东莞房叔叔

房产领域创作者

155定调了！房地产要高质量发展，城市更新不再是大拆大建，资本市场上位了。
上证指数站上10年新高，逼近4000点，这是一个国家工业化后的财税转型，股市将会成为未来10年中国腾飞的大舞台，正如央行每月动辄几千亿或上万亿的买断式逆回购和MLF的操作，以及湖北提出国资证劵化。同时对于很多人关心的东大和西大碰撞问题，这里已经从贸易战转向金融战中，红纸国际化战略势不可挡，我们将向全球输出商品和红纸，这是我们伟大复兴的唯一途径。另外，很多人在乎的房地产市场问题，这个市场将迈进新发展模式，这里涉及到二次房改的问题。房子定义为大宗消费品，房价如果作为金融产品将于租售比挂钩，如果作为居住属性产品将于收入比挂钩。未来房价还有巨大想象空间的区域，只有少部分城市，例如东莞市区、松山湖园区和滨海湾新区的优质好房子或豪宅。

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深圳发生了标志性大事件，房地产真的没未来了吗？
2015年至2020年是房企的巅峰时刻，可以先从上市房企市值变化来看，例如2015年绿地市值5000亿左右，2017年恒大市值3800亿左右，2018年碧桂园市值4000亿左右，2019年融创市值2500亿左右，这10年间我们见证了东莞房价两轮的爆涨和一轮深度滑落。站在2025年的今天，绿地市值仅有250亿左右，缩小20倍，恒大更是退市了，碧桂园市值仅有150亿左右，缩小26倍之多，融创市值165亿左右，缩小15倍，这些上市房企市值蒸发，也直接说明以土地锚定的发展模式基本画上句号，未来的发展是锚定能源和算力，更直观来说就是资本市场。那么未来房地产市场的希望在哪里？城市群里有人口和产业的区域，并且还是会出现区域房价强者恒强的高度撕裂现象。

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金价破900元/克，房子是资产还是负债？
金价一年涨幅达50%左右，除了说明钱不值钱外，更多要注意每次大危机前金价都会爆涨的前提征兆。同时，美联储降息周期开启，美股又屡创新高，这又符合每次大危机前股市先爆涨的征兆。那么对于已经被房价连续暴击的房东来说，房子到底是资产还是负债呢？对有的人是资产，对有的人是负债，重点还是看自身家庭情况。现在开始大多数人应该对房子要有重新认识，因为我们不再把土地作为地方经济的单一发展模式，同时财政不再把它作为主要收入锚定，这也就意味着很多房子会回归属于它的居住属性，但大城市还是会有一小撮房子继续扮演金融属性预期，在东莞你可以多关注悅府、瑧山汇和天骄国际等等。如果你说未来我们财税锚定在什么地方，简单来说就是在股市，正如原重庆黄二哥最新发言，未来15年股市总市值可能达400万亿。

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松山湖园区卖地了！起拍价17亿，约8.84万平的新房豪宅要来了。
这是2025年东莞卖的第五块地，这块地占地面积约7.37万平，容积率仅有1.2，大概可以建8.84万平低密豪宅，起拍楼面价约1.92万/平，未来售价到底是多少是一个值得考究的大问题了。目前松山湖园区在售的新房主要有松湖润府和华侨城欢乐海岸公馆，按去化周期大概只有6个月，这次新项目上市，可能会提振松山湖园区的房价预期。值得注意的是这块位于虹溪诺雅旁，还是一线湖景资源的好地块，最后成交楼面价值得期待。未来它的备案价可能会打破东莞新房备案价的天花板，你觉得未来备案价有多大概率可以破10万/平呢？目前松山湖园区的最高楼面价约2.6万/平，东莞最高楼面价约2.92万/平，这块地的楼面价会3万多少吗？

