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问：购房环节中同价位竞品，品牌、户型、会所、园林、配套，哪一项才是买房核心决策点？答：这是售楼处写的吧。首先不要相信品牌，什么品牌的开发商我都告过，都一个德性，比较好的楼盘通常来自没经验的小地产商，为什么？因为小地产商更像是地产商而不是金融家，小地产商没有几百个项目的开发经验，骗人的技术不成熟，底线不够低。两个楼盘，一个XX、一个YY，你能笃定的说融创一定比恒大品质高么？这完全没个准儿，他们俩指不定谁一哆嗦就给你整个大活。这事还不分国企央企民企，因为通常而言一样的开发，国企央企还比民企品质低一些。户型就不用说了，国内都是套模版的，户型千篇一律，一个时期流行什么，一个时期流行什么，越靠后反而越千篇一律。这两年流行花园洋房下跃大横厅进深，就有了很多楼板该加的梁不加或者梁太长了，出现呈规律的楼板和梁的开裂，就是这个时代只求利润、不思进取的体现。会所，国内的会所哪有产权是业主的，会所再好又不是你的，会所越好，房子越贵、物业费越贵，但是你邻居家（会所本质就是开发商是你邻居）装修豪华，你的房价贵了算什么道理。园林，通常而言南方园林比北方的漂亮是普遍的，但是经过这几年开源节流，减配也集中在园林上，而再好的园林也只是拿来看的，一来，钢筋混凝土他们不做好，亏的是看不见的地方，看的见得地方再好没有意义，二来，物业费维持不住收缴率，绿化迟早也是白搭。配套，配套是最容易没的，但凡是小区红线外，什么学校、公园、地铁、酒店，配套越多配套交房的时候少的也越多，也就是说你但凡为了配套买房，你完蛋的概率就很高。所以如果你说的这些是不买的决策点，我是十分赞同的。就是没有品牌、户型普通、会所就那样、园林也一般、配套也没有，就是没有任何要素是你买这个房子的理由的时候，这个房子通常也不会让你很失望。但凡你为了他们的其中一个买了这个房子，在期房预售制度之下，他们让你欲哭无泪的概率越高。不要对他们有任何期待就对了。买房子，就一个，就是上班近，没有比这个更直接的好处了。班上好了，第二套房子想买哪儿买哪儿，买到国外又有何不可，班上不好，天天忙着打官司。

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上周顶着台风三天去了四个城市，两个漏水，两个烂尾楼，刚缓过来。阳光明媚的八月，是去草原最好的季节，原本客户凑的差旅费只有400，够我一个人往返呼市的车票，我又叫了两个同事，跟我一起去见见世面。到了呼市，来得及的时间，客户小王老师请我们吃了一顿包子。你吃过呼和浩特的羊肉烧麦吗？如果你吃过烧麦，你吃没吃过呼和浩特做的包子？就路边的小店，主要卖包子，顺便买一些血肠、羊肠，沙葱和羊肉做馅，素的、肉的，加上切了一盘子羊肠和血肠，四个人三个大汉一位女士，吃了也就一半，剩下不少打包。时间再往前推，去天津武清开庭，做双解除的诉讼，回去时间太急，客户请我们吃饭也只好拒绝了，路边有狗不理。天津人乃至全国人一直说狗不理不好吃，可是我一直觉得狗不理挺好吃的，从小到大爸妈偶尔会买一些狗不理的速冻包子，我就一直觉得狗不理包子挺好吃。这不离开了呼市，扭脸顶着台风就到了上海，和客户们一边开会，一边看现场，回到酒店继续开会，客户大哥大姐说叫个外卖，问我想吃啥，我说咱们就点小杨生煎。小杨生煎的三拼，通常是两只肉的，两只虾的，再来两只创意的，有时候小龙虾，有时候麻辣肥牛，其实最好吃的一直都是那两只猪肉灌汤生煎包，吃的时候要注意找好角度，否则经常噗呲一下，呲在地上还是幸运的，呲在衬衣上、领带上，这一趟出差就别扭了。回到家以后，后背酸疼，人是回来了，压力也跟着人回来了，无论是草原上7000户业主的希望，还是台风里几百个业主的租金，又或者天津几个业主想摆脱的贷款，哪个都是足以压垮一个小家庭的巨额债务。早上爬起来，后背酸疼，肚子也饿，昏昏沉沉，叫个庆丰包子的外卖，几个包子，一碗炒肝。庆丰包子有个素三鲜，用的是香菇、鸡蛋做馅料，每次点这个家里都是孩子们最爱吃，总是把素三鲜先抢光。汉堡炸鸡，我出差的时候也是常吃，优点是哪里都有，北京也有，上海也有，纽约也有，薄荷岛也有，但是缺点是什么，就是除非你太忙、赶时间，否则你不能一直吃这玩意，除非你的味蕾有问题。与我而言，什么国际影响力都不重要，如果你让我这么辛苦，还没有一口好饭，我的日子怎么过？

