深圳法拍房苏俊恒

法拍好房：深圳市南山区白石路北御景东方东堤园3栋2-3D拍卖房，面积：352.94平方米，7人报名，出价17次，3263万成交，单价9.2万。低于隔壁3E房320万成交。
御景东方东堤园3栋3-3E，面积：354.4㎡，3月份法拍成交3583万，单价：10.11万隔壁3B、3C二手房成交价格4500万左右，成交时间：2024年底。

深圳法拍房苏俊恒

深圳市二手房真实成交分享2026年1月10日
说房道市苏俊恒：房产头条、法拍乾坤、楼市韬略半岛城邦三期首排160平4房报价3080万，已售实时成交三湘海尚175平4+1房2750万左右，大阳台，中低楼层，已售南山深铁懿府三期240平，3000万成交，3000/242.79=12.3万，41楼，凤凰层，业主原购价2910万左右买的。华润城润府二期190平4房，2200万成交，单价2200/190=11.5万。看小区花园的，价格真的很笋。南山华润城润玺1期99平 1168万成交，单价11.7万，40多楼。业主原购价1257万，小亏。宝安中心区，鸿荣源尚都，137平四房两卫成交1065万，单价7.8万中粮大悦城，这种225平楼王住宅大户型，2025年总共成交了4套，有套毛坯成交价格是1860万龙华红山莱蒙水榭春天5期147平4栋A单元高楼层1345万成交，单价9.1万。去年同户型1430万成交，小回落，价格还是很坚挺的，套内面积140平左右。深圳北站保利招商龙誉二手房又成交了，95平，最后512万成交，单价5.3万华润深圳湾悦府一期高楼层，249平奢阔海景大平层目前报价4800万，单价跌破20万，成交可能还要打个折扣，同户型中间楼层2021年3月成交价7500万国城花园成交3套小户型43平750-760万南天二花园成交2套两房82平880万左右

深圳法拍房苏俊恒

捡漏法拍房：
法拍房成交：南山核心商业区次新办公楼成交才2.5万一平山海岸城商圈中洲控股金融中心B座26I、J、H房，总面积303.71平，起拍价600万，单价不到2万，保证金120万，8人报名，溢价36次成交771万，约6个点的回报。法拍房成交：南山蛇口花园城中心商圈成交28000/平世纪广场1327房140.2平米，起拍价426万，2人报名，直接426万成交，单价2.8万！南山28000的单价就能上车！！！原业主2019年626万，供了6年，直面亏损200万。法拍房成交：科技园浪琴半岛花园624.53平米成交4045万浪琴半岛花园2座A单元01层A04房，624.53平米起拍价4025万，保证金800万，2人报名，溢价2次就结束，起拍价4025万，成交4045万。

深圳法拍房苏俊恒

捡漏法拍房圣莫丽斯单价3.9万/平方米
深圳市宝安区龙华街道玉龙路西侧圣莫丽斯花园C02栋7A拍卖房面积：220.88平方米，起拍价870万，保证金87万，起拍日期：2026年2月3日龙华圣莫丽斯花园法拍房历史成交明细说房道市苏俊恒：房产头条、法拍乾坤、楼市韬略 1、龙华区圣莫丽斯花园A29 2、龙华区圣莫丽斯花园B20栋二单元08B 3、龙华区圣莫丽斯花园B09栋2单元01B 4、龙华区圣莫丽斯花园A01栋A 5、龙华区圣莫丽斯花园C01栋16A 6、龙华区圣莫丽斯花园A38栋D 7、龙华区圣莫丽斯花园A30 8、龙华区圣莫丽斯花园B14栋2单元01B 9、龙华区圣莫丽斯花园B14栋2单元03B 10、龙华区圣莫丽斯花园C06栋22C 11、龙华区圣莫丽斯花园B13栋2单元03A超一拍93万 12、龙华区圣莫丽斯花园C05栋15C 13、龙华区圣莫丽斯花园A01栋E 14、龙华区圣莫丽斯花园A15栋A 15、龙华区圣莫丽斯花园C04栋11B 16、龙华区圣莫丽斯花园A15栋A 17、龙华区圣莫丽斯花园A34栋E 18、龙华区圣莫丽斯花园C15栋2单元7A 19、龙华区圣莫丽斯花园B02栋2单元03B 20、龙华区圣莫丽斯花园A12栋F 21、龙华区圣莫丽斯花园C09栋20A 22、龙华区圣莫丽斯花园B20栋一单元07A 23、龙华区圣莫丽斯B20栋一单元03A 24、龙华区圣莫丽斯花园B11栋1单元01B 25、龙华区圣莫丽斯花园B06栋1单元03B

