徐斌律师

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问：物业公司现「大撤退」潮，问题到底出在哪里？如何打破「服务差—不交费—更差—撤退」的恶性循环？答：现在卡bug卡掉业委会，不仅仅保住了物业的屁股，也锁死了物业的发展。换物业需要业主大会，业主大会开不起来，物业换不了。可是涨物业费也需要业主大会，业主大会开不起来，物业费涨不了。随着时代更迭，通胀因素加上楼盘老化，收益覆盖不了支出，就只能放任楼盘设备设施老化，业主就会拖欠物业费，物业收缴率低下，变成死循环。法院司法改革搞天下无讼不给物业立案，部分地方政府打压物业收费，和上面的时代趋势因素叠加，形成了稳定多输。业主输，因为小区完了。物业输，因为物业赚的钱越来越少。法院输，因为物业费官司少了，矛盾激化物业官司就会增加。政府输，纠纷多的小区就消耗大量人力维稳。要打破这个死循环有以下几个思路：1、行政路线：物业服务行业国有化，物业费并入房产税2、司法路线：司法要改革，物业费评估要放开，允许物业公司单方涨物业费（第三方评估），不交物业费拍买房子3、业主自治路线：先有业委会后有物业（其他国家的路线）这三种都需要大规模重写法律，之前的法律规定保留的意义都不太大。

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问：好的法律应该是让律师的操作空间变小还是让律师的操作空间变大？律师的辩护属于人治还是法治？答：林冲被高衙内抢老婆的时候，他的操作空间是什么呢？律师的操作空间其实就是客户的操作空间，你要是担心律师操作空间太大变成“人治”，很简单，你把你的操作空间无限缩小，缩小到跟林冲一样就行了。至于这叫法治还是人治也无所谓，看你怎么下定义了。你完全可以在老婆被权贵抢走之后，摇摇头说，法治社会，这都是没办法的事。

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业主能否以房屋质量问题为由，拒交物业费？你要从法律角度说：不能。房屋质量是商品房合同纠纷，物业费是物业服务合同，案由不一样，甲方乙方也不一样。所以你不交物业费，就相当于你单方面无理由违约，物业起诉你，一告一个准。但是实际操作层面，你不交，无非也就是让物业告一通，一般法院都不支持滞纳金和违约金，而且质量问题通常都是共性问题，往往小区不光一家两家拒缴物业费，现在法院搞“谁审的案子”少的KPI，物业需要立50个业主的案子，可能法院就给立5个。所以你不交，你也几乎没什么代价。然后因为质量问题又有两种情况是可以退房的，一旦退房，开发商还要赔偿你已经缴纳的物业费，也就是说如果你压根没交物业费，退房之后，开发商也不需要赔偿你物业费，这笔三角债也就此了结了。所以从实务角度说：交不交你自己看着办吧。

