2020年最后一次大涨，远郊房产全面跑输市区，尤其是市区的中产小区和豪宅
不是远郊不努力，只是被时代巨轮撞了一下腰
现在时代巨轮要撞市区中产腰了
读懂了过去远郊楼市的故事，就知道中产楼市怎么洗牌了
2013年后五大新城全面开花，放眼望出去全是工地，仅嘉定新城每年就上市超过1.5万套新房
2024年F1上海站大赛期间，下面这张图片在外网刷屏
没见过世面的老外吓坏了，中国发展实在太快了
图片的背景就是嘉定新城
远郊这些海量新房主要卖给外地刚需，2016年那次大涨，直接榨干
手里只有三五十万的刚需也上车了，要么买了环沪，要么买了酒店式公寓
2017年外地人口流入迅速放缓，新刚需一夜消失
这时超供的新房流入二手市场，发现没人接盘
市区好一点，那段时间忙着开发五个新城，市区新房不多
2018年后外地刚需没了，但是本地置换多了，点名就要外环内次新房
2020年上海放开海归落户，江浙富二代涌入上海，也点名就要外环内次新房
仅有的好房子集中在几个区域，大宁、长风、古美、联洋、新江湾，根本就不够卖
郊区刚需供大于求，市区中产供不应求，房价开始分化
海量的供应直接重构了郊区楼市
新房、次新房太多，有钱人却没那么多，一定会有一些小区定位降級
即使小区房龄、品质还可以
不是你不优秀，是有钱人实在买不完
有钱人不要的，丢给普通人去买，那肯定得匹配普通人购买力
比如松江新城，誉品谷水湾、三湘四季花城、龙湖好望山、合景天悦高峰时破6万，甚至7万
其他次新房，信达蓝尊之流，只能卖4万多
因为松江有钱人就那小撮人，扎堆住在了大学城地铁站附近
有钱人选谁，谁就能遥遥领先对手
区域之间也在洗牌
2016年青浦新城登上舞台，房价一跃到4万多，跟松江、嘉定肩膀拉齐
后来郊区市场大洗牌，区域之间差距也快速拉开
现在松江、嘉定基本一个水平，青浦、奉贤屈居第二梯队
2016年嘉青松房价差不多，是大家规划能级差不多，群众预期差不多
后面落地情况不一样，嘉定、松江新城非常宜居，青浦新城至今未建成，那房价肯定就有差距
市区房价也会大洗牌，区域间差距拉开，小区间差距拉开
因为市区也供大于求，有钱人不够用了
2022年开始，上海土拍大幅下滑，外环内土拍却大幅上升
土拍的下一步就是新房，2024年上海外环外新房减少，郊环外比2021年大幅缩水70%
内环新房供应却上升31.72%，内中环、中外环新房猛增130%
中外环新房由5046套，大幅增长至11470套
看总价更可怕，1000-1500万的新房供应翻倍增加，每年4000套增长到10000套
唯一的问题是，上海能买得起1000万房子的人数，翻倍了吗？
估计没人有信心这么问
这几年金融限薪、房地产暴雷、出口导向的小工厂关门，很多人想问的是，中产人数少了多少
连海归也在降低预算
之前父母掏空家底给孩子买房，是相信上海不会跌
现在都想着多留点钱养老，不那么愿意掏空钱包了
天量供应铺天盖地，需求迅速萎缩，跟2017年后的郊区市场一模一样
中产楼市也会全面洗牌
大宁、长风、古美、联洋、新江湾高高在上，是市区供应少的年代选出来的标杆
现在称得上中产的小区数量翻几倍，之前的框架一定要打破
很多中产地段、中产小区就要降级
这个非常可怕
不是八千一万的降，而是定价体系直接崩了
七宝到九亭隔一条中春路，房价却断崖下跌
是因为七宝次新房混中产圈，九亭是铁打的刚需聚集地
而且小区降级避免不了，不是你降级就是我降级
跟高考一样，学生数量多了，大学录取名额少了，有些人就是上不了大学了，即使你成绩还行
数学规律就是那么无情