深圳法拍房苏俊恒

025.12月份深圳湾-蛇口滨海二手房真实成交记录！
自2025年5月份之后深圳湾二手房成交量持续低迷，月均成交10套左右，自11月份开始成交量走出低谷。成交才是真实的市场，以下信息仅供参考！深圳湾悦府二期1-18B， 166平 2150万君汇1E-1901， 177平， 2245万君汇1C-1402 176平 2200万太古北L-4EF， 142平 1700万、树有影响，太古北G-19AB 156平 2160万太古城北A1-11A 208平 2524万法拍太古城北A1-12A 208平 2543万法拍太古城北B-28B 173平 2450万恒裕二期5-6C 174平 3680万无电梯厅恒裕二期2B-33D， 228平 5750万（23年8500万买入）恒裕二期1-3A， 201平 4300万左右带70平花园三湘海尚C1-19AB 173平 2700万三湘海尚A1-22AB， 148平，2160万元左右维港南区5D 263平 5500万联排别墅阳光海滨F-1802， 154平， 2300万左右绿海湾D1-2801，137平 2300左右，阳台大绿海湾A2-1003， 129平 1760万，阳台大致远大厦A405， 38平 400万高实用两房致远大厦A1002， 38平 479万端头吉祥龙A2-506， 89平 1100万吉祥龙A2-2206， 89平 1138万吉祥龙A2-2506 89平 1218万吉祥龙A2-1405, 88平 1250万装修较好翡翠海岸C-24A， 89平 1400万说房道市苏俊恒：房产头条、法拍乾坤、楼市韬略蛇口滨海半岛一期7-27D， 121平， 1350万半岛一期6-29D， 121平 1430万半岛一期8-25C， 137平 1450万半岛一期6-5B， 137平 1350万半岛二期5-2-37A， 243平 2050万左右半岛三期5-7C， 87平， 1060万左右半岛三期2-26B， 260平 4259万法拍半岛四期D-801， 113.6平， 1368万伍兹华府1-6A， 174.95平 1700万左右双玺三期5-9D， 88平 900左右，双玺三期5-27B， 88平 900万左右双玺三期5-25H， 88平 1100万左右南向看海玺家园3-3803， 127平， 1850万左右招商玺5-1504， 124.22平，1680万左右玺家园3-3803， 127平， 1850万左右玺家园4-703， 123.5平，1650万左右玺家园4-2102， 126平 1630万招商玺4-1502， 127平 1620万左右玺家园3-3303, 127平 1860万成交太子湾云玺T7-704， 390平， 2700万

深圳法拍房苏俊恒

南山二手房真实成交信息分享2025.12.23-12.29
说房道市苏俊恒：房产头条、法拍乾坤、楼市韬略深铁懿府一期118平1100万成交，单价9.3万蔚蓝海岸1期118平1100万成交，单价9.3万观海台80平930万成交，单价11.6万首地荣御89平720万成交，单价8万润玺二期270平3800万成交，单价14万恒立听海花园76平1030万成交，单价13.5万润府一期88平980万成交，单价11.1万阳光带海滨城二期109平1250万成交，单价11.4万岸芷汀兰124平1330万成交，单价10.7万大冲新城花园50平255万成交，单价5.1万大冲城市花园124平1130万成交，单价9.1万前海东岸77平505万成交，单价6.5万荔园春晓116平820万成交，单价7万诺德假日花园47平315万成交，单价6.6万前海时代广场87平700万成交，单价8万一湾臻邸154平1720万成交，单价11.2万海月花园二期129平1070万成交，单价8.2万卓越维港北区257平4800万成交，单价18.7万太古城南62平630万成交，单价10.2万太古城北176平2330万成交，单价13.2万远洋天著华府105平790万成交，单价7.5万十五峯花园166平2450万成交，单价14.7万（复式）华晖云门89平630万成交，单价7万桃源村二期95平370万成交，单价3.9万学府花园81平380万成交，单价4.6万

