问：买到商铺烂尾楼，开发商破产清算，应该怎么处理？10年前买的商铺，后面烂尾，没交房，有购房合同和银行按揭合同，跟银行的贷款今年就交完。现在开发商进行破产清算，我算是房产所有者吗，我的商铺能作为开发商的破产清算资产吗，我现在应该怎么维护自己的权益？答：好问题，所以会有好故事。21年我们代理了一个浙江的案子，烂尾楼烂尾的很早，2012年~2013年买的房，到14年~15年就烂尾了。熬到2018年，开发商破产清算。管理人做了两件事：1、解除和业主的购房合同；2、认定业主为一般债权。然后就开始互相告。业主告管理人，请求继续履行合同，认定为优先债权。管理人起诉业主，请求解除合同，解除网签，认定为一般债权。理由很简单，房子土地性质是50年商业，不是70年住宅。在一审判决中，法院回答了三个问题。1、房子是破产资产吗？是的，虽然房子有网签，但是烂尾了，并没有过户——过户是商品房竣工之后，完成了竣工验收备案、初始登记，开发商拿到“大产权”，再切割成“小产权”也就是给业主办下房本，业主才正式成为房子的物权所有人，在此之前，房子明确就是开发商的。然后开发商破产了，那开发商名下的房产自然是破产资产，哪怕你网签了，也是破产资产。2、合同可以解除吗？法院认为，管理人要求解除购房合同没有问题，因为破产清算了，管理人可以解除合同，强行退房，如果购房人要求继续履行合同，就属于“个别清偿”——相当于把一部分破产资产，100%的给单个债权人，而不是拍卖之后，大伙一起分。3、算优先债权吗？法院认为，也不是优先债权，因为房子是商业性质，不能按照消费型购房人的优先受偿权走。这三个问题合在一起，就四个字可以概括：“钱房两空”。各位要理解，在2026年复盘这个案子，也要考虑这个大厦从2012到2021年刚好处在房地产的辉煌时期，也就是说对这一批购房人来说，买的时候房价便宜，房价涨了他们没有拿到房子就已经很亏了，破产之后又按照强制“解除合同”、“一般债权”处理，购房人损失的不光是购房款，还有房价上涨的预期利益。至于这个房子他还是按照公寓卖的，沾边住宅，法院一开始也没有采信。业主像割麦子一样的齐刷刷的败诉，于是上诉，上诉也还是败诉。所有判决都是败的，就很绝望。然后再审，浙江省高院进行了再审。再审没有开庭，高院的法官一直给律师打电话，打了很多次，前前后后差不多有半年，没有见面、没有开庭，有那么一天，突然高院就给了一个裁定，发回重审。法院的理解是什么呢？就是你购房人既然已经付了全款（贷款），就意味着开发商合同目的早就实现了，那你怎么有权解除合同？你不能解除合同，但是房子又烂尾，你合同不能履行了，那只能终止合同，既然合同终止，你凭什么让购房人撤掉网签？这等于混淆了合同解除和合同终止。经过发回重审，二审法院也只能改判，管理人也乖乖的撤销了撤销网签的诉求，但是网签不撤销，显然也不能履行合同，所谓个别清偿还是不行的。这不就僵住了吗，网签不能撤销，合同又不能履行交房，那怎么办？管理人就又搞了一个新方案，给购房人授予了购房款的优先受偿权。大概是去年，2025年或者2024年，购房人拿到了当年支付的购房款，你们算算时间，买了个房子，整整十年过去，把钱给退回来了。你要是说房价吧，也不好说，毕竟是涨了好多，然后又跌了，里外里好像也没亏。但是你要是从过程上说，看站在谁的角度说，站在业主的角度说挺惨的，站在律师的角度最后算是爽文。这个爽文吧，他其实也不是个小概率事件。为什么呢？因为目前以我们在全国各地代理各种五花八门烂尾楼的经验看，实务中（破产）极少出现100%按照法律走的烂尾楼。房地产的案子，又涉及群体，又涉及政府银行法院，又涉及开发商这种权贵阶级，永远都不是一个纯粹的法律问题，是社会各方利益的平衡。破产案件，更是淋漓尽致的展现这一点。烂尾楼破产，业内属于叫涉房企业破产案件，在实务中经常不是100%按照法律规定的字面意思来的，比如，你的房子烂尾了，这个房子是谁的，是你的还是开发商的？理论上是开发商的，但是最后他总是给你。这类案子极少会出现本案这种极端情况，就是钱也没有房也没有，这是网上流传甚广的一句话，开发商破产，小业主钱房两空。实际情况并非如此，住宅这种有明确法律规定的就不说了，大部分商业地产烂尾之后，人数众多的购房人要么拿到钱，要么拿到房子。虽然钱和房子是动态的——房价涨了拿钱亏了，房价跌了拿房亏了，很多案子走到最后，结果都不能做到100%的人满意，但是大致上说这类案子有一定的“底线”，就是不能钱房两空。而从这类案子在整个案子中起到的作用和价值来看，烂尾十年，房子烂尾，破产三年，钱就拿回来了，所以从烂尾楼处置的整体利益而言，破产是处理烂尾楼的方便工具。所以，应破尽破也是保交楼三大政策之一。很多类似的案子的解决方案都是，烂尾了怎么办，烂尾五年、十年、二十年怎么办，答案是破产。你的两个问题我都回答完了。
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