马光远最近说了句话，不少人听完心里咯噔一下。
他说，好房子的价格一定会创历史新高，会超过2021年的最高点，而且时间不会太长，三到五年。后来他又补了一句，2031年前后，少数核心城市的核心资产会回到甚至超过以前的高点，但绝大多数城市的绝大多数房子，很难回去了。
这话传出来，骂的人不少。有人说他又在给楼市站台，有人说他拿东京说事儿是刻舟求剑。
我仔细看了他的几个论据，说实话，逻辑是通的。
他敢这么说，第一个底气是回暖趋势已经形成了。 深圳“4·29”新政之后，一手住宅网签销售量连续四个月同比上涨，一二手住宅销售价格连续六个月环比上涨。上海二手房成交量连续七个月同比增长，北京、上海“金九”期间成交同比分别增长18%和16%。全国层面，3月份重点20城二手房成交面积环比翻倍，一线城市环比增长130%。价格端，一线新房价格同比上涨5.30%，一线二手房此前已连续五个月环比上涨。成交量和价格同时往上走，而且是连续性的，这不是偶然的“小阳春”，趋势已经摆在那儿了。
第二个，供应在大幅收缩。 深圳上半年新房供应环比下降了40%，住宅供应环比下降44%。全国层面更夸张，住宅新开工从2019年峰值的16.7亿平方米降到了年化3.3亿平方米，缩水了八成。深圳的新建住宅库存去化周期已经降到11.7个月，跌破了12到18个月的调控目标区间，发出了“供不应求”的信号。供应端被卡住了。
第三个，新政带来的供需关系变化。 “8·28”现房销售新政之后，开发商回款周期拉长到两到三年，新房供应还会持续缩减。深圳“4·29”新政之后，公积金贷款笔数环比增长26.5%，金额环比增长50.4%。需求端在释放，供应端在收缩，一增一减之间，供需的天平在往另一边倾斜。
所以马光远敢说那句话，不是拍脑袋。他看的是底层逻辑：产业、人口、供应、货币，几个变量都在往同一个方向走。
他的预测引发了很大关注，很多人不认同。但在笔者看来，他的预测其实保守了。
他说的是2031年前后，我说不需要那么久。他说的是“少数核心城市”，我说数量比他想的要多。
第一个理由，已经有房价创了历史新高。 中信信悦湾，一套519平的顶楼复式，备案单价39.86万一平，总价超过2亿，直接把内地住宅备案单价的天花板捅破了。之前内地新房从来没有过这个价格。二手房这边，香蜜湖的深业中城，一套204平的房源成交价4100万，单价冲到20.1万，小区首次突破20万。华润城润玺二期，185平四房成交价3186万，单价17.2万。香蜜湖一号，楼龄20年以上的老小区，330平大平层成交6800万，单价20.6万。这些价格，比2021年的时候高出一大截。市场不是“将要”创新高，是已经在创了。
第二个，马光远低估了供需关系转变的力度，也低估了供应短缺之后买房者的那种急切。 深圳湾的信悦湾，78套302平的大平层，半小时售罄，这已经是第二次整栋卖光了。上海前滩元境，30分钟全部卖完，认购率超过260%，首日开放超过1500组客户到访。广州保利海韵开盘，338套房成交324套，去化率96%。这些数字背后是什么？是憋了很久的需求，突然发现能买的房子不多了。供应短缺叠加需求释放，价格往上走的速度会比大多数人想象的快。
第三个，市场是有惯性的。 以前跌的时候，政策出再多也刹不住车，一个月比一个月低，所有人都觉得还会更低。现在反过来了，上涨趋势在多个城市已经形成，涨起来之后同样刹不住车。这是市场情绪和资金流向共同作用的结果，不是哪个政策能精确控制的。下跌有惯性，上涨也有惯性。当越来越多的人意识到“好房子真的在变少、变贵”的时候，出手的速度只会更快。
马光远说70%的城市回不去2021年的高点，这个判断我认同。那些没有产业、人口在流出的城市，房子确实很难再起来了。但他把“能创新高”的范围框得太小了。核心城市的核心地段在创，核心城市的改善型产品在创，甚至一些强二线城市的优质板块也在蠢蠢欲动。这不是“少数城市”的事，是一批城市正在发生的事。
当然，这不意味着所有房子都会涨。老破小、远郊盘、没有配套的房子，该横盘还是横盘，该跌还是跌。K型分化是真实存在的。但如果你盯着的是那些真正的好房子，马光远的判断不但不激进，甚至有点晚了。
他说三到五年，我说不用那么久。他说几个城市，我说比你想的多。
信不信由你。但数据就摆在那儿。
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