徐斌律师

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为什么都在唱衰高层住宅？现在不是清代，人一辈子走不出去，你随便办个签证出去旅游，只要时间长一点，和国内一样看房子也是很容易的，无非就是打破语言壁垒找到那边的中介而已。还有就是你要离开你家，下到地下室，去看看我们这个楼实际的养护水平。要打破这个问题的视角，多个角度去看。你从建筑行业去看，开发商、设计、施工、监理、住建，扪心自问，预售资金监管也好，项目规划设计也好，各种优化，层层转包，监理有没有监理，竣工验收备案有没有验收，这个体系到底是“终身责任、设计冗余、没人敢造假、没人偷工减料”，还是每个环节都出问题，乘法叠加。这些房子从出生的时候，就带着先天不足。然后就是养护问题，主要是两个，一个是房企负责商品房主体结构保修，但是房企本身会倒闭、注销，我们国家只有少数地区采用了“母公司对项目公司主体结构担保”，少数地区由施工方在购房合同中负有连带责任，有少数保险公司，也就是说在这些房子达到40年之后，没有保险的一批只要塌了，就是没辙。包括现在有少数房子刚盖好就“塌”，几乎都是政府出来兜底，这个兜底对于房龄新的时期，出事是小概率，所以兜得起，但是等房龄的后期，碗型概率决定了后面出问题的楼不是个小数（6亿套房子），没有保险制度靠谁兜底？靠恒大，还是靠万科？养护第二个问题是物业问题，物业普遍采用包干制，决定了物业公司不愿意维护小区。下图这个小区就是最近出差拍的，在业主不维权的时候，每年地下室都会漏水，物业是开发商的前期物业，就靠泵把水抽走解决问题。现在五年保修期快到了，业主准备打官司，开发商的卧底知道了连夜抢修。一个几百上千人的小区，大多数情况下过了保修期都不知道开发商留下这么多隐患，因为大家都在电梯上面住，平时不会去关注自己房子下面的楼板梁柱，你哪里裂过，哪里注浆了，哪里漏水严重，物业开发商没必要主动告诉业主——他们告诉业主他们就要花钱去保修——而普通人根本没有足够的专业知识去发现这些问题，这些问题最后都会被带到40年房龄的高危时期，重蹈迈阿密倒楼案的覆辙。看得见的，比如施工、开发商，他们不敢说，说了也没用。他们里面有一半人还在说好话。我有不少客户是圈子里面的，只不过每个人工作岗位不同，比如我有个设计师客户，她的原话是“根本无法相信房地产是这个样子”。管这个的，咱们从逻辑上说，要么他们不了解实际情况，如果他们了解实际情况，他们就一定要强推保险制度，但是他们不推，所以我们反推很大概率是保险公司已经无法为这种东西提供保险了：保险公司在我国是一个非常好的行业专业，你别管他善恶如何，他有钱就会去赚。汽车保险那么完善，房子保险这块肥肉他们瞎了？住这个的，那就是“看不见”，就是我说的这些，住房子的人的认知没有达到，所以才会问这个问题，认为衰是唱的。这个不用唱，衰就是事物发展的客观规律，要是靠人唱能把楼唱塌，那楼也太不禁唱了。

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天津钢渣房的案子，小赢了一手。漫长的维权又熬过一个月，五一节后，律所先后收到了来自区政府、区住建的两份材料，都是节前做出的。区政府还是非常给力的，直接认定区住建违法。下图这个复议决定，确认了去年年底住建局发给我们的《答复书》违法，算是小赢一局。区政府问我们服不服，不服可以起诉。咱们老百姓当然服，还要顺手给区政府点赞。

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问：女朋友之前和老外发生过关系，该接受吗？我和她是别人介绍认识的，在一起五个月，我对她挺满意我俩也挺相爱的，刚认识的时候她就向我坦白了，她之前在上海上学工作，第一次给了学校里的台湾人(交换生），恋爱时间不长就两个月，后来工作后和三个老外有过关系，两个欧洲的有过一夜情（白人），还有一个西亚的同居有三个月，不过不是谈恋爱，她说就是朋友关系，因为找老外本身就是个伪命题，谈不谈恋爱都是一样的结果，因为我本身非常介意外国人的，每次想起她和老外的种种我都会拿这些事去和她吵，知道了这些事后，我以为时间长了我能说服自己去接受这些事，结果还是在每天内耗，是分是留大家给给介意？答：穿着裤子的时候谈的事儿，等穿上裤子之后才开始想。

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问：如何看待北京年轻人占比逐步回归全国平均水平？2015—2024年，北京20—29岁常住人口减少212.9万，年轻人占比逐渐趋近全国平均水平答：说明北京搞人口疏解很成功。房地产的崩盘跟这个政策未必没有关系。因为这个政策直接把刚需给整走了。没有年轻人来北京上班，就没有年轻人在北京结婚生娃，就没有年轻人去买老破小。年轻人不买老破小，之前买了老破小的90后就不能置换到三居室。整个二手房市场就转不动了。年轻人都整回老家去，也没有带动全国房地产的发展。因为大家看到北京房价都在往下走，对楼市就没信心了。我建议把北京户口和限购一起放开。最起码别让已经在北京买房的人的孩子因为户口问题，不得不跑天津去买钢渣房。