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问：你认为法律的最高境界是什么？时刻谨记：对律师而言就是一个案件，但是对当事人而言打的不是官司，是人生！?从执业多年的律师视角看，法律的最高境界并非“赢遍所有官司”，而是让法律规则成为解决问题的最优路径，为当事人节约时间成本和经济成本，实现“案结事了人和”的终极效果。从专业层面来看，最高境界应该跳出“法条堆砌”的浅层辩护，精准锚定案件核心矛盾——既能用严谨的证据链和法理逻辑维护当事人合法权益，也能预判裁判倾向，在庭审外通过调解、协商等方式化解纠纷，避免机械诉讼带来的当事人诉累和司法资源浪费！案件效果层面，最高境界是兼顾“法律正义”与“社会情理”：胜诉不是唯一目标，而是让当事人在法律框架内获得可预期可实现的结果，同时修复被纠纷破坏的社会关系（例如商事案件中促成合作方和解、家事案件中兼顾未成年人权益）。对资深律师而言，法律的终极价值从不是对抗，而是用专业能力将矛盾纳入规则轨道，让法律成为定分止争、平衡利益的工具，这才是超越输赢的职业追求。答：律师案子办多了，会出现一个严重的路径依赖、故步自封。我最早发现这个问题，是听到所里助理碎碎念，说主管律师们拿了（不管什么）案子第一步就信息公开、行政违法查处，前三个月没什么活儿。大数据一查，信息公开行政诉讼判决书的数量占了老大比例。这个信息公开的模版也是有意思，最早有律师搞了一个十五项内容的模版，就是不管有用没有先裤衩申请十五项。这个模版用了一些年之后变得更臃肿了，从十五项增加到十八项，然后是二十五项，就没有一个律师想着去做减法。房地产的案子，申请一大堆图纸，拿回来一群法学院毕业的看不懂图纸，然后挑几个边角料去打行政诉讼。久而久之行政诉讼也有模板了——不依赖图纸，反正只要是个开发商就能告，但是图纸照旧要调，因为模版已经迭代到二十八项，反正先申请。案件量达到一定数量，大家就开始出现办案思想的退化，方案趋近于统一，案子来了就套模版，团队甭管多少律师，打出来效果都差不多，主要看两个指标，一是法庭表现，二是运气好坏。大部分律师都更愿意重复自己过去的成功经验，是这一行的普遍情况。我就很不理解，难道不觉得无聊么？一直重复重复再重复。有一天我问过老秦类似的问题，就是如果是你你会怎么做？你会不会一直重复套模版？老秦的回答是：如果一个案子赢了，我就研究一下个案子怎么用更短的时间结案、收更高的律师费。比如头一个案子花了100个小时，下一个案子就研究怎么花50个小时。头一个案子收了10万，下一个案子就争取收30万。他这个回答让我立刻联想到奥运精神：更快、更高、更强。我认识这么多律师，能给出类似答案的律师总共有三位，无一例外都是强手。所以我认为律师与律师之间的境界高低，首先是理念上的差距。我问各位几个问题，扪心自问，不用回答。1、你一年创收多少？就是你一年能赚多少律师费。很多律师羞于提起律师费，觉得律师费很俗气。但是律师费其实就是衡量律师一个很好的指标。律师费是一个律师业务能力的直观体现，律师费是市场、客户对律师服务能力的认可，律师费是所有人公认的KPI。比如我说我一年创收六千万，跟我一年创收六百万，跟我一年创收六十万，或者我一年创收六万，我的话语权就有显而易见的差别。我创收六千万，我讲的歪理也是真理。我创收六万，我讲的真理也是扯淡。真理就是律师费，律师费就是真理。2、你输赢比其他律师如何？说更高的境界就是输赢不重要，人文关怀重要，这是扯淡。为什么说史蒂芬库里是这个时代最好的NBA篮球运动员，因为他改变了篮球这项运动，现在是个人都哐哐拽三分球。但是如果库里赢不了球，拿不了总冠军，谁会哐哐拽三分球。如果库里赢不了球，客场球迷为什么要为他欢呼MVP？赢不了的案子，要想办法赢。这次赢不了，下次想办法赢回来。赢的了的案子，也有指标，比如用更短的时间赢下来，或者收更高的律师费。3、你谈判成功率怎么样？你接待多少客户能成一个案子。4、你一笔最多收到过多少律师费？收没收过一个案子一百万的，收没收过一个案子一千万（律师费）的？5、你最大的案子有多大？哪怕是讨个欠款，讨个5000的，和讨个5亿的是一回事吗？6、你案子打到过最高院吗？7、二审输了的案子，通过再审赢回来了吗？8、刑事辩护，给客户拿到过无罪吗？（99.99%概率拿不到）9、办多少个案子，能得到一个二次客户？能做到每个客户至少给你介绍一个客户吗？其实律师是有很多类似的标准的，但是，鲜有律师讨论，原因无他，平庸才是行业的大多数。就是当你从不研究这些指标的时候，说明你也不追求这些，而你平时不追求这些，日积月累，你就会和追求这些的律师产生巨大的鸿沟。这也是为什么，法律服务业是二八甚至一九定律，就是因为大多数律师从一开始思想境界上就有问题。名义上，我们这一行，人均大律师。就是每个律师都不会承认自己平庸，都会说自己如何如何厉害。每个年轻律师都追求自己有朝一日成为大律师。但是实际上，律师们又极少对输赢问题去做总结，给自己设置KPI，大家都比较喜欢形而上学的模式，就是好像你的思想有了某种理念之后，你的业绩就会产生化学反应。好处是不给自己任何压力，坏处是思考始终停留在文理层面。咱们对能力没有要求，只对理念有要求，就是只要我“认真负责”“关怀客户”“为人圆滑”，我就境界高了，然后既然我境界这么高，我的能力肯定就没问题了。一个人习惯了自己境界很高能力没问题，一个人就不成长了。

