谢逸枫看楼市

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中国城市房地产研究院院长

5枚勋章

谢逸枫 著名经济学家

  • 谢逸枫:上海广州深圳松绑限购,北京会跟进?
    21小时前
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  • 谢逸枫:房地产救市大招效果如何,结果不如预期?
    1天前
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  • 上海作为第一个响应 517 新政的一线城市,本次全方位多角度松绑限购政策,并大幅下调首付比例及房贷利率。
    限购方面:《通知》提出 (1)非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从调整为“连续缴纳满 3 年及以上”(原先为 5 年及以上);新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房调整为“连续缴纳满 2 年及以上”(原先为 3 年及以上); (2)非沪籍单身人士购房区域扩大至“外环外新房+全市二手房”(原先为”外环外新房+外环外二手房“); (3)二孩及以上的多子女家庭,可多买 1 套住房; (4)取消离异购房合并计算住房套数规定;调整住房赠与规定,已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数; (5)对企业购买小户型二手住房用于职工租住的,不再限定购买住房套数。 信贷政策方面:《通知》提出 (1)商业贷款:首套房贷利率调整为 3.5%(原先为 3.85%),最低首付不低于 20%(原先为 30%);二套房贷利率调整为 3.9%(原先为 4.25%),最低首付不低于 35%(原先为 50%); (2)公积金贷款:首套个人公积金最高贷款额度(含补充)调整为 80 万元,家庭160 万元。二套 65 万元,家庭 130 万元。 按 100 万元贷款、30 年期、等额本息计算,利率从 3.85%下调至 3.5%,月供将减少 198 元,利息总额减少 7.1 万元。 从购房资格和购房能力两方面给予支持,上海房产销售有望迎来显著复苏。 根据上海市房屋管理局的销售数据,2023 全年上海住宅商品房的销售面积为 1445 万方,月均 120 万方。截至 5 月 26 日,2024 年上海住宅新房累计成交面积为 390 万方,同比-36.5%,月均仅约 80 万方。 供给较多叠加需求较弱,导致上海新房销售承压。放松限购等于释放增量的购房资格,下调首付比例及房贷利率等于压降购房成本和门槛,从购房资格和购房能力两方面给予支持,有望释放一批有意向在沪置业的非沪籍购买力,同时多孩家庭和离异家庭的限购套数亦有所增加。本次政策有望显著提振购房需求,预计上海楼市将迎来复苏。 #乘风计划,动态激励#
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  • 2022年-2023年郑州市(郑州市国资委牵头将郑州地产集团有限公司重组成立郑州城发,城发的子公司城发安居)通过收储存量房筹集10.6万间保障性住房(总建筑面积428万平方米、总金额338亿元,平均收购均价7897.2元/平方米),在全国找不到第二个城市。 ​​郑州收购商品住宅库存房的平均才7897元/平方米,而4月份郑州住宅销售均价12264元/平方米,等于是打64折收购啊! #乘风计划,动态激励#
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  • 中国房企负债究竟有多大,中国统计年鉴数据显示, 2022年底全国房企总负债89.15万亿元,其中171家上市房企2022年负债20.50万亿元占全国房企总负债89.15万亿元的23.1%,可想而知,未上市的房企总负债68.65万亿元,占全国房企总负债89.15万亿元的76.9%。 #乘风计划,动态激励#
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  • 上市公司退市后股票怎么办。一般来说,个股一般退市之后会进行三个方面的处理,第一是被合并重组,第二是被收购,第三是被直接摘牌,这些不同层面的资本运作决定着个股不同的命运,所以对于我们来说只能是继续等待这一个股重返股市。所以,退市后股民手中的股票可以采取以下几种方法处理:等待证券公司代办股份转让,股东携带身份证开立股份转让账户,办理股份确权与转托管的手续;退市的股票进入三板,这时候可以将手中的股票卖出;选择继续持有股票,因为退市的上市公司经过重组以后可能重新回归主板。此外,在退市整理期内,股民也可以及时抛售股票,以此来减少亏本损失;在股票退市企业破产清算时,股民也可以静等公司清算资产,优先还债。 #乘风计划,动态激励#
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  • 中国住房空置率约为15%?首先住建部门没有公布过这样的数据,仅仅是证券机构自己预测的。其次是住房空置率,口径仅仅是包括一二手商品住房,还是包括非商品房,例如小产权房、集资房、事业房、福利房等,还有乡村自建房等。最后是住房空置率约为15%的计算,怎么得来的,怎么计算的。2022年末中国国存量住房面积约为313亿平方米,天风证券估计2022年底空置二手房面积约有47亿平方米,到2024年3月空置二手房面积约有44亿平方米,这个仅仅是估计的数据,非官方的。因此,数据没有数据的市场参考价值、意义。 #乘风计划,动态激励#