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潘总从一家著名央企手里买了一套别墅，别墅200多平，耗资800多万。签约之后第三年，开发商通知潘总收房，潘总拒收，因为房子存在一大堆质量问题。同年，潘总开始投诉，投诉了3年，3年没收房，3年没效果。住建局的意思是，虽然房子有质量问题，但是不大，开发商虽然没全修好，但是可以接着修。这一修就又修了3年，到了签约之后的第六年，潘总认为房子还是没修好，就起诉退房了。起诉的时候，一审他申请对房子的长相做鉴定，也就是我之前给大家提到的，使用性鉴定，这是依据《民用建筑可靠性鉴定标准》，经过鉴定机构的鉴定，这套房子的使用性评级为Css级——相当于官方标准这套房子长得丑、不好用。就这一项证据，可以退房吗？答案是可以，在一审判决中，法院的说理部分十分精彩：随着现代社会的进步、经济的发展、生活水平的提供，人们对生活质量的要求越来越高，进而使住宅逐渐走向市场化，这就意味着人们对住宅舒适度的要求也越来越高。住宅的舒适性也就成了人们评价住宅品质的首要条件，不仅要求面积适中，功能齐全，美观大方，价格合理，更重要的是对房屋的设计、施工等方面提出更高的要求。住宅舒适度的重要性就越来越明显的体现出来了。本案中，原告花费重金购买别墅的目的是提升居住的舒适度，但是涉案房屋在交付时即存在渗水、漏水等多种问题，经修复后上述问题依然存在，并且，该房屋经专业鉴定为使用性综合鉴定评级为Css级。在此种情况下，原告如果收房，那原告购房以改善生活品质的目的不仅没有达成，反而会终身为该房屋存在的质量问题所累，故而对于开发商认为原告应该先行收房再由开发商进行修理的抗辩，一审法院难以认同。既然因为房屋的质量不符合要求，致使不能实现合同目的，那原告可以拒绝接受标的物并要求解除合同。综上，一审法院认为系开发商严重违约，导致合同目的无法实现。法院判决退房后，开发商不服提了上诉。开发商认为，这是Css，不是Csu，就是说，你使用性不及格，但是你安全性及格呀，我卖给你的房子，能住就得了，希望二审改判驳回业主全部诉求，一条都不支持！二审法院对这份鉴定报告是这样分析的，首先这个报告是合法的，没毛病，毕竟是个司法鉴定嘛，然后虽然Css不是主体不合格，但是他也符合我们2003年商品房司法解释关于房屋质量问题退房的另外一个法条：如果房屋质量问题经过维修依然严重影响使用，购房人还是可以退房。本案中，开发商在签约收房之后，实际控制着房子，但是出于成本考虑，经过屡次维修之后，鉴定依然是Css，就是说你整容之后还是很丑，所以二审法院还是维持了一审判决，退房，赔偿。有的时候我隐约感觉，房子贵的时候更好退，以本案为例，极少有原告一上来就申请做房屋使用性鉴定，甚至很多人都不知道有这么个鉴定，我估计包括被告大央企天天吃官司，也在这个案子里学了不少东西。

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最近有个挺可怜的老太太，买了房子，基本上钱房两空了。她想通过打官司挽回，我们这里判了死刑——一点儿机会也没有。这老太太最与众不同的地方是，她听得懂，但是她不甘心。她把行动力全用在律所了，千方百计的找律师们的联系方式，然后挨个联系，发邮件、发短信、加微信、打电话，因为律所律师多，她反复问同样的问题，而每个律师不知道她的情况，就会反复审题做题，然后再劝退。每个律师表达的方式不一样，有的人说话太柔和了，不说完全做不了，而是说大概率做不了，在客户角度就是有机会。她给律师打电话，我在所里溜达，偶尔就听到同事接电话，一听声音我就知道是她。“真的没有一点儿希望了吗？”律师们不了解情况，就会分析没有希望的理由，老太太就要一条条分析、一条条反驳，就像一个死者跟阎王爷开会一样，好像把阎王搞烦了，就给她送回去了。案子是万万不敢接的，可以共情，但是不能共担，升米恩、斗米仇，真接了，不管多努力，大概率会把对开发商的不甘心与恨意转嫁到我们头上。但是我没跟同事说，也没有想办法拉黑她，虽然她这样多少会打搅到我们的工作。这么执着的人，迟早把电话打到别的律所去，只要打的够多，总有律师接她的案子。说可怜之人必有可恨之处，但是反过来，可恨之人也必有可怜之处。更何况这个人还不是什么可恨之人，纯可怜之人，事儿可怜，不甘心，更可怜。

