谢逸枫看楼市

中国城市房地产研究院院长

当前中国房地产从于什么状态？1.房地产市场未止跌回稳；2.‌深度调整、动态筑底‌阶段，筑底期拉长；3.分化、结构性回暖，积极信号正在增多。
当前中国房地产市场处于“筑底”而非“反转”阶段，市场仍存在波动反复的可能。官方定调的目标是“止跌回稳”，并非重回普涨行情，未来将转向“稳地价、稳房价、稳预期”的常态化运行格局。主要指标表现：开发投资降幅扩大、新建商品房销售面积和销售额降幅扩大、二手房成交同比增长10.7%成亮点、库存压力边际缓解‌、房企到位资金降幅扩大。总体看，开发投资、销售面积、销售额、房企到位资金等主要指标依然在持续下行，降幅扩大，行业深度调整将在持续。 1‌.开发投资降幅扩大‌：1—9月开发投资同比下降20.6%，降幅较2025年全年（-17.2%）有所扩大。 ‌2.销售端承压‌：新建商品房销售面积、销售额同比分别下降13.2%和13.9%，降幅较2025年全年（-8.7%、-12.6%）有所扩大。 ‌3.二手房市场明显分化‌：1—9月二手房交易网签面积61746万平方米，同比增长10.7%，成为市场少有的亮点。 ‌4.库存压力边际缓解‌：9月末新建商品房待售面积同比下降1.5%，其中待售3年以下面积下降5.0%，库存消化取得一定进展。目前房地产筑底需要一个过程，在筑底和转型阶段相关指标有所起伏波动是正常的，需要下更大力度推动房地产市场止跌回稳。积极信号 ‌1.价格端‌：部分城市新房价格已出现上涨，市场预期有所回升。 ‌2.政策端‌：中央多部委持续释放“加力稳市场”信号，政策组合拳从止跌回稳、风险化解、模式重构多维发力。 ‌3机构研判‌预期：摩根士丹利等机构认为本轮调整已临近尾声，2026年下半年有望迎来长周期底部。

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前三季度中国GDP总值破100万亿元（1071071亿元）同比增长4.6%
一季度中国GDP同比增长5.0%，二季度增长4.3%，三季度增长4.5% 1.前三季度中国固定资产投资334115亿元，同比下降7.2%，与上月持平其中基础设施投资同比下降4.2%，制造业投资下降2.1%，房地产开发投资下降20.6% 2.前三季度中国社会消费品零售总额370001亿元，同比增长1.1%。 3.前三季度中国货物出口231979亿元，增长16.4%；进口167420亿元，增长22.3%

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一线城市挂牌量少了1.35万套，房东预测房价上涨？北京、上海、广州、深圳的二手房挂牌量，在2026年3-4月先后见顶，之后掉头向下。普睿数智云渠道监测数据显示，四个一线城市9月末挂牌量合计41.18万套，较4月末的42.53万套减少1.35万套，降幅3.19%，四个城市全部回落。且结合成交量来看，二手房成交在放量，成交价格没有继续下探，这说明，卖方的压力在减弱，买方的需求还在，市场正进入胶着期。

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房地产8.28新政实施满一个月，从9月市场表现看，销售量价总体延续此前运行态势，政策对短期交易市场的直接影响尚不明显。相比之下，供给端和土地市场已经出现一些值得关注的变化，个别核心城市加快项目预售证取证节奏，房企在土地市场的投资决策则趋于审慎。

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2026年9月，房地产政策延续适度宽松基调，重心转向细则落地。中央LPR连续16个月不变，MLF净投放2000亿元；推房屋赋码、“好房子”经验，明确“1234”新模式。财政部等自10月1日起对首套商贷贴息1个百分点、最长5年。
地方出台78条，宽松68条；京沪广落地“828新政”，强化预售监管、现房销售；公积金向装修物业、代际互助、多子女、异地互认倾斜，多地推补贴、房票、以旧换新。从数据来看，今年九月全国重点50城市新建商品住宅成交面积约1020万平方米，环比增长2.4%，结束7、8两月连续环比回落，前9月累计成交面积约10391万平方米，累计同比下跌11.1%。

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2026年9月新房成交环比止跌微增，二手房环比降幅收窄至-2.2%。
2026年9月，典型房企实现单月销售权益金额1843.9亿元，环比增长15.7%；2026年1-9月累计实现销售权益金额16100.3 亿元，同比下降11.4%，较上月跌幅减少0.6%。从企业权益销售额的分布来看，2026年1-9月销售规模超过100亿元的企业共有32家，50-100亿的企业有41家，30-50亿的企业有27家。房企销售权益榜前20中16家为央国企，央国企在头部阵营中的主导地位依然稳固。

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呼吁“适度提高并优化住房贷款利息个税扣除标准”。目前个人所得税的住房贷款利息专项附加扣除标准为每月1000元定额扣除（最长不超过240个月），与住房租金前两档扣除额度形成倒挂（分别为1500 元、1100 元/月），所以建议提高住房贷款利息扣除标准，再细化扣除额度。

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“8·28一揽子新政”出台后，各地相关部门正在密集研判反馈，目前北京配套执行细则已经出台，预计四季度多个城市将跟进出台。
9月24日，北京市住建委等4部门联合发布商品住房销售制度改革实施意见，明确8月28日后新供地项目预售须主体结构封顶，优先选择现房销售，购房定金不超过总房价款1%，土地出让价款首付不低于50%、余款两年内缴清不计利息。本次政策后，房地产行业各项基础性制度迎来重大革新，行业朝着更加稳健、扎实的方向发展。后续核心城市限制性政策优化、公积金贷款、城市更新等方向仍有较大放松空间，若政策力度和推进速度进一步加强，房地产市场止跌回稳进程有望加快。 #我的赛博学习搭子#

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2026年9月20日，修订后的《住房公积金管理条例》正式施行。从2025年12月经济工作会议点名“深化住房公积金制度改革”到如今正式实施仅过9个多月的时间。从内容来看，本次修订的主线，可以概括为四条通道。提取情形从6类扩至9类、灵活就业人员正式入制度、数字化与互认互贷、提效与监管同步加码。各地落地情况来看，虽然条例9月20日才施行，但地方的动作从年初甚至更早就开始了，从各地公积金政策调整来看，会发现公积金调控并非“一刀切”，而是高能级城市求稳、强二线冲量、低能级精准补位的梯度格局。

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2026年9月4日，中金杭州安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（“中金杭州安居宁巢REIT”）获中国证监会注册批复、深交所出具无异议函。这标志着浙江省首单保障性租赁住房公募REIT正式落地，实现省内保租房公募REIT“零的突破”，也为长三角省会城市国有住房租赁平台资产证券化提供鲜活样本。值得一提的是，项目推进效率亮眼，自4月29日申报至9月3日注册生效，全周期仅128天，各环节衔接紧凑，落地节奏超市场预期，充分彰显高效推进的底色。

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