徐斌律师

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问：已经很久没有听到关于烂尾楼的消息了，是因为烂尾楼都消失了吗？当年买到烂尾楼人现在怎么样了？答：烂尾楼基本可以分成两类，一类是有剩余货值的，一类是没有剩余货值的。什么叫剩余货值，就是一个项目没有卖出去的房子，无论这些房子有没有抵押、查封。比如一个小区1000套房子，卖了800套，这是不能动的，是购房人的优先受偿权。剩下200套，100套抵押给银行，100套承诺给施工方做顶账房。这200套从法律角度就是剩余货值，因为银行抵押权、施工债权虽然都是优先债权，但是不能优先于购房人。无论是通过保交楼政策，还是通过破产重整，解题思路都是把剩余货值拿出来融资，比如，让剩下200套房子的抵押权银行解抵押，再找一个新的银行充当抵押物放一笔贷款，用于整个小区的施工，这个就是所谓“保交楼”的“白名单”政策，破产重整和这个思路是类似的。保交楼是从22年7月开始的，在这个时间截点，全国各地的政府就全面统计了所有的问题楼盘，然后到今天是26年，三年时间已经非常充分，基本上都能实现交付。他大概的流程就是花半年到一年解抵押，半年找新的银行风控放贷款，12~24个月施工建设，就是只要问题楼盘不是一块平底，而是盖到一半，那就是最多3年半，最少1年半就可以交房。也就是说，剩余货值>施工成本的项目，从22年开始算，应该在23年年底到25年陆续交房。现在没交房的项目，就是另外一类，就是没有剩余货值，或者剩余货值不足以完成施工的项目。这种项目的处置思路，就更简单粗暴了，就是破产。通过破产清算程序，把一块地上的债主分为四个大类（实际上种类更多但是不便于本文的字数），购房人，施工方，银行，一般/普通/其他债权。所有购房人全部解除合同退房，把正宗地拍卖掉，然后用这笔钱按照购房人/施工方/银行的顺序发钱。比如1000套房子的小区，全卖光了一套没剩。小业主的购房款有4个亿，施工款欠1.5亿，银行抵押权4亿，其他债权不管多少迟早抹零就不用算了。这块地直接法拍出去，假设卖了5亿，给购房人4亿，施工方1亿，银行直接抹零。这个事之前发生过一次，是2014年，还召开了记者招待会，出了专门的司法解释。2023年一号解释再次强调了一遍，就是没有复工希望的项目要优先保证给购房人退房退款。但是现实情况是，很多没有剩余货值的项目，都停着。为什么停着，很简单，有两个原因。其一，银行、施工方以及开发商股东都不想被清零，让业主赚的盆满钵满。其二，房地产市场不好，没有人愿意花钱买地。如果业主想缩短这个时间，业主最好的策略就是集体去申请开发商破产，这势必是一个长期的战斗，而这些购房人群体现在面对最大的困难，是人心不齐。可能会有人觉得奇怪，烂尾这么多年，房子又没希望盖好，应该很着急才对，为什么不着急呢？实际情况是，假设这个全卖了没有复工希望的楼盘是22年烂尾的，最着急的就是22年当年，但是由于国家立刻有了保交楼政策，所以很多人都在等保交楼政策。如前所述，保交楼政策适合那些有剩余货值的楼盘，可以说从政策出台，就基本相当于那些没有剩余货值的楼盘注定做不了，但是没有人会普及这些知识，所以大部分“重病患者”在等着“轻病患病”治病，实际上是只治疗好治的，重病就没打算治。等待的结果是，大家会慢慢的习惯烂尾的状态，就是你被医院下了“病危通知”，你是最着急的，然后医院也放弃治疗了，不用放疗也不用化疗，你该吃吃该睡睡，死神也没带你走，你就习惯了，就好像这个病好了一样。烂尾楼一直烂尾，人是会习惯的，即便一边还着贷款，一边交着房租，他也会习惯并接受。很多人实际上断供了银行也不会催，就更不着急了。房子死了，人还活的好好的，只要你不承认你买的这个房子死了，那它就是活着，永远有复工的希望。

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问：为什么国内很多小区的物业服务，很难让业主满意？答：让一群人满意，不仅仅是对物业，对社区、对110、对各种和群体相关工作都是重中之重。满意不仅仅是我怎么做，其实更多的是我怎么说，以及其他人怎么说。这一点你看无论是开发商、物业还是社区街道，都是越来越重视，以前很少有开发商物业主动拉群的，现在比较流行的做法，是主动拉群，就是不等业主自己拉群，物业就先把群拉出来。你不拉群，业主一定会自己拉群，如果一个群里没有物业，那这个群的业主唯一能聊的就是骂物业。因为微信群的设计，只有群主才能有效的控制舆论。你有没有在家长群的经验，就是你家小孩上学了，班主任把每个孩子的爸爸妈妈拉到一群里。网上偶尔会有一些爆火的，是家长在家长群里怼老师，但是大部分的中国家长群的画风不是一群家长怼老师，而是老师发个什么，底下一群家长在那说收到，如果有一个家长在一排收到下面跟一个，收到老师辛苦了，你会看到下面就连成串的老师辛苦了。你有没有工作群的经验，就是老板把全公司拉到一个群里，老板发个红包，然后一溜溜的谢谢老板表情包，然后在没有老板的群里，大家骂老板是个扣儿，一片欢声笑语。这就是人群的特点，舆论不一定和事儿相关，舆论本身有社交属性，首先是“合群”，有的群你夸叫“合群”，有的群你骂叫“合群”，人群同样是“见人说人话见鬼说鬼话”。在一个群的初期，大家会自觉维护群主的“面子”。物业服务的初期，广大业主对物业是否满意，往往和具体的“扫地”“敬礼”这些大家自己认为的服务不相关，而是和群里业主的言论相关。现在中国房地产已经迭代到，在这个问题上形成专业，在开发商这边叫“客关”，全程客户关系，他的主要业务职责就是平息业主闹事，在物业这边叫“管家”，在业主角度和“客关”是类似的工作。开发商和物业要对“客关”和“管家”进行培训，培训的内容就是如何让业主群尽可能长期的维持好的舆论导向，让广大业主相信物业做的很好。对，广大业主认为物业好不好，他不是物业好不好，而是在舆论上是骂物业的多还是不骂物业的多，如果有人刷屏在群里骂物业，就是不好。比如有三个人都在一楼，过年的时候反水这三个人都被淹了，开发商不肯管，三个人就拒交物业费。这个事儿跟物业其实关系不那么大，而是开发商在保修期内不及时保修，下水管有设计缺陷，但是在这几个业主的角度，他对开发商维权难度大，对物业维权难度小，因为有现成的群，在群里批评物业难度小，基本上下午反水，晚上他就在群里骂开了。大部分业主平时是不看业主群的，等他看到群里骂物业的时候，可能就是反水这个导火索导致一批人已经骂了物业三年了——这个业主平时不看群，好不容易过年回家休息在家刷手机，看到群里有三个人一直骂物业，他就认为，“广大业主对物业不满意”。这个印象会深入人心，导致所有人都认为“广大业主对物业不满意”，而实际上可能这三年物业方方面面都做的很好，只有这次反水，还和物业没啥关系。只是反水这几家业主一直没拿到开发商的赔偿，所以这个舆情就持续下来了，形成了破窗效应。在任何一个群，一旦从前期，大家都“老师辛苦了”，过度到有一天，有人可以一直骂而群主不能回怼的时候，就形成了社会心理的破窗效应，所有人都认为骂物业是没问题的，从此屁大点的事儿都会有人在群里提出，而其他人会纷纷附和，比如，一个大姐因为物业不让她摆鞋柜把物业骂了，反水的业主纷纷附和，又过了两天，有人遛狗在电梯间小便，又有大哥说物业不及时清理，屁也不干，摆鞋柜大姐纷纷附和。小区的生命是很长的，就像咱们看王朝的历史一样，小区也有历史，就是“物业让业主不满意”不是一朝一夕的事情，都是有很多的历史背景在里面，当一个小区房龄20年了，前三年怎么样，后面五年怎么样，之后十二年又怎么样，我们说，冰冻三尺非一日之寒，就是注定了无论怎么做，都会有“没有及时处理”“没有妥善处理”的事件导致口碑的崩塌。这一点不仅仅是物业，有一些做的很成功的业委会，在二十年之后口碑也崩塌了，如果你回溯他的历史，会发现他们无论人品还是业绩都无可挑剔，以至于他自己都不敢相信自己居然变得千人锤万人骂。在这个领域，需要对舆论进行引导和管理，就像政府每天都在做的一样，要有官方通告，要挨家挨户上门做工作，要花大量的时间调解，甚至有时候还要重拳出击，就是在公共领域，不存在我只要付出了，我只要微笑了，别人就要满意。当人是一大群人的时候，光做是没有用的，如何说怎么说可能更重要一些。而维持群体的“满意”本身有很大的意义，因为很多公共领域的目标不是立竿见影的，不是我今天换一个地毯就解决的问题，而是需要日积月累才能实现，这些目标在实现之前，出现了负面舆情并且导致了破窗效应，你的信用就崩塌了，以至于你就无法实现那些长期的目标。比如我想用两届业委会，花十年时间让小区的房价一平米比隔壁多2000块钱，可能80%的精力都在“如何让业主满意”，或者说，如何让业主群的聊天记录显得“业主满意”。而如果我不这么做，且不说我不可能坚持到10年任期结束，可能干了一年我就受不了辞职了，假设我真的做到了一平米比隔壁多2000块钱，一套100平米的房子增值了20万，只要我不天天说，没有一个业主会感谢我认为是我的努力帮他多赚了20万——尤其是小区里会有相当比例的人是多花了20万买二手房进来的，也就是说该感谢我的人说完谢谢就退群了，买二手房进来的人过了三年，因为狗在电梯间撒尿骂我“整天啥也不干”。当然，很多物业、业委会其实是啥也不做的，所以我写的这些东西没有任何意义。

