“我们买的是洋房，现在他们要强行给我们置换公寓或高层住宅，那能一样吗？”山东烟台莱阳丁字湾世纪文化城地块八H区洋房的业主们反映说。
今年10月以来，这些业主陆续接到了来自风险防范化解处置专班、开发商甚至律师事务所的函件，在持续不断的致函和相关职能部门的约见、登门交流中，业主们逐渐弄清楚了一件事：他们所购买的洋房因为政策原因无法原地交房了，而当地政府和开发商研究了一套房产置换方案，按照相应的规则置换附近的公寓或高层住宅，如果不按时置换未来或将一无所有。
不少业主提出了退房要求，但相关方的回复是，目前被授权的处置方案仅是置换，并不包括退房，这让业主们难以接受。
数百业主烟台购买洋房，
三年后被告知因政策问题无法原地交付
丁字湾位于山东省烟台市莱阳市南端，东北临烟台，西南靠青岛，拥有长达27.5公里的海岸线。此处环境优越，海深水阔，风平浪静，是一个天然避风港。近年来，此地被规划成为远近闻名的省级旅游度假区，聘请国内外专业设计机构，以澳大利亚黄金海岸为蓝本，将度假区定位为山东蓝色经济带上的重要战略节点，国际生态健康养生养老产业城，丁字湾休闲度假旅游和现代服务业核心区，游艇产业和海洋高新技术产业聚集区，国家生态文明示范区。
因而，一些高端的康养项目、住宅楼盘在早年开工建设，而涉事的丁字湾世纪文化城地块八H区洋房就是由某知名地产企业开发建设。由于项目所在位置优越，吸引了来自全国各地的业主来此置业。
涉事的丁字湾世纪文化城地块八H区洋房由某知名地产企业开发建设，所在位置优越
“我们在这里买房子就是打算养老用的。”来自山东青岛的业主齐先生介绍，他是2020年6月购买由莱阳裕景隆置业有限公司作为开发商的丁字湾世纪文化城项目洋房，而随后知道2021年，先后有来自全国各地的480余户业主在这里的洋房项目购买了房子。
480余户业主在这里的洋房项目购买了房子
然而，事不随人愿，2021年9月，莱阳裕景隆置业有限公司上级集团经营状况出现问题爆雷，项目被迫停工停产。2022年1月，按照上级要求，国资控股的山东丁字湾南海新城投资开发有限公司全面接管该项目，项目名称变更为中国胶东香岛湾项目。
“我们买房时这个项目的土地使用证、房屋预售证等五证齐全的。” 齐先生介绍，甚至部分业主的合同当年已在当地备案，通过烟台住房保障和房产交易官网可查询到。双方合同约定交房时间为2023年12月31日，但到了2023年3月24日，南海城投公众号发布公告将交房日期延迟到2024年12月31日，随后房屋封顶后再度停工。
更令业主们没料到的是，自2024年10月上旬开始，大家陆续多次接到莱阳市风险防范化解处置专班工作人员电话、短信通知及登门拜访，以及莱阳裕景隆置业有限公司律师函及告知函等方式通知业主们，称因政策原因，该地块不能交付了。“强制要求按照交付房款金额并给予一定的9折优惠置换到一、二、三地块的高层或公寓，并明确告知退款没钱不可能退。”齐先生说，对这有失公平、公正的置换方案，广大业主们表示不能接受。
存在违规填海、在海域范围内
违规办理用地手续等问题，
涉事洋房所在地块土地证被收回
眼看着房屋封顶了，突然出了这么一档子事，业主们一头雾水。
齐先生表示，为了弄清楚情况，业主们曾多次要求专班工作人员出示相关的政策文件，对政策进行合理的解释和公告，但专班工作人员以保密为由，不出示任何的相关文件，仅仅口头说是政策原因，“后在我们广大业主一再坚持下，部分业主仅看到了其手机上相关的图片材料，真实性不知。”齐先生称，在业主们持续追问下，工作人员才简要告知大家说政策是2021年下半年下发的土地红线问题导致地块八不能建设。
