徐斌律师

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房产律师

5枚勋章

房产律师 秦兵律师事务所主任
IP属地:北京
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  • 我带出来的实习律师,有四个,刚好是四种情况。一个是一直想独立一直没独立。一个是独立了。一个是独立了发现不行,又回去了。一个是不想独立。律师这一行很自由,有些人说,律师的终极使命是独立,这个话就是眼光看的不长远。因为我们的视角,绝大多数时间,都处在了一切律师都要独立这个方向。但是从不独立到独立,绝不是“始发站”和“终点站”。他更像是复兴门和建国门,既是直线1号线,也是环线2号线,说到底只是我们人生的一站。大多数律师,都是实习期领一点点工资,然后拿到执业证,就独立了。因为绝大多数律师、律所就压根不提供就业岗位,你不想独立都不行。所以我那几个“学生”就比较有代表意义。因为实习期我都是给他们发钱的,有的人在实习期一个月能拿到五位数。想独立一直没独立的,是个性子很纠结的孩子,他总是对自己的现状不满意,但是又不愿意行动去改变,所以我一直觉得他活的比较拧巴,做啥都不能极致。行业内像这样的孩子是很多的,你说这样的小孩笨吧,他们又异常敏感,事情还没做,利益得失算计的很清楚,就是不够迟钝。同时也不够聪明,就是拿个60、70分可以,拿个80、90分做不到。独立的孩子,性格方方面面都好,想得开,有行动力,做事也靠谱。现在一般都是他分案子给别人。独立了发现不行,又不独立的,不止一个,还有独立了觉得不行,又不独立,然后又独立,就是行动力是有,但是没有毅力。想得多,但是做的也多,这也做那也做,启动一个事儿很快,放弃的也很快。这种其实适合做vlog博主,把旅行当饭吃。还有个想法很坚定,就是不独立的孩子,其实这两年这种孩子的比例明显提高了,因为行业不景气,工作不好找,倒过来体现了带薪实习、工薪律师岗位的稀缺性,相当于律师版本的铁饭碗思维。这种孩子在国内是主流,但是在法律服务业不算主流。法学院有这种想法的人就跑去做法官、检察官或者公务员了,又要在律所又只想拿死工资的人,大部分都是学霸型的乖孩子,可能当时就一个念头想当律师,就来律所了,除了这个念头以外,就很主流。这些都是年轻人。我再给你分享一些老同志。我有个老朋友,他从团队出来,自己开所,然后又换了个团队。他的思维方式,就是,我去拜个师。拜师这个东西,不是说你实习期拜师,你独立以后你就不能回去了。值得拜师的团队,如果你按照大市场来说,没有几个,但是你从一个单个律师的选择来说,那是绰绰有余。别的不说,刑辩大咖全国有多少,叫得上名字的。或者你对一些冷门业务感兴趣,当了律师以后,哪个行业哪个律所的情报,不过也就是几通电话,一顿饭就能解决的。加入成熟团队,可以深刻的接触和理解产品,能非常有效的提高你从事这类业务的报价。比如刑辩案子,大部分独立律师一个程序也就几万块钱,但是刑辩大咖一张嘴就50万、100万甚至更高。同样的案子,谈几万和谈几十万,有时候就是你一个自我认知的问题,不是客户愿意给你多少钱,而是你自己有没有底气跟客户要多少钱。很多客户都存在买贵不买便宜的心理,这一点法律服务行业不像卖可乐,大家对于你罐子里面液体是不是黑色带汽儿,客户没有办法有直观印象。刑辩业务在这个问题上特别明显。还有一个,比如我自己吧。我从实习就在我老师这里,没有换过地方。现在老师退休了,我都混成律所主任了。我怎么独立,我往哪独立。我也离不开我这些同事。一个案子几百人,我一个人要是从立案管到开庭,我一年最多做两个案子。我现在有时间打字,就是因为别人在忙着整理明天去住建和开发商吵架的材料,我在这儿等着别人整理明天去住建和开发商吵架的材料。行业内有很多合伙人,都是律所自己从实习期培养的,就是库里这种球队从菜鸟一直培养。不独立还好,一独立格局反而变小了。
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  • 问:为什么中国超过83万的律师,可能一半的收入,仅仅是在维持温饱,而美国的律师也不少,却能过富裕生活?答:美国的啥职业收入都高。美国保安一个月3000刀,你国内可能还到不了3000人民币,你算算是不是差了八倍。知乎上学生比较多,总是喜欢对比刚毕业的时候留在美国和回国这些。你们想想是不是留美国的同学收入比国内同职业高。再加上很多底层老华人移民,就是90年代北京人在纽约那一大票还有更早的,他就是去美国刷盘子、送披萨,也比在国内的收入高。人均收入统计局有统计,国内人均可支配收入4万多人民币,美国6万美金。