步入传统“金九”窗口期，北京楼市呈现出鲜明的结构性分化态势。

9月14日-9月20日（上周），北京市商品住宅整体成交数据环比回落，但成交均价逆势微涨，与此同时，二手房市场热度显著回暖。

从新房成交明细来看，上周全市商品住宅成交650套，较前一周环比下降24.07%；成交面积7.91万㎡，环比下降20.26%；成交金额91.99亿元，环比下降18.02%

与成交量回落形成对比的是，楼市成交价格保持坚挺，均价达到5.24万元/㎡，环比上涨2.75%。这也充分说明当前北京新房市场中高端改善房源在一定程度上支撑整体均价稳步上行。

上周，优质项目依旧展现出强劲的去化能力，领跑全市新房市场。

其中，保利熙瑞凭借稳定的认购量，再次斩获全市住宅成交金额冠军，单周总成交额高达2.06亿元，成交均价11.5万元/㎡。

保利熙瑞位于海淀区四季青板块，紧邻西四环，地块于2025年5月由保利发展+北京建工以总价45.45亿元竞得，成交楼面价7.8万元/㎡，溢价率11.95%。

产品层面，项目规划14栋3-5层住宅楼，共有323户，打造建面约140-275㎡户型，均为四居室，容积率1.43，为纯低密改善豪宅。

项目从拿地至入市周期较长，今年1月26日起陆续取证，6月14日，包括社区门头、园林景观以及北京首个博物馆级国仕会馆“鸿庐”会所在内的实景示范区开放。

今年6月27日项目首开，截至目前，累计网签87套，去化率为26.9%。

不难看出，项目的产品兑现力成为撬动成交的关键变量。业内人士指出，保利熙瑞开创北京全实景开盘的产品展示先例。项目虽非现房，但开盘节点部分楼栋已封顶、外立面完工，将建造成果前置展示，顺应市场对交付确定性提升的行业趋势。

在改善盘拿下金额销冠的同时，刚需刚改赛道同样跑出代表项目。刚刚斩获上一次周度金额、套数双料冠军的昌平新盘北清润府，以刚需、刚改房源走量优势，拿下上周住宅成交套数销冠，单周成交32套，成交均价约4.6万元/㎡。

该项目于8月28日开盘，规划19栋住宅楼共688户，打造建面约75-128㎡三居、四居，可以说是以高适配性的户型与价格，承接区域内置换及首置需求。

高端改善阵营中，融创壹号院热度稳居第一梯队，上周成交4套，总金额1.38亿元，均价13.35万元/m²，持续保持稳定去化。

除刚需、主流改善房源外，别墅市场保持平稳运行，上周，门头沟区的电建泷悦·玖宸实现5套、共0.45亿元的销售额，金额与套数均排名第一。

目前，项目已完成全部交付。资料显示，泷悦·玖宸曾经包揽过2025年全年北京别墅市场销售套数TOP1。

新房市场内部冷热分化，二手房则走出独立行情，成为上周楼市最突出的看点。

数据显示，上周北京二手住宅成交4257套，环比大幅上涨19.55%；成交面积37.94万㎡，环比上涨31.64%。

截至9月20日，北京9月二手住宅累计成交已达11535套，月内成交稳步爬坡，“金九”二手房回暖态势已经明确。

综合上周楼市表现，北京新房、二手房市场分化格局持续加深。新房市场受供需结构、观望情绪影响整体成交回落，但优质实景现房、成熟改善房源持续热销，价格韧性充足；二手房市场依托刚需置换需求集中释放，热度稳步走高。

文丨黄宁 编辑丨徐楠、崔瑞婷