严跃进

易居研究院智库中心研究总监

存量债务的化解，和房地产关系较大。最近几年各地土地出让金收入大幅锐减，造成了地方政府偿债资金的萎缩，也导致一些债务问题的放大。此次6万亿的债务限额增加，较好对冲了最近几年土地出让金明显不足的问题。同时，也使得各地政府在后续土地出让金征收方面，工作自由度增加。
预计闲置土地化解的专项债政策会加快推出，其有助于后续收储闲置安置房用地、房企未开工用地、房企未销售的现房项目等，这都有助于加快推进以购代建等工作的开展。

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彭博社传“降低存量房贷利率分2步走”
9月4日，根据彭博社的消息，存量房贷利率降低的工作或还在推进中。 1）从相关未核实的消息来看，存量房贷利率或可下调80个基点。若按照此类下调计算，100万贷款本金30年等额本息的按揭贷款，月供大约可以减少480元。若确实可以按照此类方式进行，那么将超过上一轮存量房贷利率的下调力度，也发挥了非常好的减负效应。 2）从操作的便利度来看，转按揭会造成很多新的工作量。实际上上一轮存量房贷的调整，是通过系统默认的方式直接在后续月份减少了月供还贷额，这是比较简单且容易接受的做法。 3）从此次的传言来看，也提及减缓对银行利润的挤压，这反过来也说明对于银行后续的存贷利率之间或还有新的调整。 4）类似调整对银行本身总体是有所利空的，但对于消费者或居民家庭是利好。反过来释放出来的月供压力，可以转化为日常消费的需求，也可以成为新一轮提振消费的很重要的动力。 5）若是可以大幅度调整存量房贷的利率，那么也说明提前还贷的意义就不大了。实际上提前还贷需要准备一部分额外的资金，短期内还会加剧经济压力。而通过存量房贷利率的下调，减少利息的支出，以更好和收入水平以及还贷能力进行匹配，是目前购房者或月供族可以积极关注的。所以要客观理性看待提前还贷的操作。

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对2024年2月23日国家统计局70城新房价格指数的点评
易居研究院研究总监严跃进 2月23日，国家统计局发布最新一期70城房价指数。当前房价指数出现积极信号，即房价上涨城市数量多起来了。这充分说明去年房价总体到位，今年房价将从疲软进入到坚挺和向好的态势。 1、房价指数根据简单算术平均计算，1月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-1.2%，同比涨幅为-1.1%。由于计算房价指数的方式是不同的，国家统计局是采取加权平均的方式计算，而此处是采取了简单算术的方式计算的，所以数据会有点差异。单纯从此次计算的数据看，跌幅有所扩大，但我们考虑到上涨城市数量已经开始增加，所以此次也是压力最大的时候，反过来也是房价压力从最大开始逐渐释放的时候。 2、城市分类根据简单算术平均计算，从1月份一二三线城市的房价指数环比涨幅数据看，分别为-0.3%、-0.4%和-2.1%。同比涨幅则为-0.5%、-0.4%、-1.8%。从环比指标可以看出，一线城市和二线城市的数据是有所改善的。这也是非常好的信号，说明我们一些大城市其实总体呈现了逐渐复苏的态势。这也进一步说明今年楼市将呈现各线城市复苏的良好势头。 3、城市数量 1月份房价上涨的城市数量开始增加，这是非常好的信号，即从此前的7个城市变为10个城市。这也是最近11个月来首次房价上涨的城市数量增加的现象。这是非常具有信号意义的。1月份各地房价上涨城市数量增加，既说明购房需求开始逐渐释放，也说明房价调整积极到位，对于购房者的市场信心也具有非常重要的意义。 4、城市排行当前房价指数环比涨幅最大的五个城市为三亚、北海、上海、吉林、长春。我们认为，三亚成为房价涨幅第一的城市，恰说明宜居型的城市是受市场认可的。今年三亚度假的人数创新高，也对各地是有启发的。包括此前提及的西双版纳的购房市场热，都说明今年是走高品质的购房路线，各地要做好宜居概念的宣传，积极促进房地产市场的向好发展。 5、市场趋势 1月份房价指数最大的特征是“房价上涨城市数量又增加了”。这个信号意义要宣传。各地市场的一个堵点就在于，认为房价还在下跌，所以再等等。而当前房价上涨城市数量增多，对于各地是有启发的，意味着房价不会下跌了。“房价不会下跌”的这个信号要宣传好，进一步引导市场预期，真正促进市场供求两端预期向好和交易活跃。

