谢逸枫看楼市

中国城市房地产研究院院长

“8·28一揽子新政”出台后，各地相关部门正在密集研判反馈，目前北京配套执行细则已经出台，预计四季度多个城市将跟进出台。
9月24日，北京市住建委等4部门联合发布商品住房销售制度改革实施意见，明确8月28日后新供地项目预售须主体结构封顶，优先选择现房销售，购房定金不超过总房价款1%，土地出让价款首付不低于50%、余款两年内缴清不计利息。本次政策后，房地产行业各项基础性制度迎来重大革新，行业朝着更加稳健、扎实的方向发展。后续核心城市限制性政策优化、公积金贷款、城市更新等方向仍有较大放松空间，若政策力度和推进速度进一步加强，房地产市场止跌回稳进程有望加快。 #我的赛博学习搭子#

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2026年9月20日，修订后的《住房公积金管理条例》正式施行。从2025年12月经济工作会议点名“深化住房公积金制度改革”到如今正式实施仅过9个多月的时间。从内容来看，本次修订的主线，可以概括为四条通道。提取情形从6类扩至9类、灵活就业人员正式入制度、数字化与互认互贷、提效与监管同步加码。各地落地情况来看，虽然条例9月20日才施行，但地方的动作从年初甚至更早就开始了，从各地公积金政策调整来看，会发现公积金调控并非“一刀切”，而是高能级城市求稳、强二线冲量、低能级精准补位的梯度格局。

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2026年9月4日，中金杭州安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（“中金杭州安居宁巢REIT”）获中国证监会注册批复、深交所出具无异议函。这标志着浙江省首单保障性租赁住房公募REIT正式落地，实现省内保租房公募REIT“零的突破”，也为长三角省会城市国有住房租赁平台资产证券化提供鲜活样本。值得一提的是，项目推进效率亮眼，自4月29日申报至9月3日注册生效，全周期仅128天，各环节衔接紧凑，落地节奏超市场预期，充分彰显高效推进的底色。

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“828新政”对房价最实质的正向影响，是现房销售收窄交付风险折价、资金机制改变供给方守价能力，而非政策直接推动房价上涨。
目前收回折扣与涨价的实际分布，“涨价”涉及的三类行为及其实际范围。核实后确认部分项目"涨价"现象属实，但概括为行业性涨价不准确。实际存在三类情况：一是收回折扣，即取消购房优惠、渠道让利、车位或装修赠送，成交价向备案价回归，属利润修复而非试探新支付意愿上限，集中于一线与强二线核心板块、早年低成本拿地且现金流可维持项目。二是结构性提价，因新推批次楼栋位置、户型或产品标准优于上批次而定价提高，统计上推高均价但非同质可比；三是实质性上调报价，案例极有限。从城市分布看，"涨价"集中于一线城市与杭州、成都等强二线核心板块，操作主体以央企、地方国企及少数财务稳健的民营房企为主，项目多具备早年拿地、土地成本占房价比重较低的特征。三四线城市及远郊板块同期观察到的是相反方向的价格行为。

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北京、上海定向宽松政策有效，但效果成色仍取决于高性价比的产品。总体来看，政策定向宽松有效，释放资格比降低门槛更有力。
北京放开五环外购房资格，满月内日均成交增22.9%、开盘加权认购率由14.2%升至59.1%，五环内几乎零变化。上海降首付并发补贴，外环外日均成交反降5.3%。二手房挂牌量两地同步上冲、成交滞后，置换链条的卖出端仍是最大堵点，价格仍在磨底，北京五环外均价微降2.8%、上海外环外下行8.7%。从微观项目去化表现看，政策传导必须有合适的“高质价比”项目供应上市承接。北京增量有望在“金九银十”进一步释放，需跟踪五环外推货节奏。上海“沪八条”2亿元补贴用完即止、政策期至2027年3月31日，效果更可能在新规首开盘集中入市后显现，四季度是关键观察窗口。

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828新政落地后，深圳楼市的走势，新政后市场主要呈现三大特征：部分购房者选择超30年房贷、新房二手房成交量明显上升、二手房议价率收窄。

