我发现很多人都有点算不明白账。起因是我看到有人说“租售比的售，应该按买入价来计算，张三李四在同一套房子上的买入价不同，租售比就不同，因为回报率不一样”，底下还有一堆人赞同。
我也多次看到网上有这种说法，这是很好笑的。一套100万买来的房子，能租3万一年，是正常的，但如果房子涨到了1000万，还只能租3万一年，那就是不正常的，得租到25万或至少20万一年才是正常的。但如果租售比按买入价来算，那么继续租3万一年才是正常的——如果1000万的房子只能租3万一年，那这个房子绝对卖不了1000万，因为别人为什么傻到来买而不是租？ 有人说，我只算我自己，这个房子对我来说每年基于我买它的成本，产出“我可以接受”的资产回报，我就愿意一直留着它——打住，不管你的买入价是多少，它现在卖出去，是实实在在的1000万，而不是100万，这是不能视而不见的。 回报率，永远是当下的资产市值，能产生的现金流收益，因为它是要和你卖了它以后，放到别的地方去对比的。比如1000万的房子一年只能产出3万的现金流，那为什么不卖了它放银行去吃20万30万的现金流呢？傻子才会继续用出租的方式，去攒对当下的资产而言几乎等于没有的现金流，都抵不上被租客搞坏用旧和逐渐变老的房子折价。 经常有人说，房子跌了跟我没关系，我15年前买的我慌啥？咋的，你15年前买的，跌掉的不是钱？你100万买的房子，到过1000万，现在剩下400万，你说“我还挣着4倍呢”，这就是自欺欺人了——你原先阶层跃升了，现在是硬生生被拉下来了，你上哪儿去挣这600万？ 不管你什么价买的，现在这个资产卖掉能拿到多少钱，你就有多少钱。你随时可以做两个选择，一个是出售，另一个是继续持有——继续持有的效果等同于已经出售再重新买回，因此继续持有和“愿意买入”的效果是等同的。所以跌了一大半你能说你没被套上？你在某年某月某日就是真实地拥有1000万啊。 房价下跌，租金一定下跌；房价上涨，租金也一定上涨，只是时间有延迟而已——反过来也同理，租金大涨，那么房价也会水涨船高。这种联动只会在一定范围内波动，比如1.5%～4%之间，随着房地产的市场行情，城市级别，以及无风险利率的波动而上下浮动，但基本不会掉出那个区间——为什么？因为当人们想要住一个房子时，总有买和租两个选择，人们永远会权衡我“现在”住上，是买划算还是租划算。 这就是租售比存在的原因。 （完） ............................................. 我是蔡垒磊，感谢你的阅读。