中经记者 陈婷 赵毅 深圳报道

一线城市商品房销售制度改革进入实操阶段。

9月30日，广州市住建局、广州市规划资源局、国家金融监督管理总局广东监管局发布关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见（以下简称“实施意见”）。继北京、上海之后，广州成为第三个出台系统性实施细则的城市。

上述文件涉及全面加强商品住房预售管理、有序实施商品住房现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理、加强政策措施协同等六个方面。其中明确，房地产开发企业收取现房销售定金的，应当取得住宅楼栋建筑工程施工许可证，并与购房人签订购房定金合同。房地产开发企业收取的定金不得高于房屋总价5%。该比例高于上海的3%及北京的1%。

此外，相较于北京、上海，广州对现房销售备案门槛有所放宽，只要求在完成项目竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件、居住用地内独立设置的居住区配套公共服务设施竣工验收后，鼓励房地产开发企业在完成房屋首次登记后，申请现房销售。

克而瑞研究中心分析指出，广州商品房现房销售细则呈现出鲜明的“企业端减负”取向。

中指研究院广州分院研究主管陈雪强对《中国经营报》记者表示，整体来看，广州楼市新政在预售门槛、资金监管、按揭放款、土地款分期等关键环节与北京、上海高度对齐，同时在现房销售定金比例、资金监管机构、土地款分期与预售许可衔接、分户建设用地使用权抵押、不动产预登记等方面保留了差异化安排。

上海易居房地产研究院副院长严跃进也认为，广州此次发布完善商品房销售制度的相关政策，充分体现了国家层面三项制度的总体要求，总体思路与京沪保持一致，部分政策表述略有差异。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此前北京、上海对在途项目过渡期的安排低于市场预期。对广州及其他城市来说，新老项目划段、土地出让金缴纳、过渡期安排等环节的执行预计相对宽松。

监管期间定金不得使用

实施意见显示，相关措施的制定是为贯彻落实《住房城乡建设部 自然资源部 金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）（以下简称《通知》），加快构建房地产发展新模式，稳步推进广州市商品住房销售制度改革，推动房地产市场平稳健康发展。

8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》，中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，住房城乡建设部、自然资源部、国家金融监督管理总局发布《通知》，被业内视为三份事关住房金融发展新模式的纲领性文件。其中要求，所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。

对此，广州发布的实施意见分类明确预售条件，对于新取得土地项目，即2026年8月28日后，发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶；对于在途项目，其中于2026年8月28日前（含当日），已取得国有建设用地使用权未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，以及8月28日前（含当日）已发布出让公告但在8月28日后取得国有建设用地使用权的项目，原则上执行新的预售政策；为保持市场供需平稳，各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报广州市住房城乡建设部门备案后，2027年年底前仍可按广州市原有预售条件申请预售。已取得国有建设用地使用权（含部分取得）的历史遗留问题项目，经各区政府评估风险后，可按在途项目有关规定执行。

此外，对房企而言，广州允许收取的定金比例较上海、北京高。克而瑞研究中心分析指出，房企收取的定金在竣工备案前即可锁定意向客户、降低退订与重新蓄客成本，但定金全额进入监管账户、监管期间不得使用，对现金流的直接改善作用有限。对购房人而言，广州允许收取的定金占用资金最多、解约定金损失的风险敞口更大，但广州是三地中唯一明确“监管期间定金不得使用”的城市，资金安全制度约束最清晰。北京1%的定金收取上限最严格，对购房人保护力度最大。

李宇嘉表示：“房屋总价5%的定金的作用只是购房人可提前锁定房源和价格，房企可提前摸排客户、研判项目市场前景，银行也可据此研判项目运营情况。”

房企买地首付款不低于五成

土地供应管理方面，根据实施意见，2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清；结合具体项目和市场情况，按规定程序决策后，可再延长不超过一年；分期缴纳的，不计利息。此外，探索开展分户国有建设用地使用权设定抵押，房地产开发项目取得建设工程规划许可证后，按照不动产单元建筑面积占宗地总建筑面积的比例，计算其相应国有建设用地使用权份额，以国有建设用地使用权份额集合设立抵押。

陈雪强指出，与上海一样，广州在土地款分期方面采用“1+1”模式，名义缴清期限比北京更短，但保留了经决策再延长一年的弹性。此外，广州还提出“探索开展分户国有建设用地使用权设定抵押”，这是北京、上海出台的细则中未明确提到的内容。

此外，在加强政策措施协同方面，陈雪强表示：“广州有自身特色的安排。”包括支持分期分栋办理建设工程规划许可、施工许可、人防工程报建、预售许可、现房销售备案和竣工验收备案，相关楼栋应具备独立使用功能，明确各期配套设施的建设时序和交付时间；支持项目办理不动产预登记：支持按照新预售条件开展预售以及现房销售的商品住房项目，在取得不动产登记机构出具的土地不动产预登记证明后，先行办理宗地的建设工程规划许可、施工许可、不动产测绘等手续，销售已交清土地出让价款对应部分房屋；优化项目审批服务：实行告知承诺制与容缺受理，优化合同网签、不动产登记、抵押贷款办理等环节流程，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书；支持项目施工建设：建立健全工程质量保障体系，推动智能建造与工业化建筑，鼓励采用装配式建筑、装配式装修，支持申办建筑废弃物运输绿色通道。

克而瑞研究中心分析指出，广州总体承接了《通知》的制度框架，在封顶预售、全额资金监管、现房优先等核心制度上与京沪同步落地，同时呈现出鲜明的“企业端减负”取向。“‘监管制度从严、执行端与开发端从宽’的政策组合，既守住交付安全底线，也为房企消化过渡期资金压力留出空间，预计对其他城市后续制定细则产生示范效应。”

（编辑：赵毅 审核：童海华 校对：翟军）