1963年，全国出生的婴儿接近3000万，是新中国成立以来出生人数最多的一年。再看2025年，全年出生人口792万人。
两个年份隔了62年，新生儿少了七成多。把这两个数字放在一起，楼市未来十几年要面对的难题就很清楚了。
1962年到1975年，是我国第二轮生育高峰。人口学者测算过，这14年里平均每年出生超过2500万人。
到了2026年，这批人里最小的51岁，最大的64岁。扣除这些年的自然减员，粗略估算，在世的还有3亿人左右。
现在他们正一批接一批走到退休年龄。这代人赶上了好时候。年轻时碰上改革开放，成家时又遇上住房商品化。
2000年，我国城镇化率只有36%左右。到了2025年末，城镇化率为67.89%。
这二十多年城里盖起来的大批小区，掏钱买房的主力就是这代人。国家统计局数据显示，60岁及以上人口32338万人，占全国人口的23.0%，比上一年增加1307万人。
人退下来了，手里的房子怎么办也得提上日程。有两套房的，打算卖掉一套补贴养老。住老楼的，想换个带电梯的。
孩子在外地的，想卖了房过去帮忙带孙辈。单看一家一户，这些打算都很平常。几千万户家庭同时这么想，市场上就会多出一大批房子。
卖房的人一多，买家够不够就成了绕不开的问题。先把眼下的情况讲清楚。今年10月，大城市二手房成交并不冷。
上海二手住房成交量为2.23万套，同比增长34%，创下近六年同期成交新高。北京当月二手住宅网签13081套，比去年同月增加8.2%。
单看大城市，买房的人还没走。价格就没那么好看了。
中指研究院的数据显示，10月，百城二手住宅均价12376元/平方米，环比下跌0.61%，同比跌幅为6.72%。百城之中仅肇庆二手房价格上涨。
成交量涨了，价格却在跌，很多房子是业主一步步降价才卖掉的。买家到底在买什么房？
深圳10月中上旬150万元以内二手房成交占比升至21.2%。上海10月300万元以下房源成交占比回升。
年轻人并没有离场，只是专挑总价低的小户型。老一辈手里面积大、楼龄老的房子，愿意接手的人不多。国家统计局9月的数据也能看出分化。
一线城市二手住宅销售价格同比下降1.5%，其中上海上涨0.8%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降4.5%和5.4%。
城市越小，跌得越多。年轻人往大城市走，小城市的老房子就越来越难出手。为什么说接盘的人会越来越少？
算一笔账就明白了。当年一年出生两千五百多万人，2022年出生人口首次跌破1000万，去年只剩792万。
卖房的那代人每年按两千多万的规模退下来，将来买房的人一年只能补进来几百万。这个缺口，短时间内谁也补不上。
还有一类房源，很多人没算进去。独生子女组成的小家庭，男方女方的父母常常都有房，祖辈可能还留下一套。小两口自己多半早就买了房。
将来继承下来的老房子，大部分只能挂出去卖。这部分供应，未来十几年只会越来越多。日本已经走在前面了。
日本总务省2023年的住房调查显示，全国空置住宅达到900万套，占住宅总量的13.8%，创下历史新高。其中约385万套既不出租也不出售，常年没人打理。
2025年，我国城镇常住人口95380万人，比上年末增加1030万人。大城市还在吸纳年轻人，库存也在往下走。
上海二手房挂牌量截至今年10月末约为16.6万套，比去年9月最高值减少4.2万套。压力主要落在人口流出的地方。政策也在起作用。
从2025年1月1日起，我国开始实施渐进式延迟退休。男职工法定退休年龄用15年时间从60岁逐步延到63岁，女职工分别从50岁、55岁延到55岁、58岁。
退休潮会被拉长，卖房的节奏也会慢一些。可两代人在人数上的差距，政策改变不了。给大家说几句实在话。
家里老人准备卖房的，别再盯着前几年的最高价。现在买家说了算，同小区最近成交的那个价格才是真实行情。
年轻人想买房也不用急，地段、配套、总价一项项比较，看准了再出手。楼市涨跌的快慢，政策可以调节。人口这本账，政策很难改写。
婴儿潮一代攒了几十年的房子，正在一套套回到市场上。市场吃不吃得下，要看年轻一代有多少人、口袋里有多少钱。
以后看一套房值不值，先问能不能卖掉，再问涨没涨。大家身边有没有退休老人在张罗卖房？房子挂出去多久了，有人来看吗？评论区一起聊聊。
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