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问：为何小区成立业委会都那么艰难？1.小区成立业委会之前，公共收益到底归谁？2.为何成立业委会如此艰难？3.街办和物业是什么关系？请大神，或者经历过筹备业委会的朋友支支招。答：三个问题问得很好：1、小区成立业委会之前，理论上公共收益属于全体业主，但是单个业主起诉要求返还公共收益被认为“没有诉讼主体资格”，也就是说没有业委会你就没有权利告开发商和物业，所以从实务角度说没有业委会，公共收益属于前期物业和开发商。2、因为上面这个，且这只是原因之一，所有的前期物业都默认是包干制，大把的物业费就是开发商（物业股东）拿走，在这一点上可以参考恒大物业挪用一百多亿物业费给恒大集团的案子，这个时期开发商日子不好过，几乎所有的品牌物业都有这个问题。3、做物业的股东，是一个没有任何技术含量，上台就可以每年稳定取得几十万、几百万收益的工作，如果物业像他们说的一样又苦又累又不赚钱业主全是混蛋东西，业主都不用折腾他们就走了，都是私企又不是公务员，有什么必要苦哈哈的维护你小区的安保、绿化？街道可以决定一个物业滚蛋不滚蛋，基本上只要街道想，没有一个前期物业换不掉。所以你说他们是什么关系，1是原因，2是现象，在1和2都客观发生的时候，你说3怎么理解吧。不要听这些从业人员怎么夸夸其谈，咱们就看利益流动，花落谁家。

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问：真的有那么多冤假错案吗？答：烂尾楼不让退房的都属于冤假错案。

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楼板是Cu级一审不让退房，二审判退房，高院又让再审，再审的案子出判决了：退房。法院给的理由很精彩：本案房屋顶板作为承重构件，参与房屋整体抗震和荷载传递体系，属于主体结构，经鉴定，房屋客厅顶、底板厚度及挠度不满足规范规定，而挠度是顶板变性的物理表现，当顶板挠度超过规范允许，达到 Cu 级，需采取措施时，反映其因楼板挠度不合格，已影响正常使用。因该厚度及挠度问题系房屋本身质量问题，而非管鹏装修导致，且鉴定报告已明确涉案房屋的客厅楼板工程质量不满足规范要求，而房屋主体结构的质量问题应为构成房屋主体结构的各个部分均达到合格要求，才构成主体质量合格。部分构件不符合规范要求，势必影响到整个主体结构的质量和安全，应认定为房屋主体结构存在质量问题。故购房人可以依约依法解除涉案房屋买卖合同。本院二审认定涉案房屋买卖合同予以解除并无不当，再审予以确认。有点复杂，我解释一下，其实这个对很多业主都有借鉴意义，就是开发商经常在这类房屋质量案子中和我们玩儿一个偷换概念的游戏，就是他们主张楼板有问题不叫事儿，要整栋楼有问题才算有问题。03年的司法解释说，主体结构不合格可以退房。开发商的意思是，楼板只是结构的一部分，不能代替整体，就算楼板有问题，不等于主体结构不合格。法院的意思是，主体结构的每个部分都合格，主体结构才叫合格，所以哪怕只是楼板不合格，那就是主体结构不合格。真是把开发商的嘴都打歪了。

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问：如何看待「中医已经经过两千年的检验，不需要再双盲」？答：经过两千年检验的是脑子，不是人人都有，所以不需要双盲。

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华人阿姨去美国几十年了，现在阿姨的老母亲去世留下存款和房子无法继承，我们帮她在北京跑手续，需要签字的时候，阿姨问了一句：签中文还是签英文？