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对2024年2月20日央行降息政策的点评
2月20日，5年期及以上LPR出现下调。1）此次LPR从4.20%下调至3.95%，这是此前8个月LPR为4.20%的基础上首次下调，也说明其为今年宏观经济和货币金融环境的宽松创造了积极的条件。这对于今年经济形势改善和环境优化都具有积极的作用。2）此次最大的亮点是，LPR的下调幅度非常大，即下调了25个基点。从历史上的调整来说，我国共有8次五年期LPR的下调，但过去下调幅度一般都在5-15个基点进行。而此次一次性下调了25个基点，属于历史上降息最猛的一次。这是最大的信号。换而言之，历史上最大的降息周期开启。3）降息对于房地产市场的影响积极。房地产市场当前正处于企稳复苏的阶段，但复苏过程需要巩固。降息利好资金成本的下调，直接引导房贷的下调，这对于房贷市场的影响是积极的。我们简单测算，若按100万贷款本金、30年等额本息偿还方式计算，此次降息后购房者月供大约可以减少150元左右。属于相对减负比较大的一次，有助于进一步促进房贷申请和消费。其对于后续购房市场的活跃等也都有积极的作用。

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对2024年2月19日兴文县预发工资付首付的点评
易居研究院研究总监严跃进 2月19日，四川宜宾兴文县消息显示，鼓励企业预发工资交首付。此次政策属于购房支持中力度略大、且有争议的内容，值得研究。 1、支持内容此次兴文提及了几项重要的购房支持政策。1）首付缓付。购房者满足新区工作6个月的条件，可以享受首付金额50%比例的缓付。2）预发工资交首付。政策鼓励企业预发工资交首付。这个提法类似过去的“六个钱包”，属于企业支持员工购房的性质。3）月供垫付。产业工人可以享受2年的月供垫付服务。 2、政策亮点此次政策最大的亮点或者说最受关注的，自然是“预发工资交首付”。这个政策相当于企业应该主动关心职工，积极解决首付问题。1）首付的比例一般是银行制定的，很少由财政或地方政府做干预。此次鼓励企业预发工资，可以理解为是引导属性，属于创新的性质。2）过去购房政策严厉的时候，首付来源都会严查。现在政府发文，恰说明首付款政策也在放松，说明购房压力略大，也说明支持购房的力度很大。3）类似操作过去也有一些地方有创新，比如说山东齐河曾经做过10%的首付，后来取消了。所以一般各地很少会在首付款方面有各类突破性的政策。 3、政策意义和争议点政策本身的意义和争议点是非常清晰的。1）根据易居研究院中国百城库存报告，三四线城市去化周期创最近15年的最高，为30.2个月。类似去化周期或市场供求关系，自然会倒逼各地出台尺度略大的政策。2）宜宾兴文的一套房大概就是60万，上下有浮动。即便是按100万计算，其首付比例大概是20万。此次类似首付支持政策，其实购房者首次掏的首付会非常少。所以购房的门槛其实非常低了。这也会使得购房的积极性会增加。3）首付政策一旦调整了，自然要考虑风险。比如说万一购房后首付款偿付遇到问题，那么就会产生争议，也容易产生交易风险。4）类似事件会有舆情风险，因为让公司预发工资来支付首付，这个提法非常新奇。可能网友会羡慕，“哪家公司福利这么好，为什么我没碰到”。类似的网络讨论会略增加。