“随后，我们业主通过政府官网学习政策及海岸线知识，发现2024年4月28日烟台市政府网公开信息公布了关于烟台市2023年度中央生态环境保护督察整改总体情况，才大致了解了情况。”齐先生说，据业主们了解，2017年，督察组曾在检查中发现山东省部分区域违规填海，要求整改落实。2018年督察组“回头看”发现，部分地方不但没有落实整改要求，反而一犯再犯。第一轮督察反馈后，烟台市莱阳市又陆续在海域范围内违法违规办理用地手续80宗，涉及面积逾450公顷。2021年督察组第二轮对于部分地方及部门在海域范围内违规办理用地手续、大量海域被违规填占问题进行整改，山东省整改方案明确要求莱阳市暂停陆海交叉管理区域内已办理用地手续项目的施工建设，但该市不仅未停止相关项目的工程建设，还继续为违规项目发放施工许可证15张。
齐先生说，在随后与当地政府工作人员的交涉中了解到，他们所购洋房项目所在地块八H区就在上述15张收回的违规许可范围内，依照政策，该地块将不能用于房地产开发，因而将无法原地交付。
业主们反映被通知强制换房，
提出“五点疑问”希望澄清责任
“他们提出置换的方案，似乎我们只能接受，一是没有别的方式，另外是如果不接受未来可能经济受损，甚至一无所获。”齐先生表示，不仅如此，包括当地相关部门及开发商采取了包括发律师函、通知函，电话、短信通知、约谈及登门拜访甚至异地登门拜访的方式进行通知，令业主们接受不了的是，各种方式的通知中措辞强硬，业主感觉带着威胁意味。
齐先生表示，他和妻子曾经接到过多方面的短信告知以及各类函件，其中包括开发商委托律所发来的律师函，除讲述了房屋因政策不能交付的情况外，还表示，如逾期未办理相关手续，由此造成的财产损失与委托人无关。“我是青岛人，他们还通过我们这里的职能部门来过我家甚至单位。”齐先生称，他还曾与多名维权业主有联系，其他人的遭遇与之相似。
齐先生表示，他和妻子收到的告知函和开发商委托律所发来的律师函
业主收到短信通知，称因政策原因，该地块不能交付了
业主们向记者提供了莱阳裕景隆置业有限公司两种不同表述的告知函，一种系面对普通身份的业主，函件中称，绝大多数业主已进行房屋置换，保全了资产。为保障您的合法权益，现再次致函，请您于2024年12月15日前至我公司进行房屋置换或办理有关事宜。函件中强调，当前该公司涉及的诉讼案件较多，法律风险很大。如业主未能按期办理有关事项，置换房源将被依法依规处置，届时，该公司将无法保障业主的财产不受损失。
另一份告知函的内容则略显不同，其中除了提到以上内容之外，还进一步称，“作为国家工作人员……不但没有顺应形势、积极置换、保障利益，而是逆流而上、百般抵触、拒不置换，在业主中造成了很不好的影响。希望您认清形势、理解政策，尽快完成置换，保障好个人利益，展现出党员干部的良好形象。”
令业主们接受不了的是，各种方式的通知中措辞强硬，业主感觉带着威胁意味
“更离谱的是，原本能从烟台住房保障和房产交易官网上查询到的个人网签备案信息，从11月15日以后，已莫名其妙地消失，查询时仅显示：政策原因该地块不能交付。”另一名业主表示，本来双方是很正常的商品买卖关系，有合同有法律约束，一切按照规矩办事，就算因为政策原因无法交付，大家都能理解，但也应本着公平、公正的态度进行处理，不能无视群众利益。可相关工作人员的做法让人不能接受,多次要求业主去起诉，甚至明确告诉业主：官司业主必赢，但就是拿不到钱。
个人网签备案信息，从11月15日以后已莫名其妙地消失，查询时仅显示：政策原因该地块不能交付
“公寓和高层的居住质量怎么能跟洋房比？况且地产公司爆雷后，那里的一个童世界游乐项目也黄了，现在那边是生活、上学、购物、医疗都不方便，也就是说公寓和高层其实不好卖了。”业主们说。