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烂尾楼退房，双解除，去执行房子抵首付。一审二审都没来的死开发商突然就活过来了，提了个执行异议，说这个房子不能法拍，理由是房子有银行的在建工程抵押。好好的案子突然就不给执行了，律师们跑到法院去理论，说你这个在建工程抵押包括不包括我这套房子：其实是不应该包括的，房子卖一套解抵押一套，要不然不可能办按揭贷款。第二天，死了又活了的开发商，在距离烂尾前开始计算长达几年没和业主联系过之后，突然又找到业主，说你也别折腾了我把钱给你。就这么莫名其妙的收到了首付。大家给分析分析这到底为啥？（我想到理由就是故弄玄虚的让大伙猜一猜）

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我们每次开庭，不仅在对面律师身上学东西，也在自己这边律师身上学东西。我执业前期的学习对象大多都是细致认真的类型，代理意见事无巨细，平均六到八页A4纸。开庭一个客户可以委托两个律师，按理说一个发言一个补充，前面这个已经事无巨细，后面这个就没啥可说的了吧。偏偏两个律师发言，第二个发言的每次有发言机会都要“补充几点”，把前头律师说的，再换个表达方式重复一遍，大部分内容都是重复的冗余。法官打断发言，说重复的不要再说了，每场官司每个法官都要说，有的强势，有的不强势。律师也不听，说好的我们后面说重点，但是等再让他发言还是一大堆没重点。我当时心里就有个疑问，讲这么多这么长有用吗？尤其是遇到两边律师都是这个风格，就会出现辩论的循环，就是每次一边发言，另一边就要“针对对方的发言我要回应两句”，然后这一年“针对回应我回应两句”。之所以这样，就是律师这个职业骨子里不愿意承担风险，以及责任，生怕客户抓住律师的把柄，好一顿投诉。律师们不愿意放弃任何一个点，一个发言机会，要对胜诉意见进行全方位地覆盖，要对对方意见进行全方位的反驳。如果用数学题来形容，你问小学生，一加一得几，他们会回答，2。你问数学家，一加一得几，数学家可能会把问题想得复杂一些，十进制是2，二进制是10。但是你问一个律师，律师会回答：第一，1加1是2，第二一加一是二，第三答案是1到10之间，退一步说，就算答案不大于8，答案也是比9小。反正他这一堆话里总有一句话是对的，且，法官可以写到判决书里。和大伙中学时期回答政治题、历史题的思路差不多，写长一些，剩下的交给判卷子的老师。这不见得是多想赢。你要是真为了赢，就要考虑法官的处境。现在法官一年要审理几百个案子，很多案子开庭之后才搞判决，然后一个成年人的记忆力本身就是有限的，写判决的时候可能早忘了开庭的情况，就更要参考比例和双方提交的书面意见。你要想彻底影响一个案子，讲话最好就是重点突出，而不是事无巨细。甚至你要勇敢的放弃一些观点，哪怕这些观点都是正确的意见。书面意见也是如此，长度要适合看，不能像这个回答一样长，长的让人看不下去。对于一个律师而言，他在法庭上如果发言太有重点，就会带来两个问题，一个是有些点没提，客户会不会有意见。再一个是如果发言太少，客户会不会有意见。你观察律师的发言，不光是一些律师的个人风格，也还有一个因素，客户是否在法庭上。客户不在法庭上，律师话也没有几句，客户在法庭上，律师就废话一大堆。我个人认为，如果一个律师真的是想赢的，他应该在法庭上有勇气当着客户的面，少说废话，多说重点。不求事无巨细，但求重点突出。但是就我观察，你想想开发商、政府、银行的律师团队通常而言是“豪华”阵容吧（实际上就那么回事），往往代表着全国各地的上游水准，大部分律师更多的还是考虑别担责。比如房屋质量案子，我遇到的开发商的律师通常都有一个重点，就是要求书记员把不同意鉴定写到笔录里。只有极少数律师，通常是高伙，会气定神闲地跳过这一步骤。抵抗没有用，但是我必须要抵抗到底，证明我履行了职责钱没有白拿。最先让我知道，不是非得说好多的，是一个开发商的律师。哥们上了法庭就这么几句：没异议、不申请、见书面材料、全部不认可、坚持答辩意见然后就收拾东西走了一句废话也没有。我不是说他这个做得对，我只是在他身上看到了开庭技术的一个反面，极简化的开庭：把一次线下开庭搞成了书面审。我不知道，如果原被告都是这个风格法官会不会特别爽。我不知道反正我没接触过，法学院对于开庭技术有没有系统的培训，但是我认为应该在法学院开一门课，对未来的律师法官进行培训，不光是法言法语，也是对开庭的技术进行优化。整个司法体系的效率，本身就是建立在和时间赛跑上的，所有律师法官的工时的总和，就是这个系统的支出，审理的案子就是这个系统的收益。无论是个人还是体系，都应该考虑如何用最小的支出获得最大的收益。不要浪费大家伙的时间，早点开完庭，律师可以回家打游戏，法官可以一天从开两个庭，提升到一天开四个庭。开玩笑的。