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对2024年2月6日北京放松限购的点评
2月6日，北京放松限购政策。1）此次北京政策明确，取消2015年严格限制通州购房政策条款。过去在通州购房，需要满足北京既有的限购条件，以及在北京通州落户或社保满3年的约束。而此次北京对于通州区政策做了调整，即不要求满足落户或社保满3年的要求。2）此次政策和此前广州上海等城市放松限购政策是相似的，说明2024年各地购房政策进一步放宽，尤其是正进入到超大城市持续放松限购的重要阶段。3）类似放松体现了职住平衡的导向，有助于保障在通州稳定就业的人员积极购房，减少过去要等“3年通州社保”的要求，这进一步降低了购房成本，对于通州副中心建设和职住平衡等都有积极的作用。4）系统梳理今年1月份以来的政策，除了宽松是一个特征外，还要看到，各地普遍对2015-2017年各类过热时期过严政策进行了调整，充分说明各地积极优化调整政策。这对于其他一些城市如深圳等而言，预计也会有限购方面的松绑和调整。

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易居研究院智库中心研究总监

上海优化住房限购政策，支持非户籍单身人士购房
1月30日，上海优化住房限购政策，支持非本市户籍单身人士购房。政策明确：自1月31日起，在本市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房，以更好满足居民合理住房需求，促进职住平衡、产城融合。一、政策要点一是取消非本市户籍单身人士限购。此前非本市户籍单身人士购房，需满足“5年社保+已婚”条件，而现在取消了“已婚”条件。基于房地产市场新形势和新要求，对过热时期过严政策进行了调整优化，支持在沪稳定就业的非本市户籍单身人士购房安居需求。二是明确优化限购区域范围。此次非本市户籍单身人士可在外环以外区域限购一套住房，崇明区除外。外环以外区域约占全市60%的房源量和交易量，购房空间充足，更好满足相关群体首套房或刚需房的置业需求。三是更优人才购房政策继续实施。此次优化政策与人才安居购房政策形成梯度政策体系。自贸区临港新片区、青浦新城、奉贤新城以及金山南转型等重点区域，继续实施已出台的更优人才安居购房政策，其缴纳社保或个税满3年即可。二、政策分析一是满足多样化和多元化住房需求。立足合理住房需求和新情况，充分考虑上海数量相对大的单身青年群体置业需求，对有能力有需求通过市场化方式来解决居住问题的，积极优化购房政策予以支持。“宜租则租、宜购则购”，租购并举满足居民多样化、多元化的住房需求。二是更好促进区域职住平衡和产城融合。此次在外环外区域的优化购房政策，覆盖了五个新城和南北转型等重点区域，在支持新市民、年轻人等群体安居购房的同时，有利于更好推进城市发展、产业聚集，促进区域职住平衡和产城融合。三、政策影响一是延续优化政策导向。2023年下半年以来，上海及时调整优化房地产相关政策措施，包括：认房不认贷、降低首付比例和房贷利率、调整普通住宅标准等，有力支持居民刚性和改善性住房需求，市场总体保持了平稳运行。此次针对非本市户籍单身人士购房政策进行调整，是立足上海实际，因城施策、精准施策。目前，上海已对市场过热时期从严政策基本作了积极调整，为市场创造了良好的政策环境。二是回应市场合理诉求。关于“取消非本市户籍单身人士购房政策”有一定呼声，此次上海出台政策积极回应，体现了政策的精准性和及时性。此次政策下，较多非本市户籍单身人士将直接获得购房资格，合理诉求得到积极回应。三是促进市场平稳运行。此次政策出台预计将有积极良好的市场反馈。随着一系列政策效应的逐渐释放，购房者入市信心和积极性将明显增强，购房节奏也将加快。随着房地产交易行情的提振，上海房地产市场将更加平稳运行和健康发展。

