文/深圳进深 严明会
质量风波余波未了，深圳南山“半价安居房”山樾湾。
最新一批次出售结果于近日出炉。
根据最新公布的选房数据，项目9月份批次（也即第18批次）合计售出105套。
其中，三房售出17套，两房售出88套。
截至目前，山樾湾4900套房源，累计卖了3393套，去化69.2%。
剩余房源1507套。意味着这个项目，要彻底清盘还需要一定的时间。
作为安居房，山樾湾一直受到广泛关注。
原因之一是项目总价255万起就能上车南山。相比片区普通商品房，门槛极大地降低了。
另一方面，也因为项目即便顶着低门槛光环，仍太难卖了。
这个项目，在两年多时间里面，开盘十余次，去化并不理想。
有多次开盘配售，去化率甚至不足5%。
所以项目房源，只能被反反复复拿出来卖。因此还有了深圳楼市“回锅肉”的称号。
而且因去化不理想，山樾湾还曾进行了多次申请条件的调整，对申购条件进行放宽。
就是这样一个盘，最近还被爆出质量问题。
今年7月底，山樾湾提前交付，近3000户业主喜迎入伙。
结果却发现，房子存在多重质量问题。
包括地板多处腐烂、墙根发黑，木门处、柜体底板成片霉点、变色；
卫生间积水、橱柜泡水、瓷砖空鼓，停车场到架空层漏水严重，窗户玻璃出现裂痕等。
这个事情，当时还上了新闻，一度引发热议。
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整个山樾湾，是一个大型安居型商品房社区，由汉京集团打造。
位于南山区前海路0005号，项目建筑面积达58万㎡，总住房合计4900套。
规划有约5万㎡园林空间、8大活动区、1.9万㎡公建配套、9500㎡商业。
其实，作为安居型商品房，山樾湾有着不少优势。
1）首先在区位上，山樾湾位于南山前海，与蛇口太子湾一山之隔，与前海妈湾一路即达，拥有优质的城市配套和山海资源；
汇聚地铁5号线、15号线（在建）等多条轨道交通，可快速接驳南山科技园、宝安中心、福田CBD。
2）价格上，约4.26万/㎡的均价，仅为周边商品房价格的40%-50%。周边前海住宅新盘价格达9-10万/㎡，价差优势显著。
前面也说了，低门槛上车南山前海，这也是山樾湾最受到关注的点。
那为什么一手好牌，如今山樾湾却打成这样？
可以确定的主要有两点：
随着市场调整以及新规产品的普及，山樾湾在价格、产品方面的优势，都极大地削弱。
首先价格上，项目曾凭着“半价上车南山前海”引发一时轰动。
但如今再看，前海妈湾板块，目前周边二手房价格普遍有所下降。
有些甚至跌到5万~6万元/㎡，山樾湾的价差优势并没那么明显了。
其次在产品上，随着新国标、新规产品的普及。
眼下深圳商品房得房率普遍达到90%以上，部分项目甚至突破100%。
层高3米起步、全飘窗赠送、多功能阳台已成为标配。
低容积率、舒适、纯住宅社区变得普遍。
反观山樾湾，容积率6.3，部分楼栋3梯8户、5梯12户乃至6梯14户；
1:0.85的车位比，得房率80%，旧规产品加上高密度规划对居住舒适度产生明显影响。
另外项目作为安居房，本身也有一些限制。
比如十年内不得上市交易等。也都对购房者的意向产生一定影响。
事实上，这也是深圳安居房面临的普遍问题。
当性价比优势减弱，而产品对比普通商品房又有差距，诸如山樾湾这类的安居房，便陷入价格与产品的两难境地。
随着好房子、现房时代的到来，商品房市场还会越来越卷，山樾湾还要一轮一轮等着被挑选。
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