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问：女方家庭过度介入小家庭生活，我该继续结婚吗？我今年28，程序员小组长，在南京工作，月薪3W左右。女朋友是同公司同事，今年26，不同楼层，月薪7000左右。我们是2024年12月通过同事介绍认识的。刚接触的时候，我觉得她挺适合过日子的，性格也比较踏实。谈恋爱期间，我对她一直比较大方，平时出去吃饭、旅游、日常消费基本都是我承担，我也觉得正常。相处三个月后，年后她爸妈提出想见我。这里说一下双方家庭背景：我和她都在南京工作，她老家在安徽，我老家在山西。她爸妈也在南京打工，家里条件一般，老家在淮南山区，她还有一个姐姐。第一次去她爸妈那里，我买了两瓶五粮液和一些补品，大概花了4000左右。到了之后发现他们住的是出租屋，条件比较一般。第一天做的饭说实话不太好吃，可能他们自己也意识到了，第二天又专门叫我过去吃饭，饭菜明显认真了很多。后来她爸妈几乎每个周末都会喊我过去吃饭。我每次也不会空手，水果、礼品、红包、按摩椅、睡衣这些都买过。真正让我第一次不舒服，是她姐姐生孩子那次。当时她爸妈让我开车从南京回安徽，我也带了水果牛奶，还额外给她姐姐包了800红包。结果到了晚上睡觉，四个房间都安排满了：她姐姐姐夫一间姐夫爸妈一间她爸妈一间我女朋友和她外甥一间我只能打地铺。我当时其实挺难受的。因为不管怎么说，我也是第一次正式过去的客人，而且还是未来女婿身份。但那几天基本没人照顾我，吃饭也是楼下随便买点菜。后来国庆，我带她回我家见父母。我妈第一天专门带她下馆子，后面几天每天认真做饭。我妈还给了她2000红包。之后我又带她去天津玩了几天。再后来，就到了谈婚论嫁阶段。过年前，我爸妈专门从1000公里外坐高铁来南京见她爸妈，也带了很多礼品。我妈估计光礼品就花了3000左右，我自己还买了两瓶好酒。聊天过程中，她妈妈一开始说：“只要你们过得好就行。”但等她爸爸来了，两个人商量后提出：彩礼16万其中10万回给女方6万他们办酒席订婚酒席钱男方出这个金额其实已经比她姐姐当年的8万8高很多了。我心里有点不舒服，但想着结婚，就忍了。后来我专门问过：16万是否包含“三金”？她妈妈说：不包含。于是我妈提前打电话确认：“我们总共准备20万，16万彩礼+4万三金，还有别的费用吗？”她妈妈当时明确说：没有了。结果到了5月1日订婚前，她妈妈突然又提出：“还要1万1，寓意万里挑一。”我当时脸色确实变了。因为我觉得，不是钱的问题，而是提前明明问过了。结果我女朋友反而生气，说我“一提到钱就挂脸”。最后为了不影响订婚，我家还是把1万1给了。订婚当天：我女朋友收了很多亲戚随礼女方妈妈给我包了1888红包但5000块酒席钱还是我家出的其实从那时候开始，我心里已经越来越堵。后来还有一件事，让我压力彻底爆了。今年2月份开始，我搬过去和女朋友一起住。房子原本是她家租的，现在房租由我承担。问题是：这是个特别小的老房子，还是合租，没法做饭没法洗澡，楼下还是菜市场，早上5点就开始吵。更关键的是：她爸妈每天都会过来做饭、洗澡、待到晚上九点多才走。整个房子经常四个人挤在一起。我下班回家甚至连个舒服坐着的地方都没有。我开始越来越有一种感觉：我不是在和女朋友谈恋爱，而是在和她一家人共同生活。后来我和女朋友提出：想单独搬出去住。原因其实很现实：我希望有自己的生活空间夏天到了，洗澡做饭很不方便她爸妈那边没空调，天气热很难受我们快结婚了，我想把生活质量提升一点结果她爸妈直接生气了。她女朋友告诉我，她爸爸甚至说：“把他惹恼了，会打人。”后来她妈妈还给她姐姐打电话，一起说我女朋友，导致她哭了。我当时真的特别压抑。现在我最大的矛盾点已经不是彩礼，而是：我越来越感觉不到“小家庭”的边界。我能接受帮扶父母，也能接受女方家庭条件一般。但我接受不了：未来结婚后，依旧是这种高度绑定、没有边界、任何决定都要经过女方父母情绪审核的生活。说实话，我现在已经开始认真思考：这样的婚，到底该不该结了。答：有这个钱喂狗，狗都不会咬你。

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朋友收到律师函，有点急，是物业公司找律师发的，要物业费，从2010年算到2026年，三套房子……我说你这和物业多大仇啊，朋友说，买了这几套房子之后，就忘了一干净，到现在还没收房呢，所以压根没想到还有物业费这玩意。我找到律师函上的律师，电话打过去，结果是物业法务，法务又让我找管家，管家让我找经理……我跟经理表明身份、说明来意，经理直接蹦出两个字：打折……她要去算个数告诉，明天告诉我。朋友这边我没收律师费，白帮忙，不过左右等一天也就算了，存了个经理的电话，再给朋友汇报工作，说一来二去可能打折，朋友挺高兴。结果明天还没到，过了没有20分钟，经理又来电话，说三套房子各打个五折。我一算，好几万。给朋友说，经理便宜好几万，朋友一听，好消息来的这么快，自然是不接受的，问我能不能再谈谈价。我说那好吧，经理电话发给你，你在五折基础上自己谈去吧。他高高兴兴去谈了。后来想了想还是给他补了两条，原本我准备给律师说，结果压根没有律师出现也没用上的两条：其一，朋友十几年没收房，对面一口气要这么多物业费，但是诉讼时效就三年，所以你可以试试用3年物业费做个基础谈，在五折和三年之间拉锯一下；其二，这房子偏僻得很，这么些年物业起诉业主就没见业主应过诉，所以你要是拖到上法庭，你可能没机会提诉讼时效的事儿——去开庭的路费也不便宜呀。折腾半天就是没有律师费，没意思。