齐先生称，让业主费解的是，2021年下半年红线政策出来后，当地为什么还允许地块八继续建设？当时在职能部门设立监督账户的情况下继续销售，购房人款项打入监督账户，第一个疑问是职能部门有没有监督、监管责任，相关人员是否存在渎职、不作为等行为？二是对购房人为什么没有尽到告知的责任？三是对2021年下半年新购房人是否涉嫌合同欺诈？四是所谓的政策调整责任应由谁来承担？五是明知道地块违反政策，还继续拿保交楼资金施工又该如何追责？大家希望相关部门澄清问题，给业主们一个明确的答复。
当地回应称“努力试图原地交房但失败”，
地产商称置换已是“最坏结果中最好的安排”
那么，对于业主们的控诉，当地是何态度呢？
日前，华商报大风新闻记者多次联系当地负责处理此事的丁字湾度假区党工委书记、管委会主任、风险防范化解处置专班办公室主任刘某均未果，短信表达采访意图亦未获回应。
记者从业主手中拿到了两段据称是这位负责人致电业主交涉此事的通话录音，录音中他一再强调，目前原地交付因政策原因已无法实现，而且根据上级下达的“保交”任务中也只有置换选项，而没有退房的方案。他表示，目前情况下，未来八号地洋房项目肯定要破产清算，如果业主不接受置换方案，可能损失更大。就业主关于涉事区域早已被确定为违法为何依然施工并销售的情况，这位负责人称，当地一直在努力希望能实现原地交付，但最终努力失败了。两段录音中，两名业主始终无法接受自己合法购房却因政策或者监督不到位而导致损失的情况，表示不愿接受置换条件，该负责人与两位业主的交涉均无果而终。
随后，记者多次联系告知函中莱阳裕景隆置业有限公司营销中心的一名陈姓经理，他表示，自己不能随便做出答复，但也表示，他们正在尽最大的努力去保障业主不受财产损失。
“目前的置换政策是在最坏办法中最好的办法。”陈经理表示，很多不可抗力的因素导致了目前的现状，目前原地不能交付了，就只能异地交付，最大程度保障业主利益，“可能在房子的品质上有所不同，但在面积和价格上补回来了。”陈经理称，目前涉及的400多户业主已有大部分业主进行了置换，业主也比较满意，“目前正就剩下的业主进行协商。”
对于陈经理的说法，有业主表示，目前确有部分人已经置换，但比例并不像陈经理所说的那样，“至少还有140户以上，而且目前已经有业主在准备材料打算提起行政诉讼。”
律师称开发商违约，
当地政府也涉嫌违规违法，
业主可诉讼维权
“当地政府涉嫌存在持续违规办理用地手续与发放施工许可证的行为。”就此，知名刑事辩护律师、河南泽槿律师事务所主任付建认为，2017年督察发现违规填海问题后，2018年“回头看”仍未整改，且2021年第二轮督察发现莱阳市在海域范围内违规办理用地手续80宗，涉及面积逾450公顷，还继续为违规项目发放施工许可证15张。当地政府未履行告知义务，对于政策调整及地块存在的问题，政府部门未及时向购房者尽到告知责任，导致购房者在不知情的情况下购买了可能存在风险的房产，损害了购房者的知情权。
付建说，开发商不能如期交付甚至不能原地交付已构成违约，业主可以进行民事诉讼， 起诉开发商违约。付建表示，尽管项目存在政策问题，但开发商在销售过程中，若未如实告知地块风险，业主可依据购房合同起诉开发商违约，要求其承担违约责任，如退还购房款、支付违约金、赔偿利息损失等。业主胜诉后可以申请强制执行，如果业主胜诉但开发商或相关责任方不履行赔偿义务，业主可以向法院申请强制执行。
“业主也可以提起行政诉讼维护自己的合法权利。”付建表示，当地政府在明知地块存在违规填海、海域范围内违规办理用地手续等问题，且违反山东省整改方案明确要求暂停陆海交叉管理区域内已办理用地手续项目施工建设的情况下，依然为涉事地块八H区项目发放施工许可证，这一行为直接导致项目继续建设，使业主基于对政府审批行为的信任而购买了存在巨大风险的房产，最终面临无法交房的困境，且政府违规办理用地手续，监管不力导致业主的利益受到了极大的损失。
（来源：华商报大风新闻）
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