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问：商品房楼板国标普遍仅10-12cm，为什么不统一再加厚15cm？加厚楼板能否彻底解决楼层噪音困扰？答：1、因为买房人群不懂这个，花了钱不能让房子更好卖。2、建设项目规划条件不光有容积率还有限高，设计规范对层高也有要求，更厚的楼板代价是牺牲室内净高度，影响卖房。3、购房人追求第一印象，第一印象主要靠装修，楼板问题非常复杂，还需要解释，影响卖房。4、更厚的楼板意味着更高的成本，一个楼板增加几公分，整栋楼，整个小区就不是小数了，结果就是地价不变的情况下房价更高，而房价一但高，购房人就倾向购买同区域最便宜的小区，影响卖房。5、在房地产领域搞立法的人，肯定不是我这种，所以影响卖房的立法很难实现，过去的立法一般都能从风格上倒推他们的基本宗旨都是为了更好的卖房。6、害怕噪音的购房人会自己主动买顶楼。

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问：为何以前房子质量也不怎么样没有噪音问题?答：其一，过去精装修不普及，在楼板上动手脚最大的风险是业主装修的时候被装修公司发现问题，现在依然是如此，房屋质量问题最主要的爆发源头来自装修队。其二，过去房地产的相关法规制度不成熟，大家不知道违法违规其实没有代价，什么破房子都能验收这事也是经历了大量的摸索才知道的。

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我之前谈高层建筑质量问题，评论区就说买别墅。其实别墅更烂——立方体有六个面，顶楼1楼大家都建议不买，就是因为一个有屋顶，一个有地下室，各多一个面，所以多了一个面的烦恼。别墅是自己占了六个面，当然，在我国少一两个面也能假装别墅就是了，六个面意味着同时需要面对屋顶漏水、阳台漏水、外墙漏水和地下室漏水，所以别墅光从漏水一个维度就风险更大。而我国，漏水被归类于非主体结构质量问题，但是如果严重影响居住也有的退。别墅的优点在于，漏水的时候确实很影响居住，因为他可以六个面一起漏，尤其是从下面漏水上来，修的代价比盖房子贵，甚至比买这个房子还贵。所以我看的退房案例中，别墅也是最多的——因为他比较容易漏水，所以退房的也多。说完了质量问题，再说说其他问题。别墅的装修成本是很高的，同样200平米面积，别墅是楼上楼下各100平米，平层就是200平米，由于立体了，多了楼梯，空间上多了一个维度，有挑空大客厅，装修的成本就要跟着上去。装修是无法避免老化的，住的时间久了，如果不翻修，就会破的很明显。别墅绕不开违建问题，你不盖你吃亏，你盖了会遇到拆违，同时你还没办法组织邻居盖违建。别墅还有个问题是容易砸在手里。道理也很简单，这个房型本身就阻断了普通人去买，意味着你没有广泛普遍的卖的对象，流通性就比较差。所以别墅在市场波动的时候，跌的也是最快的，以至于别墅的实际价格，往往在一个活跃的二手房市场中，容易出现比好地段平层便宜的情况。说了这一堆我打算绕过去。中国的房地产商，如果论赚钱能力，可能相当厉害，能排世界第一。但是要论建筑质量，我感觉不能排名很靠前。不管你们信不信，我眼里房地产他们五方，就是所谓建设单位（开发商），施工方，监理方，勘察方和设计方，我就说这五方，全是垃圾，不知道各位是支持，还是反对。以前我一谈这个话题，就会有建筑师在评论区说我胡说八道，他们都很有良心什么的。反正你们就按照各自的标准，给这五方打个分，10分满分，你给他们打及格分么？好，我们说一个小学生，他是门门不及格概率高，还是门门一百，就个别科目不及格的概率高呢？所以当房地产变成，高层住宅频频出现质量问题的时候，凭什么各位觉得别墅产品可以不出事。一套房子40万，他们就不好好盖，一套房子4000万，他们就会好好盖？那你觉得上头那个五方，就4000万就不层层转包了么？盖40万的，和盖4000万的，说到底不同一波人么？所以不能买的不是说高层不能说，而是中国的房子有一套算一套都不能说。但凡是你想替他说句话，他都会用实际行动教育你。

