徐斌律师

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我已经连着两个礼拜每天晚上给两个不同的小区开会了，周末平均三个小区，特意把今天晚上空出来没安排会，打算去看个电影：蜘蛛侠好看么？

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除了传统的双解除外，2026年业主们可以开始关注通过破产重整、破产清算来解决烂尾楼问题。一来按照住建部关于保交楼政策的指引：纾困资金、白名单、应破尽破，纾困资金25年就退出了，白名单现在也没有了（前面的退不出来，后面的过不了风控），那就剩下应破尽破。然后无论是22年前，还是22年到26年（保交楼）之间，破产其实也没停过，只是数量少一些，但是很多项目也通过破产解决了。包括通过破产程序复建，以及通过破产程序全退。我必须指出，在2026年，烂尾楼，包括列入保交楼的项目，通过破产程序全退，实际上是一个可行性很高的方案。因为当这些项目123期都交付了，剩下4期可能他的少量剩余货值全部抵押查封了。这个时候就存在两个方向可以选：一个是把4期盖了，一个是考虑4期就不盖了。盖4期要比盖123期困难的多：剩余货值减少了，纾困资金白名单没有了，同时，大债权人已经被保交楼逼到了4期，再让金融机构放弃利益金融结构没办法接受。同时，给4期拉投资异常困难，因为附条件的拍卖——以给4期购房人交房为目标——导致剩余货值那点儿利润对投资人没有吸引力。金融机构也不愿意盖4期，因为他们作为央企国企，不愿意在已经大幅度亏损的基础上，再投入新的资金去续建承担市场风险。金融机构更愿意摆烂止损。在这个情况下，不盖4期反而是对保交楼专班更舒服的选项，因为AMC和金融机构毕竟八竿子打不着了，保交楼又把123期的大多数业主安抚了，剩下极少数一个尾巴，不值得顶着巨大的压力再来一遍。破产清算就成了最后的、唯一的最可行的选项，然后破产清算作为最后的手段和程序，第一步就是认定小业主的优先受偿权。你看，并不是退房。而是没钱了，房子不盖了，合同履行不了了，按照业主优先的顺序清偿而已。在这个时代，买到烂尾楼是不幸的，但是未必是不幸的。买到烂尾楼，但是房子彻底盖不起来，可能要比房子烂尾但是盖起来了，甚至房子压根没烂尾还要好。这是违反直觉的。

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又一个烂尾楼政府主动问业主愿不愿意退房了，看来未来这会成为趋势。

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津南区人民政府为业主主持公道！

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你经历过最刺激的事是什么?应该是带着一群花了上千万买房的人一起去转他们刚交房就漏水的地下室的时候提醒他们地上有屎小心别踩。这个虽然谈不上最，但是某种意义上也挺最的。人家拿了几十个亿，交房的时候连个屎都不带擦一下的。换任何一个行业这种事都无法想象。

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一个小区全部退房退款。2021年业主们买房，22年烂尾，开发商是浙江的，摊子铺得太大，三道红线一下来就暴雷了，22年停工，业主维权一年无果。23年年底开始破重，项目剩余货值充足，按照正常思维就是招募站投续建。24年站投来了又跑了资金没到位，政府法院小业主就盯AMC，AMC是项目最大的债权人。AMC方案都做好了，律师去开会，突然就把人开了换了个领导。背景是什么？房地产下行，大家都看不到未来，怕投进去钱不但没把本保住，亏损还扩大了。然后就搞了一个非常牛批的方案，五轮拍卖把近十亿的货值拍了不到三个亿，然后用这个钱业主优先权把购房款全退了。AMC爆亏。23年年底委托办这个案子，25年六月客户拿回全款。正好刚看到那什么公平正义的问题，我想说其实这就是公平正义。

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问：比烂尾楼更可怕的烂尾娃该何去何从?答：啥是烂尾娃？把几十年生活费奶粉钱看病钱一次收齐，都没让你睡一下么？

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问：入住烂尾楼是什么感受？答：购房人的人数一般比小区的房子总套数要少，集资请安保公司把大门一封就谁也进不去了，整个小区都是购房人的。把没卖出去的房子占下来往外出租，弥补逾期交房违约金。我说的这些你猜是不是我胡编的。还有一家出四十万盖房子的，我说这么离谱的事儿能干成吗？业主说怕不出钱没脸见人。

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最近我去的每个小区都问我他们小区是不是问题最严重、质量最差的。可惜了，你们都不是。