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2017年业主老赵用300万的高价，在某城市商业街买了一个底商，铺子不大80平米，一年能赚个五六万租金。商铺出租仅仅两年，一铺养三代的梦想就在一条条裂缝中破灭了。商铺室内外陆续出现地面开裂、下沉、地砖鼓起；部分墙体、屋面悬挑以及楼板开裂、渗水严重等问题开始显现。受害的业主不少，但是最早维权的人不多，老赵是比较刺头的一个，他带着两个邻居一起频繁的跑信访局、住建局。从2017年发现质量问题，到2019年，跑了整整两年，开发商始终对老赵爱答不理。房子一直得不到及时维修，退租的商户就像病毒一样互相传染，很快一条街就都租不出去了，对住宅业主来说，买个房子裂了，好歹还可以睡觉，但是对商铺业主来说，房子租不出去，就等于几百万打了水漂。老赵也在奔波的过程中逐渐转变了思想，他意识到要想把案子跑下来光靠他自己还不行，他需要更多邻居的支持。内部思想的转变，和外部出租形势的严峻，里外里让业主维权队伍越来越大，逐步形成了合力，终于在2019年住建局出面，压着开发商委托第三方鉴定机构，给这些商铺做了鉴定。鉴定结论出乎业主的意料，地面下沉并不是大问题。很多业主在咨询房屋质量案件的时候，经常搞不清楚地基下陷到底算不算严重的质量问题，其实业主描述的地基下陷，往往指的是房子四周的地面，比如房子门口的马路，或者房子旁边的院子的草地下陷。这里的地，是普通人眼里的地，用脚踩的，出门大马路、草地的地叫地。而工程上对安全比较严重的地基基础，实际上位于更深的地方，在房子的下面是房子底板下面的桩，以及桩下面的土层、岩石层，这个是工程角度的地基基础。用大白话说，一个是花盆里的土，一个是树下面的根，他们的作用不同，前者主要是美观、使用，后者主要是支撑、安全。老赵等十几户商铺业主面对的情况，鉴定机构分析，并不是房子下面的地基出了问题，而是商铺门口软土出现了下陷。因此，鉴定机构给房子的安全性评了个Bsu，在ABCD四个等级中，B就算是及格、问题不大的意思，在法律层面他还有一个隐含的意思，就是一般而言不退房。各位看到这里，可能会和老赵一样，心凉了半截，这岂不是赢不了了吗？这个鉴定报告，还有后半部分，鉴定机构不但对建筑物的安全性进行了评价，还对建筑物的使用性进行了评价，这个也是依据同一个标准《民用建筑可靠性鉴定标准》，我们平时和开发商打官司，用的最多的“法条”就是这个。按照《民用建筑可靠性鉴定标准》，鉴定机构除了可以对房子安全不安全进行评价，还可以对一个房子“住的舒服不舒服”进行评价，也就是他的使用性评定，很多业主维权的时候，容易被开发商带偏，因为安全性评定往往更加严格。本案中，鉴定机构分析了这个商铺的使用性，上部结构子单元的正常使用等级Bs级、地基基础子单元的正常使用性等级Bs级和围护系统子单元的正常使用性等级Cs级，根据《民用建筑可靠性鉴定标准》，该建筑结构正常使用性等级评定为Css级(使用性不符合本标准对As级的要求，显著影响整体使用功能，应采取措施)。同时鉴定机构建议对受损项目进行加固处理。啥是围护系统子单元？就是外墙、门、窗这一圈，叫围护系统。一个房子就跟咱们人体一样，支撑受力的是骨骼，是梁柱，外墙门窗就相当于脸皮，不光遮风挡雨，也提供了颜值——人不能没皮没脸，一个骷髅头像布鲁克似的到处跑，也不能没有骨骼脊梁，走两步就散了。软土下陷，墙面开裂，虽然说死不了，但是影响找对象（租户），而一个靠出租为根本目标的房子，找不到租户这一辈子可就完啦。拿到鉴定报告，老赵认为自己稳操胜券，没想到，努力3年拿到的鉴定报告，并没有直接换来开发商的妥协和屈服。老赵等业主拿着鉴定报告去找开发商谈判，开发商依然抵死不肯赔偿或者退房。一切又打回到原点，老赵和几家坚定的邻居又开始跑信访局、跑住建局，春夏秋冬，又是三年过去。三年又三年，这样下去什么时候是个头呢？无奈最终13家商铺业主起诉到法院，业主起诉的时间是2023年，是发现质量问题的六年以后，是拿到鉴定报告的三年以后，在这个过程中，大部分业主在等待、观望中，蹉跎了六年一毛钱赔偿也没拿到，少部分（13家）业主拿起了法律武器，要求开发商赔钱。23年1月13户业主立案，3月本案在法院公开进行了审理，4月法院作出一审判决，业主胜诉，开发商不仅要维修、加固，还要把租金赔给业主，一直赔到修好为止。