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问：八仙为什么只有一位女性？答：是啊，也没有黑人。

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全国各地的恒大文旅城还烂着不少，主要是因为除了需要几十亿的资金续建之外，还有个大麻烦就是找不到运营团队。这些文旅城通常远离城市，在一片荒地上造城，通常搭配的是大型游乐场、酒店等商业配套，才能吸引购房人去买。如果没有运营团队，就意味着哪怕盖好了这些游乐场，只要游乐场吸引不了人流，这个游乐场周围的住宅就注定是鬼城。这一点可以看海花岛。海花岛就是比较典型的，把住宅搞出来了，但是游乐场等大型商业设施没办法运营，要不是海花岛自身有非常好的气候条件——海南——你但凡是把这个岛放到山东或者大连他就必然没人去了。然后海花岛尚且没人愿意续建，那这些条件更差的文旅城项目，投入海量资金去续建其实是没有什么意义的。我认为目前唯一的和理解，就是把这些项目全都别续建了，把地皮收回，该拆就拆。这样能释放大量的烂尾楼购房人去消化存量房子，盘活市场。

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问：楼板隔音差，是建筑质量问题还是普遍现象？答：国内这个楼板本身底子就薄，他们盖房子的时候还常常不足厚度。比如设计12cm，实际9cm。

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问：共有产权房、经适房、商品房拿不准能不能买，纠结产权问题迟迟不敢下手，有人有这种困扰吗？答：反正我在一个楼盘如果有那么孤零零一栋自持公租房或者什么经适房、两限房，最常遇到的情况就两个：1、肉眼可见的这栋楼比小区其他楼质量差一大截子，就是比差还差2、买商品房的业主通常想拉一道墙把你隔离起来，因为他们认为你这个楼可以出入小区会影响房价

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问：开发商烂尾可以有望交付，购房者断供为什么不能有望还清？答：河槽，问得好。呸。

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台风天去了两个小区，一个满地都是水，但是闷热，我判断本身不漏水（至少不严重），是业主车辆带的水下去，一个即便没有台风，本身也是非常严重的。不漏水的这个小区，肉眼可见几乎每条梁都存在横向的规律性的鼓包，是梁底钢筋保护层厚度不够、钢筋锈蚀的典型特征，不知道这个从整个地下室结构的角度算不算严重的质量问题，我感觉这种情况挺普遍的，至少占了新建小区的30%，仅次于筏板渗水。这次台风之后，很多漏水都是地库顶板向下漏水，极少有开发商愿意在保修期，从上往下挖开重铺防水卷材再回填，都是从下往上打针随便敷衍了事，对于绝大多数没有业委会，或者即便有业委会也是半瘫痪业委会的小区而言，不知道过了保修期这些小区到底怎么处理这些地下室。按照现在的节奏，10、20、30年以后我们会有满世界的泡水地下停车场，也就是说从地基基础向上的第一层建筑结构，所有的受力结构的强度都会随着时间推移下降，我不知道从工程上说这是不是安全的？按我的理解这是不安全的，但愿我的想法是错误的。

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一次性包装、可回收物、厨余垃圾、有害垃圾，是不是更直观一些？上海国际化大都市，为什么总喜欢搞一套自己的语言，感觉就像是我不愿意跟你们一起玩儿，我得单独玩一套东西。