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易居研究院智库中心研究总监

对2023年1月30日苏州取消限购的点评
1月30日，网传苏州全面取消限购。此次事件充分说明，2024年取消限购是政策的亮点，是近期观察政策动向最需要关注的内容。 1、政策要点此次相关住建部门表示，购买新房、二手房不做购房资格审核，新房限售政策仍为两年。1）此次表述充分说明，不做购房资格审核，其实就是完全放松了购房资格。所以这其实是对限购的最大的松绑。这也说明苏州此前对120平方米以上物业进行松绑的基础上，当前政策宽松力度进一步加大。2）此次松绑也有助于我们更好理解限购松绑的逻辑和角度。从苏州此次放松的逻辑来说，此前是松绑了中大户型的物业，而现在相当于放松了中小套型物业。这说明松绑尺度加大，也使得各类户型的物业都可以认购。 2、放松逻辑近期广州和苏州的限购放松，对于我们理解放松逻辑具有积极的作用。1）这说明2024年是限购全面放松的重要一年，有别于2023年的局部放松逻辑。这是重要的信号，也是我们近期观察其他城市、了解其他城市政策动向的非常重要的逻辑点。2）限购政策放松有三个路径，即针对区域放松限购、针对物业户型放松限购、针对购房群体放松限购。区域放松主要包括市区郊区类似的放松、物业户型放松主要针对大户型小户型等的放松、购房群体方式主要包括针对本地户籍外地户籍购房群体放松。总体上各地明显在这个政策上发力。3）我们要看到，当前的放松，严格说是全面取消，所以是非常彻底的政策。也体现了各地把过去过热时期过严政策基本上做了一一调整，这为2024年房地产市场的活跃提供了非常好的环境。

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易居研究院智库中心研究总监

12月14日，北京发布《本市进一步优化调整房地产政策更好支持刚性和改善性住房需求》。此次政策北京出台了四项重磅政策，包括调整普通住宅标准、下调购房首付比例、扩大贷款年限、下调房贷利率。这也充分说明，当前北京从支持合理住房消费角度出发，继续出台有力政策，巩固和推进房地产市场的企稳向好发展态势。
1、普通住宅标准下调此次政策对2014年规定的普通住宅标准做了调整，更加符合北京的实际情况。1）建筑面积标准做了调整，从过去140平方米的界限调整到144平方米，说明进一步用足政策，确保更多房源从面积户型的角度进入到普通住宅的标准。2）对价格标准做了调整。现在老百姓抱怨比较多的就是因为最近几年房价上涨了，所以需要根据价格情况的变动来调整“豪宅线”。北京此次对各个环线的总价线做了上调，也使得更多房源可以被认定为普通住宅。3）政策对比看，北京此次操作和深圳是有区别的，其中深圳是直接取消了总价的要求的，而北京对于总价是有要求的，但是总价线做了调整。无论如何此类操作，都说明根据房地产市场的新情况做了调整，符合预期。4）此类政策下北京普通住宅的数量达到了70%左右的水平，说明政策覆盖面很广，也说明此类政策更好地保障了购房者的权益，促进购房者购房成本进一步降低，尤其是和普通住宅挂钩的增值税、个税缴纳情况，都会据此调整，即降低了税费成本。对于二手房的交易成本降低和活跃也有积极的作用。

