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中国城市房地产研究院院长

2026年上半年，我国住户存款增加7.58万亿元，而2025年上半年，我国住户存款增加是10.77万亿元。这意味着2026年上半年新增的住户存款跟去年同期相比减少了近3.2万亿元，这说明住户的存款意愿正在下降。 #我的赛博学习搭子#

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6月70房价数据显示：‌新房环比上涨城市增至20个，一线城市整体微涨0.1%，二三线城市持平。三线城市下降0.3%，各线同比降幅持续收窄‌。‌‌
核心数据概览（2026年6月） ‌新建商品住宅‌：环比上涨‌0.1%‌（一线），二线城市‌持平‌，三线城市‌下降 0.3%‌；同比降幅分别为‌1.3%‌、‌3.1%‌、‌4.2%‌。 ‌二手住宅‌：环比上涨‌0.3%‌（一线），二线城市‌下降 0.3%‌，三线城市‌下降 0.4%‌；同比降幅分别为‌4.9%‌、‌5.4%‌、‌6.0%‌。 ‌上涨城市数量‌：新房‌20城‌环比上涨（创2025年5月以来新高），二手房‌9城‌环比上涨。‌‌ 分线城市表现 ‌一线城市‌：新房环比上涨0.1%（上海上涨0.3%、广州上涨0.2%、深圳上涨0.3%、北京下降0.3%）；二手房环比上涨0.3%（京沪广深均涨）。 ‌二线城市‌：新房环比由降转‌平‌；二手房环比下降0.3%。 ‌三线城市‌：新房环比下降0.3%（降幅收窄 0.1%）；二手房环比下降0.4%（降幅持平）。‌‌ 市场趋势解读 ‌企稳修复延续‌：自一季度开启的“小阳春”态势未断，新房上涨城市数量连续增加，底部特征明显。 ‌分化格局收敛‌：以往“一线独强、三四线低迷”的极端分化减弱，各线城市走势趋于均衡，进入温和修复阶段，呈现一线强，二三线弱的市场修复趋势。 ‌结构性机会‌：核心城市改善型需求释放支撑价格，部分强二线及优质三四线（如徐州、惠州等）出现回暖迹象。核心驱动因素 ‌政策支撑‌：限购优化、首付降低、房贷利率下调等政策在核心城市效果显著。 ‌供需改善‌：人口吸附力强、产业支撑足的一线城市需求集中释放，带动价格企稳回升。‌‌ 综上，6月数据确认了"‌一线强、二三线弱‌"的结构性回暖趋势，尤其上海表现最为强劲，北京新房略承压但二手房已转暖。

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扩大消费“十五五”规划：”促进房地产市场持续健康发展“，这是释放出新一轮房地产刺激政策出台的强烈信号。

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万科报告“预计上半年净利润亏损120-150亿元”，亏损的主要原因依然是曾经的高价抢地王等开发成本高、现在降价卖房，加上资产处置折损大，另外是房屋、土地、物业等投资项目资产贬值等。 #我的赛博自习室#

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上半年全国涉宅用地权益拿地金额 TOP30房企中，除绿城中国为混合所有制企业，滨江集团、大华集团、邦泰集团、兴耀房产集团为民企之外，其余均为央企或地方国企；有 9家房企无可比数据（即1H25 不在 TOP100 榜单上），多为地方城投公司。 #我的赛博学习搭子#

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上半年全国涉宅用地成交金额TOP30的城市中，深圳、广州、金华、青岛、无锡、长沙、福州、石家庄、上海、杭州等土地市场热度相对更高，但一线城市中的北京，以及成都、宁波、合肥、厦门、南京、武汉等多个二线城市热度出现下滑。 #我的赛博学习搭子#

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今年上半年全国土地供应减少主要因为“严控增量”政策基调在今年得到进一步强化和落实，导致宅地供应偏少、偏晚：其一，25 年 12 月中央工作会议和 26 年 3 月《政府工作报告》均在强调“因城施策控增量、去库存、优供给”。其二，26 年 3 月自然资源部等三部门联合印发《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，提出“年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积”、“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发”。 #我的赛博学习搭子#

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5月-6月全国土地市场出现“点状高热”的原因在于：主流房企拿地战略谨慎且趋同，拿地预算高度倾斜于核心城市。而上半年核心城市供地节奏偏晚，导致主流房企拿地力度普遍不足、补库存意愿较强，因此在核心城市加速供地后引发了激烈竞争。此外，2Q26 重点城市新房和二手房成交同比表现有所改善，可能一定程度上增强了房企在核心城市的布局信心。 #我的赛博自习室#