具体到律师,美国顶级大所实习律师20万~30万美金一年,国内北京红圈所总部实习律师头一年20~30万人民币。按照美国统计律师人均收入是18万美金一年,国内律师人均创收也就是25万一年,你按照律师到手70%算(国内不统计律师到手收入只统计收了多少律师费),也就是17.5万人民币。也就是说国内律师的收入其实并不比美国少多少。我看很多回答里都在讲,美国的律师作用大,所以收入高是应该的。然后举了很多陪审团、单车变摩托的例子。但是我觉得各位是否考虑一下,这个“凭印象”的回答是不是有一叶障目、盲人摸象的问题。法律服务市场的产品结构,决定了“大型集团诉讼”“陪审团”“惩罚性赔偿”这些在整个美国律师费里面的占比是不是大头?如果美国和国内一样,组成律师费50%是非诉、50%是诉讼,而诉讼的大头产品是离婚、交通事故、劳动,一个产品一个产品对比一下,可能发现美国同行收费也就那样……比如离婚,美国离婚律师按小时收费,不同律师费率不同,一个离婚案子如果没有纠纷,几千美金搞定,如果有纠纷,几万美金是正常费用。对比国内,离婚律师收费2万~6万就差不多了。如果你说我没纠纷,我就是找律师给我拟个离婚协议,大部分律师报价也得几千块钱。你想想美国客户是不是个个巴菲特,有没有佩妮、莱纳德这些人。我自己也有美国客户,我想着人家花美金,请律师总归舍得花钱吧,其实也就那样,就是他对律师的报酬的理解和我们遇到的国内客户也没有什么区别。因为一切客户愿意花钱的前提,就是他那案子的标的在那里。比如一个房子,在国内卖200万人民币,在美国30万美金(同样面积下国内的房子换算成美金不见得比美国同样面积贵),他愿意为了这个纠纷的前提肯定不是说打完官司送半套房子给律师。美国和国内确实有些制度不一样,比如败诉方承担胜诉方的律师费,但是客户对律师费的预算,基本都是他能得到利益的一个百分比,这个在全世界范围内都是“人的心理预期”决定市场。如果你把律师费提高了,那么一部分市场就消失了,比如你说我每小时咨询费,我就是要跟美国律师比,他用300美金,那我就2400人民币。那么你美国3000块钱工资的保安就请得起你,国内3000块钱工资的报案就请不起,这一块市场就消失了。在一个充分竞争的市场,价格是一个隐藏在甲方乙方之间的幽灵,无非是高一点儿、低一点儿,但是绝不会因为你国内没有“永不妥协”那样赔偿几十上百亿美金,就导致国内的法律服务市场没了。这种对市场的理解太粗糙了,不是0就是1,就不能是个小数。钱的事儿,都是小数。
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  • 建议国家给保交楼多加一个政策,就是保交楼成功以后,顺便让政府换掉开发商的前期物业。狗都死了,狗碗就别留着了。
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  • 昨天傍晚,沧州恒大的业主给我打了一个半小时的电话。他们的退房案子胜诉后到了执行阶段,现在的卡点是,法院认为要等竣备了再拍卖房子,而政府通知业主交楼,却没有给恒大批手续。我说,咱们四千多人的小区,要么大家伙一起去找专班要手续,要房子的需要办房产证,退房子的需要竣备之后拍卖,但是考虑到咱们起诉的人只有这么点儿,不如搭一下其他业主的便车。沧州恒大这个项目,目前确定的消息,是母公司已经裁定破产,律所去联系了破产管理人,管理人表示破产不涉及项目公司,所以购房人不需要申报债权。没有地皮房子的空壳公司,破了他做什么用呢?然后即便破产,这个项目也存在先天的缺陷,感兴趣的朋友,就在地图app上搜一下这个项目,看看他在哪儿。这个地方无论你从北京过去,还是从沧州过去,甚至从黄骅过去,开车过去都非常非常远。然后恒大在那里搞了巨大一片地,中间还带一个游乐场。这个地方属于当之无愧的“鸟不拉屎”。负责施工的国企,据说都愿意放弃债权退出这个项目。白名单融资恐怕也没有银行敢给他贷款。投资人更是不知道找个什么样的?现在国内能做文旅城项目的几家,融创、万达都在手术台上躺着,后面谁救谁都不知道。然后这个项目假设真的国家贴钱把他盖了,我认为对购房人而言这也是妥妥的负资产——盖好的就不是烂尾楼吗?如果没人去玩、去住,鬼城还不是一样烂尾。在整个案子里,唯一闪烁着公平、正义光芒的,就是当地法院,有一说一,把房子退了,把贷款解除了,起码让起诉的业主从银行贷款中解脱出来。许家印判多少年,说实话,老百姓不关心!先把房子退了,该法拍法拍,该退地退地,该破产破产,先把普通人最急迫的问题解决了,才是正事儿。许家印是不着急,他早一天开庭晚一天开庭,对他没区别,反正也出不来。对购房人而言,早一天开庭、早一天执行,早一天挽回损失。凭什么拖着?为什么拖着?拖来拖去等谁呢?