严跃进

易居研究院智库中心研究总监

“苏州新房价格降幅不受限制”的消息受到了市场的关注。由于这是全国首个明确无限制降价的政策，其政策风向和相关问题都受到了大家的讨论。
1、降价方面的总体思路结合相关新闻报道，我们认为，此次苏州在房价降价方面有几个重要的思路和导向。1）总体明确价格涨跌幅政策。此次相城区住建局表示，目前，苏州市商品房实行一房一价，申领销售许可前先进行价格备案。实际销售价格不得高于备案价销售；低于备案价销售的，低于备案价的幅度，暂无相关限制。从这里可以看出，上涨有限制，但下跌没限制。2）苏州高新区住建局反馈的情况是，楼盘销售的房源本身属于商品，如果不允许开发商降价促销，有可能导致企业资金链断裂，项目出现烂尾的风险。同时也没有说不允许楼盘低于8.5促销。这里其实关注到了企业资金链和降价的关系问题。3）常熟市住建局表示，与一些降价的开发商核实情况显示，开发企业的项目资金紧张，为了回笼资金支付工程款等费用，实行促销。商品房销售价格实行一房一价，成交价格由双方协商确定，价格上下波动属于市场正常现象。这里其实表达了价格波动属于市场正常现象。4）苏州住建系统人士表示，现阶段，应该区分开发商的降价行为，是借助年底销售节点组织的阶段性活动，还是常态化降价行为。目前的市场形势下，不允许企业降价不合适，我们不能控制企业正常的市场销售行为。这里其实表达了不允许降价也是不合适的。 2、相关政策观点总结从此次苏州各住房管理部门的观点来看，应该说有几点是有启发的。1）价格涨跌现象属于市场正常现象，是由供求关系发生变化而决定的。同时从涨跌幅的角度看，上涨依然有限制，但是下跌是没有限制的。2）目前降价要多关注房企的资金状况，尤其是房企资金链的问题、去库存问题、工程建设和销售策略的问题。所以降价本身是基于实际情况进行的，不能简单归类为扰乱市场秩序这个概念。3）降价也是当前年底促销的一个策略，有一定的阶段性，所以也不用担心出现过度降价或过长时间降价，或者说一些讨论的负面问题是可控的。 3、政策趋势总体上此次苏州属于第一个吃螃蟹的城市，因为降价在这两年政策系统中属于比较敏感的问题。1）之所以降价有时候敏感，是因为过快的价格下跌，会导致两个问题，即市场预期变差大家看涨不看跌，同时已经购房的群体难以承受进而出现维权和退房等问题。但是此类问题其实是从购房者或消费端去思考的，有合理性但肯定还漏掉了一些问题。此次苏州从房企的角度尤其是房企资金状况的角度理解了这个问题，所以有更全的视角，值得肯定。唯有系统把房企和购房者两端的权益和诉求都结合了，价格策略才是符合市场规律的。2）过去各地价格方面的下跌线大概是85折，或者说允许下跌15%。可以建议适当研判各地的房企资金状况和去库存状况，同时考虑到购房者的收入支付能力，在下调方面做更大的调整，建议可以落实7折的定价策略。现在看各地的二手房，一般到了7折的水平，市场销售就可以拉动起来。这样也减少单纯无限制降价所引起的“过多关注”。3）过去担心的一个问题就是，降价了以后已经购房的群体会出现维权等事情。这个事可以大大方方去看待。如果购房者确实有意见或矛盾，这个事首先不要回避，毕竟买了房子买贵了，肯定心理不舒服。同时这个事可以多倾听购房者的意见，但不要简单以“可以”或“不可以”的武断判断来理解此类事情。很多问题的解决要基于房企销售变好和资金状况改善才能迎刃而解。所以问题可以搜集可以反馈，但短期内要搁置，要首先把重心去保房企的年底销售。销售提振了，后续是否严格按合同方式进行或者做一些补偿，都可以做研究和工作推进。

严跃进

易居研究院智库中心研究总监

保利发展公告显示，其计划回购公司A股股份。1）此次保利回购资金介于10-20亿之间，回购价格不超过15.19元/股，回购期限为回购方案通过后的3个月内。此类操作说明，保利此次从股票价格低于每股净资产的角度出发，主动回购，动作迅速，体现了稳定股价、积极做好市值管理工作的导向。此类回购体现了其关注股票价格和股东权益等考虑。2）回购本身具有积极的效应，一方面体现了企业资金状况不错，有较多的回购资金。另一方面通过回购也使得每股的收益等提高，有助于保护各类投资者的权益。3）此类回购之所以引起市场关注，在于其作为央企属性的地产商，其回购和股价变化容易受投资者关注。尤其是目前投资者会从企业销售、投资拿地等角度去理解此类回购的操作。但总体上企业股票价格有时候也受大盘的影响，作为企业需要积极释放信号，稳定投资者预期。