深圳法拍房苏俊恒

深圳市二手房真实成交分享2026年1月3日
说房道市苏俊恒：房产头条、法拍乾坤、楼市韬略华润城一期6栋38E，89平方米，成交价890万。恒裕滨城二期，201平，特殊户型带平台花园成交4100万，单价20.4万香山美墅云邸186平4房报价2100万，已售前海润峯府110平1290万成交，单价11.7万，中楼层。深业新岸线，121平三房两卫成交760万，单价6.4万榕江壹号院，120平四房两卫成交880万，单价7.3万，原购价930多万翡翠海岸88平3房报价1460万，已售万科大都会，124平三房两卫 2025年 1月份成交950万 9月份成交865万深航假日名居，120平三加一房成交838万，单价7万第五大道三期，162平四房两卫成交1180万，单价7.2万

深圳法拍房苏俊恒

香蜜湖熙园上个月集中爆发，单月成交5套，一套357平顶楼复式成交价5600万，另四套都是160平的三房单位，成交价2600万~2700万之间。楼龄超过20年的房子，还能卖到深圳湾澐玺一手新房的价格，已经相当不错了！
香蜜湖五大豪宅，熙园楼评香蜜湖五大豪宅，各有亮点，如果说水榭花都是苏式园林的典范，那一湖之隔的熙园的优势更多是南北通、大间距、低密度、基本户户看湖，今天我们来详细聊一聊这个小区小区情况熙园，由鸿荣源集团2004年建成，占地67999m²，建筑面积140354m²，一共20栋，689户，分为联排别墅、叠拼别墅、小高层，住宅车位1050个，车位充足，物业是金地物业，管理还不错户型以158、162、167m²3房；185、195、199m²4房，顶楼复式、别墅为主楼盘优势： 1、熙园不同于其他小区比较大的特点，就是密度低、绿化高，生态环境好，大部分景观都不错 2、户型基本都是大户型为主，没有小户型，户型基本都是南北通透的 3、二梯队非常好的学校，自住上学均可兼顾 4、车位充足瑕疵： 1、功能性差一些、户型做的都比较奢侈户型解析小区同样面积会有略微的区别，比如错层阳台，分为客厅出阳台和侧出阳台 199m²分为横厅、竖厅、圆厅，每个人的喜好不同，选择不同楼盘解析熙园在香蜜湖五大豪宅里面，算是和香域中央一个级别的，区别在于香域中央有顶级学位、而熙园有低密度的大社区而相比香蜜湖一号、水榭花都就小区花园设计的差一些，而香蜜湖一号面积更大，总价门槛更高。水榭花都一线湖景的房子比较难等、户型很多都是餐厅出阳台，观感相比熙园有一定的区别香蜜湖作为福田居住环境舒适度高的片区，聚集了第一批有钱人，俗称old money ，而他们因为圈子一直都在这边，尽管片区比其深圳湾这种新兴豪宅片区要旧一些，但旁边坐拥香蜜湖+香蜜公园，居住环境很舒服，基本在这片住习惯了，再到其他片区很难适应

深圳法拍房苏俊恒

深圳核心区香蜜湖第一生态苑别墅增值保值属性绝对是牛👍👍👍，2018年59号别墅法拍成交5106万，2026年58号别墅成交1.2亿，7年时间，大约增值额6894万，增值率135%。
市场高峰期同类型的别墅成交 2020年12月23日，17栋45号别墅，面积：347.77平方米，成交价9191万。 2022年7月20日，15栋63号别墅，面积：358.54平方米，成交价9198万。 2026年1月，香蜜湖第一生态苑16栋58号别墅，350平1.2个小目标成交，单价34.28万/平。（香蜜湖一号） 2018年11月20日法拍房成交，香蜜湖第一生态苑16栋59号别墅，面积：357.58平方米，起拍价5006万，3人报名，5106万成交，单价14.28万/平方米。

深圳法拍房苏俊恒

房产知识科普：增值税及附加税
新政前：增值税税率5%，附加税有三项：城建维护税（增值税×7%），教育附加费（增值税x3%），地方教育附加费（增值税×2%），合计是0.6%，2023年1月1日财政部发文：附加税减半征收，合计是0.3%。增值税及附加税是5%+0.3%=5.3%。新政后：增值税税率3%，附加税三项合计是0.36%，减半征收是0.18%，那么增值税及附加税合并征收3.18%。个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。2026年1月1日起执行！