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  • 我去外地法院开庭,找不到入口。法院很大,东西南北四道墙,你永远搞不清楚入口在哪边,反正一般不是正门。我的秘诀就是,在人群中找那个一眼看着就像律师的,跟着他走。女律师多见小西装。男律师多见西裤衬衣。男律师穿着和年纪有很大关系,越老越乱穿,越年轻越单调。主要的花样在鞋上,有的人穿大皮鞋,有的人穿球鞋。有一年,我为了律所一个事儿约了陆家嘴几家律所咨询,有中伦,有大成。大成那个律师和我同岁,就穿一双球鞋。我问他一个月收入多少钱,答曰8000。吴律师的穿着常被我诟病,上身衬衣西装,下身穿个裤衩子。我个人经验,穿的越是没风格的,办事可能靠谱一些。穿的风格离谱的,靠谱的概率就低。有个老律师,我认识他的时候我还在实习。他的职业装是布鞋+大裤衩+汗衫+扇子。我转正了,再看到他是在报纸上,让警察带走了。
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  • 问:郑州这种城市,大量的规模化的烂尾楼盘该怎么收场?答:按照郑州自己发的文,以及住建部关于保交楼政策的解读,在纾困资金和白名单都无效的情况下,那就是应破尽破。这不是普通人嘴里的破产——开发商没钱了。而是正儿八经法律意义的破产,由法院裁定的破产。2025年,这些破产案件的数量其实是明显有增加的,尤其是恒大的相关公司,陆续进入了破产。破产途径大致上有两种解决思想,一个是重整,一个是清算。重整的思想,就是通过债权申报,把顶账房和有抵押的剩余货值收回来,通过“战投”、“贷款”、改规划等方式整理出续建资金,然后把项目做完。但是现在这个思路最大的难题是,前面白名单实际上已经把有剩余货值的项目处理的七七八八了,剩下的项目大概率都是剩余货值严重不足的项目,如果不能通过债权申报、债权认定找出足够多的顶账房,这些项目重整的难度很大。还有一个更难的背景,就是现在缺战投去投住宅小区,连央企国企金融机构的钱都不愿意过去。如果是北京上海这种一线城市还好,郑州恐怕没有什么投资人感兴趣,在这一点上,老百姓可能还能被忽悠着买房,真正有钱的资本,负责解决不良资产、承担社会责任的国企央企,反而可能更能表达他们对房地产的态度,要不然哪还会剩下这么老些烂尾楼。这些企业的担心不是没有道理的,郑州的烂尾楼盖好了,剩余货值能不能卖得出去?清算的思路简单粗暴,参照2014年彩石山庄案,这个案子不仅仅有最高院开的记者招待会把来龙去脉说的清楚明白,还有对应的执子他第23、24号文件,非常适合当下郑州大部分楼盘。就是把地皮直接卖掉,然后给老百姓退购房款,如果有剩余部分,再退总包施工款,然后银行抵押债权……郑州这个城市的房地产有个陋习,就是首付贷,全国稍微正规一点的城市,首付贷都是严格禁止的,所以很难想象一个省会城市会有这种东西。但是这个bug在当下反而成了优势,由于存在首付贷,导致真正需要退的购房款可能很少。100万的房子,10万首付,20万首付贷,70万按揭贷。所以把这块地拍卖个10万就能cover老百姓的首付款了。拿到钱的郑州市民,可以高高兴兴的卖苹果,他还会拍视频感谢政府、感谢法院。
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  • 问:高空抛物频频发生,物业“视而不见”,是否要担责?答:肯定的呀,你多看看这一类的案子,就是小区出现找不着被告的时候,把物业当被告或者被告之一的,然后法院让物业多少赔一点儿。你站在物业角度说,有便宜和贵两种应对之策:便宜的做法,就是平时对这类问题经常进行公示。一旦发现就公示、提醒,物业留存好,以后上法庭可以做证据,证明物业不存在管理上的疏忽大意。就是哪怕说了没用,但是不能不说。贵的做法,就是买能拍下来抛物轨迹的摄像机。这个设备并不贵,据说一台也就3000块钱。安装的时候注意安装角度,原则上别对着居民窗户拍,尽量只拍有可能高空抛物的区域。这个设备的安装与宣传,不仅仅是作为定案依据,它可以明显的减少高空抛物的数量。