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问：睡前消息马督工提出物业应该有政府接管，什么时候可以实现，当下面临哪些阻力和挑战？在睡前消息里看到马督工的发言，说物业应该由政府接管，我很认同，但是睡前消息一般是指提出问题和方式，并不解决问题，解决还要靠政府，所以政府什么时候才能解决呢？答：提建议归提建议，站在全中国业主的角度考虑问题，物业制度的改革就是当下最要紧的事情，因为明天改不如今天改——早改一天早制止这个趋势，小区都在烂掉。如果看现在的实际层面，我认为肉眼可见的未来都不会大改物业制度。为什么？物业、业委会是归街道管的。卖地、盖房子是归国土、规划、住建管的。后者的实权和地位要远高于前者，甚至在具体的业务中，有可能是上下级关系，就是小区问题严重之后，街道层面要等住建领导给指示。我们说，理想的状态，就是和国际接轨，实现一个什么：房龄二十年的小区，房龄四十年的小区，和刚盖的小区没啥区别，鸟语花香，色彩靓丽。这个其实没什么难实现的，每隔五年十年粉刷一下外立面就可以。就这点钱物业是不出的，因为几乎所有物业都不出这个钱，而大家就习惯了，不觉得这是多么大的问题。粉刷外立面是一个代表性举例，因为他很容易用肉眼观察。你们可以看看北京、上海、深圳、广州这些老破小也好，房龄十年、二十年的商品房楼盘也好，别说定期粉刷了，外立面开裂、脱落了，修都不带修的。物业公司不愿意出这笔钱，去粉刷，是因为包干制这个底层逻辑，而且物业公司的上级不是业主而是开发商（物业老板、股东），不需要关注小区二手房的房价，只关注物业公司把多少物业费上交给开发商。刷个外立面便宜，而且肉眼可见最直观，他尚且不刷、不修，宁可脱落的砖砸到小朋友了，去应诉，那比外立面更贵的水泵、风机、电梯的养护，你觉得他愿意投钱进去不？他物业经理每年在这些项目上吃多少回扣?于是你看物业天天哭穷，但是你要搞业主大会换掉他，他比烫屁股的猴子还急。于是，小区会普遍的加速老化，这一点也很容易观察，你随便开个车把一个城市房龄10年以上的小区转一圈，就看公区外立面、绿化，能做到10年还和新楼盘一样的小区，能占比多少？小区的快速老化，对卖地是利大于弊还是弊大于利的？全世界也不是只有中国有开发商，有期房，哪个国家也不是没有新房，但是，新房和二手房有没有那么大的区别？一旦业主/业委会把房子/小区保养的非常好，二手房新房区别就不大。如果一个城市大部分社区，都是十年二十年还和新的一样，问题就来了，是不是就会导致，消费者不再对期房趋之若鹜了——他如果又不比二手房便宜、又不比二手房漂亮，你买他的优势在哪里？从卖地、卖房的角度说，二手房价格高低，小区是不是破破烂烂的，并不会创造直接的财政收入，相反，还间接影响收入。如果全面接管小区，能立竿见影的促进一个城市的土地招拍挂，我倒是觉得物业制度的改革会立刻提上日程，甚至都不需要中央层面的推动，全国各地自己就主动去做这事了。政府更愿意把资源投入到，盖新学校，修新的马路，盖新的商业综合体，盖漂亮的公园，因为这些都是直接的业绩，这要比你把一个老城区搞得井井有条更立竿见影的产生效益。因为这些地方有大量的土地可以招拍挂，而老城区已经全卖了，你就是把他搞得再好也没地可卖。至于老城区怎么办？既然居委会街道的同志能通过给居民开会拖时间，他们干的好好的，为什么要投入大量人力从根本上接管这些小区呢？尤其是当几百个投诉物业的电话打进来的时候，正常人都能想到如果我要是那个物业，被投诉的可就是我了。牵头协调物业配合业主，跟我自己面对业主完全是两码事。他们更容易互相共情，领导和居委会的同志共情觉得他们不容易，居委会的同志和物业共情觉得他们不容易，因为他们只有互相共情才能维持现在的屎山代码。政府全面接管物业，和移民火星如果预算差不多的话，大部分领导都会选移民火星。后者哪怕干不成都会青史留名，前者哪怕干成了都会被各个层面臭骂一顿，包括小区环境改善的业主，没有一个人会肯定这些个工作，只会把这些当成理所当然。立足于当下，业主应该意识到这既是困难、也是契机。就是当所有的楼盘都在缩水的时候，只要能开成业主大会，然后成功的干两届业委会，就是你业委会的水平如果能跟国际接轨，这个小区的房价必然相对领先其他小区。这个间接的经济利益，就是你小区1000套房子一套房子一平米贵1000块钱，就是一个亿的财富。然后你知道目前没有任何制度可以直接让这个间接利益和你的付出挂钩，你必须用爱发电做这事，在这个前提下，要实现这个目标的人，就是英雄嘛。14亿人里能有几个？哦，对了，我国还有这么个情况，就是如果你做业委会，你给自己发工资，他们就说你贪污，甚至连审批你业主大会内容（名义上是建议）的相关领导都认为，你业委会应该白干，否则就是有问题。你们想想这事，如果是开公司，绝不可能，希望请个总经理，但是一分钱不发，还要他十年让公司资产提升一个亿的，但是，小区作为一个有过亿资产的“公司”，就可以默许宁可外人天天霸占着小区，也不愿意让自己小区任何一个邻居在小区的资产里获取报酬。但是小区瘫痪了没人倒垃圾没人当保安了，业主们马上认为应该花钱请个老头儿，也就是说在大家眼里，业委会的付出没有那个老头儿值钱。他已经不是一个商业思维了，也把业委会“捧”到了一个人不能做，要化身为神话传说才能完成的任务。

