新政调整后，购房门槛降低，又释放了一批刚需购买力。
可以说，现在的首付和利率都是历史最低水平。
这直接影响了刚需和改善型需求的买房人。
从10月份上海新房和二手房看，成交都迎来爆发式增长，二手房的日成交更是连续破千。
量在持续释放，关于价格，近期的市场感受是：
虽然整体成交价基本稳定，但局部挂牌价回升，交易端砍价空间也在逐渐收窄。
市场的变化
9月新政后，能切实感受到市场在爆量，无论是带看量还是成交量。
刚刚过去的10月份，上海二手房成交超2.4万套。
一般1.5万是荣枯线，现在已经冲破了荣枯线。
今年上海整体的成交量比2023年有了大幅提升，这背后低总价产品贡献了很大力量。
对比527新政，这次成交主力依然是刚需客群，成交量的上涨主要也集中在总价400万以下。
其实不光是上海，9月新政过后，全国一线城市的楼市成交也一片火热。
四大一线，新房网签最高翻倍
四大一线，二手房网签暴涨
数据来源：楼市日历小程序
国家提振房地产的力度前所未有，现在已经没有人质疑高层救市的决心了。
市场上，低价笋盘不断被扫空，成交还在持续放量。
除此之外，市场整体议价空间也在降低。
10月份上海的成交议价空间指数从7.8%降到了6.9%，买家能够砍价的空间少了0.9%。
数据来源：冰山指数
相当于挂牌一套500万的房子，之前要降价39万才能成交，现在降价34万就能成交，能够少亏5万块。
这或许跟大家的体感不一样，毕竟这种5万块的变动幅度确实不太明显。
但是背后反映的是房东的挂牌价更理性，对未来的楼市预期是乐观看涨。
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房东的变化
最近身边不少中介朋友反映，房东的价格越来越不好谈了。
在近期找我们卖房的房东案例中，我们也发现一个最典型的问题：那就是房东的心态普遍偏高。
早前那批价格更低的房源被扫光，现在剩下的都是“硬骨头”。
一些小区跳价和直接撤牌不卖的房东，比527新政之后更多。
一方面是对自己家房子自信，另一方面是对市场未来预期自信。
虽说“跳价”不是普遍现象，但砍价变得更困难了却是行业共识。
原先可以砍价50万的房子，现在只能砍20万-30万元。
那些拿着大砍刀上来先对半砍的买家，房东甚至懒得情绪激动。
上海越来越多的房东，宁愿冒着卖不掉的风险，也不愿意“贱卖”自己的房子。
个别老破小房东90+高龄、不到300万的房子，都能连夜涨价30万。
小红书上，关于房东跳价的帖子越来越多。
房外房研究院的数据显示，10月份上海笋盘成交密集，涨价房源成交了很多套。
典型的有，闵行华漕板块的富力虹桥十号、万科时一区、名都古北、古北大成公馆、朗诗虹桥绿郡等涨价房源。
上海房东真的又自信起来了。
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对于买房人
尽管上海楼市目前依然是买方市场，但犹豫的时间确实减少了，
砍价空间也逐渐收窄，这都是楼市开始企稳的信号。
当下市场正在从“大砍刀”向“小菜刀”转变。
那些提着屠龙刀，上来就是30%，40%砍价的买房人，已经没有房东愿意聊了。
不是房东不愿意降价，只是很多房子确实跌到位了。
所以，如果你是刚需群体，买房一定要捡漏买，趁早买。
目前xq房的门槛越来越低，老城区自住捡漏的机会也多了起来，另外远郊价格已经处于超级低位。
不过，现在还存在一种情况：市区库存量越来越少，多数小区已经没有高性价比的房源，都卖断层了，新挂牌的都有点虚高。
这个时候买房一定要做好前期的市场调研，不要成为被宰割的那一个。
要提前了解目标区域的房价走势和同类型房源的成交价格，确保自己的购房决策是基于合理的价值判断而非盲目冲动。
另外，如果有房东临时跳价，应理性对待，可以重新评估购房计划，也可以通过谈判斡旋价格。
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上海房东经历了近两年的市场低迷行情，被买家的大刀砍得敢怒不敢言。
如今看到史诗级的重磅利好政策，心理预期上升，从而选择涨价，是符合人性的行为。但卖房这件事，要尊重市场！
房东最爱算成本账，但市场和买家不会关心你的成本是多少。
虽然砍价空间变小了，但是以价换量的趋势还是没有彻底改变。
只能说当下的上海楼市，越来越趋近于理性。
无底线砍价的效果在减弱，疯狂砸盘的房东在收敛。
这个时候心态一定放平，谈判桌上不要随意跳价。因为错过这个，可能就真的没有下家了。
特别是500万以下的房东，一定要珍惜诚意出价的客户。
要知道，熊市卖房，时间胜过一切，早卖才能获得更大的主动权。
楼市有周期。上海的需求从来没有消失，只是变得更加务实。
目前的上海楼市，“性价比”才是市场一致认可的衡量标准。
不管是买房还是卖房，都请先清晰认识市场。
10月上海二手成交破2万套，
11月市场会如何走？是加速卖房还是涨价卖房？
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