你能做的只有踢别人下去，抢到名额
对于要买房的中产，现在一定要看懂楼市，看懂哪些中产小区要降级
别给他们陪葬
大学录取名额减少，谁还能读大学，要看每个人的数学、语文、英语成绩
看的是一个体系
哪些中产小区能保住定位，也要看一个体系
体系搞错了，选出来的小区有可能是错的
你现在还拿八股文选人才？选出来的不一定能上大学
所以环二一直讲，构建体系远比看房重要
中产市场未来的洗牌力量很多，今天介绍主要的几个
短期影响最大的还是供应量
上海那么大，每个片区都有一些独立性
杨浦人很少去徐汇、闵行买房，长宁居民也不爱去浦东
外地人也分片区，复旦大学毕业生很多都留在杨浦，发展好的不少都买了新江湾
每个区域供应量不一样，供需关系就不一样
2026年开始，12.5万套二手房解禁入市，对各地供需影响完全不同
千万别小瞧了，觉得杨浦东外滩才4738套，还不一定都卖
东外滩之前次新二手房都不一定有4000套，这一来直接翻倍
卖过房子的朋友应该想象得到，小区挂牌量翻倍有多可怕
普陀武宁1616套，冲击力度就小一些
更可怕的是杨浦东外滩、虹口临平路、静安西藏北路抢同一拨客户，供需会更恶劣
另一个供应大户是新房，未来哪些片区新房供应量大、哪些地方同质化严重，市场就更差，就更容易降级
第二个洗牌力量是宜居性的打造
刚需买房比较简单，通常满足通勤、房间数量就行
中产不是，中产对生活品质有要求
中产需要医院，父母用得到；需要好学校，不能接受孩子读菜校；需要高品质商业，满足自己消费
更重要的是，需要社区环境
中产客户不可能看上周浦，把仁济医院、建平中学、太古里搬到周浦，中产也不过去定居
就是因为住着不爽
如果一个片区环境一般，配套一般，只是个别小区卖的很贵
这里大概率会被中产淘汰
第三个洗牌力量是产业
只通勤方便，中产不一定看得上
通勤不方便，一定会出问题
未来越来越卷，生存压力很大，通勤肯定要关心
最近一个客户上门咨询，夫妻都在陆家嘴上班，连前滩南都接受不了
上班够累了，接受不了通勤超过半小时
当然不是所有人都要求那么严格，中产需要上班却是铁的事实
中产就业扎堆的地方，未来出手就更容易
不仅要看现在的就业质量，也要关心这些行业未来怎么样
如果未来由盛转衰，由社会中坚沦落成‘老旧产业’，区域就可能由中产降成刚需
九十年代，宝钢的正式职工就是“中产”，地位比普通的纺织厂高得多
现在淞宝是妥妥的刚需
这个维度新江湾就不太好，实在是太远了，陆家嘴的客户越来越接受不了
之前杨浦没什么好房子大家被迫买过来，现在内环好房子汪洋大海一样，何必再去买中环外
任何购房问题
快速找到答案
当然还需要关心房子本身，品质够不够用，户型会不会淘汰，面积段能不能满足
这些需要一定程度的量化，结合各区情况分析才有意义
环二想说的是，一定需要看懂楼市再买房
看懂楼市，意思是构建匹配未来的选房体系
千万不要单线思维，抓住一个维度就当真理
觉得规划好就有潜力，品质高就能保值，跟一个小朋友语文好就能上北大一样荒谬
很多区域需要综合评价，比如新江湾，看产业不太好，但是也不能一棍子打死，看宜居性新江湾还是非常强
尤其是学区，杨浦故意不给东外滩好学校，很多中产还是只能选新江湾
上海很大，没办法一篇稿子介绍各区情况
大家可以私信，把感兴趣的区域发给我，帮你评估一下未来会不会降级
更欢迎直接来环线办公室，当面听听环线的“八重收益率模型”，一起构建选房体系
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