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问：作为律师，如果你的当事人，拿着豆包的回答，来“咨询”你，你会如何反应？答：豆包已经是我们生活的一部分了。现在主要的辩论在于deepseek是不是豆包。我说你不要用豆包，客户就反驳我说她用deepseek，但是我说豆包是因为豆包只要两个字，deepseek用中文说是四个字，滴普涩克，多俩字。我为什么不说用AI，因为客户不见得知道啥是AI。然后我自己都用，我说人家干啥。

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问：物业费收缴率2021-2026从89%跌到71%，这五年发生了什么？答：房地产市场下行，导致了三个结果：1、很多烂尾楼2、房价跌了很多3、房子质量差烂尾楼就不用说了，虽然国家政策给力，保交楼，但是我就没见哪个小区乐意交物业费的——开发商的前期物业还趴在项目上吸血，这就相当于仇人杀了你父母，你替仇人收了尸还要供养他的小老婆和私生子。房价跌了很多，就是买的时候贵，交房的时候便宜了，然后大伙就不交物业费。大部分人，就普通人，认为房子买赔了，那不能怪自己、怪社会、怪市场，大家就得找个出气的对象，开发商、物业就是最好的情绪出口。房价涨得很好的时候物业看着也顺眼，房价跌的时候物业也看着讨厌。这里要顺便提一嘴，物业费的收费标准通常和房价挂钩，偏偏和服务没什么关系，就是房价高点买的房子通常物业费也跟着贵，但是业主住进去的时候对比的是周边的二手房，那物业费自然就便宜一大截，但是服务没啥区别甚至隔壁还更好……质量问题，就是普遍的刚交房，就漏水、开裂，地下室常年渗水，现在的新楼盘你就很难遇到房屋质量特别好的，公区减配就算了，业主住进去房子漏水，开发商就给20块钱一针随便对付一下，一个小区80%交房就开始渗水，包括中间楼层，你说他物业怎么收费？还有钢渣房，我目前代理了13个钢渣房小区的维权工作，即便我给业主解释一码归一码、合同相对性，业主也不交物业费。再加上原本物业制度自身的bug，不让业主成立业委会、养一大帮子权贵蛀虫搞权利寻租、包干制、制度性的吸血业主的大修基金的利润，物业行业你能讲出他有一个优点，我都要怀疑你是物业开发商或者住建局、街道的，我们交物业费全交你口袋里了。

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问：上海小区墙皮脱落开发商被判赔 1842 万，此判决有何影响？【判赔1842万！上海一小区墙皮脱落，业主告赢开发商】上海市奉贤区一小区因7幢高层住宅外墙大面积空鼓、开裂、脱落，小区业委会将开发商诉至法院。记者近日从上海市奉贤区人民法院获悉，该院作出一审判决，开发商需赔付维修费及维权费用共计1842万余元。据悉，该小区于2014年竣工，共7幢高层住宅，开发商于当年分批向业主交付房屋。自交付以来，多次出现外墙饰面层渗水及大面积脱落，地库墙面严重漏水等房屋问题。2022年，属地城市建设管理事务中心委托上海市建筑科学研究院房屋质量检测站，对小区7幢房屋外墙进行排查检测，并出具检测报告。检测报告显示：外墙无机保温砂浆和抗裂砂浆厚度小于设计要求；房屋阳角、窗洞周边网格布未做加强处理；外墙分隔缝设置不达标；粘结强度不满足技术规范。检测结论建议整体维修。得知墙面存在严重施工质量问题后，业主代表、业委会及小区所属居委会、属地镇政府等多次找开发商进行交涉，但始终无果。随着时间推移，小区外墙开裂脱落等情况愈发严重，已经严重危及小区业主的人身、财产安全。业委会遂提起诉讼。业委会请求法院判令开发商支付外墙维修费用2029万余元，并承担律师费、保全费等，开发商唯一股东承担连带责任。（法治日报）答：这个官司太漂亮了，唯一的不足就是不是我打的。

