刚刚过去的9月份，上海楼市迎来了一次颠覆性调整，彻底打破了以往的市场发展节奏。
根据上海住建部门发布的最新五年住房建设规划，未来五年当地新建商品房的供应规模会大幅缩减。
数据显示，“十五五”期间上海新房供应总量，将控制在2500万至2800万平方米。对比“十四五”期间4200万平方米的实际供应量，直接减少了近三成，折算下来房源数量少了14万到17万套。上海常住人口接近2500万，新房供应大幅减少，意味着当地楼市正式进入了房源收缩的全新发展阶段。
这次调整不只是新房数量变少，上海的城市建设思路也彻底换了方向。如今老旧小区翻新、城市更新的优先级，已经远超新建商品房。靠卖地、新建楼盘扩张城市的老模式，在上海已经彻底行不通。接下来城市发展的重点，不再是新增土地开发，而是盘活城里现有的闲置房源和各类存量资源。
过去很长一段时间，卖地收入是各个城市搞建设的核心资金来源。2016年全国土地出让收入3.7万亿元，2020年飙升到8.5万亿元，占据了地方常规财政收入的大半份额。但从2021年楼市开始调整后，这项收入回落至4万亿元左右，在财政收入中的占比也降到两成以内，依赖卖地发展城市的模式彻底落幕。
上海一直在推进旧改、城中村改造和市政升级，这些工程都需要稳定的资金支撑。传统的棚改资金模式已经失效，现在上海的核心思路是稳定楼市预期，吸引社会资本参与城市存量改造。缩减新房供应不是放弃楼市发展，而是通过控制房源数量稳住房价。只有楼市价格平稳，存量资产有增值空间，社会资本才愿意主动入局参与改造建设。
当下房地产市场的底层逻辑已经完全改变。以前靠着人口持续流入、城市不断扩建和宽松的金融环境，房子基本只会涨价不会贬值。现在楼市进入存量时代，地段成为房价的核心决定因素，只有核心地段的优质房源，才能稳住自身价值，抵御市场波动。
另外，各类买房刺激政策的效果已经越来越弱。降息、降首付、取消限购、购房补贴这些常用手段，已经很难带动购房热潮。购房者普遍对楼市预期不高，加上手头资金紧张、担心还贷压力大等问题，购房需求持续低迷。同时上海公积金缴存人数逐年减少，高端购房群体增速放缓，买房人群不断缩减，楼市调控的重点，已经从刺激消费变成调控房源供应。
目前国内一线城市场地供应都在收紧，北京、广州大幅缩减供地，深圳供地也愈发谨慎。上海是首个明确缩减三成新房供应的一线城市，但这套缩量稳价的模式并不适合全国。
这种发展模式需要优质存量房产、高端产业和稳定人口作为支撑，只有北上深这类头部城市能实现。而杭州、成都、武汉等二线城市缺乏高端产业和高净值人群，楼市分化会越来越严重。人口流失、产业薄弱的三四线城市，核心问题是购房需求不足，不是房源不够，盲目缩减供应只会让市场更糟糕。
上海此次规划调整，终结了二十年的房地产发展旧规则，普涨、拆迁致富的时代彻底结束。
未来楼市会长期保持缩供稳价的状态，不同城市、不同地段的房产价值差距，还会不断拉大。