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  • 电话打过来,说是我忠实粉丝,听口音,东北一大姐。问我收不收咨询费。我说您电话里说说吧。大姐说,开发商收了他们一家两千多的燃气安装费。乱收费……然后大姐说,这个钱,他们要回来了。那还找律师干什么?大姐说,这个利息该怎么要?我说大姐啊,2000多燃气安装费,利息才几个钱?大姐说,可是用了好几年。我说好几年,您按照一年4%,利息也就80块钱,六年480块钱。大姐说,可是我有好几套房?我说大姐不好意思,我按照正常收费标准一小时咨询费3000,我是好心才不收你咨询费,咱们多聊一会儿,您这个利息钱就可以cover咨询费了。大姐说,我不是心(xin二声)思你是权威吗?权威也不是干这个用的啊。
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  • 春光明媚,北京终于迎来了气温超过20度的日子,又到了徐律师心情大好,去链家溜达的季节——小兄弟卖房又买房,居然遇到了业主毁约。一度有些恍惚,难道北京楼市火到这个程度了,十年未见的业主毁约又现楼市,难道房价要暴起呀?案情还是挺简单的,小兄弟刚需买房,交了50万定金,业主这边突然反悔了,发了函,说不想卖了,问能不能不要违约金就这么地。还不由分说把定金给打了过来。链家中介把双方约到门店,谈谈接下来怎么处理:是继续履行合同,就当之前毁约不算数;还是说解除合同,赔偿50万定金,或者总房款的20%(小200万)。我理解不了这个业主一点儿。论行情,房价并没有暴起来,业主的房源挂了不止半年,侥幸遇到小兄弟家里生小孩着急买房,要不然这房子且卖不出去。就算房价真的爆了,这样毁约也没意义,因为购房人作为守约方可以起诉强制履行合同。这几年市场上都是购房人买了房之后后悔要毁约退房,哪有业主逆势要毁约不卖的(能卖出去就谢天谢地)。论法律,这样发函可是退不了一点儿房子、免不了一毛的责任。按照业主的思路,是怪中介没给他说清楚,是他自己理解的和合同不一致,就像冷不丁邦邦两拳说的——我今年六十了——合同存在重大误解,无法继续履行。他今天跑过来,大概率就是为了录链家中介的音,想证明是链家中介导致这个交易做不下去,不是他业主故意毁约。这个在法庭上基本不可能成立,哪有这样的好事儿,签完合同说自己没看清楚、没听清楚、中介没说清楚,几百万的交易就可以随时无责推翻?那就只能有一个解释,这个业主对楼市和法律,存在错误认知:大概率,有人在旁边瞎出主意。从市场角度,现在行情不好成交困难,前脚成交,系统有显示,后脚总有竞争对手打电话给业主,说有人高价买房来拆台,据说很常见啊。从法律角度,法律咨询公司当道,再加上有讨好型AI,你问能不能不承担违约责任解除合同,总有人说能。重点在于你信不信。我就问这个业主大哥,你是不是自己问的DeepSeek。业主大哥也挺实在,说我没用什么DeepSeek!我说那就是找了三脚猫律师,今天我代表购房人,中介代表中介,我们都有立场,可能我们说的您不能全信,我建议您找个靠谱的第三方,比如靠谱的律师问问,看是不是我说的这样:业主突然毁约可能是建立在一个错误的认知基础上。再咨询一下,再思考一下,无缘无故白送钱给购房人是何苦来哉?我一边说,业主一边点头,我是真的以为我的话他听进去了,没想到这大哥最后说,感谢你的建议,但是我就是不卖了。我又问了一遍“您确定”?大哥又肯定的说,我不卖了!这事谈不下去了,那接下来无非是立案、保全,让链家帮忙退中介费,大家走出门店,链家店长还想争取一下,又和业主大哥在马路边聊了一会儿。过了一阵子,店长摇着头把大哥送走。大哥给他们说,确实不是用的DeepSeek,用的是豆包。大哥走了,留下买家弟弟,和一票链家的经纪人,店长、中介、法院维护人和吃瓜中介围了一圈,我说大哥今天带着任务来的,要录中介的音,等他外面问清楚其他律师了,又不小概率会后悔,到时候愿不愿意继续履行合同,看买家的意愿,到时候你们(中介)再做购房人的工作,如果他嫌起诉麻烦,继续履行合同,就把过户、交房周期缩短一点,以免夜长梦多,如果买家不想买了,左右50万打底。我说你(购房人)这么想吧,这业主脑子抽了,要送50~70万给你。于业主,他的房子后面成问题房源,且卖不出去,于购房人这边啥成本没有,该买别的房子买别的房子,官司慢慢打着,虽然要多跑几趟,但是普通人正常跑几趟可跑不出70万来。小兄弟一想,确实是这个道理,跑法院固然麻烦,但是想想上班赚这几十万可不是熬一年两年不吃不喝,有这天上掉馅饼的好事,喂到嘴边干嘛拒绝呢?豆包轻飘飘一句话,十几年老中介到手的中介费没有影了,也是真倒霉,这个行情居然还能遇到业主毁约。于我,感谢豆包,送个律师费。