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问：妻子被行政拘留3天，我感觉人生无望，该如何面对生活？有一天上班，别人的电动车停在了过道，挡住了我妻子的电动车，她有些生气，踹了对方的车一脚，因为当时对方也不在，只是车停在那里，我妻子寻思车倒了就倒了，也没扶起来，就离开了，开始也没想到会有这么大影响。后来对方报警，造成对方车辆受损150元，我们诚恳道歉，认错认罚，完全接受对方一切高额损失补偿，别说买一辆新车，就是几万的补偿也没问题。但是警察的意思是对方报警的时候要求公事公办，我们恳请警察能给个机会，哪怕让对方听到我们的道歉的录音，最终我们连对方人都没有见到，警察很快就裁决完成，从笔录到裁决就花了半天时间，我妻子被行政拘留3天。我们夫妻双方都在国企，行政拘留也通知了她单位，她基本前途无望，十几年寒窗苦读，最后因为自己一时冲动，造成了这个结局，我们俩，尤其是我感觉人生无望，未来该如何面对生活，如何面对污点。答：这个事儿如果不是掐头去尾，从报警直接蹦到几万？有这个意识当时怎么会去踹人家车。

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问：二年前买的二手房，现在房主说她放在地下室的东西被我扔了，我要负责，请问我有责任吗？2024年买了1套二手房，当时房子里还有租客没有到期，原房东把剩下的房租给我了，然后说他有东西在地下室。我说房子现在不是我住，你和租客协商好就可以。2025年5月份租客说不想续租了，6月底搬走。我说好的，并同一时间告知原房主，让他把自己的东西拿走，他回复了我好的，有微信截图。6月份租客搬走了，因为我受伤修养，所以房子空置了1年。2026年5月份我找到了租客，租客要6月初搬进去，在搬进去前我清理了地下室，里面的杂物全部清理到垃圾桶那边了，期间楼下有几位老奶奶我还和他们聊了几句。7月16日这个房主又联系我说我为啥要扔了他的东西，说东西很贵重很值钱。我一脸懵，当时他回复好的，也没和我说了他东西没拿走，我还以为那是租客留下的杂物呢。而且当时交房地下室钥匙没有全部给我。因为他私自开地下室后给我发消息的，我有微信聊天记录证明，他不经过我和我租客的允许私自开门。大晚上不停的发消息，说要报警，说我有责任，我要负责。我想问一下，我有责任吗？我真的不知道那堆杂物是他的，我以为是租客留下的不要的东西，就直接扔了，不知道监控能不能拍到，因为垃圾桶就在门口放电动车的棚子里。答：虽然这块儿不是我的专业，但是按我的理解，你给他拉黑就完了。这样他就只有报警、不报警两个选择。报警，你去跟警察说明情况，这事儿结束了。不报警，这事儿也结束了。然后在我的专业范围内，我认为是这样，我买个房子，你把一堆破烂留在我家，我高低要和原房东谈一个“垃圾清运费”，就是你把大件垃圾留房子里，你要给我补10000块钱给我作为清理这些破烂的对价。从买卖二手房角度说，只要我说我买了房就重新装修，那么你的装修再好都一文不值，你的家具再贵都是破烂。一旦你表示你要他这个，要他那个，那他用了好几年的马桶都能值几万。

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后保交楼时代——有人说保交楼攻坚战已取得全面胜利——双解除的判决也越来越多，就是到了2026年，如果还是盖不好的房子，是不是就是最高院2023一号解释讲的：在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。到了2026年，还有一些法院坚持说疫情影响，企业延期几天不影响购房合同目的实现，我看到还有离谱的论述说，房子能住70年，延期几年相对而言没影响。和这些支持业主退房的法官比，咱们说70年很长，延期几年没影响，亏心不亏心呢？同一种案子，截然不同的判决结果，我们说以法律为准绳、以事实为依据，什么时候变成以政治为准绳、以资本为依据了呢？是为了熬下去，让开发商多少再赚一点儿吗？

