来自魔都房房房
在刚刚过去的11月，上海二手房算是真正意义上的大爆发了：
整个11月，上海二手房网签套数突破2.7万套，不仅是今年以来成交量最高的月份，也是自2021年3月以来首次突破27000套，创下近44个月以来新高。
和以往几次新政不同的是，929新政后，首付下降和税费降低药效明显，已经持续两个月维持高成交。
而且截止昨日，上海12月份二手房网签已经达到了21101套，本月网签有望再次冲破预计接近3万套。
已经过去的两个周末，平均网签都在1200套以上。
与持续高成交不同的是，这个月初，上海二手商品房的挂牌量，已经连续下跌至目前的15.72万套，目前还在下降。
但与此同时，二手挂牌价格却在本月迎来反转，近半年来首次上涨：
从数据上看，成交的也不错，挂牌量也下来了，挂牌价格也止跌了，那么是不是接下来楼市就要全面止跌回升了？
目前来看，其实还没有。
01
为什么大家都不挂牌了？
其实和大家常规理解一致的是，挂牌量和成交量作为二手房去化周期的两个重要因素，对二手房市场极具参考意义。
普遍来说，当下二手房市场成交套数屡破新高，去化周期也相应缩短，大家应该趁着这个机会挂牌卖房才对。
但事实是，上海的二手房挂牌量已经持续两个月下滑，11月下滑态势相较10月更加明显。
为什么大家都不愿意挂牌了呢？
1、“屠龙刀”式的砍价，房东越来越不能接受
从去年下半年开始，楼市下行状态比之前更加明显，上海部分二手房开启了“大甩卖”模式。
急于置换或者卖房套现的，大多都遭遇过极端砍价，从挂牌到成交，10%-20%的差价已经非常普遍，但房子该卖还是得卖。
更多了解行情的客户，早已经备好“屠龙刀”，势必要以“最低”价格抄底一套房子。
所以，今年一整年，我们听到最多的就是：XX小区又突破了近几年的历史低价、上海内环跌到4万/㎡······
事实上，很多人也确实抄底成功，这几个月的老破小以极低的价格疯狂出货。
低价房源库存见底是一方面，再加上但随着今年几个一线城市连续同时放大招，降税、降首付、降利率救市政策一个接一个，现在房东的腰杆也硬了，价格也没有之前好谈了。
02、现在房价确实太低了，挂出去就是亏本
从2017、2018年之后，上海在近几年房价一直处于上涨周期中，新房、二手房涨幅都非常明显。
在这个周期中，很多购房者养成了一种习惯，买新房就看倒挂，买二手房就看过往涨幅，真的很容易激情下单。
前几年的行情大家也都看到了，2019-2021年这个时间段买房的，大批量的高杠杆投资客，外加一部分真实自住，很明确都买在了高点。
如果自住还好，等下行周期过去再考虑过几年向上置换，但投资特别是高杠杆投资、婚房、近期有学区或者其他需求的不一定等得了那么久。
所以，今年的大部分时间，上海的二手房都成交的相当不错，但不例外都是以价换量，除了着急卖房子套现的，还有一部分就是对楼市的后续不看好，认为房子还会继续往下跌的。
想卖房子但目前还没有挂牌的，除了当下确实不缺钱，还有一部分就是前几年买在了高点的这一部分，如果现在挂出去，就是明晃晃的亏钱。
现在大多数房子的价格，房东其实都不认可。
02
挂牌量下降
到底是不是好事呢？
一般情况下，二手房挂牌量下降，确实是好事。
影响二手房挂牌量的两个因素，新增挂牌和成交房源。
如果挂牌量下降，这个阶段内的成交房源量必须要大于新增挂牌的增量，也就是说，房子会相对好卖，价格上涨支撑度比较高，去化周期也不会太长。
就整个二手房市场而言，去化周期短，置换链条通畅，不仅意味着当下房价稳定，受市场认可，也利于接下来新房和二手房源成交，完成置换闭环。
而就板块而言，更是良性循环，房子越好卖，证明板块居住条件/位置/交通认可度高，房价的支撑点比较夯实。
但在当下这个环境下，挂牌量下降，可能未必是好事。
前面笔者也提到，当下很多房东之所以不挂牌，可能并非是没有卖房意愿，而是不看好当下的行情和价格。
所以目前这个阶段的挂牌量少，反倒是因为市场不好，卖家没信心所致，长此以往，反倒是不健康的。
在加上，挂牌量降低，在上海其实也就是最近一两个月的市场状态，而且注定只是短期的。
从2021年3月份上海开始实行新房5年限售政策至今，已经过去了接近4年时间，从2026年开始，触发积分限售的这部分房源会逐步解除限售。
根据不完全统计，从2021年-2023年底，触发限售的房源大概在8-9万套左右。
而按照以往惯例，从2025年中下旬，即将解除限售的这部分房源就会开始挂牌。
大批量的新房转二手的同质化竞争，会从明年下半年就开始。上海二手房挂牌量，也会在明年下半年有一个飙升的过程。
03
明年楼市会怎么走？
我们这里分3个方面分析：
挂牌；
首先，就挂牌量来说，下降只是年前一个短期的趋势，成因是近期成交量上涨+价格导致的年末挂牌信心不足再叠加卖家和大中介下架房源调价操作所导致。
春节后，之前下架或者未挂牌房源会逐步挂牌对外出售，2025年中旬到下半年，限售5年的新房也会逐渐开始挂牌出售，所以，明年的挂牌量是一个整体增加的过程。
其次，说挂牌价格。
当挂牌量上升时，挂牌价格就会自然向下，特别是对于一些积分制新政后新房供应量超发的区域，价格可能会迎来断崖式下跌。
成交；
929新政后，上海二手房一直维持在比较高的成交量，而且相较以往持续时间更长，但与此同时，市场的冷热不均、巨大分化确是事实：
1、从整体上来看，不管是政策放开还是税费减免，所有房子都比新政之前好卖了；
2、房源状态好、性价比高的部分小区，房东甚至开始临时抬价，
3、绝大多数二手房还远远没有止跌。
2025年春节过后，新政药效减弱，成交量会逐步趋向平淡，成交价格也会持续探底。等待下一次新政。
而在政策方面，从去年“认房不认贷”政策开始，上海持续在土地、金融、财税各个方面做出调整，支持刚性和改善型住房需求。同时，叠加一系列利好的购房政策和环境，包括购房门槛低、首付比例低、房贷利率低、税费成本低等。
可以说，目前上海的房地产政策其实已经进入到了历史最为宽松阶段。
所以，2025年一二季度其实是一个很重要的节点，如果成交量明显下滑且没有回暖迹象，那么就会迅速重新出台新政救市，可能的方向包括但不限于：
1、五大新城等环线外区域继续放松限购；
2、进一步降准降息；
3、进一步抬高新房价格，让二手房性价比高于新房，促进二手回暖······
总的来说，2025年的楼市，对于卖家和房地产整个行业来说，肯定又是“不平凡”的一年。
热门跟贴