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为什么会出现有部分人年轻时候不相信中医，随着年龄增长，越老越信任中医的现象?我们生老大的时候，乳腺炎总发高烧，我把能试的办法试了个遍。又是揉、又是唑、又是急诊、又是消炎药、输液，就这个到底归妇科、产科、乳腺科、发烧科？还有通乳师、护工、月嫂……没有一个管用。姑姑给了一个方子，就是中药，每次所有办法都试过没用的时候，我就去按照方子把中药抓了。然后就好了。我当时就犹豫了，就是我既不能不信中医，又不能100%信中医。我不信中医吧，确实最后是用了这个方子，奶就通了。我信中医吧，很难讲之前吃的三天抗生素没起作用。后来生老二，又遇到这个问题，但是生老二的时候刚好没在国内。就我自己，背着个毛巾跟搓澡工似的，就去搓奶奶去了。小年轻我跟你们说，小的时候咱们天天惦记着奶奶，但是总有一天你会突然吃腻了，你就长大了。和这个类似的，就是宗教。我的朋友里，信什么的都有，有信大师的，有信方丈的，也有信主的。很多人不是一生下来就信，而是在人生某个特定的节点，遇到了自己无法解决的困难。就是你把能做的、该做的都做了，剩下只能交给命运了。这个时候大抵上都会找个地方拜拜。然后，你想想如果后来没有突然发生奇迹，就没有然后，但是一旦有然后，也就是发生了奇迹，往往人就找到了信仰。不信你问问那些有信仰的人，他们怎么有的信仰，大抵都有个类似的故事。类似的故事我们也有，律师团队跟开发商维权了二十多年，总有几年风不调雨不顺，当时所里山东人挺多，办公室又在朝外，就有人就近找个小庙拜拜。朝阳门往东有一条神路街，神路街边上有个东岳庙。东岳庙里有泰山大帝，是他们山东人的神仙。泰山大帝很有特色，就是他周围有一圈神，管啥的都有，有管牲口的，有管水产的，跟一个政府似的什么都管，其中有两个小神，一个管诉讼，一个管律师。于是遇到困难的律师，大伙就说去东岳庙，找管诉讼和管律师的拜拜。可灵了，毕竟我现在还能在这儿打字，就说明再大的风雨也没有打败我们，也熬过来了。于是大家就倒推，东岳庙确实管用，于是每次再遇到困难，就建议去东岳庙。我想我的意思应该说明白了，不需要再总结了。

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问：你赞同「在绝对的力量面前，一切技巧都是徒劳」这个观点么？为什么?答：律所每次输官司，我都是这么想的。

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问：开发商让业主将尾款打到另外一个账户，这种行为违法吗？答：我们通常的做法，是让一批业主去起诉违约金，执行的时候，用开发商给你的这个账号提供给执行局先封了，然后你把尾款打进去。你对开发商履行了付款义务。业主拿到了违约金。开发商得到了正义。

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最近有个钢渣房小区的业主打算集体退房，开发商急了，挨家挨户找，说一家给5万，有不少业主动摇了。如果是你，是拿5万还是起诉退房？