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  • 问:物业公司现「大撤退」潮,问题到底出在哪里?如何打破「服务差—不交费—更差—撤退」的恶性循环?答:现在卡bug卡掉业委会,不仅仅保住了物业的屁股,也锁死了物业的发展。换物业需要业主大会,业主大会开不起来,物业换不了。可是涨物业费也需要业主大会,业主大会开不起来,物业费涨不了。随着时代更迭,通胀因素加上楼盘老化,收益覆盖不了支出,就只能放任楼盘设备设施老化,业主就会拖欠物业费,物业收缴率低下,变成死循环。法院司法改革搞天下无讼不给物业立案,部分地方政府打压物业收费,和上面的时代趋势因素叠加,形成了稳定多输。业主输,因为小区完了。物业输,因为物业赚的钱越来越少。法院输,因为物业费官司少了,矛盾激化物业官司就会增加。政府输,纠纷多的小区就消耗大量人力维稳。要打破这个死循环有以下几个思路:1、行政路线:物业服务行业国有化,物业费并入房产税2、司法路线:司法要改革,物业费评估要放开,允许物业公司单方涨物业费(第三方评估),不交物业费拍买房子3、业主自治路线:先有业委会后有物业(其他国家的路线)这三种都需要大规模重写法律,之前的法律规定保留的意义都不太大。
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  • 问:好的法律应该是让律师的操作空间变小还是让律师的操作空间变大?律师的辩护属于人治还是法治?答:林冲被高衙内抢老婆的时候,他的操作空间是什么呢?律师的操作空间其实就是客户的操作空间,你要是担心律师操作空间太大变成“人治”,很简单,你把你的操作空间无限缩小,缩小到跟林冲一样就行了。至于这叫法治还是人治也无所谓,看你怎么下定义了。你完全可以在老婆被权贵抢走之后,摇摇头说,法治社会,这都是没办法的事。
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  • 业主能否以房屋质量问题为由,拒交物业费?你要从法律角度说:不能。房屋质量是商品房合同纠纷,物业费是物业服务合同,案由不一样,甲方乙方也不一样。所以你不交物业费,就相当于你单方面无理由违约,物业起诉你,一告一个准。但是实际操作层面,你不交,无非也就是让物业告一通,一般法院都不支持滞纳金和违约金,而且质量问题通常都是共性问题,往往小区不光一家两家拒缴物业费,现在法院搞“谁审的案子”少的KPI,物业需要立50个业主的案子,可能法院就给立5个。所以你不交,你也几乎没什么代价。然后因为质量问题又有两种情况是可以退房的,一旦退房,开发商还要赔偿你已经缴纳的物业费,也就是说如果你压根没交物业费,退房之后,开发商也不需要赔偿你物业费,这笔三角债也就此了结了。所以从实务角度说:交不交你自己看着办吧。
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  • 问:你认为法律的最高境界是什么?时刻谨记:对律师而言就是一个案件,但是对当事人而言打的不是官司,是人生!?从执业多年的律师视角看,法律的最高境界并非“赢遍所有官司”,而是让法律规则成为解决问题的最优路径,为当事人节约时间成本和经济成本,实现“案结事了人和”的终极效果。从专业层面来看,最高境界应该跳出“法条堆砌”的浅层辩护,精准锚定案件核心矛盾——既能用严谨的证据链和法理逻辑维护当事人合法权益,也能预判裁判倾向,在庭审外通过调解、协商等方式化解纠纷,避免机械诉讼带来的当事人诉累和司法资源浪费!