六月份，上海楼市找回了2020年的疯狂，很多板块的成交都爆了。
从区域上来看，这一轮的火爆跟之前四五月份卖爆的老破小区域有一定的差别。
今天我来复盘一下，这次到底有哪些区域卖疯了？
为什么这些区域卖的比较火爆？
01
这波行情，大大的加速了外环以内老破小房源的成交速度，200-400万的成交大幅提升。
当然，老破小一直是上海楼市的成交主力，甚至可以说是楼市的基石，在市场最差的时间段仍然撑起了上海一万套以上的成交量。
今年三月后以后楼市迎来小阳春，当时老破小就已经迎来了一波成交热潮，我们当时还为此写过几篇专题分析。
虽然时间仅仅隔一个多月，再写一次老破小的分析，是因为政策颁布前后，老破小市场的成交人群发生了很大的变化，对应的成交热门板块也发生了一定程度的差异。
上海的老破小成交一直有个非常明显的特征，就是以本地人地缘交易为主。
不同于新上海人群体，上海人自身的根就在上海，不存在所谓的逃离北上广，卖房回老家躺平等等概念，地缘居住属性非常强。
他们自身的换房改善、子女分户、结婚换房、养老换房等需求虽然也会受到大环境的影响，但不会说动摇成交量根基。
因此，之前老破小的热销行情，大部分发生在那些本地人聚集比较多的区域，比较典型的就是浦西的核心区内，那些地段概念明显的区域。
而本次527调整，真正利好的却是新上海人群体，尤其是其中的年轻人群体。
有的是之前首付不够，还在攒钱；
有的是来的时间短，社保年限不够；
有的是单身贵族，没有结婚无法上车。
这些年轻人大多是本地高校的毕业生，或者海归人才，在上海工作并准备在上海长期发展的群体。
他们相对来说，收入水平还可以，本身所在的行业还有相对高水平的收入，未来有一定的收入预期。
本轮降低首付比例之后，他们仍愿意且有能力加一些杠杆上车的群体。
本次，正是让这部分购买力进入了市场，因此这次成交比较火热的区域跟年轻人的分布十分相关：
年轻人买在哪里，哪里的成交量就起飞。
那么，哪里的年轻人比较多？
其实最核心的要素只有一个，产业密度。
要么分布在市区CAZ内部的写字楼里，要么在近郊的几大产业区。
02
虽然CAZ内聚集了大量的企业，但是这轮行情，成交最火热的实际是CAZ边缘的老破小。
老破小里也有贵族，CAZ里面的老破小就是。
这些老破小的本地人氛围更足，地段观念更重，价格也十分高。
黄浦静安徐汇这些CAZ核心地带，至今仍有不少单价10万左右的房源。
以黄浦老公房较多的打浦桥五里桥区域为例，大部分的老破小社区价格仍然在9万左右，极少数挂牌均价在8.5万。
徐汇内环的老破小社区均价，几乎都在8万-9万的区间。
虽然CAZ内有大量的年轻人上班生活，买房第一反应也是买在公司周围，但是奈何价格实在是没什么性价比。
相比之下，那些通过地铁稍微一两站之外，共享市区CAZ繁华配套的区域，单价只要5-8万，性价比一下子就凸显了出来。
这个过程中，市区的高价房源就变成了“炮灰”，给内中环的老破小当靶子来了。
实际和几位深耕黄浦静安的一线作业人员沟通下来，caz核心区的老破小成交量放大并不是很明显，目前仍然以地缘购买力为主。
哪些区域成交量最近提升比较大呢？
比较典型的有徐汇的田林板块，紧邻内环，自身比邻漕河泾和徐家汇两大产业区，价格回调后200万左右就可以上车，十分有性价比。
6月份，田林十二村网签12套，田林十四村11套，田林新苑10套，都是徐汇区社区成交量排名的头部。
