近一个月，由于楼市止跌回稳口号的提出，各大一二线城市的楼市成交量出现了反弹。因此在上周我曾发文重点分析了北上深三个城市。但我在知识星球依然还会收到很多北上深以外城市的楼市提问，所以本文想重点跟大家聊一下分析框架。
我很清楚，很多人在当下陷入迷茫，不买担心未来房价更贵，买又担心这次是下跌中继，变成楼市接盘侠。
陷入这种迷茫的原因，在于思想已被各种媒体的毒观点误导，如果你不能正确识别，那么基于误导后的观点所引申出来的决策，自然也就很容易让自己成为市场的牺牲品和韭菜。
比如，10月份楼市成交量的大涨，是因为上面说要“止跌回稳”，根本原因在于买家们相信楼市是“政策市”，并且由于上面有铸币权，所以怀着对货币贬值的恐惧，被裹挟进了楼市。
在这里，大家信任，但却具备误导性的观点有两个。
第一个，是上面为了达成目的可能会搞货币超发，这样就会推动房价上涨。这种想法的来源，在于过去几十年不断上涨的货币总量（M2）。有关这一点，我过去辟过谣，因为M2在任何国家都是永远上涨的，但房价却都存在着上行和下行周期。
比如，站在1991年的日本，你可以说，M2上涨推升了房价上涨；但1991之后，M2就和房价背道而驰，M2继续上升，但房价却开启了多年的下跌。同样的反例当然还有意大利。
有关这一点，我过去多次发文解释过M2和房价的底层逻辑，在这里不另行展开。我在2023年初，在M2还处于两位数上涨，但却是京沪房价周期顶点时曾发文提示过房价大周期的下行风险（点击：）
第二个误导信息，就是“楼市是一个高度的政策市”这个观点。也就是任何一国的高层，因为有印钞权，所以只要想救，就一定救得起来，无论是股市还是楼市。因为股价和房价到底只是货币现象。
比如有些人给的理由，是日本央行从2013年开始发力印钱买股票，然后日本股市也从最低点逐步走高进入了长期慢牛。
日本股市慢牛真的是因为央行印钱买出来的吗？
从数据看2013年之后日本央行买入确实逐步增多，且股市也在一直上涨。但这也只能证明数据的相关性而非因果性。
而事情的真相则是，日本央行买入ETF的市盈率，从来没有超过15倍，这是他们央行干预的铁则，且2013年开始日本企业盈利不断提升，推动了股市的持续上涨。
从这个角度，我们发现日本央行其实是顺势而为的抄底，而不是救市（他们怎么不在1991年日本股市高市盈率的时候救呢？）。就像我们的国家队喜欢在大盘3000点以下买入持仓是一样的。
但是，如果你说2013年开始的日本股市上涨是基本面驱动，就没有传播性。但如果说是央行印钱买股票拉升股市，这样既能满足大家的阴谋论，又比较简单，也就更容易传播。
所以呢，有关国家队救市，其实你更应该把它的行动当成资产的一个性价比指标的参照物，而不是无脑信任。就像黄某帆说房价一定要跌回到2015年之后再救，而不是在高位救，考虑的其实就是性价比问题。
也就是你救市的钱，长期看是不可以亏的。
综上，只有当我们摒弃了这些毒观点，我们才可以真正开始楼市价格的分析。
而我们基于楼市（也适用于股市）的分析，主要基于两个方法论。
第一， 根据各种数据，做楼市涨跌的前瞻预测。
第二， 在不知道楼市涨跌的情况下，通过仓位管理获取利益最大化。
有关上述第二点，我上个月曾在知识星球发帖，告知过大家如何在不能预测股市涨跌的情况下，通过仓位管理在股市中避险和持续盈利。这是一个专门话题，比较大，在此不展开，我们在这里重点说第一点。
楼市的涨跌，从根本上是供求关系决定的。而这涉及量价关系的分析。
我们先来回忆股市的量价分析，股市存在着放量上涨和放量下跌两种情况。
放量上涨，消耗的是筹码，当筹码不够，抢购筹码引发上涨。此时买家大于筹码。
放量下跌，消耗的是韭菜，接盘韭菜不够，引发下跌。此时筹码大于接盘买家。
回到楼市，在2021之前的经济成长期，二手房市场是几乎不存在净卖出的。也就是每一笔卖单，都是为了加杠杆再做买入置换。体现在数据上，就是居民杠杆率的持续上升。
所以楼市放量一定是抢筹，其结果，必然就是房价上涨。
换句话说，2021之前的市场，是只有放量上涨，没有放量下跌的。
但当下却完全不同，楼市存在着大量的净卖出。对此，我的直接体感是很深的，因为我的星球有7000多个会员，我每天接受的提问有好几十个，有不少就是因为裁员降薪，而不得不卖房自救的（比如昨天就有一个北京的例子）。
而这种净卖出，就和净买入形成了博弈。