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问：现在的住宅能坚持七十年吗？答：有的能坚持，有的不能。对于坚持下来的那个，就坚持下来了。对于没坚持下来的那个，业主告了，赢了十几亿，还是美金，主要是保险公司负责出钱。所以需要在房龄老化前，推动三个制度，第一是定期检查结构安全性，对房龄达到一定年限的楼强制检查，比如房龄到30年的，全部查一遍，然后每10年定期检查，就跟电梯那样。这个是必须的，因为不这样真的会死人。第二是完善筹集维修资金的制度，解决大修基金不足的部分该如何筹集。原来的维修基金要么账户空了，要么一直动不了，这里面还有个通货膨胀问题，导致维修的钱不一定够。在这方面北京有立法的尝试，就是规定只要维修基金的账号余额剩下30%，就必须由业主补到100%。但是这件事的难度在于，谁去起诉，是街道还是检察院，还是业委会，没有业委会咋办？第三是推动房屋质量保险。前面两项目前都有试点，第三项难度略大。不知道各位是如何理解现在中国房子的建筑质量的，你要是听他们开发商、总包说，听建筑师、设计师说，那就是质量很好，设计的时候有冗余，施工方不敢乱来毕竟要承担责任，钢混结构很结实，一百年都不塌。但是国内，在房龄五年以内就成了Cu级或者Du级危房的，又不是没有。我印象最深刻的，就是去年在门头沟开庭，法官质问开发商：你们说主体结构保修五十年，可是这才刚5年，连十分之一都不到就这样了。就是咱们在各自立场上说的时候，你说你的，我说我的，但是在推出“房屋质量强制险”的时候，对于房子质量问题，保险公司显然是有自己的想法的，毕竟保险公司是真的要考虑风险。这个保险到今天没落地，小概率是大家没想到，大概率是大家不敢。

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问：如何看业主举报小区违建反被「开盒」，被举报人一字不差读出工单并说出母亲活动轨迹？这种「开盒」有多可怕？答：我觉得这个身份信息就是政府给的。你要是按照纸面上的公平正义、法律法规，那这个信息是不该给，但是按照实际运转，他很难这么精细运转。拆违的投诉，很多都是有其他诉求的，不是纯拆违，比如想借着拆违退房、赔偿。所以在大量受理拆违投诉之后，行政相关单位，经常需要帮助双方调解。既然要帮助双方调解，怎么可能让双方彼此不知道呢？这个处理措施很常见的，就是让盖违建的，去找投诉举报的，看看能不能给举报对象一些条件，比如三万五万的，比如拎着礼品说几句客气话，举报人扯投诉，这事也算结束了。网友们说，那哪儿行啊，你们一勾兑，违建就那么盖着，那不是侵害全小区业主利益吗？可是，全小区业主，也没投诉啊。不谈别的，就拆违这个事儿，从结果上来说，就是有的管，有的不管，坚持举报就管，撤诉调解就不管，调解不成一直举报就管，但是这个从管、到管，中间有个进度条，经常卡在99%就不动了。至于那个盖违建的，说自己十几分钟就知道了，我认为就是借着调解机会，没有积极调解的态度，而是想要威胁举报人，就是在暗示自己有过硬的关系，但是讲真的这个年代有能力在小区对邻居进行实质性黑社会行为的人，已经很少了，在电话里威胁，大概率就是一纸老虎。这种威胁相当没脑子，就跟盖违建是一样的，我们这个社会对于过于嚣张跋扈的行为，也不是喜闻乐见的，不威胁还好，这一威胁反而上了热搜，违建就没机会保住了。我是觉得既然愿意举报违建，就要考虑举报之后招人烦的风险，要不然就别举报，或者用其他身份去举报。因为就算政府的公职人员泄露你信息，大概率也不能怎么样，什么追责什么这些对举报这事儿而言都没啥意义。更何况现在就说是物业透露的信息，真相怎么样，举报人又不是警察，办不了案子。举报的时候就要有被人知道的思想准备，也要正确的认识被威胁有多严重，我认为正确的做法就是该举报举报，然后威胁也不理他，就坚持把违建拆了就是了。公平正义还是大概率事件。

