综合市场
｜广州楼市发布 摄
这轮征地的直接原因，是金融城西区骨架路网建设。
去年开始，官方以花城大道、员村二横路构成的“十字”骨架路网为空间主线，将道路建设用地与沿线可开发地块整体打包、同步收储，核心目标是打通两条主干道。
｜金融城西区十字形主骨架路网示意
| 图源：广州规自局
这意味着员村的拆迁，是有“截止时间”的。
目前，金融城西区骨架路网政策闭环已经基本完成。
今年5月，《广州国际金融城西区骨架路网及沿线地块项目征收补偿安置方案》经天河区政府审议通过。
｜图源：广州规自局
5月底，石东村集体土地及村集体物业完成签约，从方案落地到签约不到一个月。
根据方案，“一横”花城大道（员村南街-科韵路）和“一纵”员村二横路（员村新街-临江大道）均已完成施工总承包招标，于今年9月动工，其中员村二横路2027年12月完工，花城大道2029年3月完工。
十字路网贯通后，不仅将实现“珠金琶”从空间相邻到功能融合、交通畅达的关键一跃，也将释放约44万平产城融合空间。
｜员村拆迁现场
| 图源：天河发布
所以，对博员村拆迁的买家来说，如果目标是产权调换、留在核心区换一套安置房自住，在单一收储模式下，这个路径的确定性其实比做地片区更高。
但如果抱着“按市场价拿现金补偿、赚一笔走人”的心态，也要把预期放平。目前，广州国有住宅征收主要适用统一的补偿办法。
真正的不确定性不在“路网征收”本身，而在于买入价是否已经透支拆迁预期，以及补偿加奖励存在上限，很难获得明显超过周边商品住宅价格的超额收益。
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