刚刚广州现房新政，正式落地。
北京9月24日发布细则，上海9月28日跟进，广州赶在国庆前，把这道“硬菜”端了上来。
信号再明确不过：市场需要确定性，开发商需要新规则，购房者需要一颗定心丸。
新政的核心，就一句话：预售门槛大幅提高，现房销售全面提速。
·828后挂地的新地块，实现现房销售，封顶才能预售证
·老项目，按照老规定执行，预售条件、预售资金监管都是老规则，但经各区政府评估风险后，2027年底前还可以按旧预售条件卖楼
以下为政策原文：
各有关单位：
为贯彻落实《住房城乡建设部 自然资源部 金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号），加快构建房地产发展新模式，稳步推进我市商品住房销售制度改革，推动房地产市场平稳健康发展，结合我市实际，制定如下实施意见。
一、全面加强商品住房预售管理
（一）分类明确预售条件
1.新取得土地项目。2026年8月28日后，发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。
2.在途项目。2026年8月28日前（含当日），已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按我市原有政策规定执行。
2026年8月28日前（含当日），已取得国有建设用地使用权未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，以及8月28日前（含当日）已发布出让公告但在8月28日后取得国有建设用地使用权的项目，原则上执行新的预售政策；为保持市场供需平稳，各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市住房城乡建设部门备案后，2027年底前仍可按我市原有预售条件申请预售。项目预售资金监管设定重点监管额度，重点监管额度要覆盖项目全部剩余工程建设费用，保障项目竣工验收及水电气等配套设施具备交付使用条件。
3.2026年8月28日前（含当日），已取得国有建设用地使用权（含部分取得）的历史遗留问题项目，经各区政府评估风险后，可按在途项目有关规定执行。
（二）加强预售资金监管
广州市房屋交易监管中心作为住房资金监管机构，具体承担预售资金监管工作。购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入预售资金监管账户。房地产开发企业应与购房人签订购房合同，并依法办理网签备案，合同应约定购房资金存入预售资金监管账户的相关权利责任。
在完成项目竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件、居住用地内独立设置的居住区配套公共服务设施竣工验收后，由住房资金监管机构留存一定额度后，解除资金监管；在项目完成房屋首次登记后，注销预售资金监管账户，资金余额转入企业在主办银行开立的资金账户。
二、有序实施商品住房现房销售
（一）完善现房销售备案和网签管理
2026年8月28日起，新公告出让土地商品住房项目，优先选择现房销售；实行现房销售的项目，在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息。实行现房销售的商品住房项目，房地产开发企业应按照现房销售行政审批事项有关要求，在完成项目竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件、居住用地内独立设置的居住区配套公共服务设施竣工验收后，将现房销售方案和具备交付条件的有关证明等报项目所在区住房城乡建设部门备案。鼓励房地产开发企业在完成房屋首次登记后，申请现房销售。完成房屋首次登记后申请现房销售的项目，应提供不动产登记证明。房地产开发企业应按现房销售方案进行销售，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等限制交易的情形，确保土地房屋权属清晰。房地产开发企业销售房屋应与购房人签订购房合同并办理网签备案。
（二）严格现房定金管理
房地产开发企业收取现房销售定金的，应当取得住宅楼栋建筑工程施工许可证，并与购房人签订购房定金合同。房地产开发企业收取的定金不得高于房屋总价5%。购房定金合同应约定定金金额、商品住房售价、交付时间及不能按期履约的责任等。
广州市房屋交易监管中心具体承担现房定金监管工作。购房人支付的现房定金应全部存入定金监管账户，监管期间定金不得使用。在完成项目竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件、居住用地内独立设置的居住区配套公共服务设施竣工验收后，解除项目定金监管、注销监管账户。