所以，从2023年起，楼市也开始出现了放量下跌。以京沪为例，比如2023年3月，2023年9月，都是放量后买盘被消耗，剩下的净卖出不得不降价寻求更低出价的买家接盘，导致房价持续下跌。很多中介也把其称为“以价换量”。
那么，在这种情况下，过去的那种“只要放量XX月，楼市就会上涨”的结论，也就失效了。
因为到底是库存房产先被放量耗尽，还是存量购买力先被放量耗尽，是不可知的。
那么，如何去判断这种博弈的趋势呢？有两个办法。
办法1 看库存消耗速度和临界点。
有关这一点，我想起一件往事，就是2015年，杭州以不到1000万的人口，却使得楼市成交量超过了沪深的总和，而沪深合计有4000多万人口。
也就是2015年，人均楼市成交量杭州是沪深的4倍以上。但结果却是沪深在2015年房价暴涨，但杭州没涨。
背后的原因，就是杭州库存太高了，尽管成交很高让库存持续下降，但在2015年却没降到临界点。而我在2016年初买入杭州，原因也是在于观察到库存临界点即将在几个月后到来（最后库存下降和房价上涨的临界点大致是2016年中）。
那么，以当下北京为例，在经历了10月爆发式的高成交后，链家显示库存如何了？
答案是几乎没有减少，当下依然是13万套以上。
而北京上一轮上涨，也就是2020年的链家二手房库存临界点大致是8万多套（因为我刚好在北京上一轮上涨前有买入，所以记得很清楚）。
也就是说，你可以轻松的算出，北京要达成房价上涨，还需要消耗多少库存。
办法2 看买家的潜力
前面我们说过，M2上升并不会导致房价上涨，就比如这次要发布的财政刺激，大部分是用来化债的，而不是用在北上深的楼市。
真正促使房价上涨的，在于楼市的购买力，这取决于居民的购买意愿和购买能力。
购买意愿已经被“止跌回稳”的口号拉进来了，那么唯一制约买家潜力的，就是购买能力，也就是居民当下的收入和加杠杆（杠杆即未来收入）能力。下图我多次引用过，证实了居民加杠杆和房价涨跌的关系。
有关居民收入，根据沪深300最新三季报显示，依然在持续下滑中（点击：）。
而居民加杠杆的能力，取决于在这两年的楼市下行中，居民杠杆率究竟被修复了多少。
根据“居民杠杆率 =居民债务存量/名义GDP”得出，当居民债务增速低于GDP增速时，居民杠杆率下降。居民杠杆率即被修复。
比如上周的发文中，我引用了北上深的居民债务增速，也就是下图。
从图中可见，深圳被修复的最多，北京次之，而上海因为527政策力度在北上深三城市中最大，反而拉升了居民杠杆率。
体现在当下的结果，就是上海10月房价依然在下跌，且反弹成交量低于527之后的6月，而北京深圳则因为有更多加杠杆的空间（之前修复的部分），导致楼市有短期成交反弹，成交量远远超过了517，也达到了近些年的高点。
但正如我上周发文所说，上海是北京深圳的前瞻指标。杠杆率修复比深圳更少的北京楼市现在已率先已出现疲态（深圳暂未发现市场情绪减弱，但库存也未见减少）。
以北京为例，楼市实时签单量在逐周下滑且未现止跌拐点。反映楼市情绪的跌涨比指标则一度接近卖方市场和买方市场的临界点（跌涨比=10为临界点）。
也就是每天降价房源是涨价房源的10倍，这使得好不容易被买家消耗掉的低价房源，又重新被新的降价房源所补充。
也就是从跌涨比和实时成交的信号，北京步入上海后尘转为下跌的概率在增加，如果北京沦陷，那么唯一的希望就是深圳了。
后记：
本文以北京的数据为例，大致为大家介绍了楼市的分析框架。文末再总结下本文观点。
1 M2增长并不会导致房价上涨，房价上涨仅取决于供求关系。
2 国家队救市是低位抄底顺势而为，而不是给你高位接盘的。
3 买卖博弈中，当房产库存先被消耗到临界点，会引发房价上涨，而当韭菜先被消耗到临界点（曾被修复的居民杠杆率再次被打满），则会引发房价下跌。
4 在经济下行周期，会出现因为自救而导致的净卖出，当这种净卖出的供给超过需求，就会出现放量下跌。
本文虽然以北京为例做数据说明，但各位读者可以把逻辑直接套用到你们自己的城市并做分析。
我们在知识星球也在以北京为例跟踪每天的数据并做出实时趋势判断，星球的同学可以关注下。
最后还有一点想说明的是，本文主要写的是中短期博弈趋势判断，而长期看，更重要的因素是人口。今年前三季度结婚数量，不到10年前的50%，也就是刚需盘角度，购买潜力不及十年前的一半，这使得楼市的长期趋势，更加的不容乐观。
全文完。
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