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京张公路把你淹了，关我110国道什么事？2016年、2017年，家住在张家口怀来的一户业主家的30多间房子被大雨给泡了，他一怒之下起诉了怀来县交通运输局，要求赔钱。按照原告的诉状，他家在京张公路路南有房30多间，建房时地基高于京张公路1米多，京张公路经过几次重修之后，公路的路面高于原告家的地基，虽然公路路边修了排水渠，但是排水渠里被杂物淤积不能排水，被告怀来县交通运输局也不去清理，导致一下雨雨水就往原告院里流，造成地基下沉、墙体裂缝、门窗关不上、楼房倾斜，经营用的大仓库变成危房。由此造成损失，房屋修理费17万，鉴定费5000元，大仓库不能使用只能租朋友房子租金损失11万，合计小三十万。交通局不服，辩称如下：1、你告错单位了，路不归我养应该是沙城公路养护中心养；2、大雨又不是光下在我公路上，也下到你家里，凭什么说是我公路淹了你家房子？3、我们清理排水沟的时候发现也不全是淤泥，还有菜叶子、棉衣棉裤，我们这边清理，那边还有居民往排水沟里倒垃圾，导致排水系统堵塞；4、虽然鉴定报告说了排水不畅，但是鉴定报告没说你这个破房子是不是本身就是危房；5、你找朋友租仓库和我有啥关系。法院这边就比较简单，最主要就是原告有一份鉴定报告，这个鉴定报告讲了两件事，其一，这个房子的安全性是Csu级，通俗但不精确的说就是C级危房。其二，就是这个房子之所以开裂，主要的原因就是由于公路排水不畅，雨水灌入室内，地基遭受雨水浸泡导致墙体开裂。打官司就像在比话语权，谁说话最好使？村民说，女巫说，猎人说，都比不了预言家说，因为预言家话语权最高。房屋质量案子，就是原告说、被告说、证人说，都不如鉴定报告说，因为鉴定报告代表了原被告以及法院都不具备的专业话语权。所以尽管交通局说了12345，法院还是按照原告的意见判了。判了判了，交通局不服，就上诉。到了二审，交通局提了个新的观点，你说你是京张公路，但是我是110国道，所以你看，根本不关我的事。而原告也就是业主这边，倒是补充了一点来反驳大雨下到路上也下到家里这个观点：原告讲，他盖好这个房子的时候，房子比路高，下雨的时候，雨水就会流向室外，随着公路一点点加高，直到公路高于室内，雨水才流入室内把家泡了，我想这也是为什么一审的鉴定机构能把成因分析归纳到路的问题上的原因之一。而对于刚才交通局提的这个110国道不是京张公路的观点，法官倒是给了意见：“京张公路”是老百姓对１1０国道的俗称！我特意去网上查了一下，发现相关说法20年前就屡次见诸报端：110国道，又叫做京银公路，东起北京市德胜门，西至宁夏银川，全长约1300多公里，在北京境内的这段又被本地人称为“京张公路”，往年是连接北京与河北张家口的主要通道,是晋煤外运和外地蔬菜进京的重要通道。二审驳回上诉，维持原判。法院判的没毛病。

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房子住着住着臭了，能不能退？你没有听错，就是住着住着臭了，通过物业找到开发商上门维修才发现，之所以房子散发恶臭，是下水管整个破裂了，而下水管之所以破裂，是因为房子本身裂了，从下到上，从里到外。这个时候从业主入住开始算，已经过去了5年。5年说长不长，因为相对于一个房子而言，他的主体结构设计要保证50年，5年也就是1/10的时间。说短也不短，因为大部分业主已经装修入住多年，算算时间如果是婚房入住现在孩子都快上小学了。一开始大家都认为是小问题，直到楼下一家因为家里太臭只能搬出去住才开始重视，等房子裂开的消息让大伙知道之后，这批业主只能求开发商退房，开发商毫不犹豫的拒绝了，以至于最后还是打了官司。这一年是2018年。业主起诉，是为了分摊律师费、鉴定费，而开发商来了意想不到的一招：拖。怎么拖？开发商的律师想了办法，提管辖权异议。开发商在写给法院驳回管辖权异议的上诉状中是这么说的：本案并非普通的商品房销售合同纠纷，而是涉及人数较多，直接关系到民生问題，在辖区内有重大社会影响，符合《民事诉讼法》第十九条的规定，应该由中院管辖。这个做法把法院都整烦了，法院认为本案为商品房销售合同纠纷，没有重大影响。程序终于回到一审，司法鉴定机构对涉案楼栋两个单元进行了鉴定，得出了整体Csu的结论。按照鉴定报告的记载，这个房子不光裂了，还歪了，地基基础处于不稳定状态，且上部主体倾斜超出鉴定标准限制要求。开发商不服气，提了反诉，反诉请求是维修。开发商的观点有两个：其一，主体结构不存在严重质量问题，Csu不等于不合格，其二，鉴定报告里解释了房子歪了之后如何纠偏，所以开发商认为既然能修所以就应该修，而不是退。法院是这么说的：鉴定报告建议对涉案房屋进行基础加固、顶升纠偏，其建议属于技术措施，相关部门要求进行加固则属于监督措施，不是法律适用，且技术措施复杂，存在一定风险，是否成功尚不可知。《解释》第十条也未规定优先适用修复措施。对安全性不符合标准的房屋进行加固、修复属于开发商应尽的义务，但接不接受加固、修复后的房屋则属于购房者的权利，而非义务，故被告关于只能先进行加固修复的辩解及反诉请求没有事实和法律依据。综上，原告要求解除商品房购销合同的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持，商品房购销合同解除，涉案房屋归还反诉原告后，反诉原告的反诉请求既无实际意义，也缺乏事实依据，因此被告的反诉请求应予驳回。这段判词写的极好，判决事项也极富正义感，其一，要解除合同。其二，要退还购房款。其三，要撇长装修损失。其四，要赔偿房价上涨的损失。其五，要赔偿登记费、契税、测绘费。其六，要赔偿从买房交钱到退钱每年的贷款利息。这里重点说说第四个判决。法院下达判决的时间是2021年，距离业主发现质量问题已经过去了整整3年。在房价上涨的年代，购房人买到房屋质量严重的房子，退房的诉求其实更说明问题，因为仅仅按照原价退款，其实不足以弥补购房人的损失，但是购房人依然要冒险起诉，理由很简单，一个质量严重不合格的房子，就算修好了，对购房人来说这个痛苦和焦虑也是再所难免的。所以法律才赋予购房人选择维修还是退房的权利，也正如本案法院的论述。那么在房价上涨的时候，买的时候50万，退的时候80万了怎么办？法院就得判开发商补这个30万。这个案子涉及到两个单元一栋楼整体都歪了，确实开发商说这是个有影响力的大案子，也不全是毛病——这么多业主求爷爷告奶奶的解决不了，才走上法庭，如果开发商按照法院要求直接退房，那倒不是大案子了。因为家家都要退房，都要赔偿，开发商确实损失不小，不过具体到这个案子，并没有因为担心开发商由此破产，法院就不判了，而是要求开发商对这栋楼家家户户，都不光要退房，要赔偿几年贷款利息，要赔偿几十万装修损失，还要每家赔偿几十万房价上涨的损失，而这样的判决，才是法院的本意。这样的案子最可惜的地方就是，他其实并没有像法院、政府的一部分人担心的那样，由此形成了某种伟力，导致房地产行业从此走向衰退，而实际上他也没有足够的影响力，能够让后面的开发商更加重视房屋质量。就如同屏幕前的你我一样，会觉得很惊奇，怎么还有这么好的法官，怎么还有这么公平的判决？当大家认为这种判决结果属于不正常的时候，也就意味着开发商根本没有把房子盖好的压力。既然在大家眼里他们这么难输，那为什么他有钱不赚，你们说是不是这个道理？

