曾经南京的顶流楼盘——望樾府，已经很久没有公开的二手房成交了。
上一次可查的成交，还是在今年4月份。
半年过去了，金九银十的秋季旺季也快结束了，这个表现很扎眼。
望樾府当年是南部新城、乃至全南京最受关注的顶豪楼盘，没有之一。
全石材外立面、科技系统、园林会所，再加上南部新城的规划预期，登场就是王炸。
开盘时几千人摇号抢房，一房难求。
如今小区已经交付三年，按照惯例，二手市场应该逐渐成熟，业主也等着后人来接棒， 但是事与愿违，小区的二手行情反而异常安静。
F哥一直有个观点，一个小区比房价下跌更可怕的是长期没有成交。
流动性是比价格更重要的问题，如果长时间没有成交，市场就 找不到清晰的锚点。
买卖双方很难达成共识，就会形成恶性循环。
现在望樾府就面对这样的问题， 很难只用淡季解释这个现象。
最近南部新城的新房非常热闹，好几个楼盘逆势创下了销售佳绩。
可见购买力并没有消失。
造成望樾府当下尴尬境地的， 有一个无法 绕开的因素：
二手潜在客户都被旁边的新楼盘——奥体建设·丹若秦淮截留了。
两个小区隔着一个十字路口对望，把他们放在一起比较，望樾府遇到的麻烦就很清楚了。
望樾府容积率约2.8，有3栋32层高层，也有15层至19层的住宅。
丹若秦淮容积率约1.6，密度更低，只有洋房和小高层。
奥体建设·丹若秦淮
两个小区靠这么近，到望樾府看房的客户，不可能不顺路到丹若秦淮看上一眼。
当他们走进两个小区，最先感受到的是社区密度。
望樾府代表的是上一轮高端住宅，丹若秦淮已经进入四代住宅。
新的设计规范，赠送面积多，实际使用率很高。
这个差距落到户型上，就有些残酷了。
丹若秦淮129平方米的实际可使用空间，超过了望樾府143平方米。
当129平方米能够挑战143平方米，139平方米能够挑战168平方米，望樾府这个前浪，就被后浪给冲到了沙滩上。
产品有代差，望樾府本来还可以通过价格吸引客户。
但是 丹若秦淮的定价偏偏很务实。
首开的价格直接盯着望樾府的二手市场定价。
丹若秦淮129平米对标望樾府143平，139平对标168平，160平对标238平。
更低的密度、更多使用面积、更新的产品，总价还要便宜大几十、上百万。
这么猛的市场冲击，望樾府的二手怎么卖得掉？
望樾府当然有自己的优势。
房子已经交付，小区运行情况看得见，科技系统和物业服务也经历了真实生活的检验。
买完就能入住，不用承担期房等待和交付风险。
但是这些优势需要对应一个有吸引力的价格差。
两边价格靠得太近，大部分新客户自然会先走进丹若秦淮的售楼处下定金签合同。
望樾府业主接下来还要面临时间的问题。
丹若秦淮目前是期房，望樾府仍然拥有现房优势。
等到丹若秦淮和南部新城这一批四代住宅交付，部分房源也会进入二手市场。
到那时，买家能够看到四代住宅的居住尺度，二手市场竞争势必更加激烈。
而那时候望樾府的房龄却又老了几年。
只闻新人笑，不见旧人哭，就是市场最真实且残酷的地方。
望樾府没有突然变差， 它的产品力、科技系统和社区品质依然属于当年的好房子。
只是市场的比较对象已经换了。
现在的买房人非常务实，他们拿今天的预算，衡量的是今天能够买到的房子。
不会因为一个项目当年有多红，就替上一任业主承担产品换代的成本。
当然了，望樾府业主如果继续等待， 可能等来市场整体回暖，但也会等来更多四代住宅交付。
前一种结果还悬而未决，但后一种情况却是必然。
认清现实的 望樾府业主们，可以考虑自救了。
F哥这次给出的建议很直接。
卖掉望樾府，买入新一代产品。
隔壁的 丹若秦淮就是一个值得认真考虑的选择。
两者距离很近，业主的通勤、购物和日常生活半径基本不变，不必为了换房重新适应一个陌生片区。
143平方米的业主可以置换丹若秦淮的129平方米，168平方米的业主置换139平方米或者168洋房。
虽然房本上的数字缩小了，但是家庭能用的空间反而变得更大了。
对于住得满意、没有改善需求的业主，望樾府依然可以继续住下去。
F哥提供的自救建议，针对的是已经准备出售，却仍在等待当年价格回来的家庭。
望樾府当年的风光，已经写进当年的购房款。
下一位买家只会比较眼前的房子。
沉没成本已经无法挽回，但是 下一次选择还握在望樾府业主自己手里。
要卖，就趁四代住宅还在建设当中，没有进入二手市场、
要换，就趁三代宅和四代宅之间的产品价格还没有彻底拉开的窗口。
等到四代住宅交付以后，望樾府会继续失去客户，那时候就错过了最有利的置换时机。
以上是F哥个人观点，供大家参考。
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