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问：房子不停的亏损，夫妻吵架离心，怎么办？我和我老公都在上海，19年5月认识（我25，他28），彼时我工作4年（软件测试），工资17k，存款35万，他硕士在读，还有1个月毕业，每周抽空实习，有几千存款，由于消息闭塞，错过校招，在实习公司转正无望，只能6月份投简历社招，8月份才入职（工资16k），又错过应届生落户（积分足够，就是入职时间晚，他以为只要找到工作，随时落户）。找工作期间，我无条件陪伴、鼓励，觉得他后面会发展的好。2019年年底，他父母催婚，我们两个都是河南人，我要求在郑州买房，他小半年存了3万块钱左右，郑州房子首付大概30多万，他父母存款竟然只有8万块，他有哥、姐，他父母在给他哥带孩子，觉得他考上大学和硕士，结婚就不需要家里花一分钱了！他也很震惊，他从大二开始就没花过家里一分钱，全靠勤工俭学和奖学金，以为自己不要钱，父母就会给他存钱结婚。买房期间诸多波折，他让我先结婚，四五年后在上海买房，当时我工作已经四五年，身边没有在上海买房的案例，再加上他工资跟我差不多，我并不认为他可以在上海买房，就像在郑州买房，回郑州发展。我的计划是他父母出点钱，加上我的存款，一起买一套，写两个人名字。他父母偷偷给他打电话，让他不够的钱去找我借，买房只写他自己名字，我很气愤，我说又不是买不起房子，自己买自己的吧，最后结局，2020年初，他买一套房首付32万（他父母给他25，其中17万借的，以及找他姐要的，），我买了一套房首付25万（我自己存款）。当时计划是，几年后回郑州，一套自住，一套出租。结婚时，他家里没有给任何彩礼，说没钱，我也忍了，我取了10万（我们的存款），走了个流程（毕竟农村办婚礼，要顾及我父母的面子，并且我亲妹比我早结婚半年，他彩礼26万，男方给的，我觉得我爸妈很开明了），彩礼+婚礼+上车礼，等等这些本该男方家里出钱的，都是我们两个人的存款搞定的婚后很甜蜜，我们很恩爱，很少吵架，两个人齐心协力的存钱，如今，我经历失业后再就业，工资还可以，我老公发展的比之前好很多很多，22年通过人才引进，拿到了户口，我们现在存款108万左右（这5年我们省吃俭用），两个人公积金9800左右，如果在上海买个408万左右的两室，首付足够，公积金也差不多覆盖房贷，这是好事，然后我们打算卖掉郑州的房子，此时矛盾来了！！！！！两套房的房贷+首付亏损+物业费+各种税，大概亏损70多万，他那套房卖掉大概到手16万左右，我那套房卖掉几乎不剩下钱，搞不好还要倒贴给银行钱！！！自此，开启了无休止的争吵！！，刚开始他责怪我不应该让他去买郑州的房子，我说那是因为你家里催婚，他说结婚也可以先不买房，我说试问当时的你，工资也不高，家里只有8万存款，我要求买房也是合理的，再加上婚礼都是我们自己出钱，他完全不这么认为，把郑州2套房的亏损，全部算到我头上，说搞不明白我哪来的底气买2套房，又说不明白我当时为啥要求郑州买房，又说我为啥不相信他可以在上海买房……我个人觉得，1，如果郑州买房后，他没有发展更好，那就回郑州住那个房子了，他肯定不后悔，2，如果郑州买房后，涨价了，他肯定也不后悔，现在只是第三种情况，两个人发展更好了，房子跌了，他才拼命怪我，我把这个逻辑说给他听，毫无作用。我说你把卖房理解为置换，郑州跌了，上海也跌了，心理就平衡了，也毫无作用。曾经我们很恩爱，无话不谈，现在说几句话就呛我，举例：昨天晚上我们散步，我说13号就是我们的结婚纪念日了，你送我啥，他说你自己看着买吧，我说我也不知道买啥，然后我说：你有啥想要的吗，我买了送给你，他说想要上海的房子，我说让你说礼物呢，别说这么大，一千左右的把，他说：房子亏了七八十万，这钱买啥不好，我就不说话了，然后两个人沉默举例2：今天早上送我去地铁站的路上，车里放着歌，我随便说了一句：除了周杰伦，你还想看谁的演唱会，他立马说都不看，我就笑着说别人的歌都不好听是吗，他说没心情看，房子亏这么多，我说你非要这样是吗，我又不是要去买演唱会门票，我就随便说说，然后两个人又沉默了每天都要上演以上的例子，我要怎么办，我也很心疼亏损的钱，我也很后悔郑州买房，我也恨不得打死自己！！但是生活还要继续啊，要往前看，他每天沉浸在亏损里，每天呛我，我都不想跟他说话了，一方面我很心疼他，我知道是我做错了，一方面我希望两个人正常沟通，恢复之前的关系，唉我甚至有时候都想不开答：俩沪漂跑郑州买了两套房居然都没烂尾，应该开香槟庆祝一下。

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房产律师的买房玄学：房子里面尽量不要带水，包括开发商名字里有水，楼盘名字有水，房子附近有江河湖海。就比如我客户这个天津的钢渣房，瞧这漏水漏的。

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今天飞成都谈个烂尾楼退房案子，为了给客户省钱当天去当天回，早上四点起来赶飞机，上个厕所发现停水了。不冲水吧，盖上盖子捂一天，等从首都机场到家半夜了，怪骚气的，冲水吧，只能用瓶装矿泉水冲厕所，家教不允许。如果是你，冲还是不冲？