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客户郑总2019年买了个临街底商，交房之后就租出去了，有商户在这里做餐饮。刚经营了没多久，有天晚上，租户在商铺里打地铺，睡着睡着听到裤衩一声。吓醒了，出门一看，房子整个悬空了——商铺下面的回填土下陷，商铺门口的马路也塌了一大块，现场惨不忍睹。这把租户吓坏了，立刻联系了郑总，郑总找了物业，物业说这归开发商管，开发商派了个人过来看了看，就没消息了。郑总着急了，房子塌了大坑，商铺完全不能经营，商铺变得一文不值。找政府也没有效果，无奈只能找律师起诉。主体结构质量不合格，可以退铺，郑总就打算把买铺子的几百万直接找开发商要回来。不起诉，开发商没动静，一起诉，法院传票给开发商一送，开发商就跳出来了。不是来谈判退房的，而是直接下了狠手偷了家。由于租户已经退租，老郑平时也不在附近居住，没等老郑反应过来，开发商带着人嘁哩喀喳就把地基给回填了——老郑棋差一着，没有防备开发商的突袭。房子还没来得及走到司法鉴定，就被修好了，导致未来能否做鉴定就产生了变数，这个时候，开发商登门拜访。经过讨价还价，赔偿了老郑几万元，老郑去法院办了撤诉。双方和解，开发商拟一份协议，协议约定：自此以后再也不因为地基下陷的事情和开发商再起纠纷，用这几万块钱一次性了结和开发商的所有矛盾。原本这个案子到这里就结束了，但是万万没想到，最后老郑还是把房子退了。话说，开发商左手签了合同打了款，右手就干了一件意想不到的事情。原本小区规划了两个垃圾站，一大一小，大的一个平时业主倾倒垃圾使用，小的一个闲置。开发商给了老郑几万块钱之后，第二天，就把大的垃圾站给撤了，于是整个小区就只能凑合用小的这个垃圾站——小的垃圾站就在老郑商铺斜对面。老郑疯了。他刚谈好的租户立刻原地又退租——毕竟一个商铺前面全是垃圾，什么吃的喝的也没法卖。老郑无奈，再次找律师，又立案把开发商告了，要求退房。法院给退了，理由是什么呢？规划变更，就是按照商品房销售管理办法第24条的规定，如果开发商卖房之后就不可以变更规划了，如果变更规划除了去政府办手续，还必须书面通知购房人，如果开发商没有在法律规定的时间内通知，购房人就有权退房。具体到这个案子，法院认为，小区原本规划了两个垃圾站，开发商故意撤掉一个垃圾站，既没有跟法院解释是什么时候改的，也没有办手续，更没有通知老郑，这个动作导致整个小区只能去老郑商铺门口倒垃圾，让老郑不能经营，是“合同目的无法实现”，属于根本违约。在判决退房的同时，法院还要求开发商赔偿老郑，从买房到退房，每年4.9%的违约金，但是要扣掉开发商之前已经给老郑的5万补偿款。这个案子从19年买房，到25年老郑打赢官司退房，前后历时6年，每年4.9%相当于30%，也就是六十多万。案子是真实的，不过考虑到当事人的隐私以及本文的阅读性做了一些处理，不影响我们想表达的观点。为什么要发这个案子呢？除了很有意思之外，这个案子是国内比较少见的，基于规划变更退房的案例。在实践中更多的业主面对的不是塌陷的地基，而是变更的规划，自行车棚变成机动车停车位，绿地变成道路，但是极少有业主依照这个理由退房成功，其中一个很关键的因素，是规划变更对业主造成的影响。按照法条的意思，除了变更规划，退房还需要一个条件：“商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的”就是说它不仅仅是规划变了，还要对业主造成了具体的、根本性的影响。在实务中，规划变更经常发生，很少有开发商能做到自己盖的房子和图纸一模一样，甚至很多总包都是靠开口合同规划变更导致的增项来获得利润，而一旦变更规划都是涉及到整个小区。以本案老郑的小区为例，小区有四千个以上的业主，他们都面临了垃圾站被撤的情况，如果法院让这四千个业主都退房，现在是不现实的。具体到这个小区的大部分业主，垃圾站的撤销并不影响户型朝向，也不会影响业主居住或者经营。但是对于老郑而言，垃圾站直接让他无法经营了，而他买商铺的目的肯定是经营，所以他就成了整个小区四千多个业主中唯一符合退房条件的业主。