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双解除我讲过很多了，今天提个相反的观点。2026年，纾困资金已经退出，白名单似乎也贷不下来了，也就是说经过了4年保交楼到今年还烂尾的项目，要充分考虑保交楼三个政策的最后一个：应破尽破。从我们目前做双解除的感受来看，部分项目其实双解除不是最优解。别看我能拿到胜诉判决，我也是这个观点。在组织有力的前提下，走破产路线比双解除更好。双解除的优点，就是不需要组织，自己就可以打，你胆子大一些行动力强一些，甚至不需要律师费。双解除的缺点：1、双解除成本并不低，一套几十万的房子，诉讼费一万块左右，律师费通常也要这个数。2、受到保交楼政策的干预，越是临近交房的案子越容易败诉。一旦败诉，这个钱就损失了。3、胜诉之后，还要考虑执行难的问题：房子盖不起来通常也不会启动法拍。而胜诉败诉的核心，又是交房不交房。如果交房，倒是好执行，但是容易败诉。如果不交房，容易胜诉，但是又不好执行。4、双解除不需要组织，也意味着双解除不好组织，在业主能找到的几套方案里，双解除的单户成本最高，通常都是要五位数每家的支出，同时由于大多数业主根深蒂固的思想和避险意识，导致即便业主知晓项目已经有双解除成功案例，依然不敢起诉，就是怕操作不慎钱房两空。（类似于近视眼手术）所以我认为2026年的烂尾楼，应该踏踏实实地从组织业主做起，然后集体打破产。破产的优点是他不分全款贷款，而且可以有效地化解双解除一个很大的障碍，就是业主自己。很多项目如果不是业主自己要求续建，其实压根没有必要续建，因为续建的难度有可能大于不建的难度。这个题目因为业主一直维权所以一直压着任务在政府身上，导致无法承认一个问题：楼盘已经没有事实上挽救的可能性了。经过了四年保交楼，没拿到能覆盖续建的资金，无论是纾困资金还是白名单。楼盘可能完全没有剩余货值，或者，剩余货值太多盘子太大导致难以续建。在我们常熟的案例中，由于破产后尝试两次续建均失败，转为拍卖土地清算房子，两百多购房人全部退房。其实你甚至可以说，不是我们退房，而是大家决定不盖房，合同履行不了，只能解除，那么业主优先权就保障了业主退款优先。该案自23年年底启动，到25年中旬全部退款，前后只用了一年半，效果要比集体双解除漂亮的多。在这个案子里，破产前也有一些业主抢在破产前进行了双解除，从结果上来说，除了多花了律师费、诉讼费，并没有取得额外的战果。

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在北京交一年社保的小孩儿，和在北京交两年社保的小孩儿的区别是什么？肯定不是购房资格。

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秦兵律所在天津代理的某烂尾楼项目刚刚获得胜诉，双解除判决书刚刚拿到手里。这个案子难能可贵的在于，不仅法院没有因为合同约定“不可以退房”就不支持退房，同时法院还支持了业主的优先权。“根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》的规定，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应予支持。故，第三人虽享有抵押权，但如同时存在商品房消费者价款返还请求权及建设工程价款优先受偿权的情况下，该抵押权亦劣后于商品房消费者价款返还请求权及建设工程价款优先受偿权。”以往优先权通常是在破产程序中认定的，这次判决在判决内容中体现了业主优先权，这意味着哪怕后面执行不顺利，开发商破产，购房人依然可以在破产程序中因优先权的存在而获得首付款的返还，为购房人权益提供了司法的底层保障。不得不说，这个判决的水平之高，充分彰显了天津作为一线城市的地位。胜利的滋味是甜美的，今夜做梦也会笑。