三、推行主办银行制度
2026年8月28日起新签订借款合同的项目实行主办银行制。贷款银行单独提供开发贷款的，贷款银行为主办银行；贷款银行组建银团提供贷款的，银团贷款牵头银行为主办银行。
房地产开发企业在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入在主办银行开立的资金账户管理。
广州市房屋交易监管中心在项目主办银行开立预售资金、现房定金监管账户，用于存放监管项目的预售资金和现房定金。
四、加大融资支持力度
（一）规范个人按揭贷款发放
2026年8月28日起取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至资金监管账户。
（二）加大开发贷款支持力度
对实行现房销售和预售的项目，按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。加大对现房销售项目和安全、舒适、绿色、智慧“好房子”项目的开发贷款支持力度。贷款银行应根据项目建设进度合理确定投放节点和投放额度，分批发放开发贷款，贷款资金应通过在主办银行开立的资金账户受托支付至项目公司交易对象的账户，全部用于项目建设。
五、优化土地供应管理
统筹规划、合理布局商品住宅用地，优化土地出让方案，支持带规划方案出让。商品住宅项目用地实行净地出让，支持“拿地即开工”。2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清；结合具体项目和市场情况，按规定程序决策后，可再延长不超过一年；分期缴纳的，不计利息。
探索开展分户国有建设用地使用权设定抵押，房地产开发项目取得建设工程规划许可证后，按照不动产单元建筑面积占宗地总建筑面积的比例，计算其相应国有建设用地使用权份额，以国有建设用地使用权份额集合设立抵押。
六、加强政策措施协同
（一）支持项目分期分栋开发
支持项目分期分栋办理建设工程规划许可、建设工程施工许可、人防工程报建、商品房预售许可、商品房现房销售备案和竣工验收备案，相关楼栋应具备独立使用功能，明确各期配套设施的建设时序和交付时间，满足道路、供水、电力、燃气、通信、消防等市政公用服务设施接入条件。
（二）支持项目办理不动产预登记
支持按照新预售条件开展预售以及现房销售的商品住房项目，在取得不动产登记机构出具的土地不动产预登记证明后，先行办理宗地的建设工程规划许可、建设工程施工许可、不动产测绘等手续，销售已交清土地出让价款对应部分房屋。
（三）优化项目审批服务
优化建设工程规划许可、建设工程施工许可、人防工程报建、商品房预售许可、商品房现房销售备案、竣工验收备案和不动产登记等行政审批环节，实行告知承诺制与容缺受理。优化商品住房销售中涉及的合同网签、不动产登记、抵押贷款办理等环节流程，强化工作协同，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书。
（四）支持项目施工建设
建立健全商品住房项目工程质量保障体系，压实各方主体责任，做好从规划设计到交付使用的全过程管理，加强施工现场质量安全管理。支持加快商品住房项目工程建设，大力推动智能建造与工业化建筑，鼓励采用装配式建筑、装配式装修；支持商品住房项目申办建筑废弃物运输绿色通道。
本实施意见自发布之日起执行。此前所发文件相关内容与本实施意见不一致的，按本实施意见规定执行。
新房供应收紧，优选现楼与核心区稀缺资产
细则落地，只是第一步，真正值得琢磨的，是它对广州楼市意味着什么。
短期看，供应周期被拉长。
过去房企拿地后半年左右即可开盘回款，如今预售节点后移至封顶，按揭发放后移至竣备，周期至少拉长一年以上，新盘入市节奏明显放缓。
这意味着，这两三年，广州的新房供应，会越来越紧，那些已经在建、还没卖完的存量项目，卖一套少一套。
长期看，增量也被控制。
一来，现房销售对资金实力要求极高，并不是所有开发商都能玩得开。
能跨过这道门槛的，才有资格留在牌桌上；跨不过去的，只能退出，市场规模会进一步收缩。
二来，即便是有资格、有实力的开发商，也会受资金压力影响，把资源集中在确定性最高的核心区地块，减少外围和远郊的拿地。
这会导致一个什么结果？
核心区地块的争夺会更激烈，地价被推高，未来核心区的新盘，入市价格只会更高。
这一点，我们从今年广州的土地供应已经能初见端倪——今年出让的17宗宅地，有11宗地块都是溢价出让。
随着今天新政细则出台，竞争只会更激烈。
开发商拿到核心区地块，面对的是现房销售的新规则——地价已经很高，资金成本在往上走，回款周期却被拉得更长，三重压力叠加，入市节奏只会更慢。
一方面，想快也快不了，规则就卡在那里，封顶方能预售，竣备才能发放按揭款。
另一方面，开发商也不愿意快，核心区地块拿一块少一块，慢慢打磨产品、分批推售，用时间换价格空间，远比一次性推售更划算。