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我把豆包整天给律师们捣乱的事儿给我妈说了，委婉地讲少给我发一大堆ai发的东西，看得脑仁疼，我妈说：我用的是deepseek

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钢渣房退房，民事诉讼刚立案缴费，客户发来消息说不好了，开发商已经破产了。我马上安排律师去查，律师说不会啊，立案之前查过没有破产啊。后来核实清楚了，客户是问了豆包。客户说昨天问豆包豆包还说没破产，今天问豆包豆包就说破产了，还给了案号。劳动节快乐

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去年只有三个鼓包，今年……

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问：我男朋友年薪远高于我，我说因为女生生理结构需要生娃，生娃这件事情女性需要比男生牺牲更多，我说的对吗？背景信息：我：家中独女，父母都是体制内，父母支持我在念书的城市买了房（目前房在外地出租，房租覆盖房贷后每月还能多出2k），个人年薪30万左右。男朋友：家中独子，农村家庭，父母在城里有自住房，不需要操心；他个人很努力，能力很强，目前年收入应该至少是我的10倍以上，并且可持续性应该比较强，存量资产千万以上，具体我不清楚。两人在一起快10年了，从校园时期就在一起，最近终于决定在今年6月底前同居一起住了，后续进一步结婚生子。（此前他一直不愿意同居，所以是各自租房，周末见面，我租的房子条件更好，所以是他来我找我；他睡眠浅，我们最近几年周末见面是分房住)。之前他在当地买了房，房子品质很好，但没学区，通勤距离也比较远，纠结再三，就不想花钱装修了，后面生娃了还得置换学区房。所以就先亏本把清水房卖了，我们同居选择租房住，之后有了小孩需要读书了再考虑买房。我负责找同居的房子，看了好几个小区后，看到一套非常好的房子（四室两卫，离他公司不到4km，离我公司10km）他看了也满意，于是5月中下旬就把房子租下来了，相关租房费用两个人是平摊AA。租好后，我决定尽快搬进去，他则计划6月底才搬。开始争吵：我马上搬家了，头一天晚上给他打电话。我：我明天就要搬过去了，所以问问你想住哪间房？（前面提到过，我们是分房睡）他：我肯定是住主卧啊（完全没有思考时间，语气非常强硬）。我在我们家一直都睡得是主卧，你在你们家都是睡次卧，你自己租的房子，你有时也会去住小房间，你喜欢住小房间。我：你怎么能这样说（生气的语气，觉得他给的理由非常可笑）。我身边的同学朋友，在家都是父母住主卧，自己住次卧，那是你们家情况特殊；再说了我租房有时会去睡小房间，是因为那个房间更安静，你凭啥说我喜欢住小房间？谁还住不来主卧了吗？他：那你也想住主卧，那就重新租个更大的房子，有3个厕所的，那样就有两个套房，咱们一人一间。这套房子的押金损失什么的咱们一起承担。我：（更生气了，认为他变有钱后任性十足）选这套房，是我综合两个人的利益最大化，你平时加班多，离你上班更近，我牺牲了自己的通勤时间；再说房子也是我找的，租房费用也是AA的，为啥你觉得主卧一定是你住？再说了，以后我要是怀孕了（之前两个人计划的是今年下半年结婚，明年就备孕），晚上要经常起夜，住主卧有厕所，更方便。他：（他也变得十分生气）你可别牺牲了，觉得牺牲了通勤，可以退租，找一个我们俩正中间的房子。觉得怀孕有牺牲，可以找代孕，成本我们共同承担，不要来和我打拳。我：（气哭了）我没有要用牺牲绑架你，我只是希望自己的付出被看见，希望你看到我觉得你忙，我愿意租离你更近房子。以及因为生理构造的不同，必须由女性主要承担生育代价和损伤，这些也想要被对方看见，而不想听到“别的女的都能生，你为啥就不能生”之类的。他：我什么时候说过这些？你要有住主卧的想法，你一开始不要来问我试探我……我：我不是试探你，是来和你商量的，但你回复的很强硬，根本没问我的想法，还硬说我喜欢住小房间，所以我才生气的…继续吵吵吵，略过了。想请大家评评理，我真的用“女权”和自我牺牲绑架他了吗？问题原本叫作“和男朋友吵架，请问我真的用“女权”和自我牺牲绑架他了吗？”，他说我春秋笔法，他说需要改成“我男朋友年薪远高于我，我给我说因为女生生理结构需要生娃，生娃这件事情女性需要比男生牺牲更多，我说的对吗？”....答：一人住一个月主卧不就完了，换床被子的事儿。

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房子拖过了保修期就可以不修吗？其实只要质量问题发生在质保期内，哪怕超过保修期也是要保修的，只不过开发商会欺负业主不懂这些细节。你就想一个老老实实拖了5年以上都没修好房子的业主得有多怂包，这种人开发商不欺负他骗他对不起开发商这个行业。