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好几十个群，刷到快天亮剩下一个，群里都在骂律师，不知道怎么回。好像确实把时间给人家耽误了，好长时间啥也没干，最近的时间节点要等到国庆节后，现在就束手无策，急得不行。然后稍微清醒了一点，原来是梦，我压根没有这个案子。典型的律师梦，有几年没做过了。看看表，时间刚好比闹铃早了2分钟，爬起来给儿子煮混沌。孩子比大人累多了，不想起床。我说你每天早点睡，他说晚上那么多作业，哪有功夫睡。我给他说，今天务必把拉屎的时间改到晚上，他哦了一声。悄悄地要把新买的小说装进书包。被我拦住了。中学生出门了，该去把小学生弄醒吃馄饨了。

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有人想买烂尾的楼，担心质量问题。停工之后的风吹雨打对房屋质量的影响有限，影响大的是烂尾本身这件事。因为我同时处理房子质量问题，和房子烂尾问题，这俩事儿分别出现都还好，如果同时出现就很难受。我个人的体验是，在出现烂尾的早期，房子的质量问题不大，但是越是近些年的房子，甚至无论烂尾与否，房子质量都明显下滑。然后当我在烂尾的房子里面看房子质量，这是一个可能在座的各位都不太有机会的体验，看到开膛破肚的房子，盖到一半的房子，因为没钱连掩盖都不想掩盖的房子，一种感受尤其的强烈。就是在资金链逐渐紧张的过程中，他们也在试图压缩成本来避免烂尾，但是这种尝试失败了，这个时候钢筋水泥已经都浇筑下去了，无论有什么样的隐患，恐怕也难以挽回，除非你去拆掉重建。修，就是天文数字，然后它烂尾了，靠政府才盖起来的，理性的说大概率它没有保修，主体结构五十年终身保修就是空话，等它的隐患爆发的时候，开发商坟头的草都结果子了。我认为一个靠谱的做法，这个虽然对楼市不太善良，但是对自己是善良的，就是不光是烂尾的房子不买，就是在一个时间段内所有房子统统不买，尤其是期房。二手房买之前，一定要找人提前验房，还要和业主一起去物业调取维修记录，地下室漏水不买，顶楼漏水不买，楼板薄噪音明显的不买。你要看很多套房子，在目前的市场环境下，从一大堆房源里挑一个好房子，就是现在已经不是你随便买反正房价都会涨大不了卖了的时代。就不妨多挑挑。这里也顺便说，在市场好的时候，很多好的小区，或者一些小区好的户型朝向是不出房源的。还有一个额外的房源在法拍房，有一些好房子业主不会轻易挂出来卖，只能在法拍上有。几百万的事儿，多花点功夫是值得的，降的时候降的少，涨的时候涨得多。

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落地项目建筑面积180平米，实际面积280平米，几乎翻了一倍，得房率将近200%。怎么做到的？其实原来我们房地产在偷面积这块已经迭代到极致了，设备平台飘窗不算面积，就在南北两侧每条边都拓展出去一大截，几乎是这些年房地产的标配。有开发商做个所谓灵动空间，就是宣传是个口字，设计施工阶段把房子做成一个凹字，等规划验收通过之后把缺口封起来。有个已经爆雷的房屋特别擅长偷面积，他的“别墅”单层50平米，楼上送个露台，楼下送地下室，这样就能偷成50*4=200。第四代建筑与其说是阳台种树，更大的卖点其实是买180到手280的超高得房率，他按照一个平面正常偷是偷不了这么多的，所以要竖着往上偷。严格来说这些都属于违建，但是在现在这个特殊的时期，这种户型相当于沉默的鼓励，倒不至于盖好了被拆违。显而易见的好处是，土地出让金是按照房本面积180收，但是实际上是280，备案价就不用降，名义上地价也不用降（但是容积率实质上提高了）。算是皆大欢喜、各取所需。这种产品更像是市场和政策碰撞出的焰火，在这个特殊的时期一瞬间产生，很难说未来几年都指望这种产品支撑房地产。

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