案件效果层面,最高境界是兼顾“法律正义”与“社会情理”:胜诉不是唯一目标,而是让当事人在法律框架内获得可预期可实现的结果,同时修复被纠纷破坏的社会关系(例如商事案件中促成合作方和解、家事案件中兼顾未成年人权益)。对资深律师而言,法律的终极价值从不是对抗,而是用专业能力将矛盾纳入规则轨道,让法律成为定分止争、平衡利益的工具,这才是超越输赢的职业追求。答:律师案子办多了,会出现一个严重的路径依赖、故步自封。我最早发现这个问题,是听到所里助理碎碎念,说主管律师们拿了(不管什么)案子第一步就信息公开、行政违法查处,前三个月没什么活儿。大数据一查,信息公开行政诉讼判决书的数量占了老大比例。这个信息公开的模版也是有意思,最早有律师搞了一个十五项内容的模版,就是不管有用没有先裤衩申请十五项。这个模版用了一些年之后变得更臃肿了,从十五项增加到十八项,然后是二十五项,就没有一个律师想着去做减法。房地产的案子,申请一大堆图纸,拿回来一群法学院毕业的看不懂图纸,然后挑几个边角料去打行政诉讼。久而久之行政诉讼也有模板了——不依赖图纸,反正只要是个开发商就能告,但是图纸照旧要调,因为模版已经迭代到二十八项,反正先申请。案件量达到一定数量,大家就开始出现办案思想的退化,方案趋近于统一,案子来了就套模版,团队甭管多少律师,打出来效果都差不多,主要看两个指标,一是法庭表现,二是运气好坏。大部分律师都更愿意重复自己过去的成功经验,是这一行的普遍情况。我就很不理解,难道不觉得无聊么?一直重复重复再重复。有一天我问过老秦类似的问题,就是如果是你你会怎么做?你会不会一直重复套模版?老秦的回答是:如果一个案子赢了,我就研究一下个案子怎么用更短的时间结案、收更高的律师费。比如头一个案子花了100个小时,下一个案子就研究怎么花50个小时。头一个案子收了10万,下一个案子就争取收30万。他这个回答让我立刻联想到奥运精神:更快、更高、更强。我认识这么多律师,能给出类似答案的律师总共有三位,无一例外都是强手。所以我认为律师与律师之间的境界高低,首先是理念上的差距。我问各位几个问题,扪心自问,不用回答。1、你一年创收多少?就是你一年能赚多少律师费。很多律师羞于提起律师费,觉得律师费很俗气。但是律师费其实就是衡量律师一个很好的指标。律师费是一个律师业务能力的直观体现,律师费是市场、客户对律师服务能力的认可,律师费是所有人公认的KPI。比如我说我一年创收六千万,跟我一年创收六百万,跟我一年创收六十万,或者我一年创收六万,我的话语权就有显而易见的差别。我创收六千万,我讲的歪理也是真理。我创收六万,我讲的真理也是扯淡。真理就是律师费,律师费就是真理。2、你输赢比其他律师如何?说更高的境界就是输赢不重要,人文关怀重要,这是扯淡。为什么说史蒂芬库里是这个时代最好的NBA篮球运动员,因为他改变了篮球这项运动,现在是个人都哐哐拽三分球。但是如果库里赢不了球,拿不了总冠军,谁会哐哐拽三分球。如果库里赢不了球,客场球迷为什么要为他欢呼MVP?赢不了的案子,要想办法赢。这次赢不了,下次想办法赢回来。赢的了的案子,也有指标,比如用更短的时间赢下来,或者收更高的律师费。3、你谈判成功率怎么样?你接待多少客户能成一个案子。4、你一笔最多收到过多少律师费?收没收过一个案子一百万的,收没收过一个案子一千万(律师费)的?5、你最大的案子有多大?哪怕是讨个欠款,讨个5000的,和讨个5亿的是一回事吗?6、你案子打到过最高院吗?7、二审输了的案子,通过再审赢回来了吗?8、刑事辩护,给客户拿到过无罪吗?(99.99%概率拿不到)9、办多少个案子,能得到一个二次客户?能做到每个客户至少给你介绍一个客户吗?其实律师是有很多类似的标准的,但是,鲜有律师讨论,原因无他,平庸才是行业的大多数。就是当你从不研究这些指标的时候,说明你也不追求这些,而你平时不追求这些,日积月累,你就会和追求这些的律师产生巨大的鸿沟。这也是为什么,法律服务业是二八甚至一九定律,就是因为大多数律师从一开始思想境界上就有问题。名义上,我们这一行,人均大律师。就是每个律师都不会承认自己平庸,都会说自己如何如何厉害。每个年轻律师都追求自己有朝一日成为大律师。但是实际上,律师们又极少对输赢问题去做总结,给自己设置KPI,大家都比较喜欢形而上学的模式,就是好像你的思想有了某种理念之后,你的业绩就会产生化学反应。好处是不给自己任何压力,坏处是思考始终停留在文理层面。咱们对能力没有要求,只对理念有要求,就是只要我“认真负责”“关怀客户”“为人圆滑”,我就境界高了,然后既然我境界这么高,我的能力肯定就没问题了。一个人习惯了自己境界很高能力没问题,一个人就不成长了。
