挤挤挤！上海这座地铁站，已连续4年位列第一，《承欢记》看哭上班族……TOD要来了|上海市|九亭|优质物业|地铁站|承欢记|松江|泗泾|花园城|轨交

泗泾地铁站

是上海“最网红”的地铁站之一

《承欢记》等一众上海现代都市剧中

只要出现地铁9号线泗泾站的场景

无数“打工人”必然在弹幕中共情

网络图

有网友说

从泗泾到九亭

这一站仅有6分钟

却仿佛过了一世纪

拥挤带来的窒息感

让时间过得漫长

在上海早高峰7点-9点

进站客流排行较高的站点中

9号线泗泾站

已连续4年位列第一

近年来，不少市区居民陆续动迁至泗泾，大量工作在市区、生活在泗泾的年轻就业群体在此置业，对商业以及公共配套设施的品质提升充满期待。因此，从经济层面、商业开发角度来分析，泗泾站周边是国际大都市最热闹、最年轻的区域之一，极具商业价值。

@泗泾人，松江首个TOD要来了

日前，解放日报·上观新闻记者从松江区规划和自然资源局以及泗泾镇获悉，泗泾站将作为松江区首个特色轨交TOD（公共交通导向型）节点进行开发。根据规划，松江区将以泗泾站为中心，进行公共设施和片区公共空间的补充，强化TOD开发导向，从而形成以商业和大型公共服务为主体的地区级中高端综合服务核心。

与之同步的是，泗泾TOD项目（松江区泗泾镇SJS20005单元14-01、16-02、17-07号地块）经过56轮竞价后触顶摇号，最终由招商蛇口竞得，地块房地联动价51100元/㎡。整个项目包括商业体、写字楼和住宅，是商业开发的“老三样”。

泗泾社区商业体开一个火一个

“这里就缺大型商业综合体”，这是泗泾居民的切身感受。此次泗泾TOD项目规划中，不仅包含18万平方米以上商业综合体，还包括交通出行、环境生态、医疗资源、产业导入等一揽子城市更新综合规划，着力提升城市功能。

高能级的规划背后，是泗泾通过TOD模式，提升城市功能和品质，探索在郊区建设完善的现代服务体系，进而实现职住平衡。

撕不掉的“标签”——睡城

2007年12月29日，被称作“沪郊第一线”的轨道交通9号线在松江通车试运行。不少松江人将它比作一道世纪飞虹，横跨沪松大地。

这条地铁是顶着巨大压力建设的。郊区建地铁，在当时不少人看来是“天方夜谭”——郊区哪有客流，地铁要空车来回。这也是现在的泗泾居民难以想象的，“泗泾地铁站还怕没人？”

根据2000年第五次人口普查显示，当时松江全区户籍人口约50万，常住人口仅64万，泗泾、九亭仅有几万人的户籍人口。在沪郊松江修建地铁的必要性被反复论证，一直到松江大学城落地，可预见会有一大批大学生入住，这才“一锤定音”。

可发展带来的变迁，往往出人意料。在轨交9号线的带动下，泗泾、九亭等地铁沿线地区产业带如雨后春笋般崛起，城市建设规模迅速扩大，九亭、泗泾人口规模都达到20万人以上。

由于“试验田”性质，轨交9号线更多体现在对沿线土地地价的带动，缺少轨道交通与周边土地利用的深度融合。在这样的历史局限下，轨交9号线沿线的泗泾、洞泾、松江大学城、松江新城等站点附近规划留有不少遗憾，并没有运用TOD模式，体现产城融合发展理念。

泗泾古镇夜景

以九号线漕河泾站为例，地铁站附近软件服务业、总部研发类企业集聚，亿元楼林立，但泗泾等郊区地铁站周边商业规划呈现“小散乱”现象。泗泾地铁站周边低容积率别墅区和低品质的商业街区，影响了地铁TOD模式的实践使用，缺少轨道交通与周边土地利用的深度融合。

在2012年到2017年间，泗泾房地产税收均占全镇地方财政收入一半以上，但以生产性服务业为主的现代服务体系还没建立起来，缺乏足够就业岗位。

因此，睡城——成为泗泾长期撕不掉的“标签”。泗泾3站到七宝、6站到漕河泾、9站达徐家汇的通勤优势，让它率先成了9号线沿线年轻人群的居住首选地。进而，泗泾职住不平衡现象更加突出。