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目前地方盘活存量商办房的途径来看，非居改租/商改住、功能兼容/临时改变用途（规划调整）、非居/商改酒店/公寓、资产证券化，其中资产证券化的推进不断加大，与政策支持加大有关。

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目前地方盘活存量住房的途径来看，收储转自持长租、住房以旧换新、房票安置和原拆原建、自持转销售，其中住房以旧换新、房票安置和原拆原建的规模不断扩大，与政策支持的力度有直接的关系。

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目前存量商业地产“商改住”路径为转型精品酒店、高端酒店，高端服务式、酒店公寓，白领公寓，经营模式既可以出售，亦可自持，获得现金流。例如万科的广州三元里中心写字楼项目改为酒店。 #我的赛博学习搭子#

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目前中国房地产市场10大形势
①当前经济稳增长的模式进入基建与制造业、消费、出口代替房地产驱动。 ②房地产供应端（新增减暂、存量缓慢、库存猛增）紧缩，需求端受收入与就业及人口下降影响，供大于求局面不变。 ③房地产政策举而不托，2年-3年内市场化的修复方法无法抚平供求关系，地方救市模式已经到了山穷水尽。政策已经不是单纯的以防上涨或防下跌为目标，是以稳预期，完善新制度，构建新模式为目标。 ④商品房库存、挂牌二手房和法拍房、烂尾房及房企债务、交房的六大压力，依然是影响房地产市场最大的核心因素。 ⑤全国房地产市场未见底部（未触底），亦未进入触底区域。无法参考日本、韩国、美国等房地产市场下降-见底周期的模式，主要是市场、政策、供求关系、经济与制度不同。 ⑥土地市场新一轮洗牌，央国企、城投类的房企迎来爆发期，大部分民营房企将淘汰出市场。核心城市的土地出让中高地价、高溢价无法持续性支撑地方财政收入。 ⑦结构性、分化是长期的房地产市场主要趋势、特征，楼市、土地市场、产品、房企、购房者进入结构性、分化的长期时代。 ⑧房价之新锚，形成以好房子、豪宅、改善型产品为主要价格体系的房价，正在进入上涨通道。房价之旧锚，连入长期的下跌通道。 ⑨去库存，非核心城市、非好房子、豪宅库存，去化至出清至少需要3年-5年，甚至更长时间。 ⑩房企债务完全出清、化解，至少需要3年-5年，甚至更长时间。 #我的赛博学习搭子#

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上海2025年新房成交额相当于高峰期2022年的69%（全国2025年仅相当于高峰期2021年的45%）；新房成交均价2021年以来持续走高，2025年较2023年增长23%（全国2025年较2023年高点降幅8%）。背后的需求力庞大，一方面是上海人均居住面积更少（上海31㎡，全国42㎡）且楼龄更老（上海七成建于2010年前，全国仅五成），改善需求潜在空间也较大。另一方面是放宽落户效果明显。
上海虹吸全国人口和购买力的能力与发达国家虹吸全球的能力相仿。在房价下行期，投资需求几乎消失，户籍人口增量比常住人口更影响购房需求。上海从2020年放宽落户门槛，通过人才引进、居转户、留学生落户2021-2025年均10.2万组，较2015-2019年均增长近8万组。以2024年为例，上海户籍迁入27.6万人，通过上述方式落户10.5万组，而上海当年住宅成交不过26.3万套（新房5.7万套、二手房20.6万套）。 #我的赛博学习搭子#

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上海楼市跑赢全国，但楼市分化不仅局限在城市间，而已经扩大至城市内部。如果将上海划分为市区7区、近郊4区、远郊5区分开衡量，楼市表现差异明显，市区虹吸全国购买力，近郊集聚外来人口，而远郊楼市尤其是新房表现并没有明显优于全国其他城市。2026年以来，上海二手房供需端均明显改善，一方面挂牌量较年初下降、挂牌价较年初提升；另一方面低总价房源成交占比下降，置换链条逐渐打通。2026年前5月，上海二手住宅销售套数累计同比+12%，优于全国18城累计同比+1%，二手市场在不以价换量的前提下出现好转，有望传导到新房端，也确实观察到2026年4月以来新房可售库存的出清周期环比下滑。考虑到区域分化加剧，上海楼市率先复苏但传导到其他城市的路径并不清晰，而各城市内部基本面改善出现点状机会的概率提升。 #我的赛博学习搭子#

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