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问：如何解读“2025年司法审判二审改判或发回重审的比例、同比均下降”？答：我想知道乒乓球队有没有第二局的kpi，就是第一局没发挥好输了，第二局最好也输，这样证明第一把打的没啥问题。

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问：中国人为什么住不起别墅？答：你只要能给一个老外解释，为什么宅基地不算别墅，你就可以回答为什么中国人住不起别墅这个问题。

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上海发布楼市「沪七条」，符合条件非沪籍居民可在外环内增购 1 套住房，对房地产市场有何影响？为更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，2月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称《通知》），自2026年2月26日起施行。前阵子我参加了一个内部的会，会上有人问，咱们现在还提不提房住不炒。被询问的老师，沉默了一会儿说，对于房住不炒我们是这么理解的，就是现在已经实现了房住不炒，这个政策既然已经实现了……（就别提了……）房价下跌，没人炒房，实现了房住不炒，那么在房价涨的那些年，限购政策真正的作用是什么？至少其中一个核心目标，是阻止炒房。炒房实际上被阻止了吗？我认为并没有。当年为了解决限购问题，炒房客发明了一个概念叫“房票”。房票房票，就像“粮票”“肉票”“电视机票”一样，你想想当年怎么解决这些“票”，买就好了呀。炒房客就发动亲戚朋友同事，谁家不急着买房的，借他的名字炒房。这几年，房价大幅度下跌，很多“房票”遭殃了。因为炒房客一定会“断供”，把房价下跌的锅甩给“房票”，按照我国法律，房票不是名义上的业主，而是产权上的业主，他和炒房客内部的约定对外是无效的，无论和开发商的购房合同，还是和银行的借款合同，都是以房票的名义签订的，这些普通的中产阶级房票，很容易因此“破产”。我们国家的信用体系，对中产阶级很有杀伤力，因为这些人要正儿八经的坐着高铁飞机四处拉订单讨生活，要考虑子女怎么考公，考虑自己工资卡被执行，考虑变成老赖会不会被公司裁掉。所以很多“房票”只能硬着头皮替炒房客承担投资失败的后果。很多很多年前，我们有一个7090政策，就是要求一个项目70%的房子要90平米以下户型，然后开发商为了卖大户型，就把好几套房子拼到一起。买到这批“三房本”“二房本”的大户型房子的业主后来遭了殃，因为限购政策导致这些房子变得非常难卖。很多年以来，我们限制盖别墅，就限制容积率。于是开发商就在一块地里盖别墅然后配高层，平摊一下容积率就达标了，实质上还是卖了别墅。很多年以来，我们限制违建、限制偷面积，但是就25、26年新交付的小区，上面送露台，下面送地下室依然是常规配置，而所谓“第四代住宅”，更是把偷面积发挥到极致。我总结这些，就是想表达一个观点，虽然最近这些年很多专家都表示，对中国楼市影响最大的因素之一是政策，但是政策真的影响了市场吗？这是要画问号的。我们一直在追求一个良性的、健康的房地产市场。我认为一个良性的、健康的房地产市场，不一定是一个有很多“政策”的市场，而是一个有稳定法律体系的市场。不是从“消灭法拍房”、“出新的限购政策”、“三道红线”这些政策角度去影响市场，而是从完善司法体系，重写物权法、商品房司法解释，完善物业制度、完善房屋质量监管体系，来促使购房人有一个安全舒适的购房、居住环境。要允许房价上涨，也允许下跌，这样有利于所有的消费者理解房价会波动，你可以买房，也可以租房，但是你没有必要多买房，你应该把钱拿去消费或者投资，房子本身只拿来住。这样才会实现真正的房住不炒。