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8月20日，上海六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》（业内称“沪八条”），自8月21日起施行。如今新政落地已近满月，市场给出了阶段性答案。8月上海一二手住房合计成交224.57万平方米（2.47万套），环比增加5.55%、同比增加19.99%；新房、二手房价格环比涨幅双双领跑70个大中城市；新房日均成交套数较政策出台前增加39.29%，9月上旬二手房网签延续高位。
结构层面的变化同样关键：在首付下调与置换补贴的叠加效应下，8月外郊环成交同环比增幅均超五成，9月上旬外环外成交占比冲上70%，“卖旧买新”的置换链条逐步打通。整体来看，上海楼市正借助“沪八条”加快走出淡季，“金九银十”的成色值得期待，但区域分化与政策脉冲的可持续性，仍是后市最需要关注的两条主线。

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“8·28一揽子新政”出台后，各地相关部门正在密集研判反馈，预计2026年四季度各地将能有更清晰的执行细则。本次政策后，房地产行业各项基础性制度迎来重大革新，行业朝着更加稳健、扎实的方向发展。在需求端，后续核心城市限制性政策优化、公积金贷款、城市更新等方向仍有较大放松空间，若政策力度和推进速度进一步加强，房地产市场止跌回稳进程有望加快。

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美联储加息对房地产市场有什么影响？当地时间9月16日，美联储宣布把联邦基金利率上调25个基点，目标区间到3.75%-4.00%，这是2023年7月以来的第一次。
美联储加息对房地产市场最直接的影响，是加息之后，中美利差进一步倒挂。当前中国5年期LPR为3.50%，美联储这次加息之后，央行降息空间被压缩。对房地产市场来说，目前大部分城市已取消房贷利率下限，且在当前“降杠杆”的总趋势下，真正关键的是收入和房价预期，而不是利率多少。因此，从购房者的角度来看，几乎不产生影响。从企业的角度来看，美联储加息会对美元债融资产生一定影响，从2026年前8月重点房企境外融资规模来看整体影响较小。

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8月中国16岁-24岁(不含在校生)失业率为18.9%，较上月上升了1%，为2025年8月以来新高，这是经济弱复苏的信号。

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前8月全国二手房交易网签面积5.4923亿平方米，同比增长10.6%。二手房成为市场成交主力，置换需求是当前楼市的核心支撑。

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时隔3年多，美联储加息25个基点。当地时间9月16日，美联储宣布将联邦基金利率目标区间上调25个基点，使基准基金利率从3.50%至3.75%上调到3.75%至4%。‌‌

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现房销售政策落地仅半个月，广州市场便传来实质性“响动”。市场有消息传出，珠实地产旗下两个楼盘——珠江·天河都荟与珠江金融城颐德公馆，已率先推出“竣备再供楼”方案。网传信息称，天河都荟首开房源将执行“房屋竣工备案后发放贷款”；颐德公馆则推出“首付15%，网签后无需着急供楼，等竣备了才开始月供”的销售政策。

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国家统计局：前8月新建商品房销售面积4.9880亿平方米，同比下降12.1%、销售金额4.7470万亿元，同比下降13.0%。前8月新建商品房销售面积4.9880亿平方米，同比下降12.1%；其中住宅销售面积下降13.0%。新建商品房销售额4.7470万亿元，下降13.0%；其中住宅销售额下降13.1%。前8月全国二手房交易网签面积5.4923亿平方米，同比增长10.6%，说明新建商品房销售面积跌幅扩大，销售额跌幅收窄，二手交易面积超过新房商品房销售面积。

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为什么在这个时点银行增资？主要是净息差收窄‌，银行吃存贷利差的赚钱能力变弱，靠利润留存补充资本的能力下降，需要外部“输血”。其次是前瞻性布局‌，目前工行、农行核心一级资本充足率分别为13.21%、10.8%，均高于9%监管要求，不是被动防御，而是为未来业务增长和信贷投放预留空间。最后是监管要求‌，国有大行作为全球系统重要性银行，还需满足总损失吸收能力（TLAC）监管要求，需提前增厚资本。‌‌
这8家机构分为三类，资金分配如下：‌‌ 机构类型具体机构金额国有大行工商银行不超过1000亿元国有大行农业银行不超过1600亿元政策性金融机构中国进出口银行 300亿元政策性金融机构中国出口信用保险公司 100亿元国有保险集团中国人寿集团 350亿元国有保险集团中国人保不超过150亿元国有保险集团中国太平 70亿元国有保险集团中国再保 30亿元资金来源上，财政部发行特别国债出资3000亿元，中国烟草总公司及子公司对工行、农行定增出资600亿元。‌‌

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