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顶楼新房交付前发现多处漏水，应该如何有效维权呢？那就看你买的时候便宜还是贵了，如果买的时候贵现在便宜了，一般都会考虑奔着退房努力。基本的思想就是让开发商维修，修不好反复漏影响居住，起诉把房子退掉。绝大多数情况下，你放着让他们修，他们也修不好。这是因为开发商自己不盖房子，盖房子是施工方(总包)，开发商通常会压着一笔钱，交房之后大小质量问题，都让总包去修。这个本身没毛病，法律也是这么规定的。但是这几年房地产下行，总包日子也难过，所以总包根本就不舍得花钱好好维修，同时，你让他们盖房子可以，让他们解决顶楼漏水问题、修房子，他们的能力就不够了。漏水从室内修复，打一针20块钱，但是如果把整个屋顶掀开重做，那价格就高了，但是由于屋顶常常找不到具体的漏点，导致今天试试这里、明天试试那里，不把整个屋顶重做一遍，就很难彻底修好。你让他们花这个钱去彻底维修，通常开发商、总包都不愿意，而且顶楼漏水常常是共性问题——就是不是一个房子漏，而是每栋楼屋顶都漏水——如果大家都不起诉的情况下，只是打打12345，找客服闹一闹，通常他们不愿意给某家治标又治本的维修，因为其他家都看着呢，全部修好就是大数。屋顶漏水保修五年，我20块钱一针，或者随便铺铺防水卷材、刷刷涂料，拖到五年以后可能我就不管你了。如果他们确实很牛，或者运气很好，能把房子修到不漏，那就退不了。比如有的房子漏水，就是排水孔堵塞，疏通一下问题就解决了，那你就原本也退不了房。如果你买的这个房子价格没什么变化，你就是想让他在5年保修期内彻底修好，你最好的策略就是直接起诉，做司法鉴定，让鉴定机构给你出修复方案，你再找出判决——开发商、总包去给你按照鉴定的修复方案维修。这个说起来很违反直觉，退房要同意维修，维修要不同意维修。

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问：离婚后前夫不再上交工资了怎么办？离婚前老公工资每个月两万，我这边统一管理一万九，然后我负责家庭的大小开销。老公平时下班也没有上进心，下班后就一直打游戏，吃穿都是我这边出钱养着，他也就做做家务做做饭。我这边已经在自学考公了，已经感觉跟他没有共同语言了，前后因为他不听从我安排吵了几次架，最近就离婚了。因为我之前在家里是协调指挥的作用，再加上考公，为家庭付出比较多，就没有参与工作。离婚后我怕他乱花钱，就提出每个月像之前一样，我这边帮忙管理一万九的要求，居然被他拒绝了，才刚离婚就对我这种态度就让我很生气。请问大家有没有什么方法，扭转一下他的观念，让他认识到自己的错误，也算我给他最后的帮助。答：重大疾病也是一个离婚的常见理由。

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问：拼多多主体公司司法案件有 18 万多件，这数字属于是什么程度？公司的法务得忙到啥程度啊？答：拼多多案子多是正常的，大头是知识产权案子（87%），商标权、著作权、专利权。都是律师费。原告一般是相关知识产权的持有者，比如我徐律师吧，我注册了一个徐多多商标，卖这个牌子的牙线。然后我在拼多多随便一搜，卖我这个牙线的店铺一大堆。然后我朋友专门做商标的律师，我把案子打包委托给他，他找到200多个卖徐多多牙线的店铺，然后挨个高，都去长宁法院或者知识产权法院立案，这里面76%的案子会撤诉：被告会直接给2000，其中30%做律师费，70%归我。非要杠到底的，法院一般会判4000。这些案子都需要把拼多多的公司作为第三人一起拉进来，但是拼多多一般都不承担具体的责任，根据互联网平台的避风港原则，只要涉及到侵权的及时断开链接就好了。避风港原则是美国人搞的，具体说来就是互联网公司对用户上传的东西没有预先审查的义务，接到举报之后及时处理下架就不用赔偿。在这一大堆案子里面，拼多多正儿八经作为被告并且输掉的案子就几百个，大多数都是店铺起诉拼多多退押金的案子。这些案子一般都是店铺有一些疑似违规行为，比如涉嫌商业贿赂，拼多多对店铺采取了措施，店铺为了“解封”把钱讨回来起诉，法院的基本原则就是看拼多多能不能提供店铺确实违规的证据，如果提供不了拼多多就要把钱退给商家。几乎所有的互联网平台都有类似的问题，官司都不会少的，视频、声音、文字内容容易侵犯著，商品侵犯专利和商标，就算没有互联网平台，还有小卖铺和大市场提供侵权的平台。国家既然设计了商标法、专利法，就是为了保障知识产权，鼓励创造发明，确实有些人随便抢注几个商标靠这个牟利，但是没有这个就没人搞发明创造了，所以对更多的人而言这些个制度是公平且必要的。但是你要通过案子数量来评价拼多多的话，最好的做法不是评价18万多不多，而是把他和其他互联网平台公司做横向比较，比如淘宝对应的公司、京东对应的公司的案子多不多。这个工作我就不做了，省的给出结论之后还惹麻烦。各位可以猜一下，拼多多、淘宝、京东哪家吃的官司多，哪家的知识产权案子占比高。反正我觉得这个世界是很公平的，他要遵循一些基本的规律和原则，就是你不可能得到所有的好事。你不可能又规范、又便宜、又上档次。消费者也因此有了市场选择权，你可以去超市买，也可以市场买，也可以去大商场买，不同的市场定位，必然有不同的性价比和体验。

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