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《挠度》我的客户管先生，他很焦虑，他是春节期间唯一一个和我讨论案子的客户。“徐律师，你说我们有没有必要做这个鉴定？如果鉴定结果模棱两可怎么办？”离开庭还有一周多时间，我劝他不要提前焦虑，想想这么多的时间每天被案子轰炸，白天黑夜的睡不好觉，必然是很难熬。回到最开始，我是不想接这个委托的，原因很简单，这是个单户的案子，而我从去年就耗在几个钢渣房小区和门头沟案子里，而且我觉得这个案子不管找谁做律师可能区别都不大。管先生买的房子，一千多万，经过鉴定，挠度过大。什么是挠（nao）度？挠度就是“弯”的程度，是咱们的楼板、梁，最高点和最低点的差值。如果你想测量一下挠度，其实自己在家也能测，方法很简单，就是买一个装修常用的“找平仪”，放一个360度的线在墙上，然后用一个硬一点的直尺，在每个位置都量一下水平激光投影的线到地面的高度，寻找高度最高和高度最低的差值。管先生家的房子，最高处和最低处相差68mm，从工程角度，一般认为超过47mm（近似5公分）的楼板就属于Cu级，在《民用建筑可靠性鉴定标准》的角度，属于“显著影响结构承载”的安全隐患。按照法律规定，主体结构不合格就可以退房，而这个楼板经过鉴定安全性是Cu级，在管先生来找我的时候，其实一审二审都结束了。主要的争议点，就是楼板不合格算不算主体结构不合格。一审法院认为，楼板不合格不等于整栋楼不合格，楼板只是整栋楼的一部分，所以不算主体结构不合格。二审法院认为，楼板就是主体结构，楼板不合格就是主体结构不合格，二审直接改判退房。那管先生为什么要找我呢？因为开发商不甘心失败，又跑到山东高院去申请再审，高院发回重审，理由是二审没审明白“楼板不合格”是谁的责任，是开发商的施工问题，还是管先生装修导致的。站在我的角度，管先生有一审、二审两任律师可以选，尤其是二审律师打赢了官司，再审继续找他们就是了。然后，由于管先生特别有诚意，我就帮了一个小忙，我帮他找了一个平时合作比较多的结构工程师做了一个成因分析，结论是楼板挠度问题是开发商的施工问题，和管先生装修没有因果关系。我给管先生说，你有这个成因分析心里就有底了，再开庭申请做个成因分析鉴定就好了，还是有赢面的，重审你就继续找原来的律师，我这儿也挺贵的，没必要杀鸡用牛刀。没想到，管先生直接跑到北京来了，从青岛，还带着他爱人。案子是接了，开庭开不了。虽然高院已经裁定发回中院重审，但是中院却迟迟没有通知开庭，一晃几个月就过去了。从一个已经“退”又没“退”的房子的业主的角度，这实在是特别恶心的事情，你的房子退不退成了薛定谔的猫，你就没法再买其他房子。我隔三差五就让秘书给中院打电话，中院就说，是高院一直没“点击”，所以他们没收到案子。秘书给高院打电话，高院说现在系统升级了不需要“点击”，自动就过去了。一开始我也是不着急的，想着给法院一些时间走流程，时间久了，我也有点急，我就找了个朋友打听了一下，原来他们山东搞系统升级“一张网”，升级过程中，有一批案子莫名其妙就丢失了，这批案子有个共同的特点，就是卡在系统升级的25年9月，我一看，果然我们也是25年9月。最后经过投诉，对方终于承认是升级导致的，这个案子好不容易从高院到了中院。管先生还是焦虑。他问我要不要来北京，我说你来北京干嘛，我都要去青岛了，咱们在青岛见面说呗。管先生说，当年一审的时候，有人就建议他来北京，因为“不闹赢不了开发商”，到了二审，因为一审输了，于是又有人建议他来北京闹。“来北京滋味可不好受，从晚上排队一直排到第二天中午。”我平时就住在北京，很多外地客户来找我们，都不是找我们，而是先去别处再顺便找我们，但是我自己其实没什么感觉，但是这个信息提供过来之后，就让原本简单的案情变得扑朔迷离。因为你没办法搞清楚一审输了二审又赢，和客户自己来北京，是否有因果关系。你没办法确定，到底是二审法官判对了，还是二审法官本来不觉得该赢，但是顶不住压力让他赢了。这案子，原本这就是一个简单的房屋质量案子，鉴定报告是很清楚的，挠度过大，安全性Cu级，一审判决二审判决在全国都能找到同类判例，两审法官对待“楼板”不合格该不该退房思想不一致，各代表一种思想，很难剥离这里面隐含的“开发商该不该被特别照顾”的因素。一个非常简单的问题是，之所以《民用建筑可靠性鉴定标准》是允许对一栋楼做鉴定，但是也可以对一层楼、一套房子、一个具体的结构比如楼板做鉴定，就是因为楼板如果挠度过大，塌了，楼上的人会掉到楼下摔死，楼下的人会被砸死，所以我们从工程上，并不是只能做整栋楼的鉴定。那么从法律上说，2003年之所以规定主体结构不合格就可以退房，显然不是因为主体结构没办法修——一审法官认为一个楼被鉴定成Cu级就不能修，但是楼板是Cu级可以修，这个理解也是完全不对的——一栋楼被鉴定为Cu他当然可以修，法律规定能不能退房和能不能维修其实没有任何关系，单纯就是当年认为主体结构有问题的房子可以退房。这就相当于你买个新车、引擎坏了，你买个电脑、CPU坏了，你买个狗子、心脏坏了，你买个盖饭、饭里有屎，你说能不能修、能不能治、能不能吃，但是我认为消费者之所以被最高院的司法解释规定享有退房的权利，就是享有不想要一个修过的新车、不想要一个治好的狗子、不想吃屎。因为已经形成的判决书浩如烟海，管先生不是第一个买到“挠”度68mm天花板的购房人，当他花一千多万买到一个房顶是弯的房子的时候，法院不让他退的理由，就只能是照顾开发商的利益，因为有不少法官有这么一种思想，就是一旦给消费者退了房，开发商就会赔死，开发商如果赔死就会破产，开发商破产就会导致没钱退给购房人，所以不如从一开始就不让购房人退房。你想想，这种思想具不具有合理性，太有合理性了，以至于开发商都把这个直接写到了这个案子的代理意见里。“我输了官司就会赔很多钱，所以我不应该输。”还要法律干嘛，还有王法吗？你在民法典里写个，第一条，如果赔钱，就不赔钱。咱们国家的法院立刻就可以实现天下无讼，就是没人打官司了，因为只要打官司就有两种可能，你赢了，对方要赔钱，你输了对方不赔钱，但是对方赔钱有可能赔死，就没钱赔给你，所以对方不能赔钱，所以你就永远别赢，什么挠度、主体结构不合格、五证不全、没有房产证、面积缩水，几十条司法解释，乃至几百几千条法律都直接浓缩到这一条不纠结了么？当我们的法律倾向于开发商的时候，管先生要是想赢，就只能按照律师们的建议去闹，就是用法律以外的救济去挽回法律自身的缺陷，这同样让法律本身变得毫无意义。“徐律师，你说要不要我去北京，你让我去我就去，你说不去我就不去，我听你的！”这就把我问住了，我从来没建议过我的客户来北京，我要不要和管先生一审二审的那些本地高人一样指点他，建议他，来北京排队呢？这个问题我留给大家吧。一方面希望大家给我出出主意，另外一方面，也希望大家不要面对管先生一样的困扰，永远不需要来北京。除了升旗。

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我怎么会喜欢过年呢？年一过完，准保有业主群业主提问题，又过了一年，请问案子有什么进展？在他们眼里，案子是一个随着时间推移像安装软件一样的进度条，不管法院放不放假，不管律师助理放不放假，他们的委托都得随时随地有进展。一个业主提问之后，会有很多人+1。然后就得琢磨怎么回答即不伤害客户的自尊心，又让他们觉得律师不是什么也没干。就是什么也没干。

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问：游戏害了年轻一代，你认同吗？答：上班路过日坛公园，看到一老头儿在公园门口尿哗哗。据我观察能在二环路边直接尿哗哗的就两种人，老头儿、老人带的小孙子。不能与时俱进的思想害了年轻一代，你认同吗？