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  • 问:为何小区成立业委会都那么艰难?1.小区成立业委会之前,公共收益到底归谁?2.为何成立业委会如此艰难?3.街办和物业是什么关系?请大神,或者经历过筹备业委会的朋友支支招。答:三个问题问得很好:1、小区成立业委会之前,理论上公共收益属于全体业主,但是单个业主起诉要求返还公共收益被认为“没有诉讼主体资格”,也就是说没有业委会你就没有权利告开发商和物业,所以从实务角度说没有业委会,公共收益属于前期物业和开发商。2、因为上面这个,且这只是原因之一,所有的前期物业都默认是包干制,大把的物业费就是开发商(物业股东)拿走,在这一点上可以参考恒大物业挪用一百多亿物业费给恒大集团的案子,这个时期开发商日子不好过,几乎所有的品牌物业都有这个问题。3、做物业的股东,是一个没有任何技术含量,上台就可以每年稳定取得几十万、几百万收益的工作,如果物业像他们说的一样又苦又累又不赚钱业主全是混蛋东西,业主都不用折腾他们就走了,都是私企又不是公务员,有什么必要苦哈哈的维护你小区的安保、绿化?街道可以决定一个物业滚蛋不滚蛋,基本上只要街道想,没有一个前期物业换不掉。所以你说他们是什么关系,1是原因,2是现象,在1和2都客观发生的时候,你说3怎么理解吧。不要听这些从业人员怎么夸夸其谈,咱们就看利益流动,花落谁家。
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  • 问:真的有那么多冤假错案吗?答:烂尾楼不让退房的都属于冤假错案。
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  • 楼板是Cu级一审不让退房,二审判退房,高院又让再审,再审的案子出判决了:退房。法院给的理由很精彩:本案房屋顶板作为承重构件,参与房屋整体抗震和荷载传递体系,属于主体结构,经鉴定,房屋客厅顶、底板厚度及挠度不满足规范规定,而挠度是顶板变性的物理表现,当顶板挠度超过规范允许,达到 Cu 级,需采取措施时,反映其因楼板挠度不合格,已影响正常使用。因该厚度及挠度问题系房屋本身质量问题,而非管鹏装修导致,且鉴定报告已明确涉案房屋的客厅楼板工程质量不满足规范要求,而房屋主体结构的质量问题应为构成房屋主体结构的各个部分均达到合格要求,才构成主体质量合格。部分构件不符合规范要求,势必影响到整个主体结构的质量和安全,应认定为房屋主体结构存在质量问题。故购房人可以依约依法解除涉案房屋买卖合同。本院二审认定涉案房屋买卖合同予以解除并无不当,再审予以确认。有点复杂,我解释一下,其实这个对很多业主都有借鉴意义,就是开发商经常在这类房屋质量案子中和我们玩儿一个偷换概念的游戏,就是他们主张楼板有问题不叫事儿,要整栋楼有问题才算有问题。03年的司法解释说,主体结构不合格可以退房。开发商的意思是,楼板只是结构的一部分,不能代替整体,就算楼板有问题,不等于主体结构不合格。法院的意思是,主体结构的每个部分都合格,主体结构才叫合格,所以哪怕只是楼板不合格,那就是主体结构不合格。真是把开发商的嘴都打歪了。
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  • 问:如何看待「中医已经经过两千年的检验,不需要再双盲」?答:经过两千年检验的是脑子,不是人人都有,所以不需要双盲。
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  • 华人阿姨去美国几十年了,现在阿姨的老母亲去世留下存款和房子无法继承,我们帮她在北京跑手续,需要签字的时候,阿姨问了一句:签中文还是签英文?