严跃进

易居研究院智库中心研究总监

太盟投资集团与大连万达商管集团共同宣布签署新投资协议。此次协议明确对珠海万达商管再投资。1）此事属于今年地产企业中的一件大事，因为此前大家关注的焦点在于传统住宅类的开发商，对于住宅类房企的资金状况关注较多，但是对于商业地产企业的经营问题关注少。而珠海万达商管上市节奏较慢，容易触碰对赌协议，进而导致万达商管集团需要支付相关款项。这显然在当前形势下对万达本身会造成较大的冲击。所以此次落实再投资工作，其实就是使得后续企业的资金问题得到了解决，自然也可以比较好地解决珠海万达商管上市的相关内容。2）此次再投资过程中，不再设定对赌协议，这也说明在特殊的上市环境下，万达在上市相关条款方面做了修订，本身也是希望后续上市中更好应对不确定性，减少被动。3）观察万达近期的动作，包括万达影城、万达广场都在寻求投资方或接盘方，说明资金压力还是比较大的。此类资金压力也客观上要求各地政府关注类似企业的经营情况。尤其是类似万达广场等在消费者中的地位比较高，且属于市民百姓生活经常会接触到的商业设施，一些风吹草动的消息，若不积极引导，容易产生很多新问题。相关政策支持也应该惠及此类地产企业身上。

严跃进

易居研究院智库中心研究总监

中央经济工作会议召开。相关房地产的政策内容，对于我们深入领会精神、有重点开展2024年的工作具有积极的作用。
1、政策要点此次政策明确，持续有效防范化解重点领域风险。要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。统筹好地方债务风险化解和稳定发展，经济大省要真正挑起大梁，为稳定全国经济作出更大贡献。 2、政策定位我们认为，此次表述具有非常重要的定位。1）房地产领域的工作重心和重点在于防范化解风险。换句话说，支持合理住房消费需求等工作需要继续推进，但是各地从认识层面和工作重心来说，要把化解风险作为最核心的一项工作，这充分体现了党中央对于房地产金融风险防范化解的高度重视。2）风险防范化解强调了“统筹化解”的概念，这说明当前对于房地产风险的化解，要更加系统和全面，尤其是要综合房地产、地方债务、中小金融机构等领域的风险，以统筹思维而非孤立的思维去理解这个问题，说明房地产风险问题更加复杂，相关工作需要有新思路。3）会议实际上延续了此前中央金融工作会议精神，在此强调底线思维，即坚决守住不发生系统性风险的底线。我们认为，此类表述非常重要，也进一步要求各地对“系统性风险”的认识更加充分和清醒，确保房地产金融的高质量安全。4）从风险防范方面看，重心在于房企端。此次会议强调，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。这也说明，各地从工作开展的角度出发，要对房企融资的工作有足够的重视，其是稳妥化解房地产风险的非常重要的路径。

严跃进

易居研究院智库中心研究总监

碧桂园公告显示，碧桂园四位高管主动降低薪酬请求。1）此次降幅非常大，四位高管即杨惠妍、莫斌、杨子莹、陈种调整前的年薪分别为37万元、300万元、200万元、37万元；调整后四人均为12万元。类似调整其实说明，高管主动带头做了精简节约的表率。类似月薪1万元其实是象征性的，是说明企业高管同甘共苦、重视投资者的重要体现。2）此前碧桂园对于企业架构也做出了调整，也说明在企业经营情况发生新的变化情况下，在持续做优化，也说明企业主动寻求新发展模式的导向。3）类似薪酬政策总体上还是释放积极的信号的，也是取信于投资者、提升外部评价、改善企业经营环境的重要举措。当然后续在各类金融支持和企业主动调整的过程中，也可以看到企业朝着更好的方向发展的可能。