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  • 中国房价会不会报复性上涨,主要看印钞机印钞的增长速度、市场供求关系、地价是否大涨、居民收入。从目前来看,房价暂时在短期内不会报复性上涨,缺乏前面讲的四个因素,印钞机印钞的增长缓慢、市场供求关系发生重大不会、地价不存在大涨、居民收入未修复。另外是房地产处于下行的持续深度调整中,房企债务、交楼、信用、购房者预期的问题没有解决。因此,目前指望中国房价会报复性上涨是不切实际的,是幻想的,因为条件不具备、时机不成熟。 #乘风计划,动态激励#
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  • 十年后中国的房子不可能卖白菜价,因为土地价格、开发税费、项目规划与园林及户型设计费、配建成本、建安费用、材料费用、人力费用、三费、贷款利息的房子开发总成本会源源不断的上涨,加上通货膨胀的因素,况且好房子的成本只高不低,房子的科技、智能、绿色费用只高不低。尤其是一二线城市的商品住宅用地持续多年负增长,供需矛盾紧张,人口与资源及资金的集中度日益提升。因此,十年后房子不可能卖白菜价,有可能卖鲍鱼价。 #乘风计划,动态激励#
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  • 谢逸枫:颤抖吧!4月全国土地收入雪崩式下滑
    2024-05-22
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  • 517+央行四支箭对楼市的效果、影响看,房地产政策历史性转折点拐点已现,房地产市场历史性转折点时刻能否现,需要市场观察。
    1.政策效果来看,目前(5天)15个一二线城市的市场供应量、成交量、销售回款、看房量、咨询量热度、购房情绪与预期上行的指标,确实是飞速上升,如外界所叫的拐点率先出现 ​​​。最重要的是政策对市场效果能否保持持续性、持久力、扩张性。简单说,现在看到的热点城市楼市火爆,是否是暂时性的昙花一现,还是阶段性的温度上升,还是点状的火爆,还是区域性的火爆,需要市场观察。 2.政策预期的影响来看,有利振兴城市的房地产市场;有利房地产基本面、指标回升行情的修复;有利推动市场逐渐筑底、触底、反弹;有利挖掘、刺激、创造更多的购房需求,激活一二手交易链;有利对房价、地价、购房者、市场上行的预期判断;有利房企见底企稳;有利房企去库存,快速实现销售回款稳现金流稳经营;有利缓解房企债务压力与债务蔓延风险的控制;有利房企加快项目开工、竣工,实现保交楼的任务;有利房企防止逾期交房,避免出现烂尾楼。能否如2008年、2014年一样,实现一针见血、一招封喉的市场效果,需要观察。 3.政策空间的来看,517+央行四支箭的组合拳,意味着房地产市场进入政策窗口期,房地产救市政策不是终点,是起点,才刚刚开始。目前房地产政策大招的储备非常丰富,现在仅仅是开始,未来会有更多的新政策出来。因为房地产、土地市场持续下行问题,房企经营、融资、债务、交楼、信用与老百姓的预期、居民收入等问题,不可能组合拳一打出,市场马上起死回生,出现一针见血,一招封喉的见效。因此,市场的效果、变化,决定后面的房地产政策大招出台。 #乘风计划,动态激励#
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  • 针对“上市公司高管,卖股买房”一事,笔者认为,上市公司高管因个人购房资金需求减持股票的“卖股买房”行为,是正常的股票市场交易、正常的筹资行为,不存在任何违法、违规行为,完全符合证券交易所的减持规则。
    上市公司高管“卖股买房”,普通人能不能跟着学,主要是取决于普通人买房的动机、目的。其次是取决于普通人买房的需要,再次是取决于普通人买房的资格与资金实力(收入水平、还贷条件),最后是取决于普通人买房的所在城市上车门槛,入市时机的选择。 从普通人买房的动机、目的、需要来看,基本上是自住,结婚或小孩教育需要,属于刚性购房需求。从买房的资格与资金实力,除一线城市、天津、珠海、海南限购需要社保或纳税年限证明外,资金门槛非常,普通人无法入市,即使入市时机已到。 如果普通人在限购城市,符合购房条件或者是非限购城市,并且有资金实力,属于自住的刚性、改善住房需求,可以能跟着学,因为入市时机好。如果是加杠杆,要还贷的,是属于投资需求的,就要谨慎了。除非是收入高并且稳定,否则建议普通不要跟着学。 上市公司高管“卖股买房”的减持套现约2200万元金额看,这个资金量庞大,可以在一线城市随便买买买,不管是投资,还是自住,不管是出租、结婚或小孩教育、个人发展需要,不管是购房资格、资金实力,都是完全没有问题的,况且现在入市时机非常好。 #乘风计划,动态激励#
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  • 谢逸枫:房地产市场深度调整中,救市大招能否成功?需关注
    2024-05-21
  • 谢逸枫:70城4月房价创2年来最大降幅,房价还会跌吗?
