终于明白为什么万科开始频繁拿地了！|万科|土储|房地产企业|王石

万科一直都是房地产市场的“优等生”，2024年初，万科备受质疑，市值也由最高点的4524亿跌到了现在只有800多亿。为什么万科市值会下跌这么猛呢？主要原因是投资者对公司未来表现充满疑虑，市场整体疲软对万科股价产生消极影响，部分投资者对万科的财务状况和发展前景表示担忧。尽管万科在2024年亏钱换销量，但最后的结果仍然不理想，2024年实现合同销售金额2460.2亿元，合同销售面积1810.7万平方米，较2023年有所下降。

目前万科的债务压力仍然很大，万科2024年三季报，截至9月底，万科总负债约9828亿元，有息负债合计约3310亿元，一年内到期的短期债务合计约1202亿元。目前万科仍然有400亿的短期债务缺口，截至2024年9月末，短期借款及一年内到期的非流动负债总计约1202亿元，而货币资金约797.5亿元，即便不剔除预售监管资金及其他受限资金，短期负债与现金的“缺口”已扩大到超400亿元。现如今，就连万科创始人王石都迫于压力，舍弃了了1000多万的退休年薪。

作为万科的创始人跟荣誉董事长，王石确实配得上这个退休金。这个退休金跟之前王石在公司的年薪也是差不多。王石这些年给万科的贡献确实也非常大，而且他当年放弃了大量的股份，因此他在万科其实也没多少股份，如今他退休了，万科根据公司制度给王石提供这个退休金也是合情合理。现如今王石主动放弃1000万的年薪了，对于一家800亿市值的公司来说，真是面临不小的挑战。

和很多房企不同的是，万科反其道而行之，2024年下半年后，开始频繁的拿地。上个月，万科一天之内一口气拿下3块土地，万科拿的这三块地是连襟地块，位置在广州的南站片区，这个3个地块都是底价成交，总价29亿元，楼面价约1.1-1.3万/平米。拿地以后，万科很快就搞出了自己的海报，跟大家分享这个喜悦。上一次万科在广州拿地，还是四年以前的，那个时候的行情很好，万科在广州增城拿的那块地，溢价率高达15%。这四年时间过去了，市场也是时过境迁，风云骤变，万科自己的境况也大为变化了。

即便是2024年的最后一天，大家都忙着过跨年的时候，万科又出手了，在浙江产权交易所官网，浙南万科以1.96亿余元的底价摘得梧田东单元C-25地块项目公司温州市滨田房地产开发有限公司（国有企业）的51%股权及享有的债权，成为控股股东。据统计，截至2024年11月11日，万科在全国9个城市，共计拿下10宗地。加上12月份万科又连续拿地，已经把曾经的四大房企恒大、融创、碧桂园远远地甩在了身后。

为什么2024年下半年后，万科开始频繁拿地了呢？首先，近几年万科土储规模不断下降，2023年末存货规模较2022年减少2054亿元，2024年上半年总土储规模再次减少超2000万平方米，为了维持公司的持续发展，需要适时补充土地储备。其次，尽管房地产市场整体低迷，但万科的销售业绩一直保持在行业前列，2024年前三季度销售回款超1800亿，回款率超100%。这使得万科有足够的资金和信心去投资新的地块。

最重要的一点，万科拿的全部都是性价比很高的土地，比如，万科在广州的南站片区拿下的三块土地，隔壁的城投岭南府项目，之前拿地楼面价超过2.6万/平米。万科拿下的这三块地，成本上的优势就很足，未来开发出来的产品，价格逻辑是顺畅的。万科拿地多选择在其深耕的城市和板块，或是能快速开盘去化的区位，如杭州的地块紧挨着之前很畅销的绿城熙海棠，地理位置优越，能保证房子的销售速度，从而实现资金的快速回笼，降低投资风险。