所以，未来核心区的新房供应，不只是单纯变少，而是又少、又贵、又要等。
那对于购房者来说，什么才是确定性最高的选择？
答案已经很清楚了——那些有交付能力的现楼，或者是核心区的稀缺资产。
新政之下，为什么是中海？
放眼广州核心区，谁是这个逻辑下最典型的样本？市场也早就给出答案。
中海大境，2024年至今广州千万豪宅的销冠，刚刚在9月迎来首批交付，好评如潮。
中海广府萬宸，今年开盘至今1栋和2栋基本售罄，去化超8成，是市中心160-180㎡卖得最好的项目。
这两个项目，一个用销冠实力验证了现楼确定性，一个重新定义了核心区价值。
说到底，广州从来并不缺买家，缺的是值得信任的确定性——交付的确定性、配套的确定性、资产的确定性。
而中海在广州核心区的这两个项目，恰好把这份确定性，都摆在了台面上。
中海大境：广州豪宅销冠
现房确定、配套确定、物业确定
中海大境，就是最直接的确定性——现楼提前交付，配套已经落地，生活提早开场。
要知道，现房细则落地，正让交付从“基本能力”变成“稀缺实力”。有实力做现房销售的开发商，本就不多；能提前交付、还交出品质的，更是少数。
而自828新政出台、学校官宣以来，中海大境9月一路领跑，成交始终在高位运行，光是中秋三天就热销超2.3亿。
当不少项目还在为顺利交楼努力时，中海大境，已经在中秋节前完成首批交付——较合同约定提前10天，品质远超业主预期。
约5.1万㎡中央园林已是实景，CCD高定会所全面运营，室内外双泳池、双网球场、滨水步道、健身房、茶室、私宴厅一应俱全。
地处海珠新中轴，中海大境拥有的，不是简单的社区配套，而是城市级资源。
家门口就是海珠国家湿地公园，约4万㎡“NOVO・海境天地”滨水商业，也在稳步招商中。
而教育，更是海珠独一档——
海珠区首个华师合作办学的公办小学——华南师范大学附属海珠小学（暂定名）已正式签约，由中海代建，预计2027年开学；华附本部一校三翼的最后一块拼图华南师范大学附属中学（海珠校区）已正式动工。（注：周边教育资源不作为入学承诺，入读条件以教育局当年公布为准。）
物业更是提前就位——
社群运营前置两年，落地数百场活动，9月12日，业主更是自发组织了116桌百家宴，超千名准业主围坐长桌，成为中海物业品牌力的证明。
这样独特的社群体验，这个国庆，你就能亲身感受。
9月25日-10月7日，中海大境首批交付后的首场社群活动正式登场；英歌舞、打铁花轮番上演，还能体验英歌脸谱、潮汕油纸灯笼、非遗竹编等手作。
需要提醒的是，经过这一轮热销之后，中海大境的货量结构也明显变化：125㎡、142㎡在国庆后基本无房可选，190㎡、270㎡大宅的好楼层，也所剩不多。
国庆期间，项目同步推出六重礼优惠，大家不妨把握交付前的最后窗口期。
而中海广府萬宸，则是另一种确定性——稀缺资产的确定性。
现房新政之下，广州进入存量时代，比买得贵更让人害怕的是，五年后挂出去，和全市场同一批“入门四房”打价格战。
而中海广府萬宸的确定性，是提前写进产品里的——全盘仅3栋纯板式大平层，154户，卖一套少一套。
建面约165㎡，“时间型”户型，对标的是200㎡豪宅的生活方式，同一栋、同一层、同一个面积，能变出四种户型。
这不是一套“当下好卖”的房子，而是一套“未来二十年不用换”的房子。
连颜值、收纳和厨电，都交给业主自己选——这种“柔性定制”，在广州豪宅圈从未有人做过。
当然，产品之外，中海广府萬宸的两项确定性，在新政下更加突出。
一是地段，珠江新城核心区已长期无新增住宅用地供应。
而中海广府萬宸就坐落在珠江新城、琶洲3公里范围内，天环广场、IGC、K11等九大商业体均在3公里范围内，二沙岛、滨江东也不过1-3公里，能同时触达老城烟火与CBD效率。
区位示意，仅供参考
二是，好房子的先行标准。
新政提到，加大对现安全、舒适、绿色、智慧“好房子”项目的开发贷款支持力度。
而中海广府萬宸，一开始就是按好房子的标准设计，16大系统，解决24项需求。
三管制中央空调，全广州目前只有天河面粉厂和中海广府萬宸有；加厚楼板与静音管材，细究居住、排水噪音；燃气自动推窗，煤气泄漏时自动报警，同时开窗通风。
目前，项目压轴加推的3栋最后一栋，这是入主市中心核心区的最后机会。
国庆期间，项目全新实景样板房和实景儿童乐园，也将正式开放，所见即所得，可以实地感受项目的每一处细节。
项目效果示意
其实，我们正在见证的，不只是一项政策的落地，而是一个时代的交接。
当增量被控制，供应周期被拉长，那些已经建成、已经兑现的核心区资产，就成了这个时代少有的确定答案。
这个窗口期不会太长，等确定性成为共识，好房子不愁卖，剩下的问题就只有——你出不出得起价。
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