从2例入库案例看拍卖被执行人唯一住房的“比例原则”裁判观点
——拍卖唯一住房应为被执行人及所扶养家属预留5-8年租金，但若不符合“比例原则”则不得拍卖，以保障其基本生存权、居住权 裁判要点 1. 拍卖被执行人及其所扶养家属的唯一住房，可以从该房屋的变价款中扣除5至8年的租金留给被执行人及所扶养家属，维持其必要生活。被执行人或所扶养家属与买受人达成租赁协议承租涉案房产，以租代迁（买受人变为出租人，占有人变为承租人）的，无需进行搬迁，自租赁协议生效时完成房产交接。 2. 拍卖被执行人的唯一住房需符合“比例原则”，即如果不符合适当性、必要性及衡量性原则之一的，则不得拍卖，以保障被执行人及所扶养家属的基本生存权、居住权。 入库案例一： 徐某辉与陈某恢复执行案 ——以租代迁交付拍卖房产的适用 入库编号：2024-17-5-102-002 / 执行实施 / 恢复执行案件 / 天长市人民法院 / 2022.11.07 / （2022）皖1181执恢305号 / 执行 / 入库日期：2024.04.25 关键词：执行 恢复执行 司法拍卖 善意文明 以租代迁 生活保障 执行要旨 金钱债权执行中，执行标的房产系被执行人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋，可以参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金，用于保障被执行人及所扶养家属的基本居住权。被执行人或所扶养家属与买受人达成租赁协议承租涉案房产的，则无需进行搬迁，自租赁协议生效时完成房产交接。 基本案情 2016年11月9日，徐某辉与陈某签订了《借款协议》一份，约定徐某辉借款 48万元给陈某，借期36个月，年利率14%，陈某以其所有的位于安徽省天长市某 小区北区X栋X室房地产（下称涉案房产）为此债务提供保证，并办理了抵押登记。2016年11月9日，双方到安徽省天长市公证处就前述协议进行公证，该公证 处作出（2016）皖天公证字第3324号公证书。2019年3月13日，经徐某辉申请，安徽省天长市公证处作出（2019）皖天公证字第546号执行证书。 2021年7月1日，徐某辉依据前述公证债权文书及执行证书向安徽省天长市 人民法院申请执行，该院依法查封被执行人所有的涉案房产（系首封、抵押房产）。2022年7月7日，经申请执行人申请，天长市人民法院恢复强制执行，并对涉案房产依法询价后，于2022年7月12日作出（2022）皖1181执恢305号执行裁定：拍卖涉案房产。买受人薛某于2022年9月14日以361344元的最高价竞买成交。天长市人民法院于2022年9月28日作出（2022）皖1181执恢305号……