深圳法拍房苏俊恒

深圳市二手房真实成交分享2025年12月27日
说房道市苏俊恒：房产头条、法拍乾坤、楼市韬略观海台81平南向2房报价980万，已售，低楼层（南二外本月已成交15套）岸芷汀兰124平3+1房1388万已售，低楼层，带南外高新学校龙华壹城中心璞誉府（11区）141平788万成交，单价5.5万，业主原购价1008万左右。豪方天际，75平三房成交490万，单价6.5万阳光带海滨城二期二期110平东南向3房报价1290万，已售，中间楼层龙华保利招商龙誉90平，480万成交，增值税25万左右，未满2年，业主原购折后价540万左右香蜜湖翠海花园，121平成交1518万，单价12.5万

深圳法拍房苏俊恒

南山华润城润玺二手房近期真实成交
二期4栋57楼05户型，东北朝向，119平，1623万成交，单价13.6万，业主原备案价1666万购买，小亏。二期4栋4楼04户型，西南朝向，119平，1370万成交，单价11.5万，业主原备案价1446万购买，小亏。一期1栋27楼03户型，西南朝向，99平，1135万成交，单价11.4万，业主原备案价1221万购买，小亏。

深圳法拍房苏俊恒

对于原本坐拥深圳巨量收租资产的老板，这些年一个又一个接连出问题，我们都非常感概。这每一个个案的背后都有两个字：“唏嘘”。
无论多大实力的老板，但凡涉及房地产开发，都是巨量资金的游戏。尤其是涉及旧改的开发，更是论持久战的可怕游戏，再有实力的老板也无法承受长时间的只出不进、流血不止。一旦项目进度不畅、销售受阻，或者整个项目陷入停滞，资金链出问题几乎就是确定性事件，基本就是没法救的。而如果站在国家的层面，一旦整个房地产行业出问题，包括存量房交易陷入低迷，就极易引发系统性的经济危机。一旦出现这种情况，除非是举国之下的国家意志，才有可能救回来。

深圳法拍房苏俊恒

科技的尽头是F贷，实体的尽头是收租.
宝安区福永富尔达厂区11处物业整体拍卖落槌。标的评估价3.83亿元、起拍价2.68亿元，经21位买家110轮出价、89次延时，最终深圳市塘尾股份合作公司以5.44亿元成交，溢价率102.69%，可年收租4000万，租金回报率约7.35%。标的宗地面积5.58万㎡，工业用地年限至2055年，含办公楼4栋、厂房3栋、宿舍及食堂等合计建面约9.5万㎡，按现状带租约拍卖。深圳稀缺资产仍是资本宠儿，该物业拍出，首先位置便利、可登记确权风险可控、有持续现金流、能清场交付、带有土地性质未来有想象空间。村股份公司拍走做集体资产配置，作为财富世代传承，稳健增值和细水长流现金流。

深圳法拍房苏俊恒

深圳市二手房近期真实成交案例分享2025年12月14日
说房道市苏俊恒：房产头条、法拍乾坤、楼市韬略恒裕滨城二期228平5700万成交，单价25万/平。此房原业主2023年3月买入价8550万，持有不到三年，账面净亏2850万，跌幅33.33%。中洲华府二期，147平四房成交1200万，单价8.1万润玺二期1栋1806，东北，昨天不到1400万成交了。 1380/118=11.6万，业主香港人，原购价1515万，亏一点。观海台 107平3房 1226万已售，中间楼层光明传麒山352平的端头别墅成交价2888.9万，单价8.2万/平，稳如老狗！天御香山，179平四房三卫成交3050万，单价17万坂田信义嘉御山89平4房，套内95平，500万，单价5.6万 2025年12月，龙华红山二手房小区成交记录和价格。金亨利二期，163平五房，成交价格2040万龙光玖悦台，111平四房，成交价格830万绿景1866北区，89平三房，成交价格610万水榭春天一期，89平三房，成交价格568万水榭春天一期，89平三房，成交价格610万水榭春天一期，164平五房，成交价格1016万水榭春天二期，88平三房，成交价格625万水榭春天六期B区，88平三房，成交价格690万中航天逸，149平四房，成交价格876万七里香榭，110平四房，成交价格553万

深圳法拍房苏俊恒

🔥🔥🔥捡漏法拍房
半岛城邦花园(三期)2号楼26B房4260万成交，4人报名相比4月份15B房5172万成交，21人报名。降价912万，调整幅度18%

深圳法拍房苏俊恒

中海阳光玫瑰园72平成交价477万，同户型今年1月份成交价597万，9个月降了120万，跌幅20.1%；2021年高峰期成交价1119万，跌幅57.37%；2015年12月份成交价497万，跌幅4%，十年前买入的都亏本，还搞个球？