根据地铁泗泾站周边发展状况，建立TOD立体交通系统、景观生态结构，优化城市活力界面，或许是这块区域发展的破题之道。

一轴两廊两心一界面

根据规划，泗泾轨交综合板块东至洞泾港、北至泗博路、西至刘五公路、南至泗泾塘，作为一个通过轨道交通站点带动发展的综合居住板块。

2023年3月，泗泾片区TOD地区相关规划获批。结合“15分钟社区生活圈”，重点增补体育、医疗、教育、公共绿地等各类公共资源配置，健全公共服务体系。

经过几年调研，以泗泾站为核心的TOD开发规划逐步清晰和完善。总体结构上，以一轴（泗陈公路城市服务轴）、两廊（外婆泾、祥泽塘十字滨水景观廊）、两心（商业综合服务核心，社区中央公园绿心）、一界面（泗陈公路城市形象展示界面）来优化整体格局。

泗泾花园城

在交通出行上，泗泾站以轨交站为圆心全面优化未来交通系统，实现公交、出租、有轨电车、PR换乘、非机动车融合疏解公共交通系统，打造泗泾区域的交通枢纽中心。

在生态活力方面，泗泾站周边新增社区级公园，优化贯通沿外婆泾生态景观系统，为周边居民提供社交、休憩、亲子等系列公共活动场所。泗泾地铁站整体形成以外婆泾、祥泽塘天然水系为核心十字廊道，通过网红步行桥串联“十字水廊”的社区中央公园和滨水绿地两大生态核心，打造水绿交织、慢行成网的生态环境。

在产业导入上，将泗泾站附近原住宅用地调整为商务办公用地，引入产业总部，用地面积提升约1.6万方，做大做强生产性服务业，吸引研发、销售、结算等产业链、供应链企业人才，同时留住金融、法律、对外贸易、科技服务等方面的人才。目前泗泾站南侧已成功导入1处总部办公，移远通信全球总部2025年将在此建成，未来打造成为信创产业高地。

发展现代服务业的前提是，经济达到一定密度。近年来，泗泾镇在产业结构调整上已做了不少卓有成效的探索，逐渐成长为国家级产业的集聚地。在泗泾的产业地图上，一批重大项目和头部企业纷纷落地，已汇聚上市挂牌企业约35家，高新技术企业约143家，“专精特新”企业约53家，工信部“制造业单项冠军”及科技小巨人企业约10家，上海市院士专家服务中心及工作站5家。

前阵子，上海唯一的小米汽车交付中心在泗泾开业，预计今年底泗泾仅新能源汽车方面销售额就将破百亿元。随着泗泾TOD项目深入推进，一批批新赛道企业加入，越来越多居民可在本地实现就业。

能成为幸福站点吗？

泗泾的商业不缺人气。比如，泗泾地铁站外是上海最热闹的夜市，周末一个晚上，仅数千平方米的夜市，就有超9万人来打卡，达到限流的峰值。

泗泾夜市火爆的底层逻辑，是“外摆位”带来直观的烟火气和热闹感，再叠加泗泾轨道交通大客流，以及相对年轻的群体。同样的位置，换成更高品质的商业综合体，人气也不会差。

泗泾夜市

招商蛇口敏锐地发现泗泾TOD项目所具备的潜力，不惜竞价56轮，将核心地块收入囊中后，迫不及待地进行整体开发。“开发商急着先开发楼盘，被我们挡了回去，地产开发要回本的心情能够理解，但商业综合体规划要同步跟进”，泗泾镇党委书记杨洪彬顶住了压力，反复与开发商沟通，强调泗泾Tod项目对区域发展有“画龙点睛”般作用，招商泗泾花园城有望带动泗泾整体商业升级。

杨洪彬表示，泗泾TOD项目开发要按照“文化活力古镇，静雅魅力水乡”的定位，将古镇历史传承功能和文化消费功能有机结合，初步形成兼具烟火气和艺术、文化气息的商业消费空间。