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大事情了！东莞人可以直接坐城轨到白云机场了。
今天开始，广惠城际彻底打通大湾区城际出行的堵点，假如你从最靠近的广州的麻涌出发，可以便捷通达广州白云机场南站了。说到麻涌，自然少不了讲这里的楼市，恰好今年又是东莞好房子的开始之年，云瑞府在金九银十推出了大优惠。很多人好奇，为什么要讲云瑞府呢？首先是这次云瑞府推出了小高层纯板楼的四房改善产品，做到了一梯14至16户，并且每户都有独立电梯厅，相比其它水乡楼盘一栋楼100户的四房产品，完全是吊打它们的存在了。其次是云瑞府销量全市第六，长期霸占水乡销量的榜首，这是市场用真金白银选出来的结果。最后就是金九银十云瑞府还送车位，不过要前10名的客户，更重要的是1万出头单价就可以买到小高层纯板楼的大四房，性价比超高了。

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在东莞人脑海里，总价多少？才算真豪宅？1000万，1500万，2000万？
房叔认为，在东莞，总价超过1000万基本就是真豪宅的价格水平线了。那么在竞争白热化的东莞豪宅市场里，务必要抓住三个关键词，绝对稀缺品、相对稀缺品和泛流量品。用这个方法去解释东莞市场任何一个豪宅盘基本都适用。另外，我还有一个预判观点，未来还能值大钱的豪宅，要么最高，要么最矮。例如最高的豪宅，可以以黄旗北的瑧山汇为例，它在黄旗北是绝对稀缺的存在，拥有难以再复制的属性。同时瑧山汇也具备了黄旗山地标建筑的特色，拥有了绝对的视野和首位度，更有俯看黄旗北一众二手豪宅的传统文化格局。瑧山汇出现在黄旗北，相当于在这片区域，打造了城市新地标，是东莞塔尖人士必看的豪宅盘了。

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大利好来了！美联储降息25基点，传言飘在海外n万亿美元陆续回来中？
对于很多人关心房价和股市问题，盯着大水往哪里放，央媒在财经报道的主要方向在哪，人民币资产的定价权这次必须拿回来了。现在人民币兑美元汇率已经破7.10，汇率的变化可以看出传言飘在海外的n万亿美元回来情况。对于大家敏感的楼市和股市来说，猜测未来12个月内中美的水龙头可能会彻底打开，现在还是悠着点在放水，唤醒中国经济的时刻真的要来了。至于房价问题，从租售比来看，中国10年期国债收益率1.8%左右，美国30年国债收益率5%左右，所以租售比在两个数值之间是合理的资产定价锚定效应。对于股市，我们在拥抱泡沫的时候，也要警惕风险，这场盛宴终究有散场的时候。现在我们的状态应该是左手股市，右手小黄鱼，再身背房贷。

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东莞搞2000亿产业基金，对比今年约27亿的卖地，到底释放什么信号？
股市继续在小火炖煮，叠加前证监会一哥的掉落，甚至传出证监会和浙江已经有40多人被带走，这场土地财政向股权转型的号角彻底吹响了。放在东莞这座万亿gdp和千万人口的大城市来说，大搞产业转型已经是明牌，再加上东莞计划投大几百亿搞现代化产业园规划建设，又再加上公布的要素市场化配置综合改革的10个试点区域，东莞已经开始抢占未来城市风口。坚定看好东莞核心资产，这里的核心资产可不仅是房子，还有更多科技公司股权，例如市值已经破1200亿的生益科技，东莞国资占股13.29%，大股东东莞科技创新金融集团就是东莞2000亿产业基金操盘手，打造了东莞高质量发展的样板了。2000亿产业基金的发力，势必会护航东莞好房子的预期，以及培育出更多优秀上市公司，东莞一定行的。

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大事情了！5年后在东莞哪类资产最/最不值钱的话题引发了热议。
例如大佬段永平抛出了“5年后哪类资产最/最不值钱的讨论题”，以7类当前价值500万的资产为载体，考验眼光的时候到了。第一是35手茅台股票，第二是6个BTC，第三个是15公斤小黄鱼，第四个是4000股英伟达股票，第五个是1股伯克尔哈撒韦公司，第六个是北京或上海核心区一套小户型，第七个是50个经典LV包包。说到底就是人民币资产和美元资产的区别，这7个选择里每个一个选项都传递着多种看法，以及对中美经济走向的押注，例如选北京或上海核心区一套小户型，代表着是国内未来经济的预期。你会怎么选择，欢迎打在评论区。那么换到在东莞，给你3个选择，例如第一个是东莞核心区的两套改善房或一套豪宅，第二个持有东莞的科技公司股票，例如生益科技或利扬芯片。第三个是买一些厂房自用或出租。除了上述三个选择，你更看好哪些呢？