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孟老师有一个立场是摘不掉的，就是他本身就是个臭开发商，而且是个铁的臭开发商。这就跟玩狼人杀一样，大哥是一个万年老狼，哪怕发他一张预言家的牌，他都要说，伙计们，我先站在狼的角度谈一谈。你听他的我们没有好，你管他说的对不对呢。他讲这个话，我认为就一个原因：这个法拍房影响开发商卖房子。因为他的上一条发言，还是疫情之后让大家都去买房，听了他的不就见鬼了吗。他现在这个发言的意思就是，咱们让法院别法拍了，先让开发商安稳卖房子卖地吧。就完全不考虑司法停摆怎么办。我们现在烂尾楼这个事儿，大家都看出来了，最牛不过老赖，尤其臭开发商。烂尾这些年，开发商基本都在暴雷前把法人换了，你去查吧，没有例外。然后什么限高、失信、孩子不能考公务员，对人家欠几十亿几百亿的老板是一丁点影响没有，全限制普通人了。再把法拍停了，也就是说，全社会都要为了卖房，把老赖拱出一个新的高度，就是我现在不立刻撸爆信用卡我都不是人了。整个信用体系都崩塌了，因为法拍房可不光是买房买错的普通人，像臭开发商这种货色一样可能不小心忘了卷款跑路被法拍——比如依法赢了烂尾楼双解除诉讼的购房人，现在就等着法拍开发商的房子要回首付，你把法拍一停，让这些人怎么办？他臭开发商现在，不能是胜诉原告，不能是执行人，一流一流都是被执行人。现在别说已经暴雷这几个，就是没暴雷的那几个，天天威胁普通购房人，说你要是闹我我就死给你看，我看你赢了官司怎么执行。他们都把“法拍”不灵这事当成护身符了，可不是天天惦记着把纸糊的升级成镶钻的。不让法拍，那所有老百姓最好的选择，就是立刻断供，银行的钱一毛都别还。臭开发商不在乎，只要不执行他的别墅，银行死不死活不活的。烂尾这些年，开发商没遭到任何报应，这么多开发商烂尾，抓了几个呀？这么多银行的、住建的看不住预售资金，抓了几个呀？现在一顿折腾之后，大家都看懂了期房这东西不能碰的时候，终于卖不动房子了，他怪银行法拍了，怪法院判决了。老百姓需要的是不让拍卖房子吗？老百姓需要的是，房子拍卖，但是钱不用还了，烂账一笔勾销。老百姓需要的是，房子烂尾，可以退房，这样更无所谓这个房子以后拍卖不拍卖的。老百姓需要的是，可以拿到符合真实价值的便宜房子，法拍就是一个渠道。其实不是法拍房卖不动，而是，老百姓没学会怎么买法拍房。我们换个角度讲讲，能不能开启一个教学模式，就是手把手教全国人民怎么买便宜的法拍房。或者干脆出个法律，把法拍房最大的门槛去了，去掉“买卖不破租赁”。法拍房最大的风险之一，就是莫名其妙的带个20年租约，想想这事儿就非常可笑，我们都已经习惯了谈到法拍房有人赖着不走就不敢买，但是这事你细想他就不符合逻辑。一个法拍房，偏偏背着一个20年的租约，还不能赶走租客，买这破东西咋卖呢？然后这个买卖不破租赁，他有什么作用？各位想一想，咱们当租客的时候，房东卖房，我们能保住自己不搬走吗？其实是做不到的，也就是这法条在标的额很小的时候就是废纸，只有到了法拍房这种几十几百万的利益的时候他才会上法庭。于是就是只能保护流氓，正儿八经的好人租客，遇到业主卖房那都是只能配合的，只有流氓才能在房子里硬抗20年，不是房东的姐姐，就是业主的小舅子。把这个20年租赁破法拍做老赖发扬光大的是浙江商人，所以浙江省为了这个20年租约还有专门的解释，这个解释普及到全国，也可以把法拍门槛实质性降低。就鼓励大家都去参与法拍，又怎么了？大家都去买房，按道理来说，拍卖的房子参与拍卖的人多了还不一定便宜，还有可能更贵。他体现的就是一个真实的市场，就是房子现在到底值多少钱。凭什么法院不能和你开发商抢生意，凭什么法院不能卖个便宜价格，非要你开发商去备案个价格，你想要几块就几块。美国次贷危机，一样满地法拍房，那么多房子断供了银行负责拍卖，美国开发商不是照样盖房子卖房子。我是说，孟老师是匹狼，他发言唯一的作用就是房子卖不掉了。我们让着开发商这么多年了，开发商要风有风（不可抗力），要雨有雨（司法解释），现在大家日子都不好过了，是因为让他们让的不够吗？是因为老惯着他们把他们惯傻了，开始说胡话了。

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去年夏天，有个阿姨给我打电话，说她在海边买了套房，不想要了。因为她年纪大了没办法贷款，她也没有现金可以付清尾款，找开发商退房开发商不同意，并且要阿姨几十万违约金。阿姨没办法，就问我能不能退，我跟她电话里聊了一下。这时候阿姨给我提了个问题，问题是这样的：阿姨我年纪大了，不知道你是不是律师，怎么办？我说阿姨，那你要不找你儿子来和我联系吧。阿姨说，那不成，儿子不同意我在海边买房，所以买房这事我可不敢叫她知道。我要是让他来找你，这事就被他知道了。我说那你要不来北京或者上海？阿姨说，也不行，阿姨年纪大了，平时都在东北老家住，没办法过去。当时挂掉电话，就觉得挺好笑，我又同情阿姨的遭遇，又爱莫能助。老年人操作不明白网页，没办法自己到司法局网站查律师的信息，被开发商骗了之后又“一朝被蛇咬十年怕井绳”，不得不连律师都防一手。这就卡了bug，靠自己不敢请律师，不请律师钱拿不回来，找儿子请律师，阿姨的秘密又要露馅。又过了一段时间，也不知道是顺便还是特意的，阿姨跑到北京，我安排合伙人王律师接待了阿姨，又律所另一位律师馨远，也是我们的退房小能手负责把购房款要回来。转眼小半年过去，快过年了，阿姨传来一串表情包，购房款一分不少的退到了阿姨账上，阿姨编了好长的一段话感谢我们。其实没有她说的那么好。就是很开心。

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问：高层住宅出现这种大范围横向裂缝是否会有结构危险？高层住宅出现这种大范围横向裂缝是否会有结构危险？答：现代小区，钢混结构，一般采用的设计，楼下面有桩，类似于“冰棍”，插在/埋在土里。所以真正的地基并不是咱们房子一楼周围这一圈，而是我们整栋楼最下面，往往是-1F、-2F的地板再往下，叫地基基础。而你拍照片的这个位置，实际上不是我们结构意义上的底部，而是类似于房子的“腰带”，这个地方的开裂往往不是因为房子歪了裂了，而是一楼阳台院子下面的回填土下陷，出现了局部的下陷，你可以理解为，裤腰带送了裤子往下掉，漏了半个屁股。所以如果要说安全不安全，最多说这个阳台有些不安全，但是整栋楼实际上是没有事的。而且裂缝拍摄是从外向内拍，所以难以确定开裂的是外面的保温层，还是整个混凝土结构都开裂了，如果想要确认这一点，可以考虑从室内对应的位置查看是否开裂，如果也开裂，这个肯定是要处理的，要不然到了雨季雨水会从裂缝渗进去，同样影响一楼业主的生活。

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问：小区会所常被宣传为高档象征，为何后期多面临闲置或亏损，对业主有何影响？答：北京有个高档小区，成立了业委会，把我叫过去。小区不大，有个会所，会所有个游泳池，对外不经营，业主可以免费使用。我去的时候是个和今天差不多的冬季，有一父一子在里面游泳，游泳池应该是热水，在寒冷的冬天游泳池四周的玻璃上结了一层白白的薄雾。业委会找我来的目的，是开发商在小区建成十多年后，觉得手头紧，要把会所出售。是的，会所产权是开发商的，业委会想协商“续租”，就是每年继续向开发商支付费用。按照业主的计算，如果能顺利租下会所，原来的物业费也无法维持，必须从9块，上涨到11块~14块才能包住游泳池的成本。所以业主能给出的租金预算相对有限，会低于市场价。除了昂贵的水费，游泳池还需要安排保安和救生员。如果游泳池24小时开放，那么保安和救生员也必须是24小时值班。和开发商的协商，并不怎么顺利，人为刀俎我为鱼肉，毕竟产权是人家的，你不在这里游，不光是你要去很远的地方办卡，也意味着小区从此不再是“封闭”小区了。但是愿意出钱的买家给的也是人民币，你是业主，你的一块钱，也不比人家一块钱能多买块豆腐。我给业委会提的建议是，不要跟开发商讨价还价，直接把安保公司换掉，跟开发商摊牌，就是你可以对外经营，但是大门我不见得随便让你进。我知道这个建议颇有些流氓，但是开发商和物业跟我耍流氓我已经习惯了，我跟业主讲了一句老秦教我的话，叫行大善之事，必谙大恶之道。不过这个小区规模不大，单价又高，业主都是小资产阶级，按照爷爷的说法，没有战斗力。这样的会所国外多了去了，可能是我转的少，孤陋寡闻，但是我在国外很少见到小区会所荒废，或者对外经营，也没见过国外小区的水系养藻或者没水。这里面一个很大的分别在于，国外的会所产权是业主的，国内的会所产权是开发商的，国外先有业委会后有物业，国内是先有物业后有业委会。道理很简单，卖房子的时候，为了好卖“期房”，开发商就把会所装修的很像那么回事，只要他不提，大家就会误认为会所就是房子的一部分。这一点国内国外是一样的。但是到了卖二手房的时候，会所同样也是小区一平米单价的硬支撑物，这个会所产权如果是开发商的，开发商根本不会在乎二手房价格高低贵贱，只会想着出租还是出售能最大化他的利益。出租和出售都比给业主用更符合商业利益。小区就那么点儿人，如果光靠业主平时喝杯咖啡、买包口香糖、办个游泳卡，就算按照市场价，业主的人数也不足以维持游泳池的水——诺大的泳池如果只是一对父子去游，物业费一平米就要贵两块钱，但是房价可能一平米差出2万，100平米的房子里外里就是200万的差距。站在开发商的角度，9块钱的物业费，提供11块的服务是合理的，在卖房的时候合理。站在开发商的角度，9块钱的物业费，提供11块的服务是不合理的，在卖完房的时候不合理。所以产权不能是开发商的，物业不该是开发商的，会所应该从一开始就属于全体业主，应该先有物业再有业委会，如果我们一切都让开发商做垄断，话语权全给开发商，那中国小区势必全烂掉，无论我们投入多少钱把市政做的再漂亮，越过小区大门里面都是稀烂。

