+汤姆本人微信：Tomgangfang1
不知道我的粉丝里面有没有土生土长的香港的朋友，还记得当年TVB广告里那个「中山雅居乐」吗？反正我小时候在珠海的时候，天天看 TVB，动不动就是雅居乐的广告。当时我就百思不得其解，为什么对于香港人来说，中山甚至比珠海还香呢？
请刘青云夫妇、郑裕玲拍广告、连续五年赞助香港小姐选美的那家开发商。当年不知道多少香港人，就是看着这些广告，跑去中山买了人生的第一套度假房。
（甚至我听说，有的人在香港都没有买过房，或者说买不起房，反而跑去了中山，买下了人生的第一套不动产）
凭着当年的名气，雅居乐也曾经想要在香港大展拳脚，但是时至今日，它在香港的豪宅项目被接管了。
高力和第一太平戴维斯刚发公告：雅居乐陈氏家族旗下、位于西贡清水湾碧沙路15号的洋房项目清水湾．3号，由接管人以公开招标形式放售，市值约11亿元，明年1月19日中午12点截标。
来源：香港01
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港人最熟的内房，是「卖楼给香港人」起家的
先回答一个很多读者问过汤姆的问题：雅居乐为什么在香港这么出名？说白了，市场营销做得太好了！
因为它根本就是靠香港人发家的。
1993年，雅居乐在中山三乡推出雅居乐花园——这是第一个在港澳地区投放广告的内地楼盘，定位直接写明港澳人士的理想度假社区。结果一个楼盘高达95%的房源卖给了港澳客户，三乡从此被叫做小香港，雍景园、凯茵豪园、星晨花园，一个接一个被港人扫走。
雅居乐自己2020年发布过一组数据：中山每卖出10套房，7套是雅居乐的；三乡镇楼盘开盘，基本是港人包场。
所以你说雅居乐是中山的大地主、香港人是因为北上买房才认识它——没错，而且比这个更夸张。它的第一桶金，就是香港人给的。
调转枪头：从卖楼给港人，到来香港抢地
2005年雅居乐在港交所上市，华南五虎的名号越来越响。然后，它把目光从中山调到了香港。
2010年，主席陈卓林夫妇先入股南丫岛东澳湾地块的七成权益，2012年又以约7亿元投得清水湾银线湾这幅官地，击退17个对手，楼面呎价高达21,350元，创当时新界官地新高，直逼港岛半山。
这就是今天被接管的清水湾．3号。
之后陈氏家族透过新艺控股一路扫货：坪洲、大屿山、大埔、西贡，前后6幅地超过26亿元，6个项目、200多个单位，市值一度估算超过50亿。同期集团层面也没停：鲗鱼涌英皇道旧楼并购、2020年统一柏架山道业权、2023年以9.66亿元强拍拿下九龙塘义本道龙圃别墅——每一步都是大手笔。
来源：Wikimedia Commons
第一滴血：7亿抢来的地王，11亿招标放售
说回这次的主角清水湾．3号。
BTW是不是跟最近推的这一个彩虹站的新盘“33清水湾”还有点像？只不过都是在清水湾道，一个在头，一个在尾。
项目占地约8.2万平方呎，8幢独立洋房，实用面积2,074至7,050平方呎，两房到五房套房，每户带私人花园和天台，毗邻清水湾高尔夫球乡村俱乐部和游艇会。以总实用面积33,198平方呎计算，市值呎价约33,135元。
讽刺的是，这盘一直是陈氏家族的「现金奶牛」：落成后没有公开发售，2020年做过一次内部转让，之后8幢洋房全部出租，每月租金收入超过300万元。
账面上看，7亿地价变成11亿市值，好像还赚了。但汤姆要提醒你：扣掉十几年的建筑成本和利息，实际回报所剩无几；现在连这头现金奶牛也保不住，说明资金链是真的断了。
来源：Wikimedia Commons
连环失守：不止清水湾
而且这不只是清水湾一个盘的事。
九龙塘义本道龙圃别墅，2023年9.66亿强拍统一业权，2025年9月遭接管，最终嘉里建设以约4.3亿元承接，较当年强拍价折让约55%。鲗鱼涌英皇道项目2024年8月被银主接管，2025年以约12亿元成交。坪洲宝翠湾1号2023年底开始「转租为卖」，连沽3伙套现超过6,000万元。
母企雅居乐更不好过：2024年5月，一笔4.83亿美元票据的利息付不出来，正式构成债务违约；
汤姆的判断
第一，内房高价抢地的年代正式落幕了。当年陈卓贤击退17个对手抢地王，今天接盘的是嘉里建设这种本地老牌。热钱退去，楼市正在重新洗牌，这是结构性的，不是一两单的偶然。
第二，三十年前，雅居乐把中山的房子卖给香港人；三十年后，轮到香港的市场把它在港的资产收回来。楼市从来都是轮流转的。
从雅居乐到恒大，从潘苏通到海航，这是一个时代。
但现在，比方说华润的叡璟与越秀的擎海，又引领着内地的房地产企业重新角逐香港房产。
所以最终什么样的公司才能在这股大潮中留下来、真正存活下来？真的是得靠时间去检验呐。
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