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深圳楼市大放松了！一线城市北京、上海和深圳陆续放松非核心区限购政策，利好全局楼市的平稳健康发展，利空粘在一起城市的部分购买力流失。
深圳这次并没有放松南山区、福田区和新安街道的限购，其他放松区域的房产将会吸引全国各地购买力流入，某种程度上是利空东莞部分购买力的流失，但是对于刺激整个楼市预期有积极的作用。深圳放松非核心区的限购，利空最大的是东莞购买力向上流失，但是如果站在家庭资产布局角度来看，去深圳做凤尾，不如留在东莞做龙头，继续押注东莞核心区的豪宅新房，赢的概率可能会大于去买深圳非核心区的烂大街房子。值得注意的是美联储降息预期拉满，未来中美一起大放水的时代或许要开始，大通胀要是到来，首先要拉房租，接着拉房价，最后完成资产和债务的转身。对于当下楼市的问题，更多的是经济问题，做大做好分好蛋糕，楼市自然就好起来了。

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寒武纪股价超越茅台，中储房已经在娘胎里了！
今年93大阅兵不亚于去年924向太平洋发射东风飞弹，捍卫中国资产定价权是大国崛起的风向标。有人说寒武纪股价1500元左右，茅台股价1500元左右，说明地租经济向股权和产业经济转型的重要信号，但是不能全盘否认房地产市场，房地产的产业地位短期难以撼动，更多的是需要时间换空间，未来看中国房地产市场盯着gdp万亿级别的城市即可，例如东莞很多镇街的新房已经完成筑底了。房价已经回归居住属性，例如麻涌1万左右的房价，综合对比水乡区域，买华侨城云瑞府就是最合适的选择了。如果站在租售比来看，未来通胀影响下，租金大概率会大幅攀升，单价1万左右去买大大胜过租房了。另外，很多人关心的中储房什么时候会到来？现在的问题是谁出钱，怎么出钱的问题？传言方案已经敲定，地方出大头，京城出小头，再通过我们的大a实现房产证劵化，实现完美的闭环。

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中美华盛顿会谈，打开全球降息阀门？
8月24日至今，钢哥先去加拿大贸易谈判，然后又去了美国华盛顿贸易谈判，这是中美第四次贸易谈判，从市场传递的现象来看，这次握手可能会达成某种共识，离岸人民币兑美元汇率已经从24日的7.17涨到了7.1，同时加拿大也释放了因贸易战导致经济疲软需要降息的信号了。在降息预期下，汇率的上涨一般都会推动资产价格的上扬，我们的大a已经真正进入牛市阶段了。对于大家关心的房地产市场问题？28日最高层发布了一条关于推动城市高质量发展的意见，文中关键词好房子和完整社区的建设，也进一步宣告了过去那种楼市野蛮生长彻底结束，房地产进入新的发展模式了。至于很多人关心的城市更新问题，不再是大拆大建，而是要讲究科学规划，讲究产城融合和职住平衡。另外，恒大25日正式在香港退市，这是宣告一个时代的结束，也是宣告一个新的时代开启，例如股权财政和数字财政的陆续到来。

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中美都要大放水，人民币兑美元汇率7.14，中国资产来到了暴涨前夜？
大a去年924的行情很多人还记忆犹新，当时汇率来到7.0左右，大a和房子都体验了一把热捧的行情。值得注意的是去年924有东风飞弹的护航，今年有93大阅兵护航，军事实力是中国资产的坚定基石保障。目前大a成交量3万亿左右，有人说未来5万亿，甚至10万亿都是大概率事件了。大a的火热会比产业经济先复苏12个月左右，这也就预示着我们的经济复苏已经在路上了。这对房地产市场来说，大a的膨胀大概率会促进大城市优质新房的购买需求，这是一个货币循环体系之一。当下在东莞买房重点考虑市区、松山湖园区和滨海湾新区的优质新房，例如滨海润府二期望雲，这类房子才有机会成为大通胀的载体之一了。