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贾总亏就亏在这么多年，深耕餐饮，没去顺便搞搞房地产，没机会跟房企的老总们学两招。学学开发商，在混凝土里掺钢渣的不止一家，基本上大房企，央企国企，大民企基本家家都有干这事。没有一家，没有一家，知道自己掺了钢渣，不是藏着掖着，各种低调。没有一家，没有一家，老总出来发个微博，说掺的不是钢渣，是含游离氧化钙、游离氧化镁和三氧化二铁的不明物质。你随便换个老许，或者老黄，去处理这事儿。房企老板自己是一定不会吭气的。事儿没闹大就过去了，事儿闹大了，他们也不会公开反驳，他们只会安排自己的员工，以食客的身份去骂罗永浩。房企老板绝不会浪费力气和罗永浩争是不是预制菜。房企老板会把重点放在，罗永浩为什么是老赖，既然嫌贵为什么不去吃一点便宜的店，有钱为什么不留着还债。房企老板会找政府去投诉举报罗永浩的直播账号。然后罗永浩还不敢举报房企老板，因为如果罗永浩发动人组织起来举报房企老板，房企老板就会想办法把罗永浩抓了。房企老板也不会说什么西蓝花为什么要速冻，大家就不喜欢吃什么速冻的，管你什么有机不有机。越是宣传速冻食品，就越让更多的人知道西蓝花是速冻的，和别人解释复杂的概念让别人接受的难度，远远大于西蓝花是速冻的再次传播带来的杀伤。餐饮业经历的维权太少太弱，极少有机会犯众怒，也就偶尔什么青岛大虾、海南大虾能出个圈，也不太掺脏东西。不像房地产，天天坑人，坑出了经验，自己全是毒，自然不怕别人毒了。另外希望老罗把债还的差不多了能多买一些房子，要是能直播讲一下钢渣房就再好不过了。