深圳法拍房苏俊恒

强者的思维是先去做，做了以后遇到问题再去解决问题。弱者的思维是还没有做就会想象出很多复杂的问题和障碍，实践出真知。在战争中学习战争才是真理。千万不要等到自己想通了再去做，先去做，哪怕是做成堆烂泥呢，也要先起步再调整呼吸，先起飞再调整姿势。

深圳法拍房苏俊恒

🌹🌹🌹法拍好房：深圳拍卖房一周成交2024年10月21-28日，总成交金额：2.97亿，参拍人数：344人，成交套数：54套。
壆岗社区沙壆下西八巷5号私宅1栋包前面院子的住宅楼（私宅）参拍人数43人、诺德假日花园7号楼A-305参拍人数26人、星河盛世花园（一期）1栋A1座1单元1907房参拍人数19人、变卖成交4套：信达泰禾•金尊府4栋C座2304（变卖）、诺德假日花园9号楼B-1905（变卖）、光纤小区3号综合楼南半部502（变卖）、紫光名苑塔楼26K（变卖）、康乐村1栋701（变卖）、金翠园C-1907（变卖）、中粮创芯研发中心3栋1705（变卖）、佳兆业中央广场二期3栋3615（备案价4折）法拍好房：深圳拍卖房一周成交2024年10月21-28日，总成交金额：2.97亿，参拍人数：344人，成交套数：54套。 1、宝安区塱岗社区沙塱下西八巷5号私宅1栋包前面院子（私宅） 2、福田区景福大厦景华阁23G（二拍） 3、罗湖区阳光明居戊栋A1001 4、罗湖区田苑新村101栋26-502 5、罗湖区松园南9巷松园南路18幢501（二拍） 6、龙岗区康达尔花园2栋301（二拍） 7、坪山区信达泰禾•金尊府4栋C座2304（变卖） 8、龙岗区佳兆业中央广场二期3栋3615（备案价4折） 9、南山区诺德假日花园7号楼A-305 10、南山区诺德假日花园9号楼B-1905（变卖） 11、福田区长城大厦7栋1-8轴线不动产 12、福田区桐林公寓5A-19 13、福田区中旅花园8栋301（二拍） 14、福田区香蜜苑4栋102 15、福田区光纤小区3号综合楼南半部502（变卖） 16、福田区福民新村20栋502（破） 17、福田区皇御苑A区1-4栋3-1802 18、南山区桂园住宅一区4栋704 19、南山区新街口大楼A座1608 20、南山区荔园A栋六单元104 21、南山区恒立心海湾花园3栋B-601 22、罗湖区四季御园1座1805 23、龙华区锦绣江南D栋D5座4C 24、坪山区天峦湖花园2栋104 25、坪山区天峦湖花园2栋103 26、龙岗区文峰华庭3栋B座3006 27、龙岗区中海康城花园（二期）26栋2单元3A 28、福田区紫光名苑塔楼26K（变卖） 29、福田区红树东方家园12栋（碧海云天二期）3D（二拍） 30、福田区皇庭世茂央玺园A座6D 31、福田区燃气集团住宅楼B栋203 32、南山区海印长城小区一期2号楼2B 33、南山区康乐村1栋701（变卖） 34、南山区半岛城邦花园一期7栋25D（二拍） 35、罗湖区金翠园C-1907（变卖） 36、宝安区中粮创芯研发中心3栋1705（变卖） 37、龙岗区中海怡翠山庄16栋复式305 38、福田区园岭新村06栋603 39、龙华区星河盛世花园（一期）1栋A1座1单元1907 40、龙岗区中海康城花园B区4-7栋7栋（泰瑞阁）27E 41、福田区黄埔雅苑逸悠园6栋10D房产1％产权份额 42、福田区深圳国际商会大厦0711、0712 43、福田区第壹世界广场塔楼28A、28B、28C、28D、28E、28会议室1、28会议室2（二拍） 44、福田区益田村益荣居4栋10F 45、福田区港城华庭2号塔楼9B 46、福田区益田豪园居2栋3004 47、福田区益田豪园居2栋3104 48、宝安区中南花园4栋A3座1002 49、宝安区松河瑞园二期D座2402 50、罗湖区新港鸿花园15栋701 51、龙岗区万科城四期M区46号楼202 52、宝安区【第10次拍卖】富盛苑A栋802（破） 53、宝安区【第10次拍卖】富盛苑A栋809（破） 54、宝安区【第10次拍卖】天欣花园1栋天荣阁7D（破）