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问：我买的二手房没过户，房东欠债被起诉，法院能查封拍卖这套房子吗？我买了二手房，签了合同、付了全款、住进去了，就是没来得及过户，房东欠债被起诉，法院查封拍卖这套房子。答：看你做没做网签，如果做了，那么查封拍卖的概率就很小，但是不为零。如果你网签没做，查封拍卖的概率就比较大。无论是哪种情况，现在都应该立刻过户，不要贪晚过户避的那点儿税费。如果已经确定被查封了，赶紧去提执行异议。

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烂尾楼为什么不抓“开发商”？我举三个例子，没抓的、抓的。以某禾为例吧。几乎每个某禾案子，在保交楼过程中，不同地区、不同级别的领导都不约而同的提起过要采取刑事措施，让经侦去约谈泰禾。但是实际情况是，H总只是被带走调查过。如果上面这些领导全部兑现了这种措施，H总能被全国各地的经侦五马分尸。因为全国各地都是烂尾的某禾项目，如果谁先抓到人谁就能先“追回监管资金”、“逼开发商吐钱”，那问题倒是好解决了，大家轮流抓呗，烂尾楼大巡演，从这个经侦到那个经侦。想想是不可能的，好不容易赚走的钱，如果真能转移到海外去，大概率是不会给你轻易退回来的。至少从我亲自参与的几个某禾项目交房的过程中，上海用的纾困资金，南昌用的纾困资金，北京用的是监管账户的钱和政府给开发商支付的款项，是靠政府和银行协调的资金完成了后续建设。全过程中，某禾几乎一分钱都没出，就是不存在某禾拿了一个亿，把房子盖好这样的事，当然也没有经侦把某老板带走这个前提条件了。保交楼专班的这些领导，说到底只是区一级地方官员，当一个老板变成全国级别的香饽饽的时候，区里想争取到这个人来蹲大牢可能也不容易着呢。再举一个例子，就是一个小烂尾楼了。开发商是本地小开发商，还是个女开发商，除了烂尾不说，本身也涉嫌了巨额的非法集资和非吸。由于业主维权，公安给开发商立了案，开发商到案后，吐出了3000万。这个涉及到2000多业主，一起报案的有70个。如果按照刑事案件受害者申请，这70个报案业主希望3000万用来退70家购房款，但是警方认为这个3000万应该对应着所有受害者。这时候就存在一个两难问题，你如果认为你是受害者，不是购房人，那么你3000万2000人一分就是1.5万，相当于哪怕你房子便宜二三十万，你的清偿率也寥寥无几。你认为你是购房人，不是受害者，那么这个3000万显然又和你没关系。而这笔钱是否能用于盖房子，法律上还存在商榷之处，因为这是骗刑事案件受害者的钱，凭什么用来保证购房人利益呢？因为“受害者”相当于用“买房”来掩盖他的投资，那受害者不一定买房，肯定还有一批光借钱给开发商，实际上没买房，或者买了几十套房的人，这些人你放到烂尾楼案子里，是应该优先保护，还是劣后保护。第三个问题是刑民交叉问题。原来河北最大最牛的开发商是某达，大本营在石家庄。这家开发商在天津地区做了几个楼盘，烂尾了，同时，他的老板在石家庄被刑事立案。这个案子同时触发了两个交叉。一个是刑事和民事的交叉——非法集资投资人（石家庄大娘）和烂尾楼购房人（天津小伙）彼此之间的利益保障，毕竟土地房子这些剩余货值是有限的，大娘的钱借给开发商给天津楼盘盖房子，那站在石家庄警方角度，就应该去天津追回赃款，而站在天津政府法院角度，就应该把资金摁在天津用于盖房。按照我国现在的制度设计：刑事要优先于民事，后果是石家庄的警察法官可以去天津烂尾楼把办公室所有资料全部封了，24小时有人看守。按照我国现在的制度设计：购房人又优先于投资客，购房人是第一顺位优先受偿权，投资客是普通债权排在最后。这个案子被我们一路打到最高院，最高院下来人去协调两地都没协调下来。总的来看，“抓”开发商只是出气，在现有的制度下，抓开发商并没有对烂尾楼的保交楼更加有利，把这个作为一个威胁开发商配合的手段是可以的，但是如果真指望靠开发商踩缝纫机赚钱盖房子是不现实的。

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