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问：为什么现在的律所、律师不太愿意做风险代理呢？答：孙涛和我原来是同事，这位是个大神。有那么一天，大概是十来年前，他问我一个问题：——徐律师，你觉得律师服务的本质是什么？我猜了好几个答案，孙涛都说不对，最后他公布答案：——是信任。孙涛讲的这个，对我的影响挺深的。我对他这个回答的看法是，这个回答不一定是唯一的真理，但是肯定是对于这个问题最好也最深刻的解释方式之一。当时我们探讨这个问题，也围绕着很多的因素，最直接的一个就是关于，如何收到律师费。你看，那么多客户从律所门口走进去，然后又从谈案间出来，有的人去交律师费了，有的人回家再考虑考虑，然后再也不来所里了。到底是什么，是决定性的因素，决定了一个律师谈下案子的成功率呢？比如这个问题讨论的“风险代理”。我的执业生涯前期在北方，中期在南方，江浙沪的客户对风险代理的偏爱，要显著的大于北方地区，那么风险代理的收费方式，是否是决定谈判成交概率的重要因素呢？如何回答客户提出的，你们是否接受风险代理这个问题呢？在过去的十多年，我们一直带着这些问题思考，我个人认为，所有律师都不要直接复制粘贴这个答案，而是应该在自己的工作中思考这些个问题。思考这个问题，要比答案本身重要。我个人的思考，就是收费方式很重要，但是收费方式只是案子的次要因素。案子的主要因素，依然是孙涛讲的，信任。客户信任你，所以和你谈费用，客户不信任你，所以他想让你风险代理，你愿意不愿意风险代理，就是换取他的信任。甚至你看，谈别的买卖的时候，我们总喜欢喝酒，喝酒有个好处，就是把两个人都喝傻了，然后彼此产生了信任，后面买卖也就好谈了。接下来，咱们就说说风险代理。题目有一个地方讲的不对，律所、律师不是不愿意做风险代理，而是不愿意给某些人做风险代理。随便举几个例子，破产案子，谁不愿意做？这个业务是法律服务领域少有的还需要门槛的产品，律师律所要申请破产管理人资格，才有机会拿到案子。破产案子按照《企业破产法》一个案子两三年，都是律所、律师垫钱做，工时高、难度也大，而且很多破产案子也有“回款”问题，但是对律所律师而言说是趋之若鹜也不过分。交通事故，元甲所已经迭代到极致，还有旷真做的混凝土业务，律所甚至可以垫资去做，而且形成比较大的规模。行业内，2B端其实大量客观存在风险代理，标的额几千万上亿的案子，风险代理一个案子可能顶你光收前期十几个案子的总合。做诉讼的律师，谁的营业额里没有几个“后期”。由此可见，并非律师不愿意做，而是，提问题的这个人可能，刚好属于律师不愿意“风险代理”的对象。这个问题很容易用信任去解释。信任是双向的，风险代理的模式，导致不仅需要客户信任律师，律师也必须信任客户。我相信很多客户，或者律师都有类似的经验。“做不做风险代理？”“不付钱怎么办？”你知道律师问客户，不付钱怎么办，赖账怎么办的时候，客户怎么说吗？客户几乎100%会说：“你放心！我不是那种人！”他是哪种人？在客户的角度，他此时此刻必然是认真的，相信未来的自己会信守承诺。但是律师对客户的信任从何而来？破产管理人之所以放心，是因为他们的客户本质上是法院。交通事故律师之所以放心，是因为背后有保险公司，是第三者强制责任险保证了律师费。混凝土律师之所以放心，是因为客户是搅拌站，搅拌站有一定的支付能力（现在未必）。几千万上亿的案子之所以律师放心，是因为客户客观上有资产，哪怕一些客户已经有了资金链断裂的苗头，律师仍然能一定程度上接受这些风险。律师自己也没办法避免，一顿酒喝傻了，放松了对客户的提防，认为客户是个可信的对象。在风险代理的公式里：标的额A 成功率B 工时C 客户信用D这四者都满足，风险代理对律师就有价值，甚至哪怕只满足几个，也不是不能谈。比如标的也小、成功率也低、又很费功夫，但是客户是你媳妇，她报了一个辅导班交了3万，辅导班跑路了，你说你是做，还是不做？你收费不收费，算不算“风险代理”？在所有这4个因素里，标的额、成功率、工时都没有信任来的重要。而能问出“为什么律所律师都不太愿意做风险代理”这个问题的人，往往对这四件事都看不清楚，尤其是第四件事，就是自己值不值得别人信任。站在一个当事人的角度，他在自己的世界里，案子无论再小都是最大的案子，哪怕案子一点希望也没有他都倾向于成功，律师耗费多少工时对他而言没有概念，也无所谓，至于他自己有没有信用，在他此时此刻，他要别人免费干活，他唯一能说的就是，你放心吧，我不是那种人。信任没有建立。就是当客户问律师能不能风险代理的时候，客户对律师是不信任的，同时，当律师问你怎么保证付钱的时候，信任是没有建立的，律师对客户是不信任的，当客户拍着胸脯保证自己不是那种人的时候，信任是没有建立的，因为我们这个社会不是信用社会，默认人是不守信用的。我们建立信任是需要一个过程的。商业社会是如此，法律服务领域是一个服务行业，更是如此，建立信任需要一个过程。法律服务作为一个无形的产品，客户建立信任有多个维度，这一点老秦给我们总结过，但是老秦讲六大信任的时候，我没太当回事——老秦讲的东西大部分都是正确答案的压缩包，就是你没有足够的经历，你无法解压缩。但是当孙涛给我讲，核心是信任的时候，他这个让我印象深刻的回答让我再寻找答案的过程中找到了一个锚点。这个锚点的意义，就是当年轻的同事问我，客户问他能不能风险代理该如何回答？我告诉他，那说明客户和你没有建立信任，所以才会问这个问题，你应该考虑的不是你之后如何回答这个问题，而是应该回到之前的环节。那么客户问能不能风险代理，之前的环节是什么？我们律师这个行业，通常是咨询，就是客户来委托律师，不是直接谈价格，而是客户先咨询，回答法律问题，再谈价格。律师们，尤其是律师新人，经常提的问题，可以说比“客户要风险代理怎么办”问的还多的问题是，“法律咨询是不是回答错了”“是不是我不够专业”。因为在报价之前的环节是咨询，所以律师们经常会搞不清楚自己到底为什么提供咨询。其实提供咨询的意义，就是对一个委托之后要持续以年为单位的服务，建立信任。法律服务产品是无形的，看不见、摸不着，那要怎么验货？自然是找到这个律师，先问一问，问问题不见得是为了找答案，而是为了选人。一定要理解每个客户都可能有两件事，要问问题，要选人。一个例子可以反向说明，咨询是为了建立信任，因为不咨询一样可以形成委托：有一些老律师，有很多常法，常年法律顾问，每年顾问单位给律师的顾问费并不高，也不是这类产品的大头。收入的大头往往来自常法单位委托给律师的诉讼。这类委托通常的流程又很简单，甚至不需要见面，就是“喂，胡律，我们有个案子能不能做”“能做”“费用怎么收，还跟之前一样5万行不行”“好”“改天过来喝茶”为什么常法委托可以跳过咨询环节，因为他们常年合作建立了彼此之间的信任关系，甚至像这种非诉业务，在充分合作之后也可以后付费，就是律师先服务，然后提供给客户工时表，客户按照这个工时表打款，很多高端业务都是这样的商业流程。而日常律师们更多的，是陌生客户来访之后，第一次洽谈业务，从一通电话、一条微信开始，到面对面坐下，咨询问题回答问题，再到报价格，这个过程其实就和男女之间相亲是一样的，就是解决人与人之间的信任关系。你观察老律师们接待客户的办公室布置，是不是经常要有什么茶桌啊、会议室啊，要大办公室做装修，甚至有人专门为了洽谈业务，在外面租一些商业面积做成会所、私厨。这些细节都只是关于律师和客户如何建立信任的点，和收费标准、收费方式一样，甚至包括“我一定能赢你放心吧”“我们律师不能做承诺”，整体上都是构成了一个信任体系。建立信任本身可以涵盖很多内容，所以围绕着，哪些因素对信任的影响大，我就随便举个例子：转介绍。律师们总结谈判成功率的时候，经常会提到转介绍的案子谈案成功率高，其实就是我们这种社会模型里面，人与人之间的信任建立和“关系”蛮大的。客户们会因为“我同事的同学”这种和法律不沾边的理由决定去委托或者见一个律师，这种转介绍达成的业务数量，可能是整个法律服务里面，所以成案因素里，占比超过互联网广告宣传的真正大头。就是当你还纠结在，我去报个关于律师营销的班，我要不要搞个自媒体啥的，你很容易错过实质上的正确答案，正确答案往往由于过于正确，而被认为是不正确的。实际上正确答案有两个，一个是社交，一个是老客户。就是当你作为一个服务行业，你把服务做好本身就会带来客户。而一个客户第一次付费给你，往往第二次他依然会选择付费，而不是问你能不能风险代理，而当他这么问的时候，你未必会觉得冒犯，因为可能你也会考虑风险代理的更高的回报。有时候哪怕是陌生客户，主动提出风险代理作为一个选项，客户反过来会考虑选择前期付费或者半风险，理由也很简单，风险代理必然是最贵的。而提出多种报价方式，再各种关于谈判技巧和报价技巧的书本、课程里也是常被提到的一种技巧。我写了这么老些，其实我真正想跟你们说的是，孙涛这个人确实是个屌人。因为除了法律服务的本质是什么，是信任，这种同行们光是谈一谈都觉得有些狂妄甚至大逆不道的概念，他还给我讲了好几个类似的。就是让我觉得，这个人确实是个屌人。孙涛这人要说有什么缺点的话，就是他这么屌的一个人居然一直没火。这件事让我一直百思不得其解。

