10月8日，9月的成交数据陆续出齐，北京这份成绩单不算难看。新建商品住宅成交4557套，环比涨52.31%；二手住宅网签15756套，比8月涨13.7%，回到近三个月的高点，跟2025年9月的15843套基本持平。
另一套口径里，9月新房住宅网签4675套，环比涨49.6%。全年累计新房33017套、二手136249套。两套口径的数字对不上很正常，一个看合同，一个看备案，中间隔着时间差，不必纠结哪个更准。
全年累计那两个数更有嚼头。新房三万三千套出头，二手十三万六千套，二手的量是新房的几倍。北京早就进入了存量房为主的阶段，新房再热闹，也很难改变这个结构。看市场冷暖，绕不开二手这条线。
15756套跟去年同期持平，这句话得两面读。持平说明市场没有继续往下掉，也说明没有往上冲。过去一年政策出了好几轮，落到网签上是一个持平的结果，指望政策一落地就翻篇的想法，可以放一放。
放到全国盘面看，市场机构的初步统计是9月重点100城新建住宅成交面积约1700万平方米，环比涨9%、同比降7%。一线城市的同比是涨10%，北京和上海分别涨20%和22%。整体还在收缩，几个头部城市反倒往上走，分化一直都在。
新房和二手的节奏不一样。新房看推盘，开发商什么时候开、开多少套，直接决定当月数字；二手房看散客，一个月一万多套是几千个业主和几千个买家一对一对谈出来的。9月两头一起往上走，说明供给端和需求端这次踩到了同一个点上，这种同步在过去两年里不算多。
还有个容易被忽略的点，网签本身存在滞后。9月这一万五千多套里，可能含着7月和8月攒下来的交易。签约到过户再到备案，中间隔着流程。所以这份成绩单的成色要打折看，真正的检验在10月。
假期那头的温度更高一些。大兴一个新房项目假期里每天到访超过100组，已经成交40多套。带看的人流不是凭空来的，9月的热度延续到了10月，中间没有断档。到访转成交的比例不算高，可到访本身就是需求还在的证据。每天百来组这个量，假期里能做到，靠的是蓄客和休假时间两头凑齐。真要判断热度，还得看节后普通周末还剩多少组。
公积金是这轮政策里被提起次数多的一项。有购房人反馈，额度提上去以后，月供和总利息都少了一截。对刚需家庭来说，月供少几百块，比宣传语里任何一句话都实在。钱是每个月都要还的，账得按月算。
我的看法是，金九的成色算是够的，别指望银十自动接上。9月这个52.31%是低基数上的环比，8月本来就不高。节后两个月的数据才是真的检验，那时候没有假期帮忙蓄客，也没有集中开盘撑场面，剩下的都是实打实的散客。
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