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  • 烂尾楼退房,双解除,去执行房子抵首付。一审二审都没来的死开发商突然就活过来了,提了个执行异议,说这个房子不能法拍,理由是房子有银行的在建工程抵押。好好的案子突然就不给执行了,律师们跑到法院去理论,说你这个在建工程抵押包括不包括我这套房子:其实是不应该包括的,房子卖一套解抵押一套,要不然不可能办按揭贷款。第二天,死了又活了的开发商,在距离烂尾前开始计算长达几年没和业主联系过之后,突然又找到业主,说你也别折腾了我把钱给你。就这么莫名其妙的收到了首付。大家给分析分析这到底为啥?(我想到理由就是故弄玄虚的让大伙猜一猜)
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  • 我们每次开庭,不仅在对面律师身上学东西,也在自己这边律师身上学东西。我执业前期的学习对象大多都是细致认真的类型,代理意见事无巨细,平均六到八页A4纸。开庭一个客户可以委托两个律师,按理说一个发言一个补充,前面这个已经事无巨细,后面这个就没啥可说的了吧。偏偏两个律师发言,第二个发言的每次有发言机会都要“补充几点”,把前头律师说的,再换个表达方式重复一遍,大部分内容都是重复的冗余。法官打断发言,说重复的不要再说了,每场官司每个法官都要说,有的强势,有的不强势。律师也不听,说好的我们后面说重点,但是等再让他发言还是一大堆没重点。我当时心里就有个疑问,讲这么多这么长有用吗?尤其是遇到两边律师都是这个风格,就会出现辩论的循环,就是每次一边发言,另一边就要“针对对方的发言我要回应两句”,然后这一年“针对回应我回应两句”。之所以这样,就是律师这个职业骨子里不愿意承担风险,以及责任,生怕客户抓住律师的把柄,好一顿投诉。律师们不愿意放弃任何一个点,一个发言机会,要对胜诉意见进行全方位地覆盖,要对对方意见进行全方位的反驳。如果用数学题来形容,你问小学生,一加一得几,他们会回答,2。你问数学家,一加一得几,数学家可能会把问题想得复杂一些,十进制是2,二进制是10。但是你问一个律师,律师会回答:第一,1加1是2,第二一加一是二,第三答案是1到10之间,退一步说,就算答案不大于8,答案也是比9小。反正他这一堆话里总有一句话是对的,且,法官可以写到判决书里。和大伙中学时期回答政治题、历史题的思路差不多,写长一些,剩下的交给判卷子的老师。这不见得是多想赢。你要是真为了赢,就要考虑法官的处境。现在法官一年要审理几百个案子,很多案子开庭之后才搞判决,然后一个成年人的记忆力本身就是有限的,写判决的时候可能早忘了开庭的情况,就更要参考比例和双方提交的书面意见。你要想彻底影响一个案子,讲话最好就是重点突出,而不是事无巨细。甚至你要勇敢的放弃一些观点,哪怕这些观点都是正确的意见。书面意见也是如此,长度要适合看,不能像这个回答一样长,长的让人看不下去。对于一个律师而言,他在法庭上如果发言太有重点,就会带来两个问题,一个是有些点没提,客户会不会有意见。再一个是如果发言太少,客户会不会有意见。你观察律师的发言,不光是一些律师的个人风格,也还有一个因素,客户是否在法庭上。客户不在法庭上,律师话也没有几句,客户在法庭上,律师就废话一大堆。我个人认为,如果一个律师真的是想赢的,他应该在法庭上有勇气当着客户的面,少说废话,多说重点。不求事无巨细,但求重点突出。但是就我观察,你想想开发商、政府、银行的律师团队通常而言是“豪华”阵容吧(实际上就那么回事),往往代表着全国各地的上游水准,大部分律师更多的还是考虑别担责。比如房屋质量案子,我遇到的开发商的律师通常都有一个重点,就是要求书记员把不同意鉴定写到笔录里。只有极少数律师,通常是高伙,会气定神闲地跳过这一步骤。抵抗没有用,但是我必须要抵抗到底,证明我履行了职责钱没有白拿。最先让我知道,不是非得说好多的,是一个开发商的律师。哥们上了法庭就这么几句:没异议、不申请、见书面材料、全部不认可、坚持答辩意见然后就收拾东西走了一句废话也没有。我不是说他这个做得对,我只是在他身上看到了开庭技术的一个反面,极简化的开庭:把一次线下开庭搞成了书面审。我不知道,如果原被告都是这个风格法官会不会特别爽。我不知道反正我没接触过,法学院对于开庭技术有没有系统的培训,但是我认为应该在法学院开一门课,对未来的律师法官进行培训,不光是法言法语,也是对开庭的技术进行优化。整个司法体系的效率,本身就是建立在和时间赛跑上的,所有律师法官的工时的总和,就是这个系统的支出,审理的案子就是这个系统的收益。无论是个人还是体系,都应该考虑如何用最小的支出获得最大的收益。不要浪费大家伙的时间,早点开完庭,律师可以回家打游戏,法官可以一天从开两个庭,提升到一天开四个庭。开玩笑的。
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