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问：请问某某某小区如何用英语表达？是用community吗我看朗文牛津剑桥中英英解释的时候都是the people who ....... 中心语是people 包括我所在地周围的东方苑，北路一村这种是怎么表达的另外我在这里还想问一问neighborhood到底是指什么英英词典里面解释的比较浅 RT答：美国有跟我们一样的小区，就是一圈墙，有大门有保安，有物业公司，有保安值班。他们的物业和业委会称之为 community。比如这礼拜就收了两封信，一封是说小区由于天气原因消防喷淋系统总出故障，所以物业关闭了喷淋系统进行检修，并且安排了保安24小时巡逻。We are currently in the process of repairing all impacted Units. While repairs are underway, our team is proactively inspecting all buildings throughout the community. In addition, fire watch patrols are being conducted every hour overnight to ensure the safety of all residents and property.还有一封信说老有人不捡狗屎，他们群发邮件通知大家不捡狗屎、不牵狗绳、不在小区给狗注册一经发现就立刻罚款。这封信写的很有意思，我先把中文翻译放在下面：各位邻居，近期仍有住户反映，部分居民未妥善清理宠物粪便、未按规定牵遛宠物，甚至未到管理处为宠物登记。为何必须清理宠物粪便？清理宠物粪便或许不是最愉快的家务——说实话，这确实很“脏”。但图省事不予清理不仅危害环境与公共健康，更违反社区《管理规约》。狗粪绝非肥料。任由粪便在草地自然分解反而会毒害草坪：与主要成分为草的牛粪不同，狗粪在消化过程中会自然产生酸性物质。它是环境污染物。狗粪可能携带病原体，污染水源并导致接触者患病；其释放的营养物质还会刺激藻类等植物疯长。粪便中的细菌和寄生虫（如蛔虫、沙门氏菌、大肠杆菌、细小病毒、大肠菌群等）会危害其他宠物和人类健康，可通过苍蝇或接触的宠物传播疾病。积少成多会破坏生态平衡。或许您觉得自家宠物的粪便影响不大，但请记住这是社区公共环境：自然生态系统通常每平方英里仅能承受2只狗的粪便，而咱小区的宠物数量远不止于此。及时清理，就是在保护我们的共同家园。此外，粪便堆积在草地和人行道上会散发恶臭，影响居住体验。这更是基本礼仪！若您曾不小心踩到未清理的粪便，就会明白这种疏忽会如何破坏他人的一天。综上所述，清理宠物粪便不仅是负责任的养宠行为，更是对邻里的基本尊重。为何必须牵遛宠物？安全保障：未牵绳的宠物可能冲入车流、追逐野生动物，或与其他动物/人发生冲突，牵绳能有效避免这些危险。法规遵守：多数城市和州均有“牵绳令”，要求宠物在公共区域必须系绳，违规可能面临罚款或法律责任。行为训练：牵绳状态下的宠物更易听从指令，有助于强化良好行为习惯。公共卫生：牵绳能减少宠物粪便遗落公共区域，降低疾病传播风险。尊重他人：牵绳是对他人权利的尊重，可避免宠物给周围居民造成不必要的困扰或伤害。牵遛宠物不仅关乎安全，更是维系社区和谐的责任之举。根据社区《管理规约》，若发现未清理宠物粪便、未登记宠物或未牵绳遛狗等违规行为，业主将被立即处以罚款。请务必牵绳遛狗——这是社区规定，也为了宠物与行人的安全。为了让我们的社区始终整洁美丽，恳请各位共同努力。这不仅是规则要求，更是正确的选择！信就这么长，最后这句话原文是：In order to keep our community beautiful for all residents to enjoy, please help us. It’s simply the right thing to do!（为了让我们的社区始终整洁美丽，恳请各位共同努力。这不仅是规则要求，更是正确的选择！）回到本文，我想谈两点：其一，这里翻译小区用community，在国内容易和社区居委会混淆，我想指出一个很多答主讲的不对的地方：国外没有的东西不是小区，而是没有社区街道。就是一个town和city下面其实是没有居委会大妈/闲人马大姐的，他的基层治理单元是市政府、镇政府，再往下他就不管了。政府不管，不代表没有公共事务，所以他的community不一定必须要有“墙”和“大门”，就是凡是存在公共管理的区域，你都可以称之为community。咱们几家挨着一排房子，需要一起收垃圾，咱们就是一个community，如果硬要和国内的概念扯到一起，那就是物业服务区域，我们每个小区对应一个物业服务区域，一个物业服务区域对应一个物业公司，因为这种一对一的关系，所以大家很容易忽略物业服务区域的概念。这玩意从逻辑上他就必须有，无论国内国外，要不你咋交物业费、咋搞业委会。无论国内国外，无论是靠政府，还是靠业主自己（业委会、hoa），总归你凡是公共事务就要划片，要有四至范围，要有红线，就是要有一个地盘的边界。所以我认为不是小区不该用community，而是社区街道居委会不该用community，毕竟社区居委会又不是真的居民，当然也不是真的公务员，就挺难翻译的。其二，国外的业委会管的那是真的宽。这不见得是坏事，一个房龄几十年的小区，能每年都和新房子一样，就是因为连狗屎都管。虽然被管、被发律师函、被罚款肯定是不舒服的，但是小区环境好，房价就高。美国有管的好的小区，管的不好的小区，你可以卖了房子从贵的小区搬到便宜的小区，市场是给你这种选择的机会的。国内就，拉的很平，就是大家看不到小区管好了是什么样子的。这事你放在三亚海边那些大酒店对比一下，同样是房龄十几年，为什么酒店的公区就能做到四季如新，那我们上千万买一套京沪广深的高层住宅，为什么也交了物业费就做不到呢？

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网友评论说：要不是英国的亨利·贝西默（Henry Bessemer）发明了贝西默转炉，也不会有钢渣出现。我决定今天先睡觉，明天睡醒之后就给亨利先生发个律师函。

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好好的钢渣房案子，又炸群。从去年十月，武汉的案子我们和中建就一直在鉴定这事上扯皮，从7家里面选了2家鉴定机构之后，一直往武汉跑的除了律师，还有北京的两家鉴定机构的老师。直到上周五，双方的差距就剩下一小截，又卡在鉴定费的价格上。据说是找到了总包、搅拌站来列席会议，搅拌站（很可能会分摊鉴定费/赔偿的最终责任人）讲了这么一句话：“鉴定费太贵了，能不能让业主分摊一部分？”除了直接把参与谈判的业主代表气傻了之外，整个业主群都疯了，甚至有人建议，就不应该因为鉴定工作谈的比较顺利（其实已经谈了好几个月），就把投诉停下来，以后投诉要一直不能停。说真的一直在配合工作的住建部门有点委屈，因为这个案子我客观地说政府工作做得其实蛮到位的。甚至连开发商都表示，“我们也没有支持他们这个观点”。搅拌站，在一个2000人的项目上，在掺钢渣这事上，也就能省个百八十万的，就没有多少钱。这次去武汉，还有人给我讲，其实这事搅拌站也没有责任……以前我说实话，不太关心最初的坏人是谁，我可以理解，开发商盖房子的时候不知道钢渣，政府不知道钢渣，总包不知道钢渣，都挺无辜的，但是我不关心，因为我们根据合同相对性，我们能告的只有开发商。至于最后开发商找谁索赔，或者现在开发商找谁出钱做鉴定，我都不在意，这都是他们那一大堆内部需要解决的问题。但是现在我特别在意，如果搅拌站都是无辜的、冤枉的，也是个妥妥的受害者的话，那当时到底是谁把钢渣掺进去的？是棍子的责任吗？就是搅拌一个东西的时候，是不是应该有个棍子？搅屎反正是需要的。

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问:上海浦东一单价 6.5 万元「销冠」小区出现 1431 条裂缝，主要成因是什么？业主该如何维权？地下车库楼板和地面开裂严重，第三方检测机构统计的裂缝达到1431条⋯⋯近日，上海浦东新区热销楼盘港城中环汇云启在预看房之后，遭到不少业主质疑。据多位业主反映，小区的地下车库出现“边裂边补，边补边裂”情况，工程质量不达标。由于担心安全问题，业主们要求第三方检测机构进场，公开检测报告。上海海港新城房地产有限公司市场部一位负责人1月28日向《每日经济新闻》记者表示，公司将与业主积极沟通，妥善处理解决，后续有进展会及时对外公开。答:没有第三方机构统计业主自己应该是统计不出来这么具体的数字，但是这个阶段业主要注意是维权非常重要的一个环节，普通人没经验很容易被政府开发商和检测机构一起做局。比如具体到本案，是只去对裂缝数缝缝（对现状进行统计），还是把裂缝全部“刮开”测裂缝宽度，还是说对结构安全进行评定，又或者对裂缝成因进行分析。这些检测事项范围的不同直接可能影响你拿到的鉴定结果，他不是一个yes或者no，而是他是一个什么样的事实，有没有问题，有多大问题，能不能修，怎么修，能不能赔偿，能不能退。具体到他们这个案子，有些工作可能在数出来1431道裂缝的时候已经错过了。

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我想问个弱智问题，是康师傅源自武汉牛肉面，还是武汉牛肉面用康师傅做的？

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