    2024-05-19
  • 3000亿元“住房保障再贷款”,已经让商品房住宅去库存用作保障性住房走出第一步,要建立中国住房保障体系,5000亿元是不足够的。未来至少还需要3.5万亿元,甚至5万万亿元以上,因为870万套保障性住房,仅仅是开工,不是竣工,包括前面的几千万万套保障性住房,都是开工,不是竣工。因此,870万套保障性住房、包括前面没有竣工的保障性住房,要全部竣工完成,包括通过收购商品房住宅库存用作保障性住房,需要庞大的资金。 #乘风计划,动态激励#
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  • 收购商品房库存住宅用作保障性住房,其效果没有市场预期的那么大。房地产出清、下降到今天,已经没有一针见血的“王炸”政策效果,因此,只能采取综合施策的组合拳方案。政府不存在大规模、大面积收购商品房库存住宅用作保障性住房,因为处置问题。一二线城市商品房库存住宅,将成为主要收购区域,消化困难的商品房库存住宅,大部集中在三四五线城市(普通地级市、县级市、县城),部分项目存在收购难、资金难集、处置难,一旦把商品房库存住宅从房企手里转到政府手里,基本上都是空置、烂尾、坏资产。目前只有31个一二线城市-50个左右的一二三线城市能收购、有资金、能出置,可以用作保障性住房,将来才有可能出售、出租出去、不空置,或炸掉房子再出让土地。 #乘风计划,动态激励#
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  • 如何消化存量房产与优化增量住房,即停、收、买、炸、印的一揽子房地产政策组合拳,可以实现房地产平稳着陆。
    ①停:暂停新增土地出让,暂停新增住房,36个月以上去库存周期的城市。 ②收:地方政府收购房企待售的现房/一年内可以交付期房作为保障性住房,其中共有产权住房与人才住房,待市场复苏了,供应不足时,可出售,公租房与保租房,自持,出租。 ③买:通过低首付、低利息、低税费、补贴,鼓励新市民、外来务工、年轻人、多孩家庭、没有买房与改善的本地人买房企的现房与二年内可以交房的期房。 ④炸:无法卖出的住宅楼盘与住宅烂尾楼炸掉,及空置的商品房住宅用地,政府以市场合理价收回,重新规划、再出让或以后建保障性住房。 ⑤印:资金来源,通过保障性住房再贷款(目前3000亿元,可拉动5000亿元信贷)与住房租赁贷款(目前1000亿元)扩大额度为8000亿元(可拉动1万亿元信贷)与5000亿元,PSL再增5000亿元,长期特别国债1万亿元,地方发债5000亿元,国家与地方财政支持2000亿元,国资发债3000亿元,4万亿元足够消化住宅库存,实现保交楼,化解房企债务风险。 #乘风计划,动态激励#
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  • 中国楼市史诗级救市大招组合拳来了,新的大招正在路上。
    ①低首付,首套房首付降至15%,二套房降至25%,比2008年20%首套首付都低,创过去34年房贷首付历史最低。 ②低利率,首付、二套房的商业银行房贷利率下限直接取消,各地银行自行定。 ③低利率,住房公积金贷款首套利率5年以上2.85%,二套利率3.325%,破记录了。 ④各地方政府回购开发商闲置土地、回购开发商库存用于保障房。 ⑤低税费,预计房地产一二手房交易税费免减政策快来了。 ⑥取消限购,预计一线城市、天津、珠海、海南全面取消住房限购政策快来了。 ⑦买房送户口,预计大量城市买房送户口。 ⑧去库存资金解决方案,预计会后续跟进,已设立3000亿元保障性住房再贷款。 #乘风计划,动态激励#
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  • 前有西班牙“政府收储库存救楼市”,现有中国“政府收购商品房库用作保障性住房”的案例,收购、收储商品房住房与土地,才能救楼市,问题是资金来源与处置商品房住房与土地的资产,转变为变现的流通性资产,要么一部分转为保障性住房,一部分市场上销售,一部分通过改变用途,建其他的,要么炸掉,再等时机卖地。 #乘风计划,动态激励#
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  • 谢逸枫:国家队下场,房地产春天将至!
    2024-05-17
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