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这些年我去的别墅也算是很多了，中国人大多有个别墅梦，就是在买房买车，老婆孩子狗的基础上，所谓追求财富自由什么的，第一反应不是背着包全世界到处转转，去两河流域看看风土人情，去瞧瞧金字塔和非洲动物迁徙、南极的企鹅，而是第一时间想到买个别墅、买个跑车。但是国内的别墅，在我看来，大多数还不如农村宅基地。咱们就不说福建、浙江那些一盖可以三层、四层，甚至可以顶着莫斯科风格尖塔的风格莫名其妙的宅基地，咱们就说北京郊区的宅基地，你们知道有多大么？过去农民分宅基地，有所谓三分地、四分地的说法，就是一亩地的40%，一亩地是667平米，四分地是267平米。这个267平米还只是房子的理论上限，很多农民自建房比这个还大。在这个情况下，农民的核心问题，是盖房子的成本有限，和装修的成本有限。如果放开了自己随便设计、装修，不考虑预算的情况下，因为地不要钱，盖房子本身的价格一平米不过3000以内（砖混只要500）。200平米*3000 = 60万在北京一套200平米毛坯别墅的价格是多少呢？可以达到800~2000万。也就是说，冒险从农民手里买个小产权房然后自己盖个“别墅”，哪怕计算了合同无效的风险进去，也比咱们从开发商手里买别墅要便宜，而且，你可以自己随便设计。农民的宅基地还带院子。在北京郊区周边有大量的民宿，你看无非是经营者从农民手里“买”或者长租下来，自己盖再自己装修，什么造型都做的出来，要比开发商在设计的那些千篇一律的破房子好上许多。今年我去了上海一个很贵的小区，一套别墅4000万。房子倒是挺大的，楼上楼下三四百平米，从外面往里看你是瞧不出什么破绽，做售楼处卖房子的时候，一套房子能卖4000万相比是非常豪华的。我们进去的时候，是毛坯状态，业主找了个木头棍子，在墙上、承重柱子上随便敲敲，混凝土就一块块碎了，露出钢筋，然后业主就用木头棍子捅钢筋，钢筋就成粉末了。钢筋成这个样子，自然考虑氯离子问题，也就是说是不是海沙房。几个业主坐下来一说，其中一个也是做房地产的，大呼说律师说的没错，这个就是海沙房，总包自己承认的。即便如此，几家依然由于要不要退，究其根本，在于装修。一个三四百平米的别墅，装修花个12345百万是轻轻松松的。别墅装修尤其贵，要想达到一定的水准，装修甚至可以比盖房子贵。我们买商品房的时候，开发商经常宣传，送的精装修一平米3、5、8K，那该钢混结构的造价3K以内撑死了，也就是说就平时咱们常遇到的楼盘，开发商送的装修宣称都超过他们盖房子给总包的钱。业主自己花了大几百万装修，如果房子里面主体结构质量有问题，地下室阀板渗漏水严重，业主也是硬着头皮自己做防水把装修做完。就这样的别墅，房子最贱也最破，3000块钱一平米，他们还要降（tou）本（gong）增（jian）效（liao）。土地也很贵，因为是按照建筑面积卖房，但其实是按亩拿地，容积率锁死了这些“别墅”的品质，像火柴盒一样两栋别墅可以隔窗眺望，也没什么隐私，拥挤不堪。还有一个就是建筑面积问题。因为动辄一平米几万，如果面积做的太大，单价就令人绝望，以至于很难卖。所以通常国内的别墅建筑面积很小。老外的3bedrooms 4bedrooms，一个普通的house，他不仅仅是建筑面积大，占地面积也大，空间感是很舒服的。放到国内，土地很贵，所以每个建筑都是向上、向下去拓展空间，相当于把一个火柴盒立了起来住，盖出来的很多都像塔不像房子。国外house互相彼此是不挨着，所谓独栋别墅，如果是联排就不叫别墅，叫condo，如果再分个基层，更像是国内给农民工临时住的工棚，这种格局我们就叫叠墅，说什么上中下叠。别墅你看面积很大，但是同样是200平米，如果拆成4层，一层不过50平米，再加上别墅甚至电梯的面积，那其实他的空间是非常局促的。一层可能只有一个客厅厨房，二层有个卧室厕所。楼与楼之间的内部道路，并排可能都过不了两辆车，因为路都要为地去让，要不然一块地盖不下几套房子。再然后就是上面提到的，小区内部的管理问题。这是微不足道的小事，但是也是卡bug一样的大事，因为它属于制度灾难。关于我们的物业制度，我已经写了很多了，在这里不再啰嗦，涉及到别墅自身的缺陷，就还有一个制度，就是我国的拆违制度。我国的拆违制度，叫“睁一只眼闭一只眼”，也可以叫“X不举官不究”，这里的X同时指代人民和领导，即民不举官不究的同时，官不举官不究。拆违不是有一套拆一套，而是有人举报才磨磨唧唧的去拆，举报的不狠不拆，狠了再拆。所以国内可以实现，隔壁盖违建，怎么举报都没效果，也可以实现盖违建被举报，拖着拖着最后不拆了。这种薛定谔式的拆违，只有在政府要大规模进行拆迁的时候，才会100%的坚决去推动拆违。这就导致在国内，别墅小区，出现一定比例的违建，几乎是必然的，甚至在一些别墅多的区域，例如昌平、顺义，民一庭审理这类案件的时候积累的关于“违建”导致的二手房纠纷的经验都要比其他区域先进许多。甚至当地中介的格式合同里，都要把违建问题写到合同里：有违建不退房。我是觉得这玩意拉跨极了。盖也盖不好，别管多贵，质量都一样拉胯。管也管不了，别管多贵，违建都一样普遍。住也住不好，别管多贵，居住都一样憋屈。唯一的优点就是贵，只要你不和国外去比较，那么你都可以用“买得起”别墅来证明你是个财主。