同样，市区向北，虹口、杨浦内环到中环比如鞍山、曲阳这些地方的老破小社区由于性价比比较高，单价仅需5-7万，同样吸收了不少来自黄浦、浦东都购买力，最近市场也比较火爆。
尤其是中原板块，作为杨浦全区的上车地，最近成交十分火热。
包括市光、国和等新村在内，本月板块成交总数上百套。
类似的还有陆家嘴边上的金杨新村，凭借着便捷的交通、较新的房龄、相对整洁的城市界面等优势，以88套成交成为浦东成交量第二名的社区。
世博板块也是如此，一直都是市区刚需的福地，一百多万就有机会在市区买个一房，最近的成交量也拔升了不少。
03
第二类火热的区域，自然就是那些吸收中外环产业区直接外溢的板块。
这类板块以动迁房为主，大多分布在中外环间，比邻上海的各大产业中心，或者轨交可达。
比如浦东本月的成交量冠军就是在航头的鹤沙航城。
浦西的朋友可能不大了解这个区域，但是张江人一定对这里十分熟悉。
沿张江一路向南，康桥东四高，周浦南四高，直到航头的鹤沙航城都是张江人置业的热土。
这几个片区当年都是高品质标准打造的电梯动迁房社区，小环境自成一体，配套也算健全。
经过过去这些年的置换，现在业主里张江人比例十分高。
像鹤沙航城，两百万左右就能上车，是张江打工人第一套房不错的选择。
类似的还有闵行的静安新城板块，作为漕河泾的一线外溢，字节打工人曾经的租房集会地，这里6月份网签了48套，位列闵行网签套数第三名。
静安新城是90年代的动迁，户型比较方正社区也比田林新，三百多万可以买一套两房，也是不少9号线打工人的优选了。
类似的还有长宁。
长宁两大核心产业区都在内环外，一个是虹桥经开区，另一个是临空产业园。
近期比邻2号线的天山板块和北新泾板块成交都十分火热，天山二村，新泾七村、威宁小区这些地铁周围的社区最近成交都十分火热。
除了以上这些案例之外，贯通市区主干的1号线、9号线，11号线沿线的成交量也不错。
类似的还有1号线外溢的宝山通河、共康、共富的动迁房，9号线外溢的泗泾新凯城等片区，都是最近的成交主力。
04
而第三类成交提升明显的区域其实是之前跌的很惨的“书包房”片区。
比如杨浦内环的鞍山板块，之前跌的非常厉害，但是如今也算跌出了一定的性价比，跟隔壁没有书包的片区比起来几乎没什么溢价了。
对口打一的鞍山四村第一小区，最新可查成交单价仅5.1万。
对口同济小学＋铁岭中学的同济新村最新成交单价仅6.1万。
这些带书包社区的成交单价水平，相比于隔壁纯打自住的凤城片区6万左右的成交价几乎已经没有溢价空间。
对口闵实验+莘松的高兴花园，如今的最新成交单价仅4万出头。
这个价格已经跟西侧不带书包片区的老破小社区基本拉平，在没有溢价的基础上还能读闵行的双一梯队，性价比的确很高。
最近趁着购买条件的放宽，不少观望已久的家庭出手，因此也带来了一波“书包房“成交热潮。
结语
需要注意的是，本次调控并没有扩大购买力池子，无论是人口端还是资金端都没有。
527只是通过降低购房门槛助推了一把，提前让这部分未来本来也会买房的群体提前进入场，本质上是透支了后市的购买力。
短期内，部分强势片区可能会在成交之间价格回暖。
一些暴跌的区域，本身就是没有买的价值，跌没了也不建议碰， 。
但是如果没有新的新的刺激来给上海楼市补充购买力弹药，难免再度冷下去，楼市仍然不会真正的全面复苏。
不过，预计大招还会有，前几天我也发文专题分析过下半年的走向。
▼ 以上为正文
编辑∣环线咨询
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