严跃进

易居研究院智库中心研究总监

12月13日，中国经济年会召开。此次住建部官员对房企和金融支持等做了表述，值得分析。
1、明确了两类企业的差异化政策此次会议对两类企业做了差异化的理解。1）对于暂时资金链紧张的房企，将解决短期现金流紧张的问题，目的是要促进其正常经营，防止出现债务违约风险爆发。同时此次有一个重要的表述或动作，即为此类企业“正名”，即“爆雷”或“资金链断裂”的用词是不正确的。我们认为，这是相关部门首次为出险房企形象做了一些正面方面的引导，说明要为此类房企创造更好的经营和融资环境。2）对于具备违法违规、资不抵债、失去经营能力的房企，其后续会买了出清的结局，这也是市场优胜劣汰的结果。此类表述对于后续房企来说，也有了更好的参照标准。 2、首次把“市场-保障”、“租-售”的关系做了联结这次从新发展模式的角度，提及了一种新的表述，即首次把“市场归市场、保障归保障”、“租购并举”的这两个重要表述进行了联结。此次提及，改革的重点是拓展配售型保障性住房的新路子，最终是要实现政府保障基本需求，市场满足多层次改善性住房需求，最终建立租购并举的住房制度。1）这个表述非常新，过去我们理解两种制度，都是割裂开去理解的。这次提及，“市场归市场、保障归保障”其实是一种途径，而租购并举是最终的住房制度目标。从这个角度看，其对于我们理顺这两层关系具有积极的作用。2）类似住房制度的建立，显然不能“先破后立”，而是需要“先立后破”，其“立”的一项重要工作就是要把保障房尤其是配售型保障性住房的工作做好。其对于我们理解保障房在新发展模式中的地位是有非常大的启发的，也意味着2024年“先立后破”的一项重要工作就是加快拓展配售型保障房的建设。

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易居研究院智库中心研究总监

11月8日，关于陆家嘴苏州“毒土地”事件开始发酵，源于其中陆家嘴要求索赔100亿的司法纠纷。1）根据11月3日陆家嘴的公告，其子公司因为土壤污染问题，将江苏苏钢集团、苏州环境科学研究所、苏城环境科技、苏州高新区管委会、苏州自规局告上了法庭。此事为2021年所发生，当时企业发现了土壤严重污染的风险。相关检测报告也显示，此类地块土壤苯并芘、萘严重超标，不符合用地标准。2）这个事件从直感上说就令人气愤。在房地产发展中，土壤污染本身就非常不负责任，其对居住者的身心健康产生较大的影响。且此事中或还涉及造假腐败等内容，显然需要严查。3）此事也说明，在房地产激进发展的一些年份，一些地块出让没有遵循规范，违规出让，进而产生了很多问题，对于人民群众合法权益造成了侵害。4）从企业角度说，其因为此类毒土地项目，会面临经济损失，也可能会产生群众维权等事件。而从其他企业角度说，对于一些有工业用地开发历史的要审慎，防范产生后遗症。

严跃进

易居研究院智库中心研究总监

11月8日，关于濮阳假房贷一事受到行业的关注。1）“假房贷”是指一些购房者近期发现存量房贷没有降息，最后发现办理的不是个人按揭贷款，而是消费贷。此事其实说明，类似消费贷的负面影响还在产生，既违背了金融信贷纪律，也使得一些购房者合法权益无法保障。如本案中的存量房贷利率无法下降。2）过去对于消费贷等也是有严管的，此案的特殊性是，很多购房者其实不知道是办理了消费贷。这说明一些信贷部门在违规操作或进行了误导。3）类似假房贷其实说明银行信贷方面乱象多，这其中有一个重要原因是，贷款发放后资金如何用，各金融机构基本上不会实质性审查。建议以这个案例为教训，展开严管，防范各类违规资金进入购房领域。4）此事预计还是个案，但是反过来说，这其实也是金融风险问题，尤其是涉及到购房者合法权益保障的问题。各地金融部门还是要重视，对于具体银行和中介机构要严管。