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大利好来了！港币兑美元汇率大幅拉升，传言飘在海外的n万亿美元正在回来中？
我们的大A站上了10年新高，有种牛市不言顶的趋势了？大A的上涨预示着我们的经济已经开始复苏，等真正体感到经济复苏的时候可能也是大A阶段顶部的时候，猜测大A可能会牛两、三年。值得注意的是将近有200家的大陆优质公司准备在香港上市，它们可能会成为承载那部分飘在海外愿意回来的n万亿美元了。大资金的流向决定着一个区域资产价格的变化，我们正在拿回人民币资产的定价权，同时9.3阅兵也会再次向世界展示，我们有足够实力捍卫人民币资产的价值。对于大家关心的房价问题？我们需要一波造富浪潮，才可以承接大城市房价的中长期上涨趋势，但是不要再把房子作为资产看的太重，新冒出来的资金很多不再把房子作为锚定，这也就改变了很多普通房子的涨价预期。

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东莞首个配售型保障房卖1.1万/平，您认为够便宜吗？
它们的出现是二次房改的住房双轨制的现象之一，也是房地产发展新模式的一部分，并且还有一点土地财政的味道，但是影响最大的就是很多老旧二手房了。那么1.1万/平的售价，到底是贵了？还是便宜了？首先从买的月供多少？对比同等地段租一套类似面积房子的月租金多少？按95平三房为例，月租金大概2500元，30年月供大概3700元，现在买比租每月大概多付1200元，好像不划算的样子？但是，您忘记了未来租售比的通胀回升，何况买下来可以给您带来归属感。假如我们再按3700元月租测算，租售比4.2%，而国际上公认的合理租售比就是3%至5%之间，这样看似乎就合理了。另外，我们再从收入来看，东莞私营单位平均年收入8万左右，3700元的月供不到8万的一半，如按家庭收入计算，可能年超过8万的家庭更多，这样似乎又合理起来了。但是，从现在房价收入比来看，8万的年收入，要13年才能买得起，好像又有点贵了？所以大放水的到来，未来我们的收入可能会大幅拉升，这样房价收入比就又合理了。未来我们的房租和收入可能会大幅上涨了！

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东莞要下场收储商品房，预示着房价到底了？
东莞大部分二手房必须贵过1.36万/平，2027年前后房价完成筑底。那么左右房价的除了供需关系外，重点在于信心，要是哪天东莞直接喊出哪个区域的哪些楼盘只要低于某个价格都收了，市场看跌情绪可能就会大大降低了。从京城五环外放松限购，东莞多个安置房限价1.36万/平，再到现在喊话要收储商品房，都在传递着房价底部正在到来中？如果你非要让我判断东莞房价底部在哪？以深圳为例推算，你可以简单把东莞安置房1.36万/平作为二手商品房的锚定价格，在这个基础上除以0.6左右，大概率是当地新房售价安全线，例如黄江安置房1.36万/平，新的商品房大概2.3万/平是安全线。如果你还要我给一个东莞房价到底的时间？我掐指一算，大概在2027年前后。理由很简单，首先是我们化债差不多在那个时候处理妥当，其次整个外部环境可能在那个时候会有大事发生，引起我们内部的巨变，接着是大a还在人造牛中，它正在成为主角，最后就是库存周期和经济复苏带来的资产价格变化。

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单价1万和单价5万的房子到底差别在哪里？
单价1万的房子是996努力还可以买得起的房子，单价5万的房子没有那份DNA，能买得起的人是少数。这两个房价不是5倍的差距，可能是隔着两代人或者三代人的差距了。正如月薪5000和月薪25000的人，差距不是5倍，月薪5000扣完衣食住行有剩1000要偷笑，而月薪25000，应该能剩下15000，两个人差距是15倍。再往大的说，单价1万的房子是给大部分人准备的，单价5万的房子是给老板们准备的。所以，当我们看到哪里房价5万，10万，不要再说贵了，它大概率不是给你准备的。问题来了？过去几年，房价普遍跌了5成，你单价越低可能反而受伤越小了。对于很多人关心的房价到底没？这一次我们已经挤掉了涨价去库存的泡沫，仅有少部分房子还没挤掉学区和婚姻的泡沫，很多房子已经惯性超跌了。现在买房，有米必须买更贵的房子，米有限就买适合居住的房子，平常心看待未来房价还会涨回来？