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问：现代社会情况下，如果你是律师，应该怎么给薛潘脱罪？答：拿下宝钗，争取死刑。

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问：朋友拿断交要挟我给她大额贷款担保，我该妥协吗？答：阁下居然能问这个问题，该不会是低能儿？

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我已经连着两个礼拜每天晚上给两个不同的小区开会了，周末平均三个小区，特意把今天晚上空出来没安排会，打算去看个电影：蜘蛛侠好看么？

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除了传统的双解除外，2026年业主们可以开始关注通过破产重整、破产清算来解决烂尾楼问题。一来按照住建部关于保交楼政策的指引：纾困资金、白名单、应破尽破，纾困资金25年就退出了，白名单现在也没有了（前面的退不出来，后面的过不了风控），那就剩下应破尽破。然后无论是22年前，还是22年到26年（保交楼）之间，破产其实也没停过，只是数量少一些，但是很多项目也通过破产解决了。包括通过破产程序复建，以及通过破产程序全退。我必须指出，在2026年，烂尾楼，包括列入保交楼的项目，通过破产程序全退，实际上是一个可行性很高的方案。因为当这些项目123期都交付了，剩下4期可能他的少量剩余货值全部抵押查封了。这个时候就存在两个方向可以选：一个是把4期盖了，一个是考虑4期就不盖了。盖4期要比盖123期困难的多：剩余货值减少了，纾困资金白名单没有了，同时，大债权人已经被保交楼逼到了4期，再让金融机构放弃利益金融结构没办法接受。同时，给4期拉投资异常困难，因为附条件的拍卖——以给4期购房人交房为目标——导致剩余货值那点儿利润对投资人没有吸引力。金融机构也不愿意盖4期，因为他们作为央企国企，不愿意在已经大幅度亏损的基础上，再投入新的资金去续建承担市场风险。金融机构更愿意摆烂止损。在这个情况下，不盖4期反而是对保交楼专班更舒服的选项，因为AMC和金融机构毕竟八竿子打不着了，保交楼又把123期的大多数业主安抚了，剩下极少数一个尾巴，不值得顶着巨大的压力再来一遍。破产清算就成了最后的、唯一的最可行的选项，然后破产清算作为最后的手段和程序，第一步就是认定小业主的优先受偿权。你看，并不是退房。而是没钱了，房子不盖了，合同履行不了了，按照业主优先的顺序清偿而已。在这个时代，买到烂尾楼是不幸的，但是未必是不幸的。买到烂尾楼，但是房子彻底盖不起来，可能要比房子烂尾但是盖起来了，甚